REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 48394 del ruolo generale dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 13.3.2025, svolta mediante trattazione scritta, con concessione del termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di successivo termine di giorni 20 per il deposito di memorie di replica, vertente
TRA
( C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
FI RA OM giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore
ATTRICE
E
C.F. E P.IVA ,in persona del Controparte_1 P.IVA_1 legale rapp.te pro tempore , rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro Balestra giusta procura in atti
CONVENUTA

Conclusioni per “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria Parte_1 istanza eccezione e deduzione, così provvedere: 1) ordinare la risoluzione del contratto preliminare de quo, per esclusiva responsabilità dell'odierna convenuta, condannando la convenuta alla restituzione delle somme versate dall'attrice, maggiorate per effetto della confirmatorietà della caparra, per euro 370.000; 1 2) In ogni caso condannare parte convenuta al risarcimento dei danni morali e materiali inflitti all'attrice per somma non inferiore ad euro 90.000, di cui 40.000 quale perdita documentata dei guadagni della sig.ra per effetto delle vicende di cui in narrativa Pt_1
3) Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e CPA.”
Conclusioni per “Piaccia all'On.le Tribunale adito, ogni Controparte_1 contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta: 1) dichiarare inammissibili ovvero, comunque, rigettare nel merito le domande attoree di adempimento o risoluzione del contratto preliminare di compravendita de quo, di cui ai punti “a” e “b” delle conclusioni dell'atto di citazione, nonché le conseguenti domande di restituzione delle somme versate dall'attrice, in quanto infondate in fatto e diritto e sprovviste di prova, per tutti i motivi esposti;

2) dichiarare inammissibile o, comunque, rigettare nel merito, in quanto del tutto generica e non provata nell'an e nel quantum, la domanda risarcitoria di cui al punto “c” delle conclusioni dell'atto di citazione;

3) in via riconvenzionale, accertare e dichiarare il grave inadempimento della Sig.ra Parte_1
alle obbligazioni di pagamento assunte con la sottoscrizione del preliminare del 19.7.2019
[...]
e, per l'effetto, dichiarare la legittimità del recesso operato dalla Controparte_1 con PEC del 21.5.2020 ed il conseguente diritto della convenuta a trattenere tutte le somme
[...] versate dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria, per un totale di € 230.000,00; per l'effetto, dichiarare che nulla è dovuto dalla convenuta all'attrice per effetto dello scioglimento del rapporto contrattuale dedotto in giudizio;

4) condannare parte attrice, sempre in via riconvenzionale ed ai sensi dell'art.2043 c.c., a risarcire alla società convenuta i danni da quest'ultima patiti alla propria immagine e reputazione commerciale della nella misura che si indica sin da ora non Controparte_1 inferiore ad Euro 200.000,00, ovvero in quella diversa da determinarsi anche in via equitativa, con gli accessori di legge;

5) con vittoria di spese e compensi professionali di lite, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA, come per legge”.

MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
(già denominata , dinanzi Controparte_1 Controparte_2 il Tribunale di Roma esponendo che:

2 - in data 19.7.2019 aveva sottoscritto un contratto preliminare di compravendita (ALL.1) con la società , relativo all'appartamento sito in Roma alla via Largo Arenula Controparte_2
n. 22, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 491, particella 188, subalterno
502, versando un acconto di € 130.000,00 corrisposto a mezzo di due bonifici bancari (ALL.2) su un importo totale di € 650.000,00 previsto quale prezzo finale di acquisto del bene;

- nel contratto preliminare di compravendita la parte promittente aveva garantito di avere la piena proprietà del bene (art.7), nonché la regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita e aveva dichiarato l'assenza di opere abusive per le quali fosse necessario il rilascio di licenza, concessione in sanatoria, permesso ad edificare o di altro titolo edilizio abilitativo (art.8);
- conseguentemente le parti avevano convenuto che, entro il 31.10.2019, attraverso l'ottenimento di un mutuo da parte della odierna attrice, si sarebbe stipulato il conseguente atto di compravendita
(art.4);
- secondo l'art. 4, la parte promissaria acquirente avrebbe versato alla parte promittente venditrice la somma residuale di euro 420.000,00 mediante assegni circolari non trasferibili e con l'intervento di un mutuo entro e non oltre il 31.10.2019, data ultima per la stipula dell'atto definitivo;

- in pari data le parti avevano redatto una scrittura privata con la quale avevano legato al preliminare appena sottoscritto la cessione della titolarità dell'attività di bed and breakfast esercitata personalmente dal legale rappresentante dell' all'interno dell'immobile Controparte_2 promesso in vendita (ALL.

1-bis);
- si era quindi attivata immediatamente domandando la concessione del mutuo a Controparte_3
- in data 9.9.2019, periziato l'immobile per conto dell'istituto di credito, erano emerse difformità dello stesso che ne avevano minato la conformità urbanistica (ALL. 3);
- in data 26.9.2019 le era stata comunicata l'ostatività alla concessione del mutuo per via delle difformità urbanistiche riscontrate e quindi si era attivata ulteriormente con l'agente immobiliare e con il promissario venditore, segnalando la situazione e chiedendo di avere gli eventuali riscontri documentali che valessero a superare l'ostacolo creatosi ed a consentire la soluzione del problema;

- in data 30.9.2019 fidando che alla fine si potesse risolvere il problema, la aveva Pt_1 corrisposto un ulteriore acconto sul prezzo di vendita per euro 100.000,00 a mezzo numero 3 diversi bonifici ordinari (ALL. 5);
- in data 23.10.2019 era stata comunicata nuova relazione peritale della banca in cui, tra le condizioni ostative era figurato non solo il permanere della difformità relativa alla conformità urbanistica,
3 malgrado la documentazione fornita dal promissario venditore, ma anche l'esistenza di un diritto di prelazione del (ALL. 6); Controparte_4
- la aveva contestato la situazione di grave inadempimento alla la Pt_1 Controparte_2 quale aveva fornito in data 31.10.2019 una dichiarazione redatta dal Notaio, dott. Persona_1
(ALL. 7), che dichiarava la fattibilità della stipula anche sulla scorta di una relazione tecnica redatta dal geometra ad essa allegata;
Persona_2
- con comunicazione del 30.10.2019 la operando quindi nell'assoluta volontà di risolvere Pt_1
i problemi incontrati e giungere alla stipula, per un verso aveva invitato comunque controparte a procedere ulteriormente, per l'altro, si era adoperata per provvedere diversamente alle somme residue ancora necessarie;

- vi era stata inerzia della in corrispondenza delle diffide ad adempiere da parte CP_5 CP_2 della sig.ra (ALL.8 -9); Pt_1
- in data 21.5.2020, con estremo ritardo ed in via del tutto inaspettata la società immobiliare aveva contestato all'odierna attrice il presunto inadempimento alle obbligazioni assunte CP_2 con la sottoscrizione del contratto preliminare del 19.7.19;
- il tentativo di mediazione si era concluso con esito negativo.
Sulla base di tali premesse in fatto l'attrice deduceva l'inadempimento della società convenuta e chiedeva ai sensi dell'art. 2932 c.c. emettere sentenza di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita dell'immobile in oggetto e, in via subordinata, di accertare la risoluzione del contratto preliminare con conseguente condanna al pagamento del doppio della caparra nonché al risarcimento del danno.
Si costituiva tempestivamente, in data 5.2.2021, la la quale Controparte_1 chiedendo nel merito il rigetto delle domande di parte attrice poiché infondate in fatto ed in diritto sosteneva che:
- in data 2.7.2019 la Sig.ra aveva sottoposto alla Parte_1 Controparte_2
(ora la propria proposta di acquisto (doc. 1) dell'immobile Controparte_1 sito in Roma, Largo Arenula n. 22 e della relativa cantina pertinenziale (piano I, interno 1 e piano S1, censiti nel Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 491, particella 188, subalterni 502 e 501) per il prezzo complessivo di € 650.000,00;
- all'articolo 4, lettere a - b, della suddetta proposta di acquisto, era espressamente previsto che il proponente avrebbe dovuto versare, entro il 20.7.2019, la somma di € 130.000,00 a titolo di caparra
4 confirmatoria ed inoltre, all'articolo 5 della medesima proposta era espressamente previsto che la stipula del rogito notarile sarebbe dovuta intervenire entro e non oltre il termine del 31.10.2019, da considerarsi essenziale ad ogni effetto di legge;

- successivamente, in data 19.7.2019 le parti avevano sottoscritto il contratto preliminare dedotto in giudizio (doc. 2), nel quale, all'articolo 4 (Prezzo e modalità di pagamento), era chiaramente previsto che, oltre agli € 130.000,00 già dedotti nella proposta di acquisto, la caparra confirmatoria sarebbe stata integrata dal versamento di ulteriori € 100.000,00;
- in nessuna clausola del contratto preliminare si era previsto che la compravendita fosse subordinatamente condizionata all'ottenimento di un mutuo o di altro tipo di finanziamento da parte dell'attrice;
- in seguito, soltanto in data 30.10.2019, ovvero ad un solo giorno dalla scadenza del termine per la stipula del rogito notarile, l'attrice aveva inviato all'esponente una comunicazione a mezzo PEC (cfr. doc. 8, prodotta anche da parte attrice), con la quale, assumendo l'esistenza di presunte condizioni ostative alla concessione del mutuo, aveva richiesto alla “di comunicare Controparte_2 entro e non oltre il 31 corrente mese (ovvero, il giorno seguente;
ndr.) la volontà e l'impegno a risolvere le situazioni ostative a tale vendita attivando le procedure relative alla prelazione permettendo così alla banca di poter procedere con l'attivazione del mutuo che in tali condizioni non si può richiedere”;
nonostante l'assurdità del termine assegnato aveva riscontrato tale Controparte_6 comunicazione il giorno successivo (31.10.2019), confermando di essere pronta alla stipula del rogito e trasmettendo la specifica Relazione del Notaio Dott. (cfr. doc.7), attestante la libera Persona_1 commerciabilità e la legittimità urbanistica dell'immobile, oltre che la conformità dello stato di fatto allo stato di diritto;

- tale relazione era accompagnata da quella, di natura tecnica, redatta dal Geom. la Persona_2 quale fugava ogni dubbio o perplessità circa l'aspetto della conformità urbanistica delle porzioni immobiliari oggetto di contratto, richiamando a tal proposito la C.I.L.A. del 31.5.2019 (doc.6), già menzionata nel contratto preliminare stesso (art. 8);
- oltre a fornire all'attrice la documentazione sopra richiamata, pur essendo ormai spirato il termine essenziale già convenuto, l'esponente aveva tentato ripetutamente di contattare la per Pt_1 concordare una nuova data per il rogito in tempi brevi ed a stretto giro in modo da procedere finalmente alla conclusione dell'accordo, potendo al contempo rispettare gli impegni assunti dalla comparente con la propria banca e con i fornitori;

5 - terminato il periodo di totale lockdown, la società, alla ripresa della propria attività, con l'allegata lettera, inviata a mezzo PEC in data 21.5.2020 (doc. 8), aveva provveduto a contestare il persistente e grave inadempimento dell'attrice alle obbligazioni contrattualmente assunte con la sottoscrizione del preliminare, dichiarando la propria volontà di recedere dal contratto ai sensi dell'art. 1385 c.c. e di trattenere definitivamente tutte le somme versate dalla a titolo di caparra confirmatoria;
Pt_1
- la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita era imputabile ad esclusivi fatto e colpa della parte promissaria acquirente, che evidentemente non era riuscita ad ottenere il finanziamento per ragioni di merito creditizio e in alcun modo imputabili alla promittente venditrice;

- pertanto, in via riconvenzionale, chiedevano l'accertamento del grave inadempimento di
[...] alle obbligazioni di pagamento assunte con la sottoscrizione del preliminare del Parte_1
19.7.2019 e la legittimità del recesso operato dell'esponente dal contratto stesso, con conseguente diritto della S&P a trattenere tutte le somme versate dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria pari ad € 230.000,00.
All'udienza di prima comparizione del 25.2.2021 le parti si riportavano ai propri scritti e chiedevano l'assegnazione dei termini ex art. 183 comma 6 c.p.c.. Il Giudice, preso atto assegnava i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. e rinviava la causa per l'ammissione dei mezzi istruttori.
Con ordinanza del 3.11.2021 a scioglimento della riserva assunta all'udienza a trattazione scritta del
27.10.2021, il Giudice, rigettava le istanze di prova per interpello e per testi avanzate da parte convenuta-attrice in riconvenzionale, in quanto superflue, relative a fatti incontestati o di natura documentale o irrilevanti ai fini del decidere;
disponeva procedersi a CT , anche in ragione della proposta domanda ex art.2932 c.c. , formulando il seguente quesito “visionati i luoghi, esaminati gli atti di causa ed espletate le indagini presso pubblici uffici che si dovessero rendere necessarie, descriva il C.T.U. le caratteristiche e lo stato dell'immobile oggetto di causa e accerti la regolarità urbanistico-edilizia e catastale al momento della conclusione del contratto preliminare e all'attualità; descriva le difformità eventualmente riscontrate e dica se queste siano o meno sanabili;
dica se l'immobile sia commerciabile”, nominava il CT Arch. e rinviava Persona_3 all'udienza per giuramento e conferimento incarico.
In data 28.4.2022 il CT incaricato dava atto di non essere riuscito ad accedere all'immobile e formulava istanza al Giudice affinché fornisse istruzioni al C.T.U. in merito alla prosecuzione delle operazioni peritali.
All'udienza del 7.7.2022 le parti prendevano atto della impossibilità del CT di effettuare il sopralluogo;
il procuratore di parte attrice chiedeva che ai sensi dell'art. 118 c.p.c. venisse ordinato
6 al terzo di far effettuare il sopralluogo nell'immobile e che comunque il CT provvedesse ad acquisire tutta la documentazione inerente ai diversi campi di destinazione d'uso dell'immobile ivi comprese le relative pratiche edilizie;
il procuratore della parte convenuta rilevava l'impossibilità delle operazioni peritali relativamente allo stato dei luoghi in quanto peraltro le eventuali difformità potevano essere successive all'intervenuto cambio di proprietà; rilevava altresì che l'avvenuta vendita dell'immobile, come sembrava accertata dal CT era di per sé espressione della commerciabilità del bene e potesse quindi fornire risposta al relativo quesito posto al CT. Viste comunque le difficoltà incontrate nell'espletamento delle operazioni peritali insisteva per l'ammissione delle prove già richieste con la memoria ex art. 183 n.2 c.p.c. con i testi ivi indicati previa revoca in parte qua dell'ordinanza del 2.11.2021. Il Giudice si riservava.
Con ordinanza del 30.6.2023 a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 7.7.2022, il Giudice prendeva atto della impossibilità per il CT di procedere alla verifica dello stato di fatto dell'immobile per cui era causa, essendo nelle more intervenuta la vendita dell'immobile a terzi. Lo stesso CT, posto nella materiale impossibilità di accedere all'immobile, aveva effettuato la visura storica catastale, dalla quale era emerso che l'immobile in data 15 dicembre 2020 era stato venduto con atto di compravendita del Notaio al Sig. nato a [...] il Persona_4 Persona_5
10/08/1999 (cfr. visura catastale depositata dal CT in uno alla relazione ed ai verbali delle operazioni peritali svolte); ritenuto che non ricorrevano i presupposti per ordinare al terzo ai sensi dell'art. 118 c.p.c. – come richiesto dalla parte attrice – di far effettuare al CT gli opportuni accertamenti sullo stato di fatto dell'immobile consentendogli l'accesso allo stesso;

considerato che

non ricorrevano ragioni per revocare l'ordinanza del 3.11.2021 con cui erano state rigettate le richieste di prova orale formulate dalla parte convenuta (attrice in riconvenzionale), dovendosi anzi confermare i motivi della loro inammissibilità (essendo le circostanze, oggetto dei capitoli di prova formulati, irrilevanti ai fini del decidere ovvero avendo natura documentale o da provarsi documentalmente); ritenuto opportuno che il CT arch. provvedesse ad acquisire Persona_3 copia del contratto di compravendita con cui l'immobile risultava esser stato venduto a mezzo rogito del Notaio in data 15.12.2020 al sig. , nonché tutte le pratiche Persona_4 Persona_5 urbanistico/edilizie rinvenibili presso gli uffici tecnici del Comune di Roma Capitale relative all'immobile per cui era causa, ciò al fine di accertare se, dalla documentazione acquisita unitamente a quella in atti, risultavano problematiche urbanistico/edilizie e catastali dell'immobile alla data del
31.10.2019; considerata la necessità di riassegnare termini al CT ed alle parti ai sensi dell'art. 195,
3° co., c.p.c. assegnava nuovi termini al CT e rinviava la causa all'udienza del 31.1.2024 per esame della relazione peritale.
7 All'udienza del 31.1.2024 parte attrice si riportava al contenuto degli scritti difensivi e chiedeva rinvio per la precisazione delle conclusioni, parte convenuta richiamava le osservazioni del proprio
CTP ed insisteva per l'ammissione della prova orale come articolata nella memoria n. 2 ex art. 183 co. 6 , c.p.c., previa revoca dell'ordinanza del 2.11.2021 in parte qua;
in subordine si associava alla richiesta di rinvio per la precisazione delle conclusioni. Il Giudice preso atto si riservava di decidere sulle richieste delle parti.
Con ordinanza del 31.1.2024 a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 31.1.2024 il Giudice, letti gli atti e la documentazione di causa, ritenuto che non ricorrevano ragioni per modificare le decisioni già assunte, in ordine alle istanze istruttorie, con provvedimenti del 2.11.2021 e del
30.06.2023, considerato che la causa dovesse essere decisa con la documentazione in atti rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
Indi la causa , a seguito di assegnazione ad altro giudice per trasferimento ad altro ufficio del precedente giudice designato e persistente vacanza del ruolo, era assunta in decisione in data
13.3.2025 sulle conclusioni delle parti come in epigrafe riportate con assegnazione del termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di successivo termine di giorni 20 per il deposito di memorie di replica.
2. Parte attrice ha proposto in via principale domanda ex art.2932 c.c. e in subordine domanda tesa ad accertare e dichiarare la risoluzione del preliminare di compravendita, con conseguente condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra. La domanda principale non è stata più reiterata in sede di precisazione delle conclusioni avendo parte promittente venditrice venduto a terzi l'immobile in data 15.12.2020.
Qualificata la domanda di risoluzione alla stregua della previsione di cui all'art.1385 co.2 c.c. si rileva che le parti hanno formulato delle contrapposte domande di recesso ex art. 1385 c.c..
Il recesso in questione configura uno strumento speciale di risoluzione del contratto – collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria – e postula necessariamente l'inadempimento dell'altro contraente.
Proprio per questa sua natura risolutoria, il recesso di cui all'art. 1385 c.c., alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente.
Motivo per cui, a fronte di reciproche domande di recesso e così come accade in ogni ipotesi di contrapposte domande di risoluzione per inadempimento, il giudice è tenuto ad una valutazione
8 comparativa del comportamento di entrambi i contraenti, al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (cfr., fra le altre, Cass. 21209/2019).
Ciò che occorre stabilire, dunque, è quale delle parti, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti (e senza che possa ritenersi a tal fine determinante il solo elemento cronologico;
cfr. Cass. 26943/2006), si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma (v. Cass. 16530/2003).
Nel caso di specie occorre rilevare che il CT non ha potuto accertare se l'immobile fosse urbanisticamente e catastalmente conforme , avendo il consulente nell'elaborato peritale rassegnato le seguenti conclusioni : “Il sottoscritto C.T.U. non ha potuto accertare la regolarità urbanistico- edilizia e catastale né al momento della conclusione del contratto preliminare (19/07/2019) e né all'attualità poiché non è stato possibile accedere nell'immobile e pertanto non si è costatato lo stato dei luoghi dell'immobile né al momento della conclusione del contratto preliminare e neppure all'attualità. Di conseguenza non è stato possibile esaminare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile ed il titolo abilitativo”.
Ad ogni modo dall'analisi dei documenti prodotti in giudizio non si evince un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza della società venditrice.
Giova precisare che , al di là dell'ampiezza del quesito posto al CT dal precedente giudice designato determinata sicuramente dalla originaria proposizione anche di domanda ex art.2932 c.c. , parte attrice lamenta una generica difformità urbanistica dell'immobile oggetto di vendita che avrebbe impedito l'erogazione del mutuo necessario all'acquisto di tale immobile, deduce infatti che in sede di perizia fatta redigere dall'istituto di credito per la concessione del mutuo sarebbe emersa detta irregolarità ( vedi pag.7 doc. 3 attrice perizia del 9.9.2019).
Dalla relazione del perito incaricato della (cfr. All. 3 di parte attrice) risulta che non era stata Pt_2 dichiarata la conformità urbanistica in quanto “trattasi di immobile edificato in data antecedente al
1/09/1967 come si evince dalla dichiarazione riportata in atto. Successivamente allo stesso, il cespite ha subito cambio d'uso da ufficio ad abitazione oltre ad opere di straordinaria manutenzione relativamente alle quali non è stato fornito alcun titolo autorizzativo. Pertanto il SUB 502 sarà valutato secondo la destinazione riportata nell'atto del 23/09/2010 cioè ufficio, decurtando i costi necessari a sanare le opere di straordinaria manutenzione e la diversa distribuzione.”
Tuttavia dagli accertamenti quanto meno documentali condotti dal CT risulta che In data 1 marzo
2011 con protocollo n.16037 è stata presentata al Comune di Roma una D.I.A. (Dichiarazione
9 d'Inizio attività) per cambio di destinazione d'uso da uso ufficio (A10) ad uso abitazione(A/4) dell'immobile, e successivamente presentata la relativa comunicazione di fine lavori con protocollo
n. 47356 del 9 giugno 2011 ( vedi relazione di CT pag. 30). Ancora il CT ha riscontrato che Il
31/05/2019 è stata presentata al comune di Roma, Municipio Roma I, la C.I.L.A. (Comunicazione
d'Inizio Lavori asseverata) con protocollo n. CA/2019/113759 per diversa distribuzione degli spazi interni e successiva comunicazione di collaudo e fine lavori del 26/09/2019 protocollo n. CA
2019/185149. Di quest'ultima pratica edilizia vi è peraltro espressa menzione all'art.8 del contratto preliminare .
Ciò posto risultano smentiti gli ostacoli alla concessione del mutuo indicati dal perito nominato dalla
Banca nella sua relazione tecnica , né in verità la attrice ne allega di altri e più specifici.
Peraltro nella narrativa dell'atto di citazione si fa menzione di una formale comunicazione negativa della banca quanto alla concessione del mutuo e di tempestive sollecitazioni da parte della Pt_1 alla promittente venditrice perché venisse risolta l'impasse ; ma non vi sono in atti documenti che comprovino tali circostanze , risultando soltanto la pec in data 30.10.2019 ( doc. 8 attrice ) con la quale la stessa rendeva edotta , solo il giorno prima della scadenza del termine fissato in contratto per il rogito, delle problematiche riguardanti la assunta difformità urbanistica.
Inoltre, dalla relazione del Notaio Dott. (cfr. All. 7 di parte convenuta), accompagnata Persona_1 da quella, di natura tecnica, redatta dal Geom. trasmessa all'attrice in data 31.10.2019 Persona_2 in riscontro alla comunicazione di quest'ultima circa l'esistenza di presunte condizioni ostative alla concessione del mutuo si evince che “l'immobile dal punto di vista urbanistico e catastale è in perfetto stato di legittimità e di conformità dello stato di fatto allo stato di diritto ed in conformità alle planimetrie catastali depositate in Catasto, come si evince chiaramente dalla relazione del
Geom. che si allega alla presente certificazione.” In tale relazione si legge che “Per Persona_6 quanto riguarda la ricerca sulla legittimità urbanistica si fa riferimento essendo un fabbricato ante
39 alla documentazione di impianto presente negli archivi del Catasto Urbano, da ricerche effettuate si è potuto riscontrare che l'unità immobiliare oggetto di perizia ha origini residenziali, catastalmente distinta al foglio 491 p.lla 188 sub 2 in A/4 di 2 classe di vani 6. Nel 1996 con una variazione catastale n. 51690/1996 l'immobile veniva trasformato da residenziale A/4 in Ufficio
A/10, questa operazione veniva fatta in assenza di titolo urbanistico e quindi a tutti gli effetti non valida, successivamente nel 2011 veniva presentata un'ulteriore variazione catastale n.
54901.1/2011 dove si riportava l'immobile nella situazione originaria ovvero ad uso residenziale assumendo catastalmente il sub 502. Attualmente l'immobile ha subito delle modifiche interne autorizzate con CILA presentata il 31.05.2019 prot. N. CA/2019/113759 e alla conseguente
10 variazione catastale prot. n. RM 0274730 del 06.06.2019, allo stato attuale l'immobile è conforme ai titoli presentati.” Inoltre, lo stesso tecnico dichiarava di aver contattato la società SPF che aveva redatto la relazione tecnica di stima nella persona dell'Ing. e quest'ultimo aveva Persona_7 dichiarato “di aver corretto successivamente la perizia e di aver fatto un errore nel dichiarare la non conformità urbanistica e di averne redatta un'altra dichiarando questa volta la conformità urbanistica, per motivi a me sconosciuti ad oggi la SPF non ha trasmesso ancora la perizia corretta alla Banca.”
Infine, si evidenzia come l'immobile oggetto di controversia è stato venduto successivamente in data
15.12.2020 ad un terzo (cfr. all. 9 della CT) risultando pertanto commerciabile.
Deve poi sottolinearsi che sebbene si faccia menzione nel preliminare della corresponsione del saldo prezzo “con l'intervento del mutuo”, le parti non hanno inteso condizionare l'efficacia del preliminare alla concessione del mutuo.
In merito alla esistenza della prelazione in favore del dei Beni culturali nonostante nel CP_4 preliminare si garantisse l'assenza di diritto di prelazione , va precisato che nel preliminare si afferma che non esistono aventi diritto a prelazione ex art.732 c.c. ( coeredi ) ed ex lege 392/1978 ( conduttore) ed in ogni caso la stessa non può ritenersi integrare grave inadempimento potendo ovviarsi con un rogito sospensivamente condizionato al decorso del termine per l'esercizio della prelazione.
La condotta della attrice si palesa quindi come gravemente inadempiente e tale da giustificare il recesso esercitato dalla società convenuta con lettera trasmessa a mezzo PEC alla in data Pt_1
21.5.2020 (cfr. all. 8 di parte convenuta) con la quale si evidenziava la mancata convocazione ad opera della promissaria acquirente innanzi al notaio per il rogito entro il termine pattuito, da considerarsi essenziale.
Giova premettere che, anche a voler escludere nel caso di specie che il termine pattuito dalle parti per la stipulazione del preliminare (art. 2 del contratto preliminare) possa essere qualificato come essenziale ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1457 c.c. ( ed in effetti mancherebbe una espressa previsione in tal senso nel contratto , peraltro per giurisprudenza costante non decisiva al fine di qualificare il termine come essenziale- vedi per tutte Cass. 10353/2020-dovendo l'accertamento di fatto del giudice tenere soprattutto conto della natura e dell'oggetto del contratto ) , resta in ogni caso da accertare se il mancato rispetto del termine non essenziale possa integrare grave inadempimento
, come dedotto dal promittente venditore. A tal proposito va peraltro anche escluso che nella specie sia emersa la prova di un accordo in merito alla sua proroga.
11 Ora la promissaria acquirente ha lasciato decorrere il termine fissato nel preliminare senza manifestare la propria volontà di prestarsi alla stipulazione del definitivo e senza quindi convocare la controparte innanzi al notaio prescelto per la vendita (onere questo che, in mancanza di diverse pattuizioni, compete al promissario acquirente;
cfr. Cass. 8910/1998 e Cass. 1898/2011).
A tal proposito la condotta della si presenta come maggiormente rilevante ed idonea a far Pt_1 venire meno l'interesse della società convenuta al mantenimento del negozio , venendo ad essere quindi causa del comportamento della controparte, che dopo avere comunicato il recesso ha proceduto alla vendita a terzi del bene .
A tale ultimo proposito va anche aggiunto che la convenuta ha allegato che la era stata resa Pt_1 edotta del fatto che la società venditrice, in quello stesso periodo, era impegnata anche in un'altra operazione commerciale e, a tal fine, faceva legittimo affidamento anche sull'incasso del prezzo del bene promesso in vendita all'attrice (acquisto di un complesso alberghiero sito in Venezia -Hotel
Byron) ed ancora che la (già CP_1 Controparte_1 Controparte_2 aveva ottenuto dalla una linea di credito sul presupposto della finalizzazione Parte_3 della compravendita . Ora è stato documentato che la S&P aveva conferito alla mandato Pt_2 irrevocabile all'incasso (cfr doc.5), che l'odierna attrice aveva espressamente accettato, così dimostrando di essere pienamente consapevole della necessità della venditrice di disporre del prezzo della vendita entro i termini convenuti, al fine di consentire il rientro della stessa dal fido concesso.
Tali circostanze suffragate dal mandato all'incasso sottoscritto per accettazione dalla Pt_1 evidenziano ulteriormente la condotta inadempiente della attrice , tenuta a salvaguardare l'interesse della controparte ad una tempestiva definizione dell'acquisto .
Da ciò consegue il diritto della a trattenere le somme versate Controparte_1 dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria, per un totale di € 180.000,00 secondo quanto previsto dall'art. 4 del contratto preliminare del 19.7.2019 (cfr. doc. 2 di parte convenuta).
L'ulteriore importo di € 50.000,00 richiesto dalla convenuta deve invece essere imputato ad acconto prezzo non essendo specificata nel contratto preliminare la sua natura di caparra confirmatoria, come invece risulta espressamente per le altre somme versate anticipatamente (cfr. doc. 2 di parte convenuta). A ciò consegue la condanna della convenuta alla Controparte_1 restituzione di tale somma trattandosi pur sempre di pronuncia consequenziale all'accertamento dell'avvenuto scioglimento del rapporto e del riconoscimento di un bene della vita omogeneo rispetto a quello domandato dalla attrice , nè sussistendo più alcun titolo della parte a trattenere la somma versata (Cfr. Cass. n. 23820 del 01/08/2022, Cass. 11012 del 08/05/2018).e
12 3.Va rigettata invece l'ulteriore domanda svolta in via riconvenzionale dalla convenuta per il risarcimento del danno all'immagine e reputazione commerciale derivante dall'inadempimento della da liquidarsi in euro 200.000,00 . Deduce la che vi Pt_1 Controparte_1 sarebbe una responsabilità ex art.2043 c.c. della per il danno reputazionale poichè Pt_1 dall'inadempimento della stessa sarebbe derivata la impossibilità della società di far fronte ai propri impegni con la Banca e di converso con i fornitori impegnati nella ristrutturazione dell'Hotel Byron.
La domanda va rigettata in quanto la previsione della caparra esclude la possibilità di risarcire ulteriori danni , che in definitiva anche qui , pur risultando di natura non patrimoniale , sono assunti come conseguenti all'inadempimento contrattuale. In ogni caso i pretesi danni sono genericamente allegati e sforniti di prova.

4. Le spese di lite si compensano per un terzo in ragione della reciproca soccombenza e seguono per la restante parte la soccombenza prevalente della attrice e si liquidano come da dispositivo , facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022 (valore della controversia in base all'importo riconosciuto dovuto compreso nello scaglione da euro 52.001,00 ad euro 260.000,00 importi medi). Vanno poste definitivamente a carico dell'attrice anche le spese di
CT come già liquidate in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) accerta la legittimità del recesso esercitato in relazione al contratto preliminare oggetto di causa ai sensi dell'art. 1385, comma 2 c.c. dalla con Controparte_1 conseguente diritto della stessa a trattenere l'importo di € 180.000,00 versato da Parte_1
a titolo di caparra confirmatoria;

[...]
3) condanna la convenuta alla restituzione della somma Controparte_1 di € 50.000,00 in favore di oltre interessi dalla domanda;
Parte_1
4) Rigetta la domanda riconvenzionale di condanna al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c.;
5) Compensa le spese di lite per un terzo e condanna al pagamento , in Parte_1 favore della delle spese di lite quanto alla restante Controparte_1 parte , che si liquidano in complessivi € 9.402,00 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA e IVA come per legge.
6) Pone definitivamente a carico di parte attrice le spese di CT come già liquidate in corso di causa.
13 Roma, 22.7.2025
Il Giudice
dott.ssa Raffaella Tronci
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