REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico LE GE ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 7699/2021 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA
, rappresentato e difeso dall'Avv. Enrico Della Longa e dall'Avv. Fabio Della Parte_1
Longa
-attore-
E
, nata a [...], il [...] , C.F. , rappresentata e difesa CP_1 C.F._1 dall'Avv. Nicoletta D'Agostino
-Convenuta - Oggetto: indennità di occupazione
FATTO E DIRITTO
1. , con atto di citazione notificato in data 18/01/2021, ha convenuto in Parte_1 giudizio chiedendo “ in via principale: accertato l'uso esclusivo, da parte della sig.ra CP_1
, dell'immobile sito in Roma Via G. Arnoffi n. 20 piano 1 int. 1, di cui risultano essere CP_1 comproprietari l'attore (1/3) e la convenuta (2/3), determinare l'indennizzo mensile dovuto dalla sig.ra
nella misura di € 1.000,00 (mille/00 per intera proprietà) e per l'effetto, condannare CP_1 quest'ultima al pagamento mensile, a favore del sig. , dell'importo di € 333,00 Parte_1
(trecentotrentatre/00 – corrispondente ad un terzo dell'indennizzo mensile di € 1.000,00 dovuto all'attore secondo la quota di sua proprietà dell'immobile di Via Arnoffi 20), ovvero per quelle somme maggiori o minori che si riterranno eque e di giustizia per l'uso esclusivo del suddetto bene a decorrere dal 14/08/2000 ( data del decesso della sig.ra ) sino all'effettivo rilascio. Persona_1
In via subordinata: accertato l'uso esclusivo, da parte della sig.ra , dell'immobile sito in CP_1
Roma Via G. Arnoffi n. 20 piano 1 int. 1, di cui risultano essere comproprietari l'attore (1/3) e la convenuta (2/3), determinare l'indennizzo mensile dovuto dalla sig.ra nella misura di € CP_1
1.000,00 (mille/00 per intera proprietà), per l'effetto, condannare quest'ultima al pagamento mensile, a favore del sig. , dell'importo di € 333,00 (trecentotrentatre/00 – corrispondente ad Parte_1 un terzo dell'indennizzo mensile di € 1.000,00 dovuto all'attore secondo la quota di sua proprietà pagina 1 di 5 dell'immobile di Via Arnoffi 20), ovvero per quelle somme maggiori o minori che si riterranno eque e di giustizia per l'uso esclusivo del suddetto bene a decorrere dalla data della richiesta del 02/12/2019 sino all'effettivo rilascio. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori di legge…” A sostegno della domanda l'attore allegava che non era in contestazione l'utilizzo ad uso esclusivo dell'immobile di Via Arnoffi 20 piano primo Int. 1 da parte della Sig.ra , dopo il decesso CP_1 della Sig.ra (14/08/2000 ), madre delle parti in causa. Persona_1
Per tale motivo, la convenuta avrebbe dovuto corrispondere un indennizzo al fratello
[...]
già a partire dall'apertura della successione della madre Sig.ra (14/08/2020) o Parte_1 Per_1 quanto meno a decorrere dalla data della richiesta di un'indennità del 02/12/2019 rimasta senza esito.
2.Si è costituita , sostenendo che l'appartamento di Via Gino Arnoffi 20, piano 1, CP_1 interno 1, è stato da lei usucapito per possesso ultraventennale uti dominus. Lei occupa l'appartamento dal 1983, anno in cui la sig.ra glielo consegnò allo stato Persona_1 rustico, essendo stata realizzata solo la struttura ed i tramezzi ed ella ha provveduto a sua cura e spese a completarlo, realizzando gli impianti, gli intonaci, i pavimenti, le tinteggiature e finiture varie . La sig.ra nella consapevolezza dei suoi tre figli , e aveva Per_1 CP_1 CP_2 Parte_1 inteso così trasferire la proprietà di detto appartamento allo stato rustico alla figlia , ma poi CP_1 non ha provveduto alla relativa formalizzazione con atto pubblico cosicchè l'immobile, al suo decesso, è caduto in successione. A riprova di ciò, la circostanza che in data 06/04/2017 la sig.ra , Persona_2 con atto a rogito Notaio , Rep. N. 85591, Raccolta n. 30317, ha trasferito alla sorella Per_3
, la sua quota parte pari ad 1/3 dei beni ereditati dalla madre, ciò formalmente con atto di CP_1 compravendita, ma in realtà con il solo fine di regolarizzare la pacifica circostanza che il bene fosse di esclusiva proprietà della sig.ra . CP_1
Nel corso degli anni la sig.ra ha provveduto a sua cura e spese a tutti gli interventi di CP_1 manutenzione ordinaria e straordinaria dell'appartamento. Sussistono, quindi, nel caso di specie, tutti i presupposti di cui agli articoli 714 e 1158 c.c., per l'acquisto a titolo originario invocato. La domanda riconvenzionale deve essere accolta in quanto la sig.ra :- sotto il profilo del CP_1 corpus, ha posseduto l'appartamento da oltre 20 anni;
-sotto il profilo dell'animus si è sempre comportata come proprietaria, godendo in via esclusiva dell'appartamento senza nulla corrispondere a nessun titolo agli altri formali proprietari che mai hanno preteso alcunché, prima della tardiva ed infondata richiesta avanzata dall'attore in data 02/12/2019. Sempre in via riconvenzionale, la convenuta chiedeva di provvedere alla divisione giudiziale del residuo asse ereditario della defunta sig.ra chiedendo l'attribuzione in suo favore Persona_1 dell'appartamento oggetto di causa essendo il compendio divisibile in natura. Quanto alla domanda avanzata dall'attore, la stessa doveva essere respinta in quanto il pacifico e incontrastato possesso dell'appartamento da parte sua è avvenuto in via esclusiva e con il consenso tacito degli altri comproprietari in assenza di una loro opposizione. Va escluso il diritto di alla richiesta indennità in quanto l'uso di un immobile Parte_1 da parte di uno dei coeredi, secondo la sua normale destinazione, è conforme al suo titolo di proprietà e non è da ritenere abusivo, non generando tale semplice godimento in esclusiva in capo agli altri comunisti alcun pregiudizio se non abbiano rappresento di volerlo parimenti utilizzare e ne siano stati impediti. Nulla di ciò è avvenuto nel caso di specie, non avendo l'attore , mai Parte_1 richiesto l'utilizzo del bene, né contestato l'uso esclusivo della sorella . Né valore di richiesta CP_1 pagina 2 di 5 di utilizzo dell'immobile può avere la generica richiesta di un'indennità avanzata dall'attore solo in data 02/12/2019. Ha concluso, pertanto la convenuta chiedendo : “a) In accoglimento della domanda riconvenzionale che con il presente atto si svolge: accertare e dichiarare la intervenuta usucapione in capo alla sig.ra
, relativamente all'appartamento sito in Roma, Via Gino Arnoffi 20 (censito al NCEU al CP_1
F. 14, particella 1421, sub 5), piano 1, interno 1, ordinando al Conservatore dei Pubblici Registri di procedere alla relativa trascrizione. b) Sempre in accoglimento di domanda riconvenzionale disporre la divisione giudiziale dell'asse ereditario, della defunta sig.ra ereditato dai signori e Persona_1 CP_1 Parte_1
e per l'effetto attribuire i 2/3 alla sig.ra ed un 1/3 al sig. , CP_1 Parte_1 escludendo dalla stesso l'appartamento di cui sub a), in quanto usucapito dalla sig.ra . CP_1
In subordine, in caso di mancato accoglimento della domanda di usucapione ricomprendere nella divisione anche detto appartamento, provvedendo ove possibile alla divisione in natura ed attribuendo alla sig.ra lotto comprendente l'appartamento da lei posseduto, previo riconoscimento CP_1 delle spese effettuate dalla sig.ra nella misura di € 30.000,00 o in quella maggiore o CP_1 minore che sarà ritenuta di giustizia. c) Rigettare l'avversa domanda di condanna ad una indennità. In subordine e salvo impugnazione,d) condannare la sig.ra a corrispondere al sig. CP_1
un'indennità nella misura di € 200,00 (1/3 di 600,00) o in quella minima Parte_1 ritenuta di giustizia, a decorrere dal mese successivo al dicembre 2019; e) Dichiarare prescritto il diritto all'indennità per le mensilità anteriori ai cinque anni o in ulteriore subordine ai 10 anni. Con vittoria di spese competenze ed onorari”
3.La causa è stata istruita tramite c.t.u . In sintesi il geometra ha accertato quanto segue. L'appartamento oggetto di causa è sito CP_3 in località Cesano di Roma ed è porzione di un fabbricato che si eleva su due livelli fuori terra, oltre ad un piano sottotetto ed un locale seminterrato, ed è composto da un soggiorno, corridoio, tre camere, cucina, due bagni, un balcone e scala di accesso come visibile nelle fotografie allegate . La superficie commerciale è di mq. 150,00. Il criterio di stima scelto è costituito dal procedimento comparativo, articolato nel reperimento di dati storici elementari relativi a prezzi di mercato di immobili analoghi, con caratteristiche simili od assimilabili a quelle in esame e posizioni di mercato similari, verificatisi in epoca prossima a quella di riferimento della stima ovvero all'attualità. L'obiettivo, quindi, è stato quello di individuare un giusto valore di mercato locativo al mq commerciale per l'unità, facendo riferimento a listini di valori immobiliari editi da primari enti o istituti, con particolare riferimento a quello dell'O.M.I. - Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, al quale apportare i giusti correttivi specifici per le unità da stimare. Al valore unitario sono stati quindi applicati coefficienti primari di omogeneizzazione: secondo la tabella allegata alla relazione a cui integralmente si rimanda concludendo il c.t.u. che il probabile valore di locazione dalla data del 2 dicembre 2019 al 30 ottobre 2024 è di € 50.306,15 e che al fine di aggiornare la stima per il periodo successivo è sufficiente calcolare € 865,69 mensili.
4. Tanto premesso la domanda di parte attrice va accolta nei limiti indicati dall'ausiliario mentre va respinta in primo luogo la domanda riconvenzionale di usucapione. Come già anticipato in corso di causa secondo condivisibile giurisprudenza di legittimità ( cfr. Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 9359 del 08/04/2021; Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 35067 del 29/11/2022 ; Sez. 2 pagina 3 di 5 - , Ordinanza n. 6452 del 11/03/2025) il coerede che, dopo la morte del "de cuius", sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso;
a tal fine, però, egli, che già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, godendo del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", risultando a tal fine insufficiente l'astensione degli altri partecipanti dall'uso della cosa comune. Peraltro, tale volontà non può desumersi dal fatto che lo stesso abbia utilizzato e amministrato il bene ereditario attraverso il pagamento delle imposte e lo svolgimento di opere di manutenzione, operando la presunzione "iuris tantum" che egli abbia agito nella qualità di coerede e abbia anticipato anche la quota degli altri. Nella specie, dai documenti depositati dall'attore relativi a ricevute di pagamento delle imposte secondo la quota di sua proprietà dell'immobile e alla ripartizione della spesa del tetto nonché dall'atto di cessione delle quote tra le sorelle , emerge in realtà la prova contraria di un possesso quale CP_1 esclusiva proprietaria della convenuta sull'immobile tanto che, la stessa consapevole della comproprietà del bene, ne ha acquistato nel 2017 la quota dalla sorella. Né i capitoli di prova orale, per la cui ammissione insiste la convenuta, avrebbero potuto, se confermati , fornire una prova utile a dimostrare il possesso uti dominus della convenuta nel senso indicato più sopra. Per un verso, infatti, gli stessi riguardano circostanze documentate e non contestate , per altro, attengono a circostanze non idonee a dimostrare l'animus rem sibi habendi della convenuta quale proprietaria esclusiva occorrendo , come più sopra chiarito che il coerede dimostri di aver goduto del bene in modo tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus;
tale volontà non può desumersi, in contrasto con i documenti prodotti, dal solo fatto che il coerede abbia utilizzato e amministrato il bene ereditario provvedendo al pagamento delle imposte e alla manutenzione anche straordinaria dell'immobile senza opposizione degli altri coeredi ricorrendo presunzione juris tantum che egli abbia agito nella qualità e che abbia anticipato le spese anche relativamente alla quota degli altri coeredi. Anche , infatti, ove fosse dimostrato un potere di fatto esercitato sulla cosa dalla convenuta in via esclusiva per oltre un ventennio , la convenuta non ha allegato e dimostrato che il rapporto materiale con la res si sia verificato in modo da escludere, con palese manifestazione di volontà, gli altri coeredi dalla possibilità di instaurare analogo rapporto con il bene (Cass. n. 5226/2002). Quanto all'inammissibilità della domanda riconvenzionale di divisione, conferma il giudicante l'inammissibilità della stessa nel presente giudizio . Avendo, infatti, la convenuta acquistato per atto Notaio dalla sorella la sola Per_3 CP_2 quota di 1/3 dei diritti sugli immobili ivi indicati e non la quota astratta di 1/3 su tutti i beni caduti in successione -dichiarazione che avendo efficacia a soli fini fiscali non è idonea a fornire la prova dell'inesistenza di altri beni relitti – comunque, la domanda implicherebbe il litisconsorzio necessario anche con la coerede del . Inoltre, ai sensi dell'art. 36 c.p.c., la proposizione della CP_2 Per_3 domanda riconvenzionale presuppone la comunanza del titolo già dedotto in giudizio dall'attore. Nel caso di specie l'attore ha azionato soltanto un credito personale nei confronti della convenuta che non rientra nella massa ereditaria da dividere e la cui debenza è del tutto svincolata dal giudizio di divisione ereditaria, di modo che , in virtù dei principi di economia processuale e del giusto processo di cui all'art. 111, primo comma, Cost. non appare consentita la celebrazione del "simultaneus processus".
pagina 4 di 5 Concludendo, pertanto, facendo questo Giudice propri gli accertamenti del c.t.u. , anche con riferimento ai chiarimenti offerti rispetto ai rilievi sollevati da parte convenuta , quest'ultima va condannata al pagamento in favore dell'attore per il periodo decorrente del 2 dicembre 2019 al 30 ottobre 2024 della somma di € 50.306,15 : 3 uguale ad € 16.768,71 e al pagamento di € 865,69: 3 pari a € 288,56 mensili dal 1 novembre 2024 sino al rilascio oltre interessi legali a decorrere dal 2 dicembre 2019. Il credito non risulta prescritto essendo stato riconosciuto a decorrere dal 2 dicembre 2019 e richiesto in data 18 gennaio 2021. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del d.m. 55/14 e successivi aggiornamenti

p.q.m.


il Tribunale , definitivamente pronunciando così provvede:
- accoglie la domanda proposta dall'attore e, per l'effetto, condanna al pagamento in CP_1 favore di , per il periodo decorrente del 2 dicembre 2019 al 30 ottobre 2024 , Parte_1 della somma di € 16.768,71 e al pagamento di € 288,56 mensili a decorrere dal 1 novembre 2024, oltre , sulle somme indicate, gli interessi legali a decorrere dal 2 dicembre 2019;
- condanna alla rifusione all'attore delle spese del presente giudizio che liquida in Euro CP_1
5.000,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali ponendo a definitivo carico della convenuta le spese della c.t.u. già liquidate. Così deciso in Roma il 31 ottobre 2025 Il Giudice
LE GE
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