R. N. G. 608/ 2024
Tribunale Ordinario di Gorizia
Sezione Unica Civile
VERBALE
Della causa di cui al n. R.G. 608/ 2024
Oggi, 06/02/2025, alle ore 9.30 davanti al Giudice istruttore, Dott. Stefano Bergonzi, sono comparsi:
Per parte ricorrente , l'Avv. Pierluigi Fabbro;
Parte_1
Per le parti convenute e , già dichiarati contumaci, nessuno compare;
P_ _2
Il Giudice invita le parti a discutere la causa
L'Avv. Fabbro, richiama il contenuto del ricorso introduttivo, insiste nelle conclusioni ivi rassegnate, e dà atto che in data 28/01/2025 i resistenti hanno versato un ulteriore acconto di € 500,00. Si richiama pertanto a quanto precedentemente dedotto e chiede la liquidazione dei compensi, specificando che gli esborsi dell'ATP ammontano ad € 175,02, mentre quelli del presente giudizio a € 340,40;
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
(dott. Stefano Bergonzi)
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Gorizia
Sezione Unica Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Stefano Bergonzi ha pronunciato, all'esito dell'udienza di discussione ex art. 429 c.p.c. del 06/02/2025 la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 608/2024 promossa da:
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Pierluigi Fabbro del Parte_1 C.F._1
ed liato presso l'indirizzo telematico del difensore
Email_1
Ricorrenti
e
(C.F.: ), P_ C.F._2
(C.F.: , _2 C.F._3
Resistenti contumaci
Oggetto: Contratto di locazione
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: - In via principale: 1) accertato che i resistenti hanno rilasciato in data 07.03.2024 l'immobile da loro condotto in locazione in Monfalcone, via del Rosario n.2, IV Piano (Sez.A, Foglio 21, Part.975, Sub 25, Cat.A/2, cl.3 cons.5/5) di cui al contratto dd. 01.02.2019 (doc.2), accertato che lo hanno riconsegnato danneggiato e comunque in condizioni diverse da quelle in cui gli era stato consegnato e che il ricorrente per eliminare i danni e rimettere l'immobile nelle stesse condizioni in cui si trovava all'atto della stipulata del contratto dd. 01.02.2019 (doc.2) deve sostenere costi per i ripristini per complessivi € 20.563,85, compresa IVA, come quantificati nella perizia (doc.6) effettuata dall'ing.
[...]
nell'AT.P. n.240/24 R.G. Tribunale di Gorizia, nonché accertato il mancato guadagno, conseguente il mancato CP_3
dell'appartamento durante il periodo necessario ad eseguire i lavori di ripristino, quantificato in via equitativa nell'importo complessivo di € 3.240,00, corrispondente a 6 mesi di canone di locazione, condannare e P_ [...] in solido tra loro, al pagamento in favore di dell'importo compless 8 _2 Parte_1 diversa maggiore o minore somma, che sarà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, con gli interessi di cui all'art. 1284 comma 4 c.c., dalla domanda al saldo effettivo.
2) condannare i resistenti, in solido tra loro al pagamento delle spese tutte del presente procedimento, nonché dell'A.T.P. n.240/24 R.G. Tribunale di Gorizia, compresi il compenso liquidato al C.T.U., come da decreto dd. 26.07.2024, che si produce (doc.7), e il compenso dovuto all'arch. per l'attività svolta quale C.T.P. CP_4
2 Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso depositato in data 21/08/2024, ha allegato: a) di aver stipulato, in data Parte_1
01/02/2019, contratto di locazione regolarmen rio appartamento sito al quarto piano di Via del Rosario n. 2i n Monfalcone (Catastalmente censito al Catasto Fabbricati di Monfalcone, Sez.A, Foglio 21, Part.975, Sub 25, Cat.A/2, cl.3 cons.5/5) , con garante;
b) che P_ _2 l'appartamento veniva consegnato in normale stato d'uso; c) che a seguito dell'intervento delle forze dell'ordine, intervenuti su segnalazione, veniva constatato che nell'appartamento alloggiavano almeno altre dieci persone di nazionalità bengalese;
d) che e riconsegnavano l'immobile, P_ _2 restituendone le chiavi, in data 07/03/202 o consegna l'appartamento si presentava in pessime condizioni, con danni quantificati da perizia di parte in € 12.000,00; f) di aver richiesto stragiudizialmente, senza esito, il risarcimento dei relativi danni;
g) di aver promosso giudizio per accertamento tecnico preventivo in data 02/04/2024 per l'accertamento dei danni causati;
h) che il nominato CTU, Ing. , depositava relazione in cui quantificava in € 20.563,85 (comprensivi di IVA) i CP_3 costi di rimessa in pristino;
i) di non aver potuto locare successivamente l'appartamento a causa delle condizioni in cui lo stesso versava.
Sulla scorta di tali allegazioni, il ricorrente ha chiesto il risarcimento dei danni patiti, comprensivi dei lavori di messa in pristino come quantificati dalla perizia del CTU, oltre che i danni per mancato guadagno per non aver potuto mettere in locazione l'appartamento e alle spese sostenute nel giudizio di accertamento tecnico preventivo.
Regolarmente notificati il decreto di fissazione udienza e il ricorso, alla prima udienza del 20/11/2024 è stata dichiarata la contumacia dei resistenti non comparsi.
Alla successiva udienza del 09/01/2025 sono stati sentiti quali testi l'Agente Scelto della Polizia di Stato e Il procuratore di parte ricorrente ha inoltre che nelle more del giudizio i Tes_1 CP_4 resistenti provvedevano spontaneamente al pagamento della somma di € 500,00.
All'udienza del 06/02/2025 il procuratore di parte ricorrente ha discusso la causa, precisando le conclusioni nei termini sopra indicati e precisando come i resistenti abbiano versato ulteriori € 500,00. Il Giudice ha dato pertanto contestuale lettura della presente sentenza
2. Il ricorso promosso da merita accoglimento nei termini che seguono. Parte_1
Preliminarmente si rammenta che, in materia di responsabilità contrattuale, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. SS.UU., 13533/2001).
Si rammenta inoltre come, nell'ambito della disciplina codicistica in tema di contratto di locazione, la norma contenuta nell'art. 1590 c.c. preveda, per il conduttore, l'obbligo di restituzione della cosa locata nel medesimo stato in cui è stata consegnata.
Nel caso di specie, la disciplina codicistica trova riscontro nelle disposizioni contrattuali pattuite tra le parti: il documento contrattuale sottoscritto dalle parti in data 01/02/2019, regolarmente registrato, prevede infatti, all'art. 9, che il conduttore – che ha trovato l'appartamento in buone condizioni – si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, pena il risarcimento dei danni. Le parti hanno poi convenuto che avrebbe garantito per le obbligazioni assunte da in _2 P_ caso di suo inadempimen oltre come il contratto prevedesse una durata ni tre, con possibilità di rinnovo tacito di ulteriori due anni.
3 Applicando le coordinate ermeneutiche al caso di specie, si ritiene che abbia Parte_1 correttamente adempiuto agli oneri della prova sullo stesso gravanti, avendo provato che alla scadenza del contratto di locazione, l'immobile è stato riconsegnato in pessime condizioni di stato.
Nella perizia di parte depositata a firma Arch. si evince che ad un primo ingresso l'appartamento CP_5 risulta maleodorante e sporco, su tutte le pareti dell'a i sono macchie di diversa natura, disegni eseguiti da bambini con matite e pennarelli, Gli stessi sono anche presenti all'esterno dell'appartamento sul muro del terrazzo e sui marmi della porta finestra sito tra soggiorno e terrazzo. Le cinque porte interne risultano gravemente danneggiate e irreparabili in quanto presentano lesioni sia sulle ante che sui telai, inoltre alcune porte non hanno più il vetro. I serramenti esterni risultano parzialmente rovinati soprattutto nella meccanica di apertura. Alcune tapparelle avvolgibili della zona giorno e della zona notte sono state danneggiate irreparabilmente e il meccanismo di movimentazione è stato rotto e non più utilizzabile. Le pavimentazioni lignee delle camere nella zona notte sono in quadrettoni di faggio e sono completamente annerite con presenza di solchi dovuti a probabili spostamento di mobilio. Tutte le altre superfici piastrellate della casa risultano sporche. Le pareti delle camere inoltre presentano annerimenti da muffe, indice di un cattivo utilizzo dell'appartamento e della sua aerazione naturale. Per quanto riguarda l'impianto elettrico vi sono alcune prese che sono state manomesse e quindi lo stesso andrà fatto visionare da un professionista per la verifica più puntuale e la messa in sicurezza.
operante di PG che ha effettuato intervento, insieme ad altro agente, su segnalazione Tes_1 corrente, in data 02/03/2024, oltre a constatare la presenza dell'appartamento ivi dimoranti, ha dichiarato: Posso dire che le condizioni in cui l'appartamento versava alla data dell'intervento erano pessime. Ricordo in particolare che vi erano macchie di nero e scarabocchi sui muri, le porte erano rovinate, il pavimento sporco. Noi siamo rimasti solo nel tinello/soggiorno d'ingresso.
Il teste ha invece dichiarato: le condizioni dell'appartamento erano a dir poco disastrose. […] CP_4 all'interno dell'appartamento vi era un pessimo odore. Per il resto ho segnalato tutto nella mia perizia.
La perizia dimessa dal CTU arch. nell'ambito del giudizio di accertamento tecnico preventivo ha CP_3 confermato le condizioni dell'immobile e ha stimato i costi per l'eliminazione dei danni cagionati per complessivi € 18.694,41 (oltre IVA al 10% pari ad € 1.869,44). Si ritiene che le conclusioni a cui è giunto il CTU, nella possibilità di contraddittorio delle parti, siano corrette e da condividere ai fini della decisione, avendo il consulente dettagliatamente accertato i danni presenti nell'immobile e motivato riguardo ai lavori da eseguire.
Pertanto, alla luce delle considerazioni sopra esposte, , a fronte del proprio inadempimento, P_ deve essere condannato, ai sensi dell'art. 1218 c.c., a risarcire del danno patito, a titolo Parte_1 di danno emergente, pari ai costi da sostenere per eliminare ll'immobile, che si ritiene congruo stimare nella misura individuata dal CTU.
Si deve ritenere che, per comune esperienza, le condizioni dell'immobile al momento della riconsegna, come sopra meglio rappresentate, abbiano impedito all'originario locatore di poter utilizzare il bene secondo la propria normale destinazione e, in particolare, di rimetterlo prontamente a reddito, stipulando nuovi contratti di locazione. Pertanto, si ritiene di riconoscere un ulteriore posta risarcitoria quale lucro cessante per il mancato il godimento dell'immobile. Difettando di ulteriori elementi, l'importo dovuto può essere equamente determinato avendo come riferimento il canone mensile pattuito dalle parti (€ 540,00), moltiplicato per sei mensilità, per un totale di € 3.240,00.
A tali somme (€ 20.563,85 + € 3.240,00) deve essere detratto il pagamento spontaneamente effettuato dal conduttore e allegato dal ricorrente, pari a € 1.000,00.
A fronte della garanzia, di natura fideiussoria (ex art. 1936 e ss. c.c.), prestata da a favore di _2
, per le obbligazioni dedotte nel contratto di locazione, eve essere P_ _2 condannato al risarcimento dei danni da inadempimento come sopra determinati in solido con P_
;
[...]
4 Gli interessi sulle somme come sopra riconosciute a sono dovuti nella misura di cui Parte_1 all'art. 1284, comma IV, c.c. dal deposito del ricorso al saldo.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri previsti dal D.M. 55/2014. Individuato lo scaglione di riferimento secondo il valore della domanda, i compensi vengono liquidati in un valore compreso tra i minimi e i medi dell'individuato scaglione di riferimento a fronte della complessità della vertenza e dell'attività difensiva svolta. Sono altresì liquidati i compensi dovuti per il giudizio di accertamento tecnico preventivo secondo i parametri medi dello scaglione di riferimento. Infine, sono altresì riconosciuti rispetto al giudizio di accertamento tecnico preventivi, il compenso dovuto al CTU, come liquidato, e al CTP di parte.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
Accertata l'inadempimento di rispetto alle obbligazioni di cui al contratto di locazione del P_
01/02/2019 e, per l'effetto,
Condanna e , tra loro in solido, al pagamento, in favore di P_ _2 T_
, d € 2 nteressi, determinati a norma dell'art. 1284, comm
[...] dal deposito del ricorso al saldo;

Condanna altresì la parte e , tra loro in solido, al pagamento in favore di P_ _2
delle spese di lite, che si liquidano: Parte_1
• € 4.000,00 per onorari per il presente giudizio, oltre esborsi, 15 % per spese generali, I.V.A. se e come dovuta e C.P.A., come per legge;

• € 2.337,00 per onorari per il giudizio di A.T.P. (n.240/24 R.G. Tribunale di Gorizia), oltre esborsi 15 % per spese generali, I.V.A. se e come dovuta e C.P.A., come per legge, oltre al compenso dovuto al CTU Ing. nella misura di € 1.779,54 (di cui € 1.740,38 per compensi professionali CP_3 ed € 39,16 per spese), come per legge, e al compenso dovuto al CTP Arch. nella misura CP_5 di € 1.100,00
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Così deciso in Gorizia il 06/02/2025
Il Giudice Istruttore
(Dott. Stefano Bergonzi)
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