N. R.G. 3342/2018
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Sezione ordinaria CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3342/2018 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
CP_1
CONVENUTO/I
TERZO CHIAMATO
INTERVENUTO
Oggi 9 giugno 2025 10 giugno 2025 ad ore 16.15 il dott. Pietro Merletti, constata:
Per l'avv. TROLI PIERFRANCESCO e l'avv. , oggi sostituito dall'avv. Parte_1
Per l'avv. TRIBUIANI LAURO e l'avv. MORBIDELLI CRISTIANO CP_1 ( ) VIA DEI LUDI N.4 64011 ALBA ADRIATICA;
, oggi sostituito dall'avv. C.F._1
Hanno regolarmente depositato memorie conclusionali e memorie di partecipazione all'udienza telematica I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettivi atti
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura con tempestiva pubblicazione.
Il Giudice
dott. Pietro Merletti
pagina 1 di 6

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Sezione ordinaria CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Pietro Merletti ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3342/2018 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TROLI Parte_1 P.IVA_1 PIERFRANCESCO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA C/O AVV.STROZZIERI CLAUDIO, SAN ROCCO 37 64010 CONTROGUERRApresso il difensore avv. TROLI PIERFRANCESCO
ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. TRIBUIANI LAURO e dell'avv. CP_1 P.IVA_2
MORBIDELLI CRISTIANO ( ) VIA DEI LUDI N.4 64011 ALBA C.F._1
ADRIATICA; , elettivamente domiciliato in VIA DEI LUDI N.4 64011 ALBA ADRIATICApresso il difensore avv. TRIBUIANI LAURO
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da memorie di partecipazione all'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La computers del ragionier chiede al Pt_1 Parte_2
Tribunale di Teramo di accertare la responsabilità della e dichiarare la stessa Controparte_2 inadempiente, con condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra versata, per la seguente vicenda: con contratto preliminare sottoscritto in data 24 gennaio 2012 l'attrice si era impegnata ad acquistare e la convenuta si era impegnata a vendere alcune unità immobiliari site in
CU , per il prezzo di 800 mila euro, con lavori che dovevano terminare entro il 31gennaio 15 ma al momento della introduzione del giudizio, ben tre anni dopo la scadenza prevista per la consegna, nessuna unità immobiliare era stata completata e consegnata. La convenuta si costituisce affermando che il termine di consegna non era essenziale, mentre inadempiente è l'attrice che per le costruzioni commissionate doveva pagare a stati di avanzamento e ciò non ha fatto, non versando quanto dovuto al compimento delle mura perimetrali, e così è stata la venditrice a dover risolvere il contratto incamerando quanto versato dalla promissaria acquirente a titolo di caparra. Condotta istruttoria con interrogatorio formale del legale rappresentante di parte attrice, fatte precisare le conclusioni e concessi i termini per le memorie conclusionali;
la causa è stata spedita a sentenza e trattenuta in decisione. La
pagina 2 di 6 parte promittente venditrice si è obbligata a vendere alla parte promissaria acquirente il piano terra suddiviso in numero di sette appartamenti di civile abitazione con destinazione d'uso residenze turistiche. Con sette posti auto. L'immobile è individuato da una planimetria di progetto. La venditrice ha la disponibilità dell'area. 250 mila euro sono stati regolarmente versati;
non però i 150 mila euro previsti dopo la realizzazione dei muri perimetrali, dei divisori interni, dei pavimenti, degli impianti necessari e gli intonaci dei muri e divisori degli appartamenti al piano terra oggetto della presente vendita, conformemente alla planimetria di progetto;
ad integrazione della caparra confirmatoria. i giudici di legittimità hanno affermato che l'utilità della concessione della garanzia fideiussoria non sopravvive alla conclusione dei lavori perdurando sin quando si produce l'effetto traslativo con la stipula del contratto definitivo, perché lo scopo della garanzia di cui all'art. 2 del D.lgs. n. 122/2005 non è rivolto ad assicurare la solvenza del costruttore ma a tutelare il promissario acquirente da eventuali situazioni di crisi dell'impresa. In pratica, grazie alla garanzia fideiussoria il promissario acquirente potrà: i) avvalersi del diritto potestativo di recesso dal preliminare, qualora sia trascritto pignoramento sul cespite, escutendo la fideiussione;
ii) sciogliersi dal preliminare, qualora sia aperta la procedura concorsuale, escutendo la fideiussione, sempre che il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.
I giudici di legittimità hanno così inteso sottolineare la differenza di questo strumento da quello di cui all'art. 2645-bis c.c.che ha quale scopo la garanzia del perfezionamento del contratto definitivo. È vero che il comma 4 dell'art. 2645-bis c.c.prevede la facoltà di trascrizione anche dei preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione, ma per gli effetti descritti dal comma 2 del medesimo articolo, di modo che la successiva trascrizione del contratto definitivo (o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare in questione, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenerne l'esecuzione in forma specifica) prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
Se la fideiussione ha un suo proprio ruolo nel tutelare il promissario acquirente dal mancato completamento dell'edificio da parte dell'impresa costruttrice che sia incorsa in una crisi, allora la stessa garanzia non ha più ragione di esistere se i lavori di costruzione sono terminati, perché la situazione in cui l'acquirente si trova non è diversa da quella in cui si troverebbe nel caso in cui acquistasse un immobile già costruito. Di fronte ad uno stato di crisi del promittente alienante, i rischi che il promissario acquirente affronta nei due suddetti casi sino alla stipula del definitivo sono, infatti, i medesimi.
In linea con questo orientamento, si rinvengono ulteriori decisioni della giurisprudenza. Il medesimo principio emerge a contrario da Cass. 18 settembre 2020, n. 19510, in Guida al dir., 2021, 3, e in Foro it. 2020, 12, I, 3788, ha affermato: “La circostanza che la garanzia fideiussoria di cui all'articolo 2 del decreto legislativo n. 122 del 2005 sia stata rilasciata in data successiva alla stipula di un contratto preliminare di compravendita avente a oggetto un immobile in corso di costruzione non esclude l'operatività della nullità per mancanza della garanzia accessoria prescritta ex lege, qualora nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, sicché in tali ipotesi la proposizione della domanda di nullità del contratto per violazione del citato articolo 2 non costituisce abuso del diritto”.
Lo scopo della garanzia fideiussoria traspare anche da altre pronunce giurisprudenziali. Secondo App. Bari 24 aprile 2023, n. 667, in www.dejure.it l'omessa consegna della fideiussione alla conclusione di un preliminare di vendita non può essere invocata quale causa di nullità se il promissario acquirente non ha sofferto un pregiudizio concreto perché non si è manifestata alcuna insolvenza del costruttore. Per Cass. 22 novembre 2019, n. 30555, in Riv. giur. edil. 2020, 6, I, 1538: “La proposizione della domanda di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia accessoriaex art. 2 del pagina 3 di 6 d.lgs. 122 del 2005, ove sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame, costituisce abuso del diritto e non può quindi essere accolta”. Cfr., altresì, Trib. Firenze, 25 novembre 2014, in Arch. loc., 2015, 545; Trib. Salerno, 23 gennaio 2020, in www.legale.leggiditalia.it Ora, a tacere del fatto che non è stata invocata l'assenza della garanzia fideiussoria nell'atto di citazione, ma nella prima memoria è stato detto che a fronte dei pagamenti doveva essere rilasciata entro venti giorni fideiussione assicurativa e non bancaria;
afferma inoltre che non è l'ultimazione dei lavori o lo stato di avanzamento a rendere inadempiente la convenuta, ma il mancato rilascio della fideiussione assicurativa o non bancaria;
per cui la scelta fu rimessa dal venditore all'acquirente, e dall'acquirente rifiutata. Ora, però, nella fattispecie manca la prova del concreto pregiudizio, e si fa valere però questa mancanza ( per la verità nella memoria numero uno e non in atto di citazione ) come inadempienza risolutiva del venditore convenuto. In ogni caso la domanda doveva configurarsi come una domanda nuova. Secondo la consolidata giurisprudenza di della Corte di Cassazione, nel vigore del regime delle preclusioni di cui al nuovo testo degli artt. 183 e 184 c.p.c., introdotto dalla L. n. 353 del 1990, la questione della novità della domanda risulta del tutto sottratta alla disponibilità delle parti - e pertanto pienamente ed esclusivamente ricondotta al rilievo officioso del giudice - essendo le preclusioni ispirate ad esigenza di ordine pubblico processuale, sicchè il "thema decidendum" non è più modificabile dopo la chiusura della prima udienza di trattazione o dopo la scadenza del termine concesso dal giudice ai sensi dell'art. 183, comma 5 del codice di rito. Pertanto, non può considerarsi nuova la domanda che afferma che vi sia stata, ai sensi del contratto, una nuova domanda di risoluzione basata su fatti non fatti valere in citazione. Occorre però verificare se questo mancato deposito di polizza, che non può farsi valere in via autonoma non essendovi prova della insolvenza del venditore, sia prevista nel contratto come clausola risolutiva espressa. La norma fatta valere prevede: tutte le clausole descritte nella prevista scrittura privata sono ritenute essenziali ed annullano e sostituiscono ogni altro accordo scritto o verbale intrapreso tra le parti, pertanto la non osservanza anche di una sola di esse comporta la risoluzione del contratto. La clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare l'importanza. Lo stabilire se, nel caso concreto, sussista una condizione risolutiva o una clausola risolutiva espressa dipende dall'interpretazione della volontà delle parti ( TAR Lazio
19271/24). Nel caso di specie si hanno due inadempimenti concorrenti: da un lato il mancato deposito della fideiussione non bancaria ( a fronte della non scelta dell'acquirente, doveva comunque a termini contrattuali operarsi da parte venditrice); dall'altro, effettivamente il mancato pagamento della tranche di 150 mila euro ad opere murarie compiute, ancorché non intonacate, avvenuto senza aver contestato la inadempienza relativa alla mancata fideiussione, che non è stata contestata fino al compimento delle opere murarie, a fronte di un comportamento che ha tollerato la mancanza di deposito delle fideiussioni oltre i 20 giorni;
ove la clausola della mancanza di deposito fosse veramente stata considerata espressamente risolutiva essa si sarebbe verificata ben prima dell'inizio delle opere murarie, e pertanto non le avrebbe dovuto l'acquirente futuro nemmeno farle iniziare. ( infatti il problema delle fideiussioni non depositate già da gran tempo si era verificato con i primi versamenti di parte attrice). Viceversa, non appare esservi alcuna seria giustificazione riguardo al mancato pagamento al compimento delle opere murarie, che non è controverso che siano state compiute ( intonaco a parte); questo, oltre che clausola risolutiva espressa, appare anche essere inadempimento oggettivamente grave, da cui consegue il diritto del venditore a risolvere il contratto con ritenzione di caparra;
la sospensione dei lavori in attesa del pagamento di 150 mila euro appare essere giustificata dalla gravità dell'inadempimento ( mai è stato contestato in corso d'opera che il pagamento non sarebbe avvenuto perché la struttura esterna ancora non era stata intonacata). Vero che i muri sono sprovvisti di intonaci;
è altrettanto vero che, nell'economia processuale, essendo da pagina 4 di 6 tempo decorso il termine di diciotto mesi, tanto che le parti hanno mostrato di non ritenerlo essenziale, non vi è stata mai diffida ad adempiere con il completamento degli intonaci;
e tantomeno vi è stata diffida sulle polizze fideiussorie, nessuna delle quali, per legittimi peraltro motivi, andò bene a parte acquirente;
che tuttavia, ove avesse considerato tale mancanza risolutoria, ben avrebbe potuto e dovuto reagire ben prima che parte convenuta si accingesse ad effettuare le strutture previste contrattualmente, e complete in tutto fuorché negli intonaci ( che possono sempre essere effettuati, e legittimamente non sono stati effettuati in quanto anziché una diffida ad adempiere è giunta domanda per risoluzione, peraltro per un termine che le parti con il loro comportamento hanno dimostrato non ritenere essenziale ).Insegna cassazione 8989/24, che La consegna di una somma di denaro effettuata dall'uno all'altro dei contraenti al momento della conclusione di un negozio ha natura di caparra confirmatoria quando risulti che le parti hanno inteso perseguire gli scopi di cui all'articolo 1385 del codice civile, ovvero attribuirle la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento
- secondo il meccanismo della ritenzione della caparra o della esazione del doppio di essa - qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il diritto di recesso;
invece la consegna di denaro ha natura di deposito cauzionale qualora essa sia stata conferita a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno a carico del cauzionante;
la funzione del deposito cauzionale è quella propria della garanzia, consentendo al creditore di soddisfarsi sulla somma ove il cauzionante abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno. Come è noto, L'intonaco viene solitamente applicato durante la fase finale della costruzione di un edificio, dopo che le pareti sono state completate e sono state eseguite tutte le lavorazioni necessarie, come l'installazione degli impianti e la messa in opera delle strutture murarie. Una volta che la superficie muraria è stata preparata adeguatamente e sono state eseguite tutte le lavorazioni preliminari, si procede con l'applicazione dell'intonaco. Questo avviene tipicamente prima della fase di finitura, durante la quale si applicano eventuali decorazioni, pitture o altri trattamenti superficiali. In alcuni casi, l'intonaco può essere applicato anche in fasi successive, ad esempio per correggere eventuali imperfezioni o danni alle pareti esistenti. Una volta chiaro essendo il proposito di non adempiere di parte attrice, attraverso la domanda di recesso dal contratto, porre l'intonaco per una struttura completa che però non sarebbe mai servita per gli appartamenti oggetto di compravendita, visto il chiaro intento di tirarsi indietro di parte attrice, porre anche l'intonaco avrebbe voluto dire solo aggravare il danno, per le parti predeterminato con la ritenzione o con il doppio della caparra, tale essendo la chiara volontà delle parti che si legge dal contratto. Che l'intonaco sia non essenziale, per considerare l'opera completata nell'ottica processuale, si evince dal fatto che alla richiesta di pagamento non si è mai eccepito il fatto che l'intonaco ancora non era stato passato;
questo si è appreso solo come fatto non contestato emerso nel corso della confessione qualificata avuta in giudizio dal legale rappresentante di ( che ha confessato Parte_1 quindi che alla struttura mancava solo l'intonaco). Il comportamento delle parti, che hanno reciprocamente tollerato ritardi sia per le fideiussioni che per il termine di esecuzione, è tale per cui ci si sarebbe attesi una diffida ad adempiere, in quanto la struttura era in corso d'opera e completata, salvo che per l'intonaco, quando parte attrice sostanzialmente ha deciso di valorizzare un inadempimento che già si era abbondantemente verificato, nonché di valorizzare un termine già ampiamente decorso, con lavori sospesi perché non vi fu cenno di adempiere all'obbligo di pagare la terza trance a struttura muraria virtualmente completata, salvo l'intonaco, senza promettere alcun pagamento ad intonaco passato. Ne consegue che la domanda di recesso di parte attrice va respinta, ed accolta la domanda di recesso conritenzione di parte convenuta;
con spese a carico della soccombente attrice.
pagina 5 di 6

P.Q.M.

Respinge la domanda di contro in accoglimento della Parte_1 CP_1 riconvenzionale dichiara il diritto di di ritenere la caparra, essendo receduta dal contratto CP_1 per inadempimento di . Condanna l'attore alle spese di lite, che liquida in euro Parte_3
22.457 per compensi, oltre esborsi, accessori, e rimborso forfetario 15%.
Teramo, 9 Giugno 2025. Il Giudice Pietro Merletti
pagina 6 di 6