REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI RIETI nella persona del Giudice designato dott. Roberto Colonnello ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta presso l'intestato Tribunale al n. 676 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi per l'anno 2019, vertente
TRA
, nato a [...] il [...], Parte_1
C.F. CodiceFiscale_1
, nato a [...] il [...], C.F. Parte_2 [...]
, C.F._2
, nato a [...] il [...], C.F. Parte_3 [...]
, C.F._3
, nata a [...] il [...], C.F. Parte_4 [...]
, C.F._4 tutti rappresentati e difesi dall'avv. Carlo Tozzi del Foro di Rieti e tutti elettivamente domiciliati presso il suo studio giuste procure in atti
ATTORI
E
P. Iva e c.f. Controparte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avvocato Gianluca Indaco del
Foro di Roma che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti
CONVENUTA – dichiarata in liquidazione giudiziale
in corso di causa
1 E

liquidazione giudiziale Controparte_2
soggetto nei cui confronti è stato riassunto il processo dopo che CP_1
– convenuta - è stata dichiarata in liquidazione giudiziale nel corso del giudizio,
CONVENUTA dopo la riassunzione del processo effettuata da parte ATTRICE NON COSTITUITA E
nato a [...] il [...], C.F. Controparte_3 [...]
, C.F._5
rappresentato e difeso dall'avv. Valter Calvieri, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in virtù di procura in atti
CONVENUTO – DECEDUTO IN CORSO DI CAUSA
E
EREDI di Controparte_3
CONVENUTI
(impersonalmente e collettivamente) dopo la prima riassunzione del giudizio a seguito dell'interruzione per il decesso di Controparte_3
E
C.F. Parte_5 CodiceFiscale_6
rappresentata e difesa dall'Avv. Valter Calvieri, presso il quale è elettivamente domiciliata giusta procura in atti;

CONVENUTA –
costituita dopo la prima riassunzione del giudizio
a seguito dell'interruzione
2 per il decesso di Controparte_3
E
(P.IVA Controparte_4 P.IVA_2
rappresentata e difesa dagli avv.ti Marco Ferraro e Michele Sprovieri entrambi del Foro di Roma, presso i quali è elettivamente domiciliata giusta procura in atti
TERZA CHIAMATA IN CAUSA
sulla base delle seguenti
CONCLUSIONI
come da note scritte depositate dalle parti nel termine perentorio del 22 gennaio
2025
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione datato 16.04.2019 , Parte_1 Parte_2
, e hanno convenuto in giudizio
[...] Parte_3 Parte_4 la e il notaio Controparte_1 Controparte_3 deducendo:
- che con atto pubblico di compravendita stipulato dinanzi il notaio
[...] in data 06.07.2009, rep. 42642, racc. 10670, la Controparte_3 [...] aveva venduto a e a Controparte_1 Parte_1 Controparte_5 la piena ed esclusiva proprietà di una porzione di villino bifamiliare sita in
Fiano Romano, località “Felciare”, Via Firenze n°150/a, censita nel Catasto
Fabbricati del Comune di Fiano Romano al Foglio 22, particella 1029, sub. 1
e sub. 2;
- che i detti compratori avevano interamente pagato il prezzo della compravendita, pari ad € 340.000,00, oltre I.V.A. al 4% pari ad €13.600,00, per un totale di € 353.600,00;
- che inoltre i predetti acquirenti avevano interamente pagato i tributi e gli onorari del notaio per un importo complessivo di Controparte_3
€2.800,00;

3 - che ai sensi dell'art. 4 del predetto atto notarile la parte venditrice aveva garantito la libertà dell'immobile da pesi e vincoli di sorta, da tasse ed imposte arretrate dirette ed indirette, da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione dell'ipoteca iscritta in data 2 agosto 2007 al n. 18685 di formalità a garanzia di un mutuo concesso dalla Banca Popolare di Bergamo S.p.a., assumendosi l'impegno di estinguere il debito e la relativa ipoteca a propria cura e spese “nel più breve tempo possibile e comunque entro e non oltre il
31 dicembre 2010”;
- che invece, la non aveva provveduto, nemmeno Controparte_1 in parte, ad adempiere l'obbligazione sopra indicata ed infatti non solo non aveva provveduto ad estinguere il debito sopra indicato e e far cancellare la relativa ipoteca, ma non aveva nemmeno corrisposto alcunché al proprio creditore per ridurre il predetto debito, che dunque, nelle more, è aumentato,
e la relativa ipoteca risultava, ovviamente, ancora gravante sull'immobile venduto;

- che, inoltre, i compratori avevano poi scoperto che in data precedente alla stipula dell'atto notarile di compravendita, ed esattamente il 02.07.2009, al registro generale 41601 e registro particolare 12802, era stata iscritta sull'immobile una (ulteriore) ipoteca giudiziale in favore della Cassa di
Risparmio di Firenze S.p.a., per l'importo di €610.000,00, della quale essi compratori non erano stati messi a conoscenza all'atto della stipula del contratto di compravendita;

- che la venditrice si era resa inadempiente sia Controparte_1 perché non aveva estinto il debito garantito dall'ipoteca dichiarata nel contratto, così lasciandola persistere sull'immobile, sia perché aveva trasferito la proprietà non libera da ulteriori ipoteche, come pure dichiarato in contratto, stante l'avvenuta iscrizione, pochi giorni prima della conclusione del contratto, dell'ipoteca giudiziale di cui sopra;

- che in data 17.11.2014 era deceduta, senza lasciare testamento, l'acquirente
, lasciando come suoi unici eredi il marito, , ed Controparte_5 Parte_1
i figli , e , tutti Parte_2 Parte_3 Parte_4 odierni attori;

4 - che dunque il marito , è erede della per la quota di Parte_1 CP_5
1/3 e i predetti tre figli ciascuno per la quota di 2/9;
- che, per l'effetto, è divenuto proprietario dell'immobile Parte_1 acquistato in ragione della complessiva quota di 2/3 e i tre figli in ragione della quota di 1/9 ciascuno;

- che essi attori avevano diritto al risarcimento dei danni cagionati da tale inadempimento;

- che, in particolare, stante l'esistenza delle dette ipoteche a garanzia di debiti di valore superiore a quello dell'immobile acquistato, quest'ultimo aveva, ora, un valore pari a zero, con la conseguenza che il danno risarcibile doveva essere quantificato in misura pari al prezzo pagato, ovvero €353.600,00;
- che inoltre essi attori e/o la loro dante causa avevano sostenuto spese pari ad € 2.800,00 per corrispondere il compenso al notaio e per pagare i tributi connessi all'acquisto dell'immobile, e che anche questo importo rappresentava una voce di danno risarcibile;

- che era configurabile, altresì, una responsabilità contrattuale del notaio
[...] con il quale i compratori avevano concluso un contratto Controparte_3 di prestazione d'opera, atteso che questo non aveva verificato, pur essendo oggetto di suo obbligo, l'esistenza dell'ipoteca giudiziale iscritta prima della stipula del contratto di compravendita e della quale i compratori non erano a conoscenza;
inoltre, non aveva informato i compratori circa le conseguenze pregiudizievoli a loro carico derivanti dall'iscrizione della precedente ipoteca che era stata indicata nel contratto qualora la società venditrice non avesse estinto il debito e non li aveva dissuasi a stipulare il contratto stesso;

- che dunque sussistevano i presupposti per risolvere il contratto di prestazione d'opera concluso con il notaio e per ripetere quanto versato allo stesso;

- che inoltre il notaio, in solido con il venditore, doveva risarcire ad essi attori i danni subiti per aver acquistato un immobile privo di valore, come sopra specificati.
Hanno quindi chiesto accertarsi il grave inadempimento dei convenuti
[...]
e notaio delle rispettive Controparte_1 Controparte_3 obbligazioni contrattuali per le ragioni sopra sintetizzate;
risolversi, per
5 l'effetto, il contratto di prestazione d'opera concluso da essi attori e dalla loro dante causa e dal notaio e condannarsi quest'ultimo a restituire CP_3 gli importi percepiti in forza di tale contratto;
condannarsi entrambi i convenuti, in ogni caso, al risarcimento dei danni cagionati ad essi attori e alla loro dante causa nella misura necessaria per conseguire la cancellazione dell'iscrizione delle ipoteche gravanti sull'immobile, nei limiti della somma di
€ 353.000,00 pari al prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile medesimo, oltre spese notarili, pari ad €2.800,00, oltre le imposte, tasse e spese sostenute in relazione al predetto immobile successivamente al suo acquisto;
il tutto oltre rivalutazione monetaria e interessi;
condannarsi i convenuti, infine, a rifondere le spese del presente giudizio.
Si è costituita in giudizio la quale ha dedotto la Controparte_1 mancata dimostrazione, da parte degli attori, della qualità di eredi dell'acquirente . Ha eccepito a sua volta l'inadempimento Controparte_5 dei compratori per non aver essi mai versato quanto dovuto a titolo di IVA sul prezzo, con conseguente formulazione di eccezione di inadempimento. Ha contestato la configurabilità di un danno in capo agli attori scaturente dalla esistenza e persistenza delle ipoteche sull'immobile venduto, atteso che il danno avrebbe potuto concretizzarsi solo con la vendita forzata dell'immobile nell'ambito di una procedura esecutiva, la quale non era mai avvenuta. Hanno dedotto, infine, che l'ipoteca giudiziale gravante sull'immobile e non dichiarata nel contratto era stata iscritta pochi giorni prima del rogito sulla base del decreto ingiuntivo n. 4947/2009 emesso dal Tribunale di Firenze, poi revocato a seguito dell'accoglimento, da parte del Tribunale di Firenze, con sentenza n. 2058/2018, dell'opposizione proposta da essa convenuta, con la conseguenza del sopravvenuto venir meno di tale vincolo.
Ha chiesto, pertanto, rigettarsi tutte le domande attoree.
Si è costituito in giudizio il notaio il quale, in ordine all'ipoteca CP_3 dichiarata da parte venditrice (iscritta in data 2 agosto 2007 al n. 18685 di formalità a garanzia di un mutuo concesso dalla “Banca Popolare di Bergamo
S.p.a.), gravante sull'immobile, ha negato la propria responsabilità, deducendo di aver egli riportato correttamente nel contratto di compravendita l'esistenza di tale garanzia reale (tanto che i compratori ne erano a
6 conoscenza) e l'assunzione dell'obbligo, da parte del venditore, di estinguere il debito, tanto che gli acquirenti consapevolmente avevano accettato il conosciuto rischio di un possibile inadempimento di tale obbligo, che non poteva essere ascritto al notaio rogante. Con riguardo all'ipoteca giudiziale non dichiarata nel contratto (iscritta in favore della Cassa di Risparmio di
Firenze S.p.a. in data 2 luglio 2009 per l'importo di €. 610.000,00), ha rilevato di non aver avuto contezza della stessa per essere stata iscritta solo alcuni giorni prima del rogito e, per l'ipotesi di un'eventuale configurabilità di un obbligo risarcitorio per non aver effettuato controlli presso i pubblici registri immobiliari immediatamente prima del rogito, ha chiesto (ed ottenuto) di essere autorizzato a chiamare in causa la società Controparte_4 con la quale aveva stipulato contratto di assicurazione per i rischi
[...] derivanti dalla responsabilità professionale.
Ha chiesto rigettarsi le domande proposte nei propri confronti dagli attori e, in caso di loro accoglimento, condannarsi la Controparte_4
a tenerlo indenne da qualsiasi conseguenza pregiudizievole scaturente dall'esito della lite.
Si è costituita in giudizio la quale ha dedotto Controparte_4
l'inconfigurabilità di un inadempimento contrattuale e quindi di una responsabilità in capo al proprio assicurato notaio per non aver CP_3 dissuaso – come sostenuto dagli attori – i compratori a stipulare il contratto di compravendita in ragione dell'esistenza dell'ipoteca dichiarata – ed espressamente contemplata nel testo negoziale - dalla parte venditrice, atteso che le conseguenze della mancata estinzione del debito garantito non integravano una particolare questione tecnica che il notaio avrebbe dovuto far comprendere alla parte acquirente, rappresentando invece un fatto elementare che la parte acquirente da sola poteva apprezzare e che in effetti aveva valutato, come risultava anche dalla pattuizione delle parti in ordine alla previsione di un termine entro cui l'ipoteca avrebbe dovuto essere cancellata a cura e spese della parte venditrice.
Con riferimento, invece, alla ipoteca iscritta il 02/07/2009, ovvero quattro giorni prima del rogito, tale convenuta ha dedotto che il Tribunale di Firenze
7 aveva revocato il decreto ingiuntivo sulla base del quale era stata iscritta l'ipoteca medesima, determinando così il venir meno della stessa.
Ha dedotto, ancora, l'insussistenza di un nesso causale tra gli specifici danni lamentati dagli attori (perdita di valore dell'immobile gravato di ipoteca fino all'azzeramento stesso del valore;
sopportazione di spese varie) e il lamentato inadempimento delle obbligazioni gravanti sul notaio, anche in ragione del fatto che il prezzo era stato integralmente già corrisposto al venditore prima della stipula del contratto di compravendita, con la conseguenza che il danno si era già irreversibilmente prodotto prima che il notaio stipulasse l'atto.
Ha eccepito, ancora, che gli attori, attendendo oltre 10 anni dalla conclusione del contratto di compravendita, hanno con la loro inerzia compromesso la possibilità di agire fruttuosamente nei confronti della parte venditrice.
Ha dedotto, poi, che l'ipoteca giudiziale non dichiarata da parte venditrice e non indicata nel contratto dal notaio risultava iscritta anche su altri beni della società venditrice, con la conseguenza che non era certo che l'immobile oggetto di compravendita sarebbe stato specificamente attinto da pignoramento e con la conseguenza, quindi, che il danno lamentato, consistente nella perdita dell'immobile, era solo eventuale e futuro e quindi non risarcibile.
Ha allegato, ancora, che l'eventuale risarcimento avrebbe dovuto essere quantificato tenendo conto del godimento degli immobili oggetto di causa per oltre dieci anni dal relativo acquisto, in base al principio della compensatio lucri cum danno derivante da una corretta interpretazione dell'art. 1223 c.c.
Ha dedotto l'infondatezza della domanda attorea di condanna alla restituzione degli importi corrisposti al notaio a titolo di spese e onorari in ragione del fatto che quest'ultimo con la propria opera aveva predisposto e rogato il contratto di compravendita che aveva prodotto effetti, mantenuti dagli stessi attori, che non hanno mai chiesto risolversi il contratto di compravendita medesimo.
Con riguardo al rapporto di garanzia con il notaio Controparte_3 la (già ha dedotto di Controparte_4 Controparte_6 aver stipulato con lo stesso la polizza n. 801563481, la quale prevedeva una franchigia fissa e assoluta per ciascun sinistro di € 5.000,00; un massimale di
€ 3.000.000 per annualità e non prevedeva la copertura assicurativa del
8 pregiudizio consistente nell'obbligo in capo al proprio assicurato di restituire il corrispettivo ricevuto, ma solo del pregiudizio consistente nell'obbligo di risarcire il danno a terzi.
Ha rassegnato, quindi, le seguenti conclusioni:
"Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
- In via principale: respingere qualsivoglia domanda proposta dai signori
, , e nei confronti del notaio Pt_1 Parte_2 Pt_3 Parte_4 in quanto infondata in fatto e diritto, oltre che non Controparte_3 provata, con ogni consequenziale provvedimento nei confronti della terza chiamat anche in ordine alle spese di lite;
Controparte_7
- In via subordinata, salvo gravame, nella denegata e non creduta ipotesi di accertamento della responsabilità professionale della dott. Controparte_3 per i fatti per cui è causa e di accoglimento della domanda di
[...] garanzia dallo stesso svolto nei confronti d a) limitare Controparte_7 il risarcimento dei danni ex artt. 1223, 1225 e 1227 c.c.; b) liquidare l'indennizzo dovuto dalla comparente nei limiti stabiliti dalla polizza n.
801563481, con particolare riferimento alla esclusione delle domande di natura restitutoria, alla franchigia ed al massimale;

Con vittoria di spese, competenze ed onorari, comprese spese generali, IVA
e CPA”.
La causa è stata istruita documentalmente.
Il giudizio è stato dichiarato interrotto una prima volta a causa del decesso, dichiarato dal difensore, del convenuto notaio CP_3
È stato riassunto dagli attori con ricorso in riassunzione notificato impersonalmente e collettivamente agli eredi del predetto nei CP_3 confronti dei quali gli attori hanno precisato le domande già formulate nei confronti del loro dante causa.
Quindi si è costituita in giudizio l'erede riportandosi alle Parte_5 difese rassegnate dal convenuto originario deceduto.
Il giudizio, poi, è stato dichiarato interrotto una seconda volta in ragione dell'intervenuta dichiarazione da parte del Tribunale di Roma dell'apertura della liquidazione giudiziale di Controparte_1
9 Il giudizio è stato nuovamente riassunto dagli attori anche nei confronti dell' (e contro la quale hanno Controparte_8 proposto le domande originariamente svolte verso la Controparte_1
, che è rimasta contumace.
[...]
Quindi la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc come applicabile ratione temporis, sulla base delle conclusioni rassegnate dalle parti costituite nelle note scritte ex art. 127 ter cpc depositate nel termine perentorio del 22 gennaio 2025.
2. Tanto premesso, va preliminarmente rilevata (d'ufficio: v. Corte di
Cassazione, Sez. I civ., 26 aprile 2023, n. 11021) l'improcedibilità delle domande di accertamento del credito e di condanna al risarcimento del danno proposte dagli attori nei confronti della Controparte_8
(nei confronti della quale, come detto, gli attori hanno riassunto
[...] il giudizio dopo l'apertura della liquidazione giudiziale della società convenuta e la conseguente declaratoria di interruzione) ai sensi del combinato disposto degli artt. 151, comma 2 e 201 C.C.I.I.
Invero, il loro esame può avvenire, in forza di tali disposizioni, esclusivamente nella sede della procedura concorsuale.
Pare opportuno precisare che solo nell'ipotesi in cui il creditore, a seguito dell'apertura della liquidazione giudiziale del proprio debitore, coltivi le domande nei confronti del CU (nella sua qualità di rappresentante ex lege della società assoggettata alla procedura concorsuale) dichiarando espressamente di voler ottenere una statuizione eseguibile nei confronti del debitore subordinatamente all'avveramento della condizione - e per il momento in cui - questo in futuro, una volta chiusa la procedura di liquidazione giudiziale, torni in bonis, allora è possibile delibare circa la domanda proposta al di fuori della procedura concorsuale (cfr ordinanza della
Corte di Cassazione del 28 settembre 2017, n. 22742; Cass., Sez. 3,
26/06/2012, n. 10640; Cass., Sez. 1, 5/08/2011, n. 17035; 22/12/2005, n.
28481).
Nel caso di specie, tuttavia, gli attori non hanno chiesto accertarsi il credito e condannarsi la subordinatamente Controparte_8 al suo (eventuale e futuro) ritorno in bonis, con la conseguenza che hanno
10 continuato a coltivare (nei confronti della società in liquidazione, evocata in giudizio a seguito della riassunzione) un'azione divenuta improcedibile.
Per tale ragione è anche assorbito l'esame delle eccezioni e deduzioni svolte dall' Controparte_1
3. Passando ad esaminare le domande proposte dagli attori nei confronti del notaio, va rilevato quanto segue.
3.1. Non condivisibile è la tesi attorea per cui il notaio non avrebbe compiuto con la diligenza richiesta l'attività professionale che era tenuto a svolgere in forza del contratto di prestazione d'opera per non aver egli illustrato agli acquirenti le conseguenze pregiudizievoli derivanti dall'eventuale inadempimento da parte della società venditrice dell'obbligo di estinguere il debito garantito dall'ipoteca iscritta nel 2007, pur da essa dichiarata, e per non aver dissuaso i compratori stessi a stipulare il contratto di compravendita in ragione dell'esistenza di tale ipoteca.
Invero, con riguardo a tale iscrizione pregiudizievole, la cui esistenza è stata dichiarata dalla venditrice, va rilevato anzitutto che, essendo stata chiaramente specificata nel contratto, non era sconosciuta agli acquirenti;
inoltre, le conseguenze della sua futura eventuale mancata cancellazione da parte della società venditrice, una volta venduto l'immobile, non erano certo oggetto di una particolare questione tecnica che il notaio avrebbe dovuto illustrare alla parte acquirente. Quest'ultima, peraltro, mostrava di aver compreso l'esistenza di un possibile pregiudizio derivante dalla sua esistenza, come risulta dalla avvenuta pattuizione con la società venditrice di un termine entro cui tale ipoteca avrebbe dovuto essere cancellata (v. contratto di compravendita prodotto sub doc. 3 da parte attrice).
Tanto precisato, la giurisprudenza di legittimità, pur nell'affermare che il notaio incaricato di rogare un atto ha il c.d. “dovere di consiglio”, rientrando esso nel contenuto essenziale della sua prestazione professionale, ha specificato che questo ha ad oggetto solo le “questioni tecniche, cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire” (Cassazione civile, sez. III, 04/03/2022, n.
7185).
Non è questo il caso, evidentemente.
11 Quindi non è in radice configurabile il profilo di inadempimento dedotto dagli attori.
3.2. Esso è configurabile, invece, con riguardo all'altro obbligo gravante sul notaio che è stato dedotto dagli attori, ovvero quello della mancata consultazione, nel momento immediatamente precedente alla stipula del contratto di compravendita, dei pubblici registri immobiliari, con conseguente mancata rilevazione dell'intervenuta iscrizione di un'ulteriore ipoteca (questa volta giudiziale, essendo fondata su un decreto ingiuntivo esecutivo), della quale gli acquirenti non erano a conoscenza per non essere stata dichiarata nel contratto dalla parte venditrice.
Invero, la diligenza (art. 1176 c.c.), quale parametro della condotta che il debitore deve porre in essere allorquando compie una prestazione, comporta una serie di obblighi pur quando non espressamente indicati nel contratto, i quali hanno ad oggetto tutte quelle prestazioni complementari, presupposte e consequenziali a quella principale e funzionali al raggiungimento del risultato negozialmente programmato.
Tra tali obblighi, nel caso della prestazione d'opera esigibile da un notaio incaricato di redigere un contratto di compravendita immobiliare, vi è appunto quello della verifica delle iscrizioni e trascrizioni risultanti dai pubblici registri immobiliari e, conseguentemente, quello di avvisare la parte acquirente, ove non informata già dalla parte venditrice (come accaduto nel caso di specie con riguardo alla sola ipoteca volontaria iscritta nel 2007) di quanto appurato onde consentire alla stessa di autodeterminarsi in modo consapevole (v. Cass. sez. 3, ord. 4 marzo 2022 n. 7185, per cui "il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare è tenuto a compiere le attività preparatorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l'obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, che impongono al compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte"; Cass. sez. 6, ord. 5 luglio 2022, n. 21205; Cass. sez. 3, ord. 16 novembre 2020, n. 25865, per cui
12 le visure ipotecarie e catastali cui è tenuto il notaio rogante sono dirette, oltre che a individuare esattamente il bene, "a verificarne la libertà"; Cass. sez. 3, ord. 29 agosto 2019 n. 21775);
Invero, la funzione ontologicamente e ineludibilmente ibrida del notaio - da un lato quella pubblica, dall'altro quella contrattuale - ne ispessisce il contenuto degli obblighi che assume nei confronti delle parti di cui rogita il negozio, rendendoli veri e propri obblighi di protezione, che si estendono persino ai soggetti terzi rispetto al contratto d'opera professionale (ha riconosciuto l'applicabilità dei principi del c.d. contatto sociale qualificato Cass. sez. 3, ord. 8 aprile 2020 n. 7746 in un caso in cui il notaio aveva concluso un contratto d'opera professionale finalizzato al rilascio di procura speciale soltanto con il futuro venditore del bene, ravvisando in tale contratto, "benché formalmente concluso fra il notaio e il futuro venditore ed avente ad oggetto un negozio unilaterale", una "fonte di obblighi di protezione pure nei confronti dell'aspirante compratore, il quale va qualificato come "terzo protetto dal contratto"").
Ora, è pacifico che il notaio nel caso di specie non ha consultato CP_3
i pubblici registri immobiliari in momento prossimo a quello del rogito e quindi non ha scoperto – e non consentito alle parti di scoprire – l'esistenza di un'ulteriore ipoteca sull'immobile.
Tale inadempimento degli obblighi di verifica e di conseguente obbligo di avviso e consiglio, nel caso di specie, non è stato di scarsa importanza in quanto non ha consentito di rilevare l'esistenza di un'ipoteca giudiziale iscritta a garanzia di un credito di € 610.000,00 che gravava sull'immobile.
Ciò posto, non condivisibile, al riguardo, è la tesi difensiva dell'allora costituita e della per cui, Controparte_1 Controparte_4
a seguito dell'opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo sulla base del quale era stata iscritta l'ipoteca non dichiarata dal venditore nel contratto e non rilevata dal notaio e a seguito della revoca di tale decreto avvenuta con la sentenza che aveva definito il giudizio di opposizione rideterminando il credito (v. sentenza del Tribunale di Firenze n. 2058/2018 prodotta sub doc.
2 da l'ipoteca sarebbe venuta meno. Invero, la Controparte_1 giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile sez. III, 24/09/2013, n. 21840)
13 in ordine a tale tema ha chiarito che “in materia di opposizione a decreto ingiuntivo, nel caso di sentenza non definitiva di accoglimento parziale dell'opposizione e di revoca del decreto, con prosecuzione del giudizio ai fini dell'accertamento dell'entità del credito oggetto della domanda contenuta nel ricorso monitorio, resta ferma, ai sensi dell'art. 653, comma secondo, cod. proc. civ., la conservazione degli atti di esecuzione già compiuti in forza dell'originaria esecutività del decreto (atti nei quali rientra anche l'ipoteca iscritta ai sensi dell'art. 655 cod. proc. civ.), nei limiti della somma o della quantità ridotta, quali risulteranno dalla sentenza definitiva”.
3.3. Dunque, il predetto inadempimento, sicuramente di non scarsa importanza, fonda la domanda di risoluzione del contratto di prestazione d'opera ex art. 1453 c.c.
3.4. Non può trovare accoglimento, invece, la conseguente domanda di condanna alla restituzione della somma di € 2.800,00 versata dagli attori al notaio in forza del(l'ora risolto) contratto di prestazione d'opera.
Invero, gli stessi attori hanno allegato che tale importo era stato versato non solo a titolo di onorari notarili, ma anche a titolo di “spese, imposte e tasse per la compravendita” (v. pag. 6 dell'atto di citazione).
Ora, ciò che può essere ripetuto in forza della caducazione – per effetto della risoluzione – del contratto di prestazione d'opera – è solo il corrispettivo erogato al notaio a fronte della sua prestazione non esattamente eseguita.
Invece, gli altri importi anticipati al notaio perché provvedesse a pagare, per conto della parte acquirente, i tributi dovuti sull'atto rogitato (ad es. l'imposta di registro), non sono oggetto di una prestazione divenuta sine causa e come tale ripetibili ex art. 2033 c.c., essendo qualificabili, invece, come esborsi integranti un danno emergente che, occorrendo le condizioni, può essere oggetto di una domanda risarcitoria. Dunque la questione della risarcibilità, da parte del notaio, di tali importi, sarà esaminata infra in sede di valutazione dell'ulteriore domanda attorea tesa ad ottenere il risarcimento dei danni conseguiti all'inadempimento.
Ordunque, per quel che qui ora interessa in ordine alla domanda di ripetizione dell'indebito ex artt. 1453 e 2033 c.c. fondata sulla avvenuta caducazione del titolo negoziale, va rilevato che gli attori non hanno fornito prova dell'entità
14 del compenso corrisposto al notaio, facente parte del complessivo importo di
€ 2.800,00 corrisposto anche ad altro titolo, che ora deve essere restituito a titolo di ripetizione dell'indebito.
Invero, hanno solo prodotto copia dell'assegno recante tale complessivo importo, non anche la parcella del professionista o altra documentazione che consentisse di evincere l'entità dell'importo oggetto dell'azione di ripetizione dell'indebito conseguente alla risoluzione contrattuale.
4. Passando ad esaminare, infine, la domanda di condanna al risarcimento del danno proposta dagli attori (anche) nei confronti del notaio, ritenuto responsabile in solido con l' per aver concorso, Controparte_1 con la propria condotta inadempiente, a cagionare il danno agli attori e loro dante causa, consistito a) nell'esborso di € 353.600,00 a titolo di prezzo a fronte del trasferimento della proprietà di un immobile che, stante le ipoteche iscritte, ha un valore pari a zero e b) nelle “imposte, tasse e spese sostenute in relazione al predetto immobile successivamente al suo acquisto” (così l'atto di citazione), si rileva quanto segue.
Tale domanda è infondata.
Va premesso che, con riguardo alla posizione del notaio deve CP_3 essere valutata la sola configurabilità in astratto dell'obbligo di risarcimento del danno conseguente all'omessa verifica dell'ipoteca giudiziale iscritta poco prima della conclusione del contratto di compravendita (e non anche quello conseguente all'esistenza della precedente ipoteca volontaria, che è stato dichiarato e quello conseguente al mancato pagamento, da parte del venditore, del debito garantito da tale precedente ipoteca dichiarata).
Ora, il rimedio apprestato dall'ordinamento in caso di acquisto della proprietà di un bene che si scopre essere gravato da garanzie reali non dichiarati dal venditore è quello delineato dall'art. 1482 c.c. (rubricato “cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli”): il compratore, se non ha ancora corrisposto il prezzo, può sospendere il pagamento. Inoltre, può “far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa è non liberata, il contratto è risoluto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'art. 1479”.
Da tale disposizione si ricava, a contrario, la regola per cui il compratore non può, al contempo, mantenere la proprietà della res acquistata (non
15 provocando la risoluzione stragiudiziale del contratto con le modalità di cui all'art. 1482 c.c. o, alternativamente, non domandando la risoluzione in giudizio onde conseguire la relativa pronuncia¹) e ottenere il risarcimento del danno pari al valore del debito garantito dall'ipoteca.
Il Legislatore ha congegnato in siffatto modo il riequilibrio del sinallagma contrattuale intaccato dall'inesattezza della prestazione del venditore che non ha trasferito una cosa libera da garanzie reali e oneri: mediante la retrocessione, per effetto della risoluzione, della proprietà del bene a chi ne era precedentemente titolare e la correlata attribuzione diritto, in capo al venditore, di ottenere la restituzione del prezzo versato (ove versato), salvo il risarcimento dei danni ulteriori consistiti nelle spese sostenute per l'acquisto.
Tale rimedio è, del resto, l'unico logicamente apprestabile in un caso del genere per ripristinare la situazione patrimoniale in cui i contraenti si trovavano prima dell'inadempimento di uno dei due.
E invero, ove si opinasse consentito non conseguire la risoluzione del contratto e domandare, invece, solo il risarcimento del danno nella misura pari al valore del debito garantito dall'ipoteca (pur entro la soglia del prezzo pagato per l'acquisto del bene), il compratore conseguirebbe una locupletazione in quanto riceverebbe indietro un importo pari al prezzo versato, a fronte del mero assoggettamento al rischio di evizione del bene di cui rimarrebbe proprietario (a seguito dell'instaurazione, da parte del creditore ipotecario, di una procedura esecutiva, che tuttavia potrebbe anche non avvenire, oppure avvenire a distanza di moltissimo tempo, oppure che potrebbe non condurre ad alcuna vendita coattiva del bene a terzi ove ad es. gli esperimenti di vendita vadano deserti sì da condurre ad una estinzione del processo esecutivo per infruttuosità ex art. 164 bis disp. att. c.p.c.). In altri termini, la situazione in cui si troverebbe sarebbe migliore di quella “ante inadempimento” perché il suo patrimonio sarebbe ripristinato del prezzo versato e in più si troverebbe ad essere proprietario di un bene, con connessa facoltà di godimento fino a che non sia eventualmente aggredito fruttuosamente da un creditore.
Il punto è che è errato l'assunto implicito alla domanda risarcitoria attorea, ovvero che l'esistenza di un'ipoteca su un bene, sia pure a garanzia di un debito pari o superiore al valore del bene, comporti l'annullamento del valore del bene stesso. L'ipoteca per il compratore comporta, al più, un rischio, sia pure concreto, di subire in futuro l'evizione del bene.
Vero è che rischio in certi casi può di per sè concretare un danno attuale, e come tale risarcibile. Si pensi al caso del compratore che abbia l'esigenza di rivendere il bene acquistato per disporre di liquidità utile ad altri investimenti e che non riesca in tale intento a causa della scarsa appetibilità sul mercato di un immobile (pur in astratto alienabile) che risulta gravato da ipoteca che, come noto, segue il bene. In un caso come questo il compratore potrà essere risarcito del (diverso) danno (non lamentato nel presente giudizio dagli attori) sub specie di lucro cessante per non aver potuto effettuare un vantaggioso investimento con il danaro ricavabile dalla vendita dell'immobile, oppure ancora per non aver ottenuto un utile corrispondente alla differenza di prezzo tra quello più alto cui avrebbe potuto alienare l'immobile in un momento propizio del mercato immobiliare (ove avesse potuto utilmente offrirlo a terzi libero da ipoteche) e quello più basso da esso precedentemente versato per acquistarlo. Neppure questo (diverso) danno, tuttavia, è stato lamentato dagli attori.
Tornando allo specifico pregiudizio lamentato nel caso di specie dagli attori, ovvero all'asserita perdita integrale di valore dell'immobile acquistato, che è un danno non conseguente all'esistenza in sé di un'ipoteca e, al più, futuro ed eventuale e come tale non risarcibile, va ancor più chiarito che nel sistema codicistico, coerentemente alla ricordata regola per cui è risarcibile solo il danno effettivo e alla regola per cui il risarcimento ha una funzione ristorativa e non sanzionatoria (tanto da non dover comportare un arricchimento del danneggiato) è previsto che solo una volta subita l'evizione del bene e quindi verificatosi tale danno (perdita della componente attiva del patrimonio acquisita mediante la compravendita), il compratore può pretendere dal
17 venditore un risarcimento pari quantomeno al prezzo pagato. È quanto prevede l'art. 1483 c.c. che recita: “se il compratore subisce l'evizione totale della cosa […] il compratore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell'articolo 1479 c.c.”. Il richiamato art. 1479 c.c. a sua volta recita al comma
2: “salvo il disposto dell'art. 1223, il venditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata;
deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto […]” e al comma 3: “il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie”.
Queste norme, dunque, vanno lette unitamente al citato art. 1482 c.c. perché tutte esse delineano il sistema normativo che nel suo complesso dà conto di come il rimedio previsto dall'art. 1482 c.c. in caso di vendita di bene gravato da ipoteca sia (necessariamente e logicamente) diverso da quello previsto dall'art. 1483 c.c. per il caso di vendita di bene che poi sia effettivamente evitto.
In altre parole, la domanda di condanna al risarcimento del danno per come formulata dagli attori risulta infondata anche solo argomentando a contrario dalla previsione contenuta nell'art. 1483 c.c.
Ciò posto, l'infondatezza della domanda risarcitoria proposta nei confronti del compratore (qui affermata solo incidentalmente, essendo tale domanda – come sopra spiegato – improcedibile) comporta l'infondatezza della stessa nella parte in cui è stata proposta nei confronti del convenuto CP_3 ovvero nei confronti di colui il quale ha posto in essere una condotta diversa da quella del venditore ma – secondo la prospettazione attorea – concausativa del medesimo danno di cui gli attori hanno chiesto (ad entrambi i convenuti, in solido) il risarcimento.
5. Anche a voler non considerare le assorbenti considerazioni ora svolte, non potrebbe comunque configurarsi una responsabilità contrattuale del notaio e dunque un obbligo di risarcimento di quel danno lamentato dagli attori per la seguente ragione.
Già l'anno prima di quello in cui è avvenuta la stipula del contratto di compravendita dinanzi il notaio convenuto, gli acquirenti e Pt_1 CP_5
18 avevano già corrisposto alla società dante causa l'integralità del prezzo di acquisto, come risulta documentalmente da quanto riportato in seno al rogito in merito alle modalità di pagamento del prezzo e come risulta dagli assegni recanti il prezzo, emessi nel mese di ottobre 2008 (v. doc. 3 produzione documentale attorea inerente il contratto di compravendita;
v. altresì le copie degli assegni prodotti unitamente alla memoria attorea ex art. 183, comma 6,
n. 2 cpc).
Da ciò consegue che al momento della formalizzazione in atto pubblico del trasferimento dell'immobile l'asserito danno costituito dal versamento del corrispettivo per l'acquisto di un immobile gravato dall'iscrizione pregiudizievole si era irreversibilmente prodotto, e per una serie causale indipendente dall'attività del notaio (cfr., con riguardo a caso analogo, Cass.
Civ., sez. III civile, sentenza 20/07/2010 n. 16905).
In altri termini, anche ove – secondo un giudizio controfattuale, trattandosi di apprezzare il nesso causale tra condotta omissiva e danno - il notaio avesse eseguito le necessarie verifiche presso i pubblici registri immobiliari e avesse acquisito contezza dell'esistenza dell'ipoteca giudiziale iscritta da un creditore del promittente venditore, sì da avvisare la parte promissaria acquirente e questa, quindi, si fosse determinata nel senso di non stipulare il contratto di compravendita, si sarebbe comunque trovata nella situazione attuale (la cui verificazione ora imputa al notaio, o anche al notaio), ovvero quella di dover reintegrare il proprio patrimonio, dal quale già è uscito una componente attiva pari al prezzo (già) corrisposto.
6. Dunque la domanda di condanna al risarcimento del danno proposta nei confronti del notaio e – dopo il decesso di questo nel corso del giudizio – nei confronti dei suoi eredi e in particolare nei confronti della erede
[...]
deve essere rigettata in quanto infondata. Parte_5
7. Nulla deve disporsi in ordine alle spese di lite quanto al rapporto processuale tra attori e , atteso Controparte_8 che quest'ultima non si è costituita – non sostenendo, quindi, spese suscettibili di essere rifuse – per resistere alla domanda valutata d'ufficio improcedibile.
19 Le spese di lite devono essere compensate tra attori da un lato e
[...]
(erede del convenuto originario Parte_5 Controparte_3 dall'altro) dall'altro, in ragione dell'esito della lite che ha visto tali parti reciprocamente soccombenti: è stata accolta la domanda di risoluzione del contratto di prestazione d'opera e sono state rigettate, tuttavia, sia la domanda attorea di condanna alla ripetizione degli importi versati al notaio sia la domanda attorea di condanna al risarcimento del danno. CP_3
Gli attori devono rifondere le spese di lite al terzo chiamato in causa che avrebbe dovuto tenere indenne il Controparte_4 convenuto dalle conseguenze pregiudizievoli in ipotesi scaturenti CP_3 dall'accoglimento, tra le varie domande, di quella di condanna al risarcimento dei danni proposta nei suoi confronti, che è invece risultata infondata (cfr.
Cass. civile, sez. II, 10/03/2025, n. 6358: “le spese del giudizio sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta che sia stata rigettata la domanda principale, vanno poste a carico della parte che, rimasta soccombente, abbia provocato e giustificato la chiamata in garanzia, trovando tale statuizione adeguata giustificazione nel principio di causalità, che governa la regolamentazione delle spese di lite, anche se l'attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo, salvo che l'iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria”).
Esse sono liquidate come in dispositivo sulla base dei valori medi previsti dal
D.M. 55/2014 per la fase di studio, per la fase istruttoria e sulla base dei valori minimi per la fase decisionale delle cause di valore pari all'importo domandato a titolo di risarcimento del danno.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni altra istanza, domanda, eccezione disattesa o ritenuta assorbita, così provvede:
1) dichiara l'improcedibilità delle domande proposte dagli attori nei confronti di;
Controparte_8
2) in accoglimento della domanda di risoluzione proposta dagli attori, dichiara l'inadempimento di non scarsa importanza del notaio Controparte_3
e per l'effetto risolve il contratto di prestazione d'opera concluso
[...] da e da un lato ed il notaio Parte_1 Controparte_5 CP_3
20 dall'altro, avente ad oggetto la redazione dell'atto pubblico di CP_3 compravendita in data 06.07.2009 e di cui al Rep. 42642, Racc. 10670;
3) rigetta la domanda proposta dagli attori nei confronti degli eredi di e, tra questi, di tesa ad Controparte_3 Parte_5 ottenere la restituzione della somma di € 2.800,00 corrisposta al notaio
[...] in forza del contratto di prestazione d'opera di cui al Controparte_3 precedente punto 2 del dispositivo;

4) rigetta la domanda proposta dagli attori tesa ad ottenere la condanna degli eredi di e tra questi di al Controparte_3 Parte_5 risarcimento dei danni specificati nell'atto di citazione;

5) nulla per le spese quanto al rapporto tra attori e Controparte_1
e tra attori e;

[...] Controparte_8
6) compensa le spese tra attori e eredi di e, Controparte_3 tra questi, Parte_5
7) condanna gli attori a rifondere a le Controparte_4 spese di lite, che liquida in € 8.964,00 per compenso professionale, oltre IVA,
C.P.A., rimborso forfettario spese generali ex D.M. 44/2014.
Dato in Rieti il 4 agosto 2025
IL GIUDICE
dott. Roberto Colonnello
21 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Al riguardo, il Supremo Collegio ha confermato che l'articolo 1482 c.c., nel dare facoltà al compratore di sospendere il pagamento del prezzo, nonché di chiedere al giudice di fissare un termine per la liberazione dell'immobile, non esaurisce i rimedi a disposizione dell'acquirente in quanto gli concede soltanto un rimedio alternativo ad ulteriore rafforzamento della sua posizione contrattuale, senza precludergli la possibilità di esperire l'azione di risoluzione ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell'inadempimento (Cass., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14583). Dunque anche tale giurisprudenza vede lo strumento rimediale previsto dall'art. 1482 c.c. solo come alternativo alla proposizione di una ordinaria domanda di risoluzione giudiziale del contratto, non anche come rimedio previsto accanto alla tutela risarcitoria.
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