N. R.G. 145/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Prima Sezione CIVILE dott. Mirko Buratti
Il Giudice, esaminato il ricorso ex art. 281 undecies cod. proc. civ., pronuncia il giorno 04/11/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 145/2025 R.G. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PATTI CLAUDIO Parte_1 C.F._1 CA e dell'avv. SALZA NORBERTO, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PA Controparte_1 C.F._2 MA e dell'avv. OLIVO ANTONIO, elettivamente domiciliato in VIA GARIBALDI, 45 30031 DOLO RI IC RE TO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. C.F._3 PA MA e dell'avv. OLIVO ANTONIO, elettivamente domiciliato in VIA GARIBALDI, 45 30031 DOLO (C.F. con il patrocinio dell'avv. PA MA e Parte_2 C.F._4 dell'avv. OLIVO ANTONIO, elettivamente domiciliato in VIA GARIBALDI, 45 30031 DOLO
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Per (dal Ricorso ex art. 281-decies c.p.c. depositato in data 10/01/2025): Parte_1 Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria e incidentale:
- accertare e dichiarare l'inadempimento o l'inesatto adempimento degli odierni resistenti CP_1 pagina 1 di 7 , TO RI CE ER e nei confronti del ricorrente CP_1 Parte_2
per la vendita dell'immobile con difformità edilizie sito in Via Santi IE e LO 4 Parte_1
- Lissone (MI);
- conseguentemente, condannare i resistenti Sig.ri l risarcimento dei danni in favore del CP_1 Sig. alla riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile e quindi al pagamento in favore Parte_1 del ricorrente della somma di € 42.132,27 o a quella diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi legali dal dovuto nonché interessi ex art. 1284 co. 4 c.c. dalla data della domanda giudiziale al saldo effettivo;

- condannare infine i resistenti Sig.ri l pagamento delle spese e dei compensi di causa, CP_1 oltre spese generali al 15% e oneri di legge.
Per RI CE ER ON e (dalla comparsa di Controparte_1 Parte_2 costituzione e risposta depositata in data 03/05/2025): nel merito in via pregiudiziale:
- accertato che unitamente agli altri condomini del di Via Santi Parte_1 Parte_3 IE e LO 4 in Lissone ha avuto conoscenza dell'esistenza della contestata difformità edilizia a partire dal mese di giugno 2019 e ciò all'esito della mappatura commissionata dall'assemblea condominiale straordinaria del 28/1/2019 e si è tuttavia determinato a presentare all'amministrazione comunale istanza di applicazione della sanzione prevista dall'art. 34 comma 2 DPR 380/2001 in data 15/6/2022, dichiararsi, in applicazione dell'art. 134 del citato DPR, l'intervenuta decadenza dal diritto ad ottenere il risarcimento del danno e per l'effetto respingersi tutte le domande ex adverso proposte;
nel merito in subordine:
- accertato che l'amministrazione comunale, con riferimento all'appartamento di proprietà del ricorrente, ha rilevato quale sola asserita difformità rispetto al progetto concessionato la differente sagoma del fabbricato ed accertato pertanto che essa riguarda necessariamente ed esclusivamente i muri perimetrali, ritenuto - in applicazione dell'art. 9 bis comma 1ter del DPR 380/2001 - lo stato legittimo dell'unità immobiliare acquistata da con atto Notaio Padovani del 23/3/2017 Parte_1 respingersi le domande ex adverso proposte perché prive di presupposto e conseguentemente infondate in fatto e diritto. nel merito in via di ulteriore subordine:
- accertato che - prima della stipula notarile - aveva incaricato un proprio tecnico di Parte_1 fiducia a svolgere una verifica dello stato dell'immobile e che, all'esito di essa, nessun rilievo di sorta è stato formulato in relazione all'esistenza di difformità dello stato di fatto dell'unità immobiliare oggetto di compravendita rispetto al progetto autorizzato con L.E. n. 80 del 1958, ritenuto conseguentemente che il suo successivo accertamento non sia riconducibile ad inesatta prestazione o inadempimento imputabile ai convenuti, respingersi le domande proposte dal ricorrente perché infondate in fatto e diritto nel merito in ogni caso:
- accertato che, ai sensi dell'art. 9bis comma 1bis del DPR 380/2001, al pagamento della sanzione prevista dall'art. 34 II comma del medesimo DPR consegue lo stato legittimo dell'immobile oggetto di fiscalizzazione della contestata difformità, respingersi la domanda di riduzione del prezzo ovvero di risarcimento del danno per diminuzione di valore dell'immobile perché infondata in fatto e diritto per difetto della presupposta persistenza della condizione di parziale illegittimità edilizia dell'immobile. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio In via istruttoria: Si chiede, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., che il G.I. voglia ordinare all'amministratore del Parte_3 la produzione in giudizio di copia del verbale dell'assemblea straordinaria del 28/1/2019 e
[...] copia della relazione di mappatura dell'edificio predisposta a seguito della richiamata delibera, depositata in Comune in data 3/6/2019. pagina 2 di 7 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con l'atto introduttivo del giudizio, ha allegato di aver acquistato dai convenuti, con Parte_1 contratto in data 23 marzo 2017, un immobile sito in Lissone via Santi IE e LO n.

4. L'attrice ha sostenuto di aver scoperto, a seguito di accertamento da parte della pubblica amministrazione avvenuto il 16 novembre 2018, la sussistenza di difformità urbanistiche relative all'immobile e anche alle parti comuni che sono sfociate prima in una ordinanza demolitoria e successivamente, esistendone i presupposti di legge, alla procedura di fiscalizzazione ex art. 34 D.P.R. 380/2001, che ha comportato il pagamento di una sanzione per € 20.067,42 relativamente all'immobile ed € 599,55 relativamente alle parti comuni, con conseguente pregiudizio economico. L'attore ha domandato la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno, qualificando l'inadempimento ex art. 1489 c.c., sostenendo che si sia trattata o di vendita gravata da onere o di venduta aliud pro alio.
ha dunque rassegnato conclusioni di merito di contenuto analogo a quello riportato in Parte_1 epigrafe. I convenuti hanno domandato il rigetto delle domande avversarie, eccependo preliminarmente l'intervenuta decadenza del termine per proporre la richiesta risarcitoria ai sensi dell'art. 134 del d.p.r. 380/2001, e in via principale la conoscenza dello stato dell'immobile, avendo alla compravendita parte acquirente fatto ispezionare l'appartamento da un tecnico di fiducia. I convenuti hanno inoltre eccepito la circostanza di fatto che l'abuso riguardasse le mura perimetrali, oggetto comune ex art. 1117 c.c. e non l'appartamento. La causa è stata trattenuta per la decisione sulla scorta della documentazione prodotta dalle parti, senza effettuazione di ulteriore attività istruttoria.
In via preliminare sull'ordine di esibizione:
Le parti convenute hanno richiesto l'ordine di esibizione della delibera del verbale dell'assemblea straordinaria del 28/01/2019 e copia della relazione di mappatura dell'edificio predisposta a seguito della richiamata delibera, depositata in Comune in data 3/6/2019. Preliminarmente occorre richiamare il disposto dell'art. 210 c.p.c., secondo cui “il giudice può ordinare ad una parte o a un terzo l'esibizione in giudizio di documenti o cose di cui ritenga necessaria l'acquisizione al processo”. La norma, di carattere eccezionale e derogatoria rispetto al principio dispositivo, conferisce al giudice un potere discrezionale che non si atteggia come dovere automatico, bensì come strumento residuale e sussidiario, da utilizzare solo laddove l'acquisizione del documento si riveli strettamente funzionale al corretto accertamento della res iudicanda. In linea con l'art. 115 c.p.c., che afferma il principio dispositivo e di disponibilità della prova, l'ordine di esibizione non può essere invocato per supplire all'inerzia o alle carenze di una parte nel reperire le prove necessarie a fondare le proprie domande o eccezioni, né tantomeno per esperire una sorta di indagine esplorativa in vista di eventuali elementi utili, senza una previa puntuale allegazione. Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che l'ordine ex art. 210 c.p.c. presuppone l'indicazione specifica e circostanziata del documento di cui si richiede l'acquisizione e la dimostrazione della sua concreta utilità e necessità. La richiesta di parte convenuta deve, dunque, esser vagliata alla luce dei requisiti di specificità dell'oggetto, di non reperibilità automatica e di rilevanza e necessità ai fini della decisione. Nel caso in esame, anche se i primi due elementi sono stati riscontrati, i documenti non appaiono di alcuna effettiva utilità probatoria. La sanzione applicata dalla pubblica amministrazione riguarda nel caso specie, l'utilizzo di una cubatura superiore rispetto ai titoli edilizi rilasciati, comportando una violazione degli stessi titoli. Anche se la giurisprudenza ha chiarito che la cubatura non è un diritto di natura reale, essa “inerisce” al bene sul quale atterra (Cassazione a Sezioni Unite n. 16080 del 2021) e di conseguenza l'abuso ha riguardo solo al bene che in concreto la utilizza. pagina 3 di 7 Non vi è dubbio che la sanzione amministrativa per aver ecceduto nell'utilizzo di cubatura superiore a quella disponibile, giuridicamente assurge ad una obbligazione “propter rem” dell'immobile che in concreto ne ha usufruito, non rilevando le modalità per le quali è venuta ad esistenza (in questo caso per una costruzione non conforme delle mura maestre). Pertanto, la richiesta non soddisfa i presupposti per l'adozione dell'ordine di esibizione.
Sulla qualificazione giuridica delle difformità lamentate dall'attrice
Va escluso che nella specie ricorra un'ipotesi di consegna di aliud pro alio. La Suprema Corte, al riguardo, spiega che, “in tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita” (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 13214 del 14.05.2024), oppure qualora la cosa stessa “abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto” (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 26953 del 11.11.2008). Vanno, dunque, ricondotte a tale figura l'ipotesi di mancanza del certificato di abitabilità qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 23604 del 02.08.2023), ovvero quella di trasferimento del diritto di proprietà superficiaria sull'immobile quando il venditore si era obbligato alla cessione del diritto di piena proprietà, essendo gli stessi strutturalmente diversi (cfr.: Cass. Sez. 2, ordinanza n. 23547 del 09.10.2017). E', dunque, evidente che nella specie non si versa affatto in una delle ipotesi sopra considerate e che gli abusi in questione non hanno compromesso l'utilizzabilità dell'immobile; Ricorre, invece, l'ipotesi di cui all'art. 1489 c.c.. La norma prevede che “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488”. Al riguardo, la Corte di Cassazione (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 27559 del 28.09.2023) ha affermato che “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto”. Anche più recentemente, la Suprema Corte (cfr.: Cass., Sez. 2, ordinanza n. 17148 del 21.06.2024) ha ribadito che “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto”. Va disattesa l'eccezione di decadenza sollevata dall'opponente ex art. 134 del d.p.r. 380/2001 secondo cui “Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.” L'art. 134 del d.p.r. 380/2001 è sistematicamente inserito nel “Capo VI - Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici” e deve esser riferito agli artt. 131 e seguenti e alle sanzioni collegate per la violazione ivi determinate dall'art 132 dello stesso decreto. Nell'atto di compravendita per cui è causa, l'odierno convenuto non solo non ha dichiarato la pagina 4 di 7 sussistenza delle difformità, da considerarsi allo stesso note, ma ha addirittura prestato “tutte le garanzie previste dalla legge e garantisce pertanto relativamente all'immobile venduto: - che i titoli di provenienza sono legittimi in senso sia sostanziale sia formale” ed inoltre “Ciascuna parte venditrice garantisce che la costruzione del fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare rispettivamente venduta è avvenuta in base ed in conformità ai titoli edilizi citati e garantisce inoltre la piena regolarità delle unità immobiliari oggetto del presente atto alle norme edilizie ed urbanistiche” (articoli 11 e 16 atto di compravendita doc.1). Quanto alla parte acquirente, il convenuto ha allegato che la stessa potesse essere a conoscenza delle difformità all'epoca della compravendita in quanto avrebbe dichiarato di “essere a conoscenza dello stato attuale dell'immobile avendo fatto supervisionare lo stesso da tecnico di fiducia e non avere eccezioni a riguardo” Sul punto, occorre rilevare che la legge, al fine di escludere la responsabilità del venditore, menziona espressamente non già la conoscibilità dei pesi e degli oneri da parte dell'acquirente, bensì l'effettiva conoscenza di essi senza necessità di apposite ricerche da parte del medesimo. È vero che la Corte di Cassazione (cfr., in motivazione: Cass., Sez. 2, sentenza n. 4005 del 13.02.2024) ha affermato che il principio dell'affidamento da parte dell'acquirente nella dichiarazione di libertà da pesi effettuata dal venditore non opera “allorquando la dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento trovi diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza”. È pur vero, tuttavia, che nella specie non ci si trova al cospetto né di una servitù apparente, né di un abuso immediatamente percepibile a livello sensoriale. Come le stesse parti venditrici affermano nella loro comparsa di costituzione e risposta a pagina 11
“L'esistenza della difformità della sagoma del fabbricato condominiale” è “effettivamente di difficile percezione”. Relativamente all'opera prestata dal tecnico di fiducia occorre rilevare che tale clausola, tuttavia, non si riferisce in modo specifico alla situazione urbanistica e, pertanto, alla verifica fra lo stato dell'immobile e i titoli abilitativi. La stessa sembra potersi riferire alle risultanze delle conformità catastali, come del resto avviene nelle prassi immobiliari.
Sulle domande di riduzione del prezzo e di risarcimento danni

Come affermato dalla Suprema Corte (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 11757 del 29.10.1992), “l'art. 1489 cod. civ., applicabile anche alla promessa di vendita, nel regolare la garanzia per gli oneri e i diritti reali o personali gravanti sulla cosa venduta, attribuisce al compratore il diritto di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480 cod. civ.. I due rimedi, pertanto, sono alternativi, in relazione alla diversità dei presupposti, e possono essere esperiti nello stesso giudizio, in via, rispettivamente, principale e subordinata”. Relativamente al procedimento di Fiscalizzazione dell'immobile e delle parti comuni, la domanda di parte attrice deve trovare accoglimento per i motivi già esposti, ivi compreso il fatto che tale procedimento inerisce ai beni sanzionati e non alle mura maestre. Risultano provate le irrogazioni di due sanzioni amministrative, sia relativamente all'immobile oggetto di compravendita, sia, pro quota, per le parti comuni trasferite, ai sensi dell'art. 1117 c.c., come beni pertinenziali degli immobili (documenti 1, 6 e 7 parte attrice). Dal documento 6 di parte attrice emerge un costo da fiscalizzazione di € 20.067,42 relativamente al bene immobile. Relativamente ai beni comuni emerge un costo da fiscalizzazione di € 599,55 per il pagamento della stessa (doc. 7 e doc 10 parte attrice), di € 2.122,00 per rata condominio relativa a compensi architetti e acconto avvocato (doc. 11) e di € 1.089,71 per rata condominio pratica fiscalizzazione (doc. 12): i pagamenti risultano provati. Si consideri che il fatto che le parti convenute si siano obbligate a vendere il bene in conformità ai titoli pagina 5 di 7 edilizi comporta che l'eccezione sollevata relativamente alla buona fede degli stessi non ha pregio, in quanto non assume rilievo la circostanza che essi abbiano ereditato il bene già in quello stato. Infatti, la loro responsabilità nasce dalle obbligazioni assunte con le garanzie sopra richiamate e da loro prestate nell'atto di compravendita. Occorre aggiungere che la “fiscalizzazione”, così come disciplinata dall'art. 34 del d.p.r. 380/2001, deve essere intesa come la conversione della sanzione della demolizione, prevista in via generale per gli abusi edilizi, in una sanzione pecuniaria per gli interventi “eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire”. Tale sanzione è comminata quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità. Il d.l. 69/2024 interviene sul testo dell'art.

9-bis, comma 1-bis, TUE in materia di stato legittimo dell'immobile ed attribuisce alla fiscalizzazione la funzione di concorrere alla individuazione dello stato legittimo attraverso la prova dell'avvenuto pagamento. Anche se non si può riconoscere un effetto sanante alla fiscalizzazione, essa vale, tuttavia, sia ad inibire il potere demolitorio da parte dello Stato, che si può reputare soddisfatto dall'ottenimento del pagamento della sanzione pecuniaria, sia per lo stato legittimo dell'immobile. Sotto l'aspetto pratico l'immobile risulterà “commerciabile” a patto che lo stesso, così come affermato dalla Cassazione a Sezioni Unite, sentenza n. 8230/2019, risulti riferibile ai titoli edilizi: “la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità
o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”. Nel caso di specie, sia il quantum dell'abuso edilizio di m. 9,16, sia il modo, non sono tali da far perdere il requisito della “riferibilità” del bene immobile al titolo edilizio per il quale è stato costruito. Allo stesso modo, l'eventuale stato abusivo delle parti comuni non concorre allo stato abusivo dell'immobile così come correttamente individuato da parte convenuta proprio nell'art.

9-bis comma 1- ter del d.p.r. 380/2001 “

1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.” Ne consegue che l'immobile è perfettamente commerciabile, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza bisogno di ulteriori provvedimenti autorizzativi o ulteriori modifiche a carattere ablativo. Per questo motivo, la richiesta di riduzione del valore commerciale del bene formulata da parte attrice di € 18.253,59 non può essere accolta, non essendovi nel caso concreto alcun pregiudizio dimostrato dalla parte attrice. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate in base al valore effettivo come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. in accoglimento della domanda di parte attrice, condanna , ON RI Controparte_1 CE ER e , in via solidale tra loro, a pagare a , a titolo di Parte_2 Parte_1 riduzione del prezzo di acquisto ex art. 1489 c.c., la complessiva somma di € 23.878,68, oltre interessi di mora nella misura legale dalla data della domanda (1° febbraio 2025) e fino al saldo;

2. rigetta ogni ulteriore domanda, eccezione e deduzione delle parti;

3. condanna , ON RI CE ER e a rifondere a Controparte_1 Parte_2
le spese processuali, che liquida in complessivi € 5.000,00 per compensi, oltre Parte_1 anticipazioni, 15% per spese forfettarie, IVA e contributo c.p.a.; pagina 6 di 7 4. con sentenza esecutiva. Monza, 4 novembre 2025.
Il Giudice
dott. Mirko Buratti
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