N. R.G. 1878/2024
Successivamente, all'udienza del 08/04/2025, di fronte al G.I.
Dott.ssa Camilla Fin, sono presenti per parte ricorrente l'avv.
Montini e per parte resistente l'Avv. Padovani.
Il Giudice invita le parti a interloquire sul fatto che la delibera impugnata sia nulla (e non meramente annullabile) per avere deliberato interventi su parti private dell'edificio.
Il procuratore di parte ricorrente evidenzia come in effetti giurisprudenza costante ritenga che la deliberazione su parti private integri una ipotesi di nullità della delibera che si affianca a quella già dedotta in atti, cui si richiama.
Parte resistente evidenzia come non vi sia stata alcuna deliberazione su parti private, come non vi sia interesse ad agire e si richiama per il resto agli atti.
I procuratori precisano le conclusioni come da fogli già depositati.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
All'esito della discussione e della successiva camera di consiglio, il
Giudice dott.ssa Camilla Fin, dando pubblica lettura del dispositivo e dei motivi, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la presente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1878/2024 promossa da:
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Verona presso lo studio dell'Avv. SOLFA MONICA che lo rappresenta e difende come da mandato allegato al ricorso introduttivo;

RICORRENTE contro
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Verona, presso lo studio dell'Avv. PADOVANI ROBERTO che lo rappresenta e difende come da mandato allegato alla memoria di costituzione;

RESISTENTE

MOTIVI DELLA DECISIONE
ha impugnato la delibera adottata in data Parte_1
20.12.2023 dall'assemblea del , deducendone a) Controparte_1 la nullità assoluta per illiceità dell'oggetto, essendo stata deliberata l'esecuzione di opere integranti attività edilizia abusiva;
b) la sua annullabilità, in quanto una parte delle opere approvate
(rifacimento di pavimentazione e impermeabilizzazione dei balconi aggettanti) atterrebbero a porzioni private dell'edificio.
Si è costituito in giudizio il , eccependo la Controparte_1 tardività dell'impugnazione, in quanto avvenuta oltre il termine di trenta giorni dalla comunicazione del deposito della domanda di mediazione;
l'infondatezza della dedotta nullità della delibera, essendo stati approvati interventi di manutenzione su un immobile che presenterebbe unicamente delle difformità costruttive non essenziali;
l'infondatezza altresì della dedotta annullabilità, essendo oggetto della delibera unicamente parti comuni dell'edificio condominiale.
Con ordinanza del 25.7.2024 è stata rigettata l'istanza di sospensione dell'esecutività della delibera, non essendo stato adeguatamente allegato il periculum in mora.
La causa è stata istruita solo documentalmente e in data odierna sono state precisate le conclusioni.
Ciò posto, va rilevato come il ricorso promosso da Parte_1 sia fondato e meriti accoglimento, dovendo essere pronunciata la radicale nullità della delibera impugnata per avere l'assemblea condominiale deliberato su parti private dell'edificio (con conseguente assorbimento dell'eccezione preliminare di decadenza sollevata dal Condominio).
Ed invero, contrariamente a quanto sostenuto dal procuratore del
, nel caso di specie si è in presenza di una Controparte_1 deliberazione condominiale avente a oggetto beni appartenenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini, posto che: a) se è vero che il preventivo allegato alla lettera di convocazione (doc. 3 di parte ricorrente) è ripartito per voci, alcune soltanto delle quali attinenti a beni in proprietà esclusiva (cfr. punti A17, A32, A33, A34, A35, i quali si riferiscono al rifacimento della pavimentazione e dell'impermeabilizzazione dei balconi), è però altrettanto vero che l'assemblea condominiale ha approvato il preventivo nella sua integrità, senza scomputare gli interventi (e i relativi costi) riguardanti tali parti private;
b) con la delibera in oggetto,
l'assemblea non si è limitata ad approvare il preventivo suddetto, ma ha altresì disposto la costituzione di un fondo straordinario di importo pari ai lavori approvati (ancora una volta, senza scomputare le somme relative a porzioni private), con ripartizione dell'ammontare in sette rate, finendo così per porre a carico di tutti i condomini le spese per il rifacimento dei balconi in proprietà dei singoli;
c) da ultimo, l'assemblea ha disposto di dare inizio ai lavori nel mese di settembre 2024, e ha dato incarico all'amministratore di stipulare il contratto di appalto.
È dunque evidente come l'assemblea, nel caso di specie, abbia approvato una spesa e adottato un atto di gestione (costituzione di un fondo straordinario con ripartizione in sette rate a carico dei condomini) relativi non soltanto a parti comuni, bensì anche a porzioni private dell'edificio.
Ciò posto, è pacifico che la deliberazione dell'assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità, tra le altre ipotesi, in caso di impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione. L'impossibilità giuridica dell'oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle “attribuzioni” proprie dell'assemblea: quest'ultima, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Perciò, essa non può “occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi” (Cass. S.u. 9839 del 14/04/2021).
Va, peraltro, rilevato come la Corte di Cassazione abbia espressamente affermato, in un caso assimilabile a quello di specie, nel quale era stata impugnata una delibera condominiale e ne era stata chiesta la declaratoria di nullità nella parte in cui disponeva l'esecuzione dei lavori di rifacimento degli elementi statici dei balconi, le cui opere necessarie dovevano invece gravare a totale carico dei proprietari dei balconi stessi, che “nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14576 del
30/07/2004; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012;
Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7603 del 30/08/1994). E alle deliberazioni prese dall'assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall'art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d'appello, il potere di rilevarne d'ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12582 del
17/06/2015; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 305 del 12/01/2016)”
(Cass. 6652/17).
Va, pertanto, dichiarata la nullità della delibera assunta dall'assemblea del in data 20.12.2023 al punto Controparte_1
4.
Le spese seguono la soccombenza e sono regolate come in dispositivo, sulla base dei parametri medi di cui al dm 55/14, tenuto conto del valore indeterminato della controversia
(complessità bassa), per tutte le fasi (ivi compresa quella di mediazione), diminuite per la fase istruttoria.


P.Q.M.

Il Tribunale di Verona, nella persona del Giudice dott.ssa Camilla
Fin, definitivamente decidendo, rigettata ogni contraria istanza, domanda ed eccezione, così provvede:
Dichiara la nullità della delibera assunta dall'assemblea del in data 20.12.2023 al punto 4; Controparte_1
Condanna parte resistente a rimborsare a parte ricorrente le spese di lite (ivi comprese quelle relative alla fase di mediazione), che si liquidano in € 5.400,00 per compensi ed € 623,45 per spese, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA come per legge e CPA.
Verona, 08/04/2025
Il Giudice
Dott.ssa Camilla Fin