N. 22581/2017 R.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. BE RO, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 22581/2017 R. Gen. Aff. Cont. assegnata in decisione all'udienza dell'1.10.2024, sostituita dal deposito di note scritte, previa assegnazione di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle memorie di replica
TRA
, residente in [...]
431, (C.F. , rappresentata e difesa C.F._1
dall'Avv. Ciro Gagliardi (CF. ), quale CodiceFiscale_2
nuovo difensore in sostituzione dell'Avv. Andrea Molaro, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli al Corso Meridionale
n. 7, giusta procura in atti;

- ATTRICE -
E

, VIALE COLLI Controparte_1
AMINEI, 461 NAPOLI, C.F. , in persona P.IVA_1
dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Giovanni
Dimarzio, (C.F. ), presso il quale CodiceFiscale_3
elettivamente domicilia al viale Michelangelo, 33, giusta procura in atti;

- CONVENUTO -
Oggetto: tabelle millesimali
Conclusioni: come da atti e verbali di causa, da note in sostituzione dell'udienza dell'1.10.2024 e comparse conclusionali da memorie di replica.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, esponeva: - di essere Parte_1
proprietaria dell'immobile posto al piano 3-4 dell'edificio condominiale denominato P.co S. Stefano, ubicato in Napoli al
Viale Colli Aminei n. 431 Palazzina C, disposto su due piani, piano 3° e attico, con superficie abitabile di complessivi 108,43 mq, oltre terrazzo di copertura di proprietà esclusiva;
- che la ripartizione delle spese condominiali per il suddetto fabbricato veniva eseguita sulla scorta delle tabelle millesimali redatte dall'Arch. ausiliario dell'ente condominiale, Persona_1
approvate dall'assemblea in data 4/10/2006, dall'esame delle quali il CTP Geom. accertava anomalie che venivano portate Per_2
all'attenzione dell'Amministrazione del Condominio;
- che, in
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particolare, i coefficienti adoperati per la quantificazione millesimale relativa all'immobile di proprietà di essa attrice, risultavano del tutto sproporzionati, con l'effetto che la ripartizione della spesa per la cosa comune risultava pressoché duplicata in suo danno rispetto ai valori attribuiti ad immobili di pari consistenza facenti parte del medesimo P.co S. CP_1
Stefano; - che più volte all'Amministratore p.t. veniva richiesto, e ottenuto, che la revisione delle tabelle millesimali relativa all'immobile venisse proposta e discussa quale punto Pt_1
all'ordine del giorno durante le riunioni dell'assemblea condominiale, la quale, tuttavia, non aveva mai approvato alcuna modifica perdurando, ad oggi, una viziata attribuzione dei valori millesimali relativi all'immobile de quo, con conseguente versamento di somme non corrispondenti al giusto, non rappresentando, le medesime tabelle, una corretta corrispondenza tra il valore proporzionale dei singoli piani e la ripartizione delle spese in esse contenuta;
- che vano risultava ogni tentativo di bonario componimento della controversia.
Tanto premesso, l'attrice chiedeva al Tribunale di accertare e di dichiarare l'anomalia delle quote millesimali attribuite all'immobile di sua proprietà secondo tabelle millesimali vigenti nel Condominio;
di dichiarare il diritto dell'attrice ad ottenere la revisione e/o la modifica delle suddette tabelle millesimali e, per l'effetto, di disporre la revisione delle medesime, con vittoria delle spese di lite.
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Si costituiva il Controparte_2
il quale eccepiva la nullità dell'atto introduttivo del
[...]
giudizio ex art. 164 c.p.c. e l'infondatezza nel merito delle doglianze attoree chiedendone il rigetto, vinte le spese.
In prima udienza venivano assegnati i termini ex art. 183 VI comma c.p.c.
Disposta la CT, la causa subiva una serie di rinvii al fine di consentire al consulente nominato l'integrazione della relazione peritale mediante la rielaborazione delle tabelle millesimali.
Con istanza del 19.4.22, il CT, Ing. , Persona_3
rinunciava, tuttavia, all'incarico affidatole, adducendo motivi di incompatibilità legati a rapporti di amicizia con il legale di parte convenuta, ragion per cui si rendeva necessario disporre nuova consulenza tecnica d'ufficio, nominando CT l'Ing. Per_4
[...]
Preso atto del deposito dell'elaborato del CT, con ordinanza del
18.3.24, la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e alla successiva udienza dell'1.10.24, sostituita dal deposito di note scritte, il procedimento veniva riservato in decisione, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Va preliminarmente disattesa l'eccezione di genericità dell'atto di citazione proposta dal , essendo stata la domanda CP_1
compiutamente, seppur sinteticamente, descritta nella causa petendi e nel petitum, soddisfacendo, in tal modo, la ratio di cui all'art. 164, co. 4, cpc, consistente nell'esigenza di porre
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immediatamente il convenuto in condizione di apprestare adeguate e puntuali difese.
Tanto premesso, va detto che le tabelle costituiscono documenti di natura tecnico-valutativa, elaborati sulla base di calcoli aritmetici, che rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi rispetto a quello dell'intero edificio.
Il diritto di ogni condomino in relazione alle parti comuni dello stabile è, infatti, proporzionato al valore del piano o porzione di piano (cioè all'unità immobiliare) che gli appartiene (art. 1118, primo comma, c.c.).
Le tabelle assolvono alla duplice funzione di determinare la quota di partecipazione di ogni singolo condomino nelle spese condominiali poiché il dovere di contribuzione è rapportato al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.), nonché per determinare l'entità della partecipazione e del voto di ciascun condomino nelle assemblee che è espresso in millesimi.
L'art. 69 disp att. c.c. consente la revisione delle tabelle millesimali: 1) in caso di errori nella loro formazione o approvazione;
2) quando, per le mutate le condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di soprelevazioni, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
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Per ragioni sistematiche appare preferibile sin da subito affrontare la questione se sussistano i presupposti per la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69, comma I n. 2 disp att. c.c.
Orbene, nel caso di specie, il CT, Ing. nel riportarsi a Per_4
quanto già accertato dal precedente CT , ha concluso Per_5
nel senso che “si evidenzia come non essendovi allegati alle tabelle millesimali oggetto di contestazione i grafici di rilievo non
è possibile per lo scrivente relazionare sul punto attendendosi a quanto relazionato dal precedente C.T.U. il quale, sulla base dei rilievi effettuati, non aveva riscontrato l'esistenza dei presupposti richiamati al punto n. 2 del primo comma dell'art. 69 disp. att.
c.c.”
Tali conclusioni vengono fatte proprie da questo giudice, tenuto conto anche della circostanza che l'attrice non ha né dedotto né provato la presenza di sopraelevazioni, di incremento di superfici o di incremento o diminuzioni delle unità immobiliari tale da alterare per più di un quinto il valore proporzionale delle unità immobiliari anche di un solo condomino.
Passando ora alla verifica della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 69 comma 1 n. 1 disp att. c.c., si osserva che la Suprema Corte (sent. n. 19797 del 4 ottobre 2016), richiamando la propria giurisprudenza precedente, ha affermato, che “in considerazione dell'esigenza della certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini che sono fissati nelle tabelle millesimali, non possono essere considerati tali da comportare la revisione o la modifica delle tabelle né gli errori relativi alla
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determinazione del valore che non vengano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pure quando abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato comunque il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio” (Cass. n. 3001 del 10 febbraio 2010).
Nello specifico – ha chiarito la Suprema Corte – che
“costituiscono errori essenziali che possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti, (come l'estensione, l'altezza,
l'ubicazione, l'esposizione e simili), sia quando consistano in errori di fatto (come l'erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella effettiva), sia quando consistano in errori di diritto (come l'errata convinzione che, nell'accertamento dei valori, si debba tenere conto di alcuni degli elementi che, ai Sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., sono irrilevanti a tale effetto); invece non possono essere qualificati come essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui sia stata compiuta la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima, poiché l'errore di valutazione, di per sé considerato, non può essere mai ritenuto essenziale, dal momento che non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell'art. 1429, n. 2, cod. civ.” (Cass. n.
4421 de 27 marzo 2001).
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Nel caso di specie, alla luce della CT, si ritiene che non sussista né un errore di fatto né un errore di diritto nel senso espresso dalla giurisprudenza della Suprema Corte.
Invero, il CT, prendendo come parametro la Circolare del
Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26/03/1966, riscontrava delle discrasie tra quanto indicato nella circolare e i coefficienti adottati: “da una semplice parametrazione tra i coefficienti adottati e quanto indicato dalla circolare ministeriale precedentemente richiamata si comprende come l'attribuzione del coefficiente 1.10 al piano copertura (immobile attoreo) appaia essere un errore concettuale avendo attribuito all'ultimo livello un valore superiore a quanto previsto. Appare, altresì, essere un errore non aver previsto per il piano terzo (ambiente sotto terrazzo) la detrazione del coefficiente pari a 0.03 con conseguente determinazione del coefficiente finale pari a 0.97”. In ordine, invece, al “coefficiente di destinazione/utilizzo” asseverava che “viene erroneamente attribuito ad un ambiente bagno il coefficiente pari a 1.00 contrariamente sia a quanto previsto dalla su richiamata circolare e sia rispetto a quanto utilizzato per i restanti ambienti bagno dell'immobile a cui viene attribuito il coefficiente pari a 0.90. Con riferimento, poi, al coefficiente di destinazione/utilizzo del terrazzo di copertura a servizio dell'unità immobiliare attorea, il CT chiariva che “appare condivisibile la contestazione mossa all'elaborato millesimale oggetto di consulenza in quanto avendo considerato per i balconi un coefficiente di utilizzo pari a 0.25 appare congruo l'utilizzo – sulla
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base delle indicazioni fornite dalla circolare ministeriale - per il terrazzo a livello pari a 0.15.”
Orbene, l'applicazione di un criterio differente per determinare il coefficiente adottato non può essere da solo sufficiente a ritenere sussistente un errore di fatto o di diritto.
Inoltre, si osserva che il CT ha riscontrato nel corso dei sopralluoghi, con riferimento all'immobile di parte attrice, uno stato di fatto assolutamente non corrispondente alla situazione catastale e quindi ha proceduto a redigere due nuove tabelle millesimali, una che tenesse conto dello stato di fatto ed un'altra che tenesse conto della situazione catastale dell'immobile di parte attrice.
Tra l'altro il CT, a riprova delle modifiche allo stato di fatto, ha anche evidenziato che l'unità attorea (terzo/quarto piano), è fusa mediante la realizzazione di scala interna (sebbene catastalmente ancora frazionata), arrivando alla condivisibile conclusione secondo cui la stessa debba essere considerata unitariamente.
Orbene, ritiene questo giudice che vada presa in considerazione la sola tabella millesimale redatta dal CT sulla base della situazione di fatto in cui versa l'immobile.
Ne consegue che, come emerge chiaramente a pag. 49 dell'elaborato, applicando le nuove tabelle, all'immobile di parte attrice dovrebbero essere attributi millesimi superiori a quelli attualmente vigenti con il conseguente venir meno dello stesso interesse dell'attrice ad ottenere una pronuncia giudiziale di revisione o modifica delle tabelle vigenti.
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Pertanto, la domanda attorea va rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche.
Le spese di entrambe le CT vanno poste definitivamente a carico dell'attrice


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IV Sezione civile, in composizione monocratica, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così definitivamente provvede:

1. Rigetta la domanda proposta da;
Parte_1

2. condanna alla rifusione delle spese di lite in Parte_1
favore del Controparte_3
che si liquidano in € 3.809,00 per
[...]
compensi, oltre rimborso spese generali al 15% sui compensi, Iva e Cpa come per legge;

3. pone le spese di entrambe le CT liquidate con separato decreto a carico di Parte_1
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Napoli, il 23.1.2025 Il Giudice
Dr.ssa BE RO
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