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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 4/06/2025, tenuta con trattazione scritta, lette le note conclusive ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 14022 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025 tra
, nato a [...] il Parte_1
29.05.1963, residente in [...], C.F.
, rappresentato e difeso congiuntamente e disgiuntamente, C.F._1 in virtù di procura depositata nel fascicolo telematico, dall'Avv. Francesca Bovi
(C.F. ) e dall'Avv. Domenico Fato (CF: C.F._2
) e domiciliato presso lo studio di quest'ultimo sito in C.F._3
Roma, Via Nomentana 13 i quali indicano, ai fini delle comunicazioni di cui agli artt. 133, 134, 136, 170 e 176 c.p.c., il seguente numero di fax 06.3208114, nonché i seguenti indirizzi pec: ; Email_1
Email_2
-attore
e
, nato ad [...] il Controparte_1
02.07.1962 ( ), residente in [...]
Valenti n. 1 lettera A,
- convenuto contumace-
OGGETTO: Azione di risoluzione del contratto ed altro.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E
CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 TER – 429 C.P.C. –
I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione.
II. Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida il SIG. ORLANDO FERDINANDO ha intimato al Pt_1 conduttore, sig. lo sfratto per morosità Controparte_1 dell'immobile sito in Roma Via OR LE 51, censito nel N.C.E.U. del
Comune di Roma, al foglio n. 623, part. 293, sub. 505 registrato, in data 25 ottobre 2022 presso l'Agenzia delle Entrate - ufficio di Roma 4, cod. id.
con canone annuo pari ad €.12.000,00 (dodicimila) CodiceFiscale_5 rassegnando le seguenti conclusioni:
<<Piaccia all' Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: 1) convalidare
l'intimato sfratto per morosità, con fissazione a breve della data di esecuzione;
2) emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti ed, allo stato, indicati in € 2000,00 (mancato pagamento dei canoni relativi al mese di gennaio e febbraio 2025) nonché per i canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, il tutto maggiorato degli interessi legali dalla data di maturazione del diritto e sino all'effettivo soddisfo;
3) dichiarare risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti;
4) In caso di opposizione, emettere, comunque, ordinanza non impugnabile di immediato rilascio dell'immobile de quo;
5) in caso di opposizione e nel merito, si chiede sin d'ora che Codesto Ill.mo
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Giudicante accerti l'inadempimento dell'intimato per tutte le ragioni di cui in premessa e, per l'effetto, dichiarata la risoluzione del rapporto inter partes per inadempimento dell'intimato medesimo, anche ai sensi degli articoli 7 e 8 del contratto di locazione, lo condanni a rilasciare l'immobile ed a risarcire i danni patiti e patendi da parte dell'intimante. Con condanna alle spese, competenze ed onorari di causa, oltre spese generali IVA e CPA. da distrarsi in favore del procuratore costituito ex art. 93 c.p.c…>>.
Il Giudice, preso atto che la notifica era stata eseguita ai sensi dell'art 143 cpc e che trattavasi di notifica a soggetto irreperibile di fatto, non ha convalidato lo sfratto e ha proceduto alla trasformazione del rito assegnando all'attore termine perentorio al 26 aprile 2025 per provvedere all'eventuale integrazione dell'atto introduttivo nonché per la notifica dell'ordinanza di mutamento del rito e della memoria integrativa.
Disposta la notifica al contumace del provvedimento de quo e della memoria integrativa il sig. nel giudizio ordinario Parte_1 instaurato a seguito del mutamento del rito, ha esposto e dedotto che:
<<…Come ampiamente descritto nell'atto introduttivo della fase monitoria
all'articolo 3 del contratto di locazione le parti convenivano un canone di locazione annuo di € 12.000,00 statuendo, al successivo articolo 8, che il mancato pagamento del canone di locazione avrebbe costituito inadempimento contrattuale ai sensi dell'art. 1456.
Il sig. contravveniva, inoltre, al divieto di sublocare l'appartamento CP_1 che veniva sublocato a due donne di nazionalità cinese che vi svolgevano, all'interno, attività illecita riconducibile all'ipotesi delittuosa di sfruttamento della prostituzione.
Al momento l'immobile di proprietà del sig. , per l'acquisto del quale Pt_1
l'attore aveva anche acceso un mutuo non ancora estino, è sottoposto a sequestro preventivo su iniziativa di P.G.
Peraltro, il sig. continua a non pagare il canone ed il sig. , per CP_1 Pt_1 poter richiedere all'autorità giudiziaria il dissequestro dell'immobile, ha la
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impellente necessità di dimostrare che il rapporto locatizio è stato dichiarato risolto…>>
Tutto ciò premesso il sig. , come sopra rappresentato, difeso e Parte_1 domiciliato, ha rassegnato le seguenti CONCLUSIONI:
<<…Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, accogliere le seguenti domande:


1. dichiarare cessato e/o risolto per morosità il contratto di locazione dell'unità immobiliare sita a Roma, Via OR LE 51, censito nel N.C.E.U. del
Comune di Roma, al foglio n. 623, part. 293, sub. 505 stante altresì i gravi inadempimenti sopra citati posti in essere dai conduttori;



2. condannare il conduttore, sig. al pagamento per canoni ed oneri CP_1 scaduti pari ad euro 2.000 (gennaio – febbraio 2025 per come individuati nell'atto introduttivo e sino alla data della prima udienza di convalida);


3. Condannare altresì il conduttore, Sig. al pagamento degli ulteriori CP_1 canoni scaduti e nel frattempo maturati e ciò sino all'effettiva risoluzione contrattuale, da intendersi sin d'ora quali canoni e/o indennità di occupazione abusiva;



4. In caso di costituzione tardiva nel giudizio di merito da parte del convenuto, si chiede sin d'ora che l'Ill.mo G.I. accerti l'inadempimento dell'intimato per tutte le ragioni di cui in premessa e, per l'effetto, dichiarata la risoluzione del rapporto inter partes per inadempimento dell'intimato medesimo, anche ai sensi degli artt.
7 e 8 del contratto di locazione, lo condanni a rilasciare l'immobile ed al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi.


5. in ogni caso con condanna al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre spese forfettarie e oneri di legge, da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato antistatario…>>.
Instaurato correttamente il contraddittorio parte convenuta è rimasta contumace.
All'esito dell'udienza del 4.6.2025, con trattazione scritta la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art.127 ter c.p.c.
III. La domanda è ammissibile e procedibile.
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In primo luogo, va affermato che è pienamente dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva della parte attrice e del convenuto, in quanto, dal contratto di locazione prodotto in giudizio è indicato il Sig. Parte_1
quale locatore dell'immobile ad uso abitativo sito in Roma, alla Via
[...]
OR LE 51, censito nel N.C.E.U. del Comune di Roma, al foglio n.
623, part. 293, sub. 505 registrato, in data 25 ottobre 2022 presso l'Agenzia delle Entrate concesso in godimento al conduttore Controparte_1
[...]
All'esito dell'istruttoria processuale ritiene il Tribunale che l'attrice abbia, altresì, dimostrato l'esistenza, il contenuto, la validità e l'efficacia del contratto di locazione.
L'intimazione di sfratto per morosità, infatti, rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio. Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto.
Nel merito la domanda azionata è fondata.
Invero, ai sensi dell'art. 1453 c.c, nei contratti con prestazioni corrispettive, può domandarsi al Giudice la risoluzione del contratto quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, invero, il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto, la validità, l'efficacia, il contenuto ed il relativo termine di scadenza,
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limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Valga poi che, il principio, sancito dall'art. 1455 cod. civ., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione. ( cfr. sez. 3, Sentenza n. 15363 del 28/06/2010 (Rv. 613983 - 01).
L'attore, producendo in giudizio il contratto stipulato in data con regolare registrazione apposta in calce all'atto, ha pienamente assolto agli oneri di prova che gl'incombevano ex art. 2697 c.c.
Secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass. n°15659/2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n°3373/2010; Cass. n°9351/2007;
Cass. n°1743/2007; Cass. n°20073/2004).
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Peraltro, non è mai stato contestato quanto dedotto dal locatore poiché il conduttore non si è costituito in giudizio dimostrato il proprio adempimento, considerata l'inversione dell'onere della prova ex art. 1218 c.c., gravante sul medesimo.
Va, dunque, osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo è applicabile l'art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.. Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato
(fermo restando – come subito si dirà - ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi al dolo o alla colpa del debitore).
Poiché, nella specie, si verte in materia di locazione di immobile ad uso abitativo, la questione de qua agitur va risolta attraverso l'applicazione del citato art. 5.
In definitiva spettando al Giudice il giudizio sulla gravità e sulla colpevolezza dell'inadempimento del debitore conduttore, nella fattispecie, ritiene il
Tribunale che sia grave il mancato, integrale e definitivo, esatto adempimento nella corresponsione dei canoni maturati e scaduti ammontanti ad euro
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2.000,00 (gennaio e febbraio 2025) oltre interessi di legge, oltre ulteriori canoni a scadere sino al rilascio.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento o il ritardo possa essere stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile alla parte conduttrice (nemmeno essendo provato l'esito del ricorso per separazione ovvero l'allontanamento di uno dei conduttori dall'immobile, l'estinzione ad opera di terzi, la compensazione, la remissione del debito, la novazione, l'impossibilità assoluta della prestazione,
l'inadempimento ascrivibile a fatto colpevole del terzo, la sussistenza di una giusta causa di giustificazione o di inesigibilità totale della prestazione, per fatto non imputabile al conduttore), dev'essere accolta la domanda attorea e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione immobiliare per cui è causa.
A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore alla restituzione, in favore del locatore, dell'immobile locato, libero di persone e sgombro di cose, per la data che, ex art 56 della legge n. 392/78, viene fissata in data 18 luglio
2025, in considerazione del tempo necessario a consentire lo sgombero dell'immobile ed alla difficoltà nel reperire altro alloggio durante il Giubileo
2025.
IV. Va, poi, in questa sede adottata pronuncia sull'originaria domanda di ingiunzione, laddove all'esito del disposto mutamento del rito, la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo si è trasformata in domanda di versamento dei canoni scaduti a titolo di mancato pagamento dei canoni di locazione relativi al mese di gennaio e febbraio 2025 nonchè sino alla effettiva restituzione dell'immobile.
Sulla scorta di tanto non essendo dimostrato, neanche in parte, la corresponsione della il conduttore va condannato a pagare la somma capitale, oltre agli interessi nella misura legale sui canoni scaduti ed a scadere come da dispositivo.
V. Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni”, pur nella peculiarità della vicenda sostanziale allegata, per compensare le spese tra le parti, così come
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previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, in mancanza di specifica nota-spese, sono liquidate d'ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della controversia e considerata l'importanza ed il numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di medi tariffari dell'indicato scaglione, ridotti per l'esiguità della lis nonché per l'assenza di peculiari questioni di fatto e di diritto (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud.
3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum) di cui al d.m. n. 55 del 2014, come modificato dal d.m. n.37 del 2018 e da ultimo nel 2022. L'assenza delle questioni di fatto e di diritto giustifica la riduzione del 15%.
La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede:
1)accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda attorea e per l'effetto:
1a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, alla Via OR LE 51, censito nel
N.C.E.U. del Comune di Roma, al foglio n. 623, part. 293, sub. 505, registrato, in data 25 ottobre 2022 presso l'Agenzia delle Entrate, per grave inadempimento colpevole della parte conduttrice;
1b) condanna la parte conduttrice convenuta,
a rilasciare, in favore della parte attrice Controparte_1 locatrice, , l'unità immobiliare indicata al Parte_1
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capo che precede, libera da persone e sgombera da cose;
1c) fissa per l'esecuzione per la data del 18.7.2025 ex art. 56 legge n. 392 del 1978;
2) condanna, per le ragioni di cui in motivazione, la parte convenuta, Sig. al pagamento, in favore della parte attrice, Controparte_1
, della somma mensile di euro 1.000,00 a Parte_1 titolo canoni scaduti e non corrisposti e a scadere, a far tempo dal mese di gennaio
2025 sino al rilascio effettivo, oltre interessi ex art. 1282, comma 2, c.c. dalla costituzione in mora al soddisfo, al saggio legale ex art. 1284 comma 1 c.c.;
3) condanna, per le ragioni di cui in motivazione, la parte convenuta al pagamento delle spese e delle competenze di giudizio in favore della parte attrice che, in assenza di nota, liquida, d'ufficio, in €. 2.169,20per compensi professionali, oltre euro 98,00 per contributo e marca da bollo, oltre esborsi e spese vive di notifica della fase sommaria (euro 17,42) e di quella di merito (euro 16,13 + euro 10,50), di attivazione della mediazione, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, come per legge con attribuzione diretta all'Avv. Francesca Bovi ed all'Avv. Domenico Fato per dichiarazione di fattone anticipo ex art. 93 c.p.c..
Così deciso in Roma, ex art. 127 ter c.p.c., all'esito dell'udienza del
4/06/2025 nei successivi trenta giorni
Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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