R.G. n. 1/2024
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Distaccata di Ischia
Il giudice onorario di pace, dott. Francesco Cavallaro;

dato atto che, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., è stata disposta la sostituzione dell'udienza del 27/06/2025 con il deposito di note di trattazione scritta;

verificata la regolarità della comunicazione alle parti costituite del predetto provvedimento;

dato atto, altresì, che le parti hanno depositato note scritte, illustrando le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni.
A questo punto la controversia viene decisa mediante pronuncia della seguente sentenza, che viene incorporata al verbale di udienza, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni, di fatto e di diritto, della decisione.
Napoli-Ischia, 01/08/2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cavallaro) R.G. n. 1/2024
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Distaccata di Ischia
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, in composizione monocratica e nella persona del dott. Francesco Cavallaro, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n. 1/2024 del Ruolo Generale Affari Contenziosi e vertente
TRA
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Stefano Pettorino, domiciliato come in atti;

- ricorrente;
E
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Lina CP_1 C.F._2
Marino, domiciliata come in atti;

- resistente.
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta in atti, da intendersi integralmente riportate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso proposto ex art. 447 bis c.p.c., agiva in giudizio al fine di ottenere Parte_1 la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo transitorio stipulato con la conduttrice in data 31/01/2019, relativo all'immobile di proprietà del ricorrente sito in Lacco CP_1
Ameno (NA), alla Via Circumvallazione n. 157, già n. 116, composto da piano terra e primo piano, sette vani, cucina e servizi.
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Secondo la prospettazione del ricorrente-locatore, parte convenuta avrebbe mutato, senza alcuna autorizzazione, la destinazione d'uso dell'immobile locato da abitativo a commerciale, determinando un grave inadempimento dell'obbligazione contrattuale, ai sensi dell'art. 1587 c.c.
e della L. 431/1998, atteso che il contratto di locazione prevedeva, all'art. 4: “L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi con facoltà di temporanea e parziale cessione del godimento in favore di terzi a titolo gratuito o oneroso con espresso divieto di mutamento della destinazione
d'uso”.
Secondo le deduzioni attoree, la conduttrice aveva adibito l'immobile a struttura ricettiva di tipo
“B&B” (bed and breakfast), omettendo di dichiarare in virtù di quale titolo detenesse l'immobile ed integrando così una violazione del sinallagma contrattuale, nello specifico della richiamata clausola al punto n. 4 del contratto di locazione (“destinazione dell'immobile”), di gravità tale da giustificare la risoluzione dello stesso.
A sostegno della propria domanda, l'istante allegava il contratto di locazione, la S.C.I.A. presentata dalla conduttrice in data 13/08/2020, nonché sentenza n. 50/2023 pronunciata da questo
Tribunale nel procedimento civile R.G. n. 533/2021, che, adito dal medesimo odierno ricorrente con intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, a seguito di mutamento del rito, così disponeva: “Dichiara che il contratto di locazione stipulato tra
e in data 31/1/2019 si risolverà in data 31/1/2027”. Parte_1 CP_1
Stante il dedotto grave inadempimento della conduttrice, l'istante chiedeva la risoluzione del contratto di locazione, con conseguente immediato rilascio dell'immobile; il tutto con vittoria delle spese di lite.
Tempestivamente costituitasi in giudizio, la resistente-conduttrice contestava la CP_1 fondatezza della domanda, precisando:
- che l'attività recettiva svolta aveva carattere saltuario e non imprenditoriale, costituendo i relativi proventi una mera integrazione del reddito familiare e non potendo, pertanto, essere interpretata quale modifica della destinazione d'uso dell'immobile locato;

- che il locatore era pienamente consapevole e tollerante della situazione, avendo anche fruito egli stesso gratuitamente dell'immobile per alcune settimane all'anno;
- che la condotta non costituiva inadempimento di gravità tale da giustificare lo scioglimento del contratto ex art. 1455 c.c.
Con ordinanza del 31.12.2024, era formulata proposta transattiva ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c. nei seguenti termini: “Parte ricorrente rinunci alla domanda, con conseguente abbandono del giudizio;
spese di lite compensate”. Contestualmente, era fissata l'udienza del 27/06/2025, con termine fino allo stesso giorno per il deposito di note scritte in sostituzione di udienza, ai sensi
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dell'art. 127 ter c.p.c., per manifestare l'eventuale accettazione della proposta, ovvero abbandonare il giudizio.
La sola parte resistente dichiarava di aderire alla proposta conciliativa formulata, mentre il ricorrente insisteva nelle proprie richieste.
Considerato l'infruttuoso esperimento del tentativo di definizione della controversia nei termini di cui alla cennata proposta conciliativa, la causa va decisa nel merito.
Il contratto in esame è pacificamente qualificabile come locazione ad uso abitativo, regolata dagli articoli 1571 e ss. del codice civile, dalla legge n. 392/1978 e dalla legge n. 431/1998.
Ai sensi dell'art. 1587 n. 1 c.c., il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata per l'uso determinato nel contratto;
il mancato rispetto della destinazione pattuita può costituire causa di risoluzione del contratto, purché l'inadempimento non sia valutato di scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile è dunque causa di risoluzione del contratto di locazione solo se oggettivamente incompatibile con l'assetto contrattuale, e soggettivamente imputabile al comportamento del conduttore.
A sua volta, l'art. 80 della legge 27/07/1978 n. 392 stabilisce che “Se il conduttore adibisce
l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza …”.
Quanto all'attività di bed and breakfast, il decreto legislativo 23/05/2011 n. 79 (cd. Codice del
Turismo), all'art. 11, 3° co., ne detta la definizione in termini di “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”, demandando, per la disciplina di dettaglio, alla normativa regionale.
Detta disciplina, per quanto concerne la Regione Campania, è contenuta nella legge regionale
10/05/2001 n. 5, che, all'art. 1, 1° comma (a seguito delle modifiche introdotte prima con legge regionale 02.08.2018 n. 26 e successivamente con legge regionale 29/06/2021 n. 5), così definisce l'attività in questione:
“Costituisce attività ricettiva di Bed and Breakfast l'offerta di alloggio e prima colazione esercitata da un nucleo familiare utilizzando parte della propria abitazione, per non più di quattro camere e otto posti letto. L'attività di Bed and Breakfast può essere svolta:
a) in forma non imprenditoriale: con carattere non professionale, ad integrazione del reddito familiare;

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b) in forma imprenditoriale: con carattere professionale, previa iscrizione nel registro delle imprese del titolare componente del nucleo familiare”.
Il medesimo art. 1 L.R. 5/2001, al quinto comma (come modificato dalle già richiamate leggi regionali nn. 26/2018 e 5/2021) precisa che “L'esercizio dell'attività di cui al comma 1 non costituisce cambio di destinazione d'uso dell'immobile e comporta, per i titolari dell'abitazione,
l'obbligo di residenza o di stabile domicilio nella stessa”.
Quanto al carattere imprenditoriale o meno dell'attività di B&B svolta dalla resistente nell'appartamento locato, parte ricorrente non svolge alcuna specifica deduzione in merito, limitandosi ad affermare genericamente di non aver “mai autorizzato la a svolgere nel suo CP_1 appartamento alcuna attività commerciale e tantomeno quella di B & B che allo stato viene svolta illegittimamente”.
Dal canto suo, parte resistente ha espressamente dedotto, nelle proprie difese, che “La Sig. CP_1 ed il suo nucleo familiare svolgono attività ricettiva di B and B in forma non imprenditoriale: con carattere non professionale, ad integrazione del reddito familiare” e che – come già dedotto dal ricorrente – l'art. 4 del contratto di locazione, nello stabilire che “L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi … con espresso divieto di modificare la destinazione d'uso”, prevede la “facoltà di temporanea e parziale cessione del godimento a favore di terzi a titolo gratuito o oneroso”.
Mette altresì conto rilevare che, a norma dell'art. 6 del medesimo contratto di locazione del
31/01/2019, “… il conduttore si assume l'impegno di ospitare presso lo stabile locato il proprietario sig. e la sua famiglia, per il periodo di due settimane di ogni mese Parte_1 di maggio e due settimane per ogni mese di settembre, periodo che sarà comunicato al conduttore dallo stesso sig. con un preavviso di 15 giorni anche verbale”. Parte_1
Alla luce delle disposizioni che disciplinano il rapporto per cui è causa e delle prove acquisite al giudizio, la domanda deve ritenersi infondata e va, pertanto, rigettata.
Nel caso di specie, grava a carico del locatore l'onere della prova dell'esercizio, da parte della conduttrice, di un'attività imprenditoriale incompatibile con l'uso abitativo originariamente stabilito con il contratto di locazione. Prova del tutto mancante, alla luce delle risultanze istruttorie, non risultando in atti riferimenti né ad un'eventuale partita i.v.a., né all'esistenza di personale dipendente, né tampoco a prenotazioni sistematiche. In altre parole, parte attrice non ha dimostrato l'esercizio professionale nell'immobile locato, da parte della conduttrice, di un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi a norma dell'art. 2082 del codice civile.
Inoltre, anche in virtù del principio di non contestazione di cui all'art. 115 del codice di procedura
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civile (a norma del quale “il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero nonché i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita”), l'immobile in questione risulta essere destinato ad abitazione principale della conduttrice e del proprio nucleo familiare, mentre l'attività di accoglienza turistica, modesta e temporalmente limitata, è risultata del tutto occasionale.
Parte Vieppiù, il medesimo locatore era verosimilmente consapevole e tollerante dell'attività di esercitata nel bene locato dalla conduttrice, oltre che delle relative modalità, come può essere desunto dal fatto che – conformemente a quanto previsto dall'art. 6 del contratto di locazione – ha fruito gratuitamente dell'alloggio per diverse settimane l'anno.
Ancora, non è stata dimostrata alcuna modifica strutturale dell'immobile, né tantomeno alcuna compromissione della funzione abitativa dello stesso.
Neppure sussistono ragioni per dubitare della liceità di un uso promiscuo dell'immobile – nella fattispecie per cui è causa in parte abitativo, in parte rivolto ad accoglienza turistica occasionale
–, che non giustifica la risoluzione del contratto, se non in caso di uso diverso da quello pattuito,
a norma dell'art. 80 della legge 392/78, che, al terzo comma stabilisce, appunto, che “Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente”.
A tal proposito, per quanto possa rilevare in questa sede, le parti sono libere di indicare nel contratto che l'immobile viene destinato a uso promiscuo, specificando quale sarà l'uso prevalente dello stesso, come chiarito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 20/09/2006 n.
20331, che nel sottolineare come rientri, appunto, nella disponibilità delle parti stabilire quale debba essere in concreto la destinazione da dare all'immobile locato, ha affermato che la parte che chieda l'applicazione del regime giuridico corrispondente all'uso effettivo e prevalente dell'immobile ha l'onere di provare la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 80 della legge
392/1978.
Anche alla luce dei riferimenti giurisprudenziali sopra richiamati, deve escludersi che la condotta della conduttrice abbia determinato una violazione della destinazione d'uso dell'immobile contrattualmente prevista, né può affermarsi che l'eventuale utilizzo promiscuo dell'immobile possa costituire un adempimento grave, anche alla luce della tolleranza e della conoscenza da parte del locatore, come previsto dall'art. 1372 co. 2 c.c., e della regola della buona fede nell'esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).
Ne consegue che la domanda di risoluzione del contratto ex artt. 1453 e 1587 c.c. è infondata e deve, pertanto, essere rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, con
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applicazione delle tariffe di cui al D.M. n. 55 del 2014, in ragione del valore e della complessità della lite e dell'attività espletata.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli, Sezione Distaccata di Ischia, in composizione monocratica e nella persona del dott. Francesco Cavallaro, definitivamente pronunciando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta la domanda;

2. condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore della Parte_1 resistente che liquida in euro 2.000,00 per compensi, oltre al rimborso delle CP_1 spese forfetarie nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a., come per legge, da attribuirsi in favore dell'avv. Lina Marino, dichiaratasi antistataria.
Napoli-Ischia, 01/08/2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cavallaro)
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