Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
Sezione I
In composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Lorenza Calcagno ha pronunciato la seguente
Sentenza
Nella causa avente n. RG. 7252/2021, promossa da in persona dell'Amministratore Unico e legale Parte_1
rappresentante pro tempore, Dott. , elettivamente Parte_2
domiciliato in Genova, Via C.R. Ceccardi, n. 2/10, presso lo studio degli
Avv.ti Occhipinti Paolo e Podestà Stefano che lo rappresentano e difendono in virtù di procura da intendersi apposta in calce all'atto di citazione;
attrice; contro e , elettivamente domiciliati in CP_1 Controparte_2
Genova, Vico Falamonica 1/13, presso lo studio dell'Avv. Roberto Faure che li rappresenta e difende in virtù di procura da intendersi apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
Conclusioni
Parte attrice
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Genova, contrariis reiectis,
I. previo rigetto di ogni e qualsivoglia avversa eccezione e/o domanda di invalidità/inefficacia/inesistenza contrattuale, accertare e dichiarare
l'intervenuto recesso, ex art. 1385, II c., Cod. Civ. e/o come meglio, da parte de dal contratto preliminare di compravendita del Parte_1
24/11/2017, registrato presso l'Agenzia delle Entrate - Direzione
Provinciale di Milano - Ufficio Territoriale di Legnano, al n. 2743 - Serie 3,
e/o dal contratto preliminare di compravendita del 25/11/2017 di cui alla
1 prod. 1 di parte convenuta, da considerarsi, se del caso, quale mera integrazione del primo contratto, per i motivi di cui in atti, e, conseguentemente,
II. accertare e dichiarare il diritto, da parte de di ritenere Parte_1
la somma di € 80.000,00* (= € 10.000,00* + € 70.000,00*), incassata a titolo di caparra confirmatoria in ragione del contratto preliminare di compravendita del 24/11/2017, registrato presso l'Agenzia delle Entrate -
Direzione Provinciale di Milano – Ufficio Territoriale di Legnano, al n. 2743
- Serie 3, e/o del contratto preliminare di compravendita del 25/11/2017 di cui alla prod. 1 di parte convenuta, da considerarsi, se del caso, quale mera integrazione del primo contratto, per i motivi di cui in atti,
III. rigettare l'avversa domanda di nullità totale o parziale della clausola sulla caparra confirmatoria e/o di riduzione della predetta caparra de qua con ogni consequenziale provvedimento di eventuale restituzione/ pagamento ai convenuti, in quanto infondata in fatto ed in diritto, per i motivi di cui in atti,
IV. rigettare l'avversa domanda riconvenzionale di intervenuta risoluzione del contratto preliminare de quo per preteso inadempimento de
IL PIVIERE con conseguente diritto dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra pari ad € 160.000,00* od alla somma che il Giudice riterrà eventualmente riducendo la caparra e/o il diritto dei convenuti al danno contrattuale nella misura che si accerterà in corso di causa, in quanto infondata in fatto ed in diritto, per i motivi di cui in atti;

V. in via istruttoria, si insiste, previo rigetto delle istanze istruttorie avversarie, nelle istanze istruttorie dedotte nel corso del Giudizio e non ammesse e, per la precisione, di cui alla seconda ed alla terza memoria ex art. 183, VI c., c.p.c.;
VI. in ogni caso, con vittoria di spese da distrarsi a favore degli scriventi
Legali, i quali si dichiarano antistatari delle stesse”.”.
Parti convenute.
“Respingersi le domande attoree;

2 subordinatamente, dichiarare nulla totalmente o parzialmente la clausola contrattuale sulla caparra confirmatoria de quo e/o ridurre la caparra per le ragioni esposte, con ogni consequenziale provvedimento di eventuale restituzione/pagamento ai convenuti. in via riconvenzionale, accertarsi l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare de quo per inadempimento di controparte Il ed il Parte_1
conseguente diritto dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra pari ad euro 160.000 od alla somma che il Giudice riterrà eventualmente riducendo la caparra e/o il diritto dei convenuti al danno contrattuale nella misura che si accerterà in corso di causa;

Vinte le spese”.
Motivi in fatto e diritto della decisione
Il ha convenuto in giudizio e Parte_1 CP_1 Controparte_2
chiedendo l'accertamento e la dichiarazione di intervenuto recesso ex art. 1385 comma 2 c.c. dal contratto preliminare sottoscritto in data
24.11.2017, registrato presso l'Agenzia delle Entrate, con il conseguente diritto al trattenimento delle somme incassate a titolo di caparra confirmatoria, pari ad euro 80.000. Ha richiamato due intimazioni ad adempiere, inviate in data 3.7.2020 e 20.1.2021, rispetto alle quali i convenuti si erano resi irreperibili nulla avendo risposto e così rendendosi inadempienti all'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita.
Si sono costituiti i convenuti ed hanno chiesto il rigetto delle domande attoree eccependo in via pregiudiziale l'invalidità/inefficacia/inesistenza del contratto preliminare allegato da parte attrice in quanto successivamente – in data 25.11.2017 – le parti avevano stipulato un diverso contratto scritto - doc. 1 comparsa convenuti- contenente clausole difformi. In via subordinata hanno chiesto la dichiarazione di nullità della clausola contrattuale contenente la caparra confirmatoria e/o di ridurla.
Nel merito, in via riconvenzionale, hanno formulato domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare per
3 inadempimento dell'attrice e di accertamento del loro diritto alla restituzione del doppio della caparra.
All'esito delle difese svolte dai convenuti, in sede di prima udienza parte attrice ha dichiarato di estendere le domande anche al contratto datato
25.11.2017.
Con il deposito della memoria autorizzata ai sensi dell'art. 183 c. 6 cpc, i convenuti hanno eccepito la nullità/inadempimento del contratto preliminare per mancanza di determinazione dell'oggetto, con specifico riferimento al parco, ex art. 1346 c.c. Respinte le istanze di prova orale, le parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata assegnata in decisione.


1. Sull'eccezione di invalidità/inefficacia/inesistenza del contratto preliminare datato 24.11.2017.
I convenuti hanno allegato che, successivamente alla conclusione del contratto preliminare dedotto dall'attrice – stipulato in data 24.11.2017 –, le parti hanno concluso un diverso contratto, datato 25.11.2017. L'esame comparato dei documenti indica che la scrittura privata, prodotta sub. 1 dai convenuti, riproduce la precedente datata 24 novembre con alcune correzioni, aggiunte o eliminazioni, manoscritte ed inserite nel documento.
Precisamente, le clausole manoscritte dal legale rappresentante del Pt_1
– circostanza dedotta dai convenuti e non contestate-, riguardano:
- la modifica dell'articolo 6 con l'aggiunta di una clausola A all'interno della disposizione, la quale prevede che gli immobili dovranno essere presi in consegna dal promissario acquirente indipendentemente dal certificato di agibilità “a condizione che sia stata presentata domanda regolare per il rilascio dell'agibilità” e l
'eliminazione di due passaggi, individuati come correzioni sub B e
C, il primo “le opere di finitura relative alle parti comuni” e il secondo “Resta inteso che nessuna contestazione potrà essere addotta dalla promissaria acquirente qual ragione d'esonero o ritardo negli adempimenti alla stessa incombenti”;

4 - l'inserimento di un art. 17 ai sensi del quale “parte promissaria acquirente si riserva di verificare il gradimento dell'ente emittente la garanzia di cui all'art. 5”, fideiussione n. 1700957 consegnata, ai sensi dell'art. 2 del D.Lgs. 12272005, alla parte promissaria acquirente e rilasciata da Consorzio Fidi Italiano.
Parte attrice ha evidenziato che le clausole inserite nel contratto datato
25.11.2017 non hanno alterato il contenuto sostanziale di quello registrato con data anteriore di un giorno. E comunque, all'esito delle difese presenti nella comparsa di costituzione, nel corso della prima udienza la difesa attorea ha precisato di estendere le proprie domande al contratto datato
25.11.2017. In merito alla modifica della domanda, questa si inquadra nei poteri delle parti previsti dal comma 5 dell'art. 183 cpc applicabile ratione temporis, in quanto l'ampliamento della domanda è una conseguenza dell'eccezione sollevata dai convenuti. Anche in sede di precisazione delle conclusioni l'attore ha fatto riferimento ad entrambe le scritture. Ne segue che dovranno essere esaminate le clausole presenti nel contratto datato
25 novembre 2017, il quale deve essere ricostruito come avente struttura e contenuto identico al documento 24 novembre, salve le modifiche che occorre considerare come volute da entrambe le parti, stante la assenza di contestazioni. La circostanza della registrazione del solo contratto preliminare del 24 novembre 2017 non riveste alcuna rilevanza nell'esame delle domande.


2. Sull'eccezione di nullità/inadempimento del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto.
Con la prima memoria ex art. 183 comma 6 cpc i convenuti hanno eccepito l'indeterminatezza dell'oggetto del contratto preliminare ex art. 1346 cc, in quanto la determinazione dell'oggetto, per quanto attiene al “parco” era rimessa all'arbitrio del venditore dall'art. 3 del contratto, ai sensi del quale
“sono compresi nella vendita quali beni e spazi condominiali: la piscina ... il parco costituito da quella porzione residua che non sarà ceduta dalla
Promittente Venditrice ai condomini quali giardini privati di pertinenza delle unità abitative... I terreni che rimarranno di proprietà condominiale
5 verranno precisamente individuati solo al termine dei lavori del complesso edilizio, con il deposito del regolamento di condominio". I convenuti rilevano che nel regolamento di condominio (approntato interamente da controparte) il parco non è neppure citato (doc.16 pag.12 di 145) e ciò integrerebbe la mancanza di una parte rilevante dell'oggetto del contratto preliminare.
In risposta, l'attrice allega che il parco è stato accatastato come area comune, in tal modo adempiendo all'obbligazione nei confronti del
– come da accatastamento del 3 ottobre 2018, doc. 5 memoria CP_3
II attrice-. Evidenzia, inoltre, che rispetto al contratto preliminare per cui è causa, il non ha una rilevanza tale da incidere sulla validità e/o CP_4
determinatezza del contratto medesimo. Sul punto, l'art. 2 del contratto preliminare del 25.11 afferma che “sono compresi nella vendita quali beni
e spazi condominiali: [...] nonché il parco costituito da quella porzione residua che non sarà ceduta dalla promittente venditrice ai condomini quale giardini privati di pertinenza delle unità abitative e la porzione di terreno costituente il parco condominiale ad eccezione di quelle porzioni che saranno vendute come giardini privati di pertinenza di singole unità abitative. I terreni che rimarranno di proprietà condominiale verranno precisamente individuati solo al termine dei lavori del complesso edilizio, con il deposito del regolamento condominiale” (cfr. doc. 1 costituzione, pag. 3). Con riferimento alla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto, la giurisprudenza afferma che “la sua determinabilità, con riferimento ad elementi prestabiliti dalle parti, presuppone che vi sia stato un accordo circa la futura determinazione dell'oggetto stesso e circa le modalità e i criteri da osservarsi a questo fine” (cfr. Cass. civ., n. 87/2007).
Nel caso di specie, è evidente l'accordo – contenuto nel contratto preliminare per cui è causa – circa le modalità di determinazione futura del
, quale “porzione residua che non sarà ceduta dalla promittente CP_4
venditrice ai condomini quale giardini privati”, con la conseguenza di poter ritenere l'oggetto del contratto quantomeno determinabile sulla base di tali predeterminati criteri.
6 Inoltre, poiché l'eccezione è stata sollevata sia sotto il profilo della nullità sia sotto quello dell'inadempimento, non può ritenersi che l'omessa precisa individuazione dei terreni di proprietà condominiale tramite il deposito del regolamento condominiale integri inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto ex 1455 c.c. - sul punto, vedi Cass. civ., n. 26558/2020 “ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l'indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell'obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso”. In applicazione di tale principio, il mancato inserimento nel regolamento condominiale del , in presenza comunque di CP_4
accatastamento a favore del - doc. 5 allegato alla memoria n. CP_3
2 di parte attrice –, non contestato, fa concludere per l'insussistenza dei presupposti dell'art. 1455 cc..
Occorre comunque precisare che la difesa dei convenuti nella memoria autorizzata ai sensi dell'art. 183 c. 6 n. 1 cpc prospetta una nullità per indeterminatezza dell'oggetto ma formula una domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento. Per altro, la nullità è rilevabile ex officio e si richiamano quindi le sopra svolte argomentazioni.


3. Sulla domanda di recesso.
Prima di esaminare il merito della causa, occorre interrogarsi sulla ammissibilità della domanda di accertamento del recesso formulata da parte attrice, all'esito di due diffide ad adempiere inviate in data 3 luglio
2020 e 20 gennaio 2021. Nelle diffide si legge il richiamo testuale al contenuto dell'art. 1457 cc con l'indicazione che, in caso di mancato adempimento – l'indicazione della data di stipula del definitivo da comunicare entro sette giorni- il contratto preliminare si intenderà
“risoluto ex art. 1454 cc”. Si potrebbero porre questioni in merito al profilo attinente alla illegittimità dell'esercizio della facoltà di recesso di cui all'art. 1385 cc in quanto successivo all'avvenuta risoluzione di diritto del contratto per effetto delle diffide inviate. La giurisprudenza insegna “la
7 parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere (art.
1454 c.c.) può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso (art. 1385, comma 2, c.c.) e, in quest'ultimo caso, ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria o restituire il suo doppio, non anche il diritto di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso (v. da ultimo, Cass. 23.4.2020 n. 8050; Cass.


3.11.2017 n. 26206). E ciò in quanto tali domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche laddove si sia verificata di diritto la risoluzione stessa..”. Nel caso in esame le diffide richiamano unicamente il contratto del 24 novembre 2017 mentre deve ritenersi che la scrittura che disciplina i rapporti è quella del giorno successivo, nella quale sono state inserite alcuni specifici accordi, pur rimanendo la struttura identica. Ne segue che la domanda di recesso per inadempimento deve essere esaminata.


4. Domanda riconvenzionale di inadempimento e recesso.
Nel merito, parte attrice esercita l'azione di recesso ex artt. 1385 comma 2
c.c. per inadempimento dei convenuti, questi svolgono domanda di nullità della caparra confirmatoria e propongono in via riconvenzionale la domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dell'attrice.
Nel caso in cui una parte agisca esercitando il recesso e l'altra opponga una domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento, la giurisprudenza ritiene che il giudice debba esaminare le due domande separatamente verificando se il recesso è stato esercitato legittimamente e se esistano i presupposti per la risoluzione. All'esito dell'esame delle due domande, se il giudice accerta la legittimità del recesso, il contratto si scioglie ex nunc e la domanda di risoluzione potrebbe essere assorbita;
se, invece, il recesso dovesse risultare illegittimo, il giudice potrebbe esaminare la riconvenzionale e dichiarare eventualmente la risoluzione per colpa dell'attore.
8 Per stabilire l'ordine di esame delle domande occorre richiamare l'orientamento giurisprudenziale che afferma che il recesso configura uno strumento speciale che postula “necessariamente l'inadempimento dell'altro contraente, di cui quello non inadempiente può avvalersi” (cfr. ex multis Cass. civ., n. 2435/1988) e, dunque, chi esercita il recesso non deve essere inadempiente. Poiché i convenuti allegano diversi inadempimenti da parte de il , è necessario esaminare preliminarmente la domanda Pt_1
riconvenzionale di risoluzione per inadempimento, al fine di stabilire se quanto allegato e provato abbia determinato, ai sensi dell'art. 1455 cc, la risoluzione del contratto preliminare.
I convenuti hanno allegato:
a) l'omessa presentazione della domanda per il rilascio dell'agibilità, in violazione di quanto previsto nell'art. 6 del contratto come integrato in data 25.11.2017;
b) l'assenza del gradimento dell'ente emittente la garanzia in violazione di quanto previsto nell'art. 17 del contratto come integrato il 25.11.2017;
c) l'omessa ultimazione degli immobili alla data prevista nel contratto preliminare (31.3.2018), come dimostrato da diverse comunicazioni di posta elettronica:

1.in data 23.10.2018 – doc. 2 comparsa di risposta- l'amministratore della società attrice riferisce che prima di prendere gli appuntamenti “per gli atti” è necessario completare l'iter di restrizione ipotecaria, individuandolo quale passaggio necessario per poi “stipulare l'asservimento del mappale a favore di , “completare l'installazione degli impianti”, procedere CP_5
all'”allaccio definitivo dei contatori ed i collaudi conseguenti”, rogitare il
“trasferimento al Comune dell'area destinata a parcheggio pubblico” e finire i “lavori di finitura degli esterni...[...] sistemazione dei giardini e degli ultimi lavori sulla piscina”;

2. in data 6.2.2020 – doc. 5 comparsa – una comunicazione proveniente dall'amministratrice del - così si evince dal tenore attesa CP_3
l'eliminazione dell'intestazione di provenienza del messaggio -, fa riferimento alla necessità di provvedere alla coibentazione delle tubazioni
9 presenti nel collettore di distribuzione di ciascun impianto privato per eliminare i problemi di condensa;

3. nel verbale dell'assemblea dei condomini tenutasi il 22.2.2020 - doc. 6 comparsa-, si fa riferimento alla necessità di compiere “specifiche azioni di completamento dei lavori” e “ultimazioni con la fase di collaudo degli impianti” con riguardo ad impianti rispetto ai quali si individuano opere di sistemazione alle quali si impegna a provvedere;
CP_6

4. in data 10.5.2020 – doc. 4 comparsa – in una mail che pare potersi riferire ad un condominio si fa riferimento alla mancata installazione delle pompe idrauliche;
in altra comunicazione con la medesima data – doc. 7 comparsa
– si legge un riferimento alla necessità di avviare l'impianto pluviale, a perdite di acqua dalle pompe e a malfunzionamenti e mancata installazione relative alla piscina (mancorrenti, copertura), al mancato avviamento dei pannelli fotovoltaici e alla mancata installazione del quadro del gas per il riscaldamento dell'acqua;

5. in data 1.6.2020 – doc. 3 comparsa – mail a firma nella quale, in Tes_1
risposta all'invio di documentazione da parte dell'amministratrice il condomino lamenta una serie di inadempimenti legati all'inutilizzabilità della piscina e ad altre situazioni -parcheggi, alberi cadenti, - nonché ritardi e situazioni di dubbia sicurezza;

d) l'omessa comunicazione scritta dell'ultimazione dei lavori, necessaria ai sensi dell'art. 6 del contratto preliminare al fine della presa in consegna delle porzioni immobiliari da parte degli acquirenti.
In risposta a quanto posto a fondamento della riconvenzionale, parte attrice allega che le carenze evidenziate dai convenuti sono state tempestivamente sanate rispetto al termine previsto per la stipula del definitivo – come da diffide- e che i promissari acquirenti hanno dato il consenso a considerare ultimate le porzioni immobiliari anche quando non fossero del tutto completate, come emerge dall'art. 6 del contratto del
25.11.2017; inoltre evidenzia che ai fini della stipula del definitivo non risulta necessario l'ottenimento del certificato di agibilità. La difesa sottolinea che la scarsa importanza degli inadempimenti rappresentati
10 emergerebbe dalla stessa corrispondenza successiva al termine del
31.3.2018, sia quella intervenuta con il , legale rappresentante Parte_2
all'epoca del contratto preliminare de il , sia quella diretta ad Pt_1
effettuare modifiche all'immobile fino alla fine del 2019 - docc. 6, 7, 8 attore, docc. 8, 9, 10, pag. 3 costituzione, pag. 7 costituzione-.
Esaminati i diversi profili di inadempimento allegati dai convenuti si osserva quanto segue.
Con riferimento a quanto indicato sub a), il contratto preliminare all'art. 6 prevede che “gli immobili dovranno essere presi in consegna da parte della promissaria acquirente, indipendentemente dal certificato di agibilità e/o altre autorizzazioni amministrative a condizione che sia stata presentata domanda regolare per il rilascio dell'agibilità” e l'art. 15 prevede che “gli effetti traslativi della proprietà degli immobili avverranno con la stipulazione dell'atto notarile di compravendita, che sarà redatto con il magistero di un notaio scelto dalla promittente venditrice [...] entro 15 giorni dalla richiesta da questa effettuata indipendentemente dal rilascio del certificato di agibilità o da altre autorizzazioni amministrative che in quella sede la promittente venditrice si impegnerà ad adottare nel più breve tempo possibile”. Quindi, sebbene l'art. 6 richieda la presentazione della domanda per il rilascio dell'agibilità ai fini della presa in consegna degli immobili, l'art. 15 specifica che la conclusione dell'atto definitivo di compravendita deve avvenire indipendentemente dal rilascio del certificato, dunque la condizione può essere letta in senso ampio ma non in termini di effetto risolutivo.
Con riferimento al punto sub b), era obbligo dei promissari acquirenti verificare il gradimento dell'ente emittente la garanzia di cui all'art.

5 - fideiussione n. 1700957 consegnata ai convenuti in sede di contratto preliminare come da obbligo legale in capo al promittente venditore-. I convenuti non hanno depositato alcuna prova indicante una carenza della garanzia e neppure hanno sollevato eccezione di nullità di protezione ad essa collegata.
11 In relazione al punto sub c), ossia l'omessa ultimazione degli immobili alla data prevista nel contratto preliminare (31.3.2018, art. 6), occorre osservare preliminarmente che nella stessa scrittura la data è definita in termini indicativi. Nel punto c) sono state riportate una serie di comunicazioni dalle quali emerge: che era stato costituito nel 2020 il condominio e dunque quanto meno una parte degli immobili in costruzione era stato oggetto di atti definitivi;
sebbene dalla corrispondenza sopra riportata emerga la necessità di completare una serie di opere, soprattutto comuni quali la piscina, gli inadempimenti non sono di natura tale da portare alla risoluzione del contratto, avendo i convenuti stessi manifestato l'intenzione di addivenire alla sottoscrizione della compravendita anche successivamente all'emersione della mancata ultimazione di alcune opere. Si fa riferimento, in particolare al messaggio mail dell'11.9.2019 dal quale risulta la trattativa intercorsa tra le parti per apportare modifiche alla planimetria dell'immobile, indicativa dell'intenzione dei convenuti di procedere nonostante una situazione di inadempimenti che loro stessi considerano – pertanto – di scarsa importanza. Se si esaminano poi le opere non ultimate successivamente al settembre 2019, gli inadempimenti risultano dalle mail datate 1.6.2020
(doc. 3 convenuti), 10.5.2020 (doc. 4 convenuti), 6.2.2020 (doc. 5 convenuti) e 10.5.2020 (doc. 7 convenuti). I documenti, provenienti da soggetti condomini del complesso, afferiscono alla piscina, ai pannelli fotovoltaici, alla situazione degli alberi del parco e dei parcheggi, alle pompe per la cura del parco, mentre la coibentazione delle tubazioni risulta, dalla stessa comunicazione 6.2.2020, programmata nello stesso mese. Infine, quanto all'inadempimento sub d), l'art. 6 non solo non prevede alcuna comunicazione scritta di fine lavori prima della sottoscrizione del definitivo - come già ricordato, la clausola fa riferimento alla richiesta di certificato di agibilità, ricostruita in termini di condizione non risolutiva per l'esistenza del successivo art. 15-, ma espressamente contempla l'obbligo di sottoscrizione pur in presenza di immobili di altre proprietà esclusive non ancora terminati. Non solo, lo stesso art. 6 indica
12 la redazione di un verbale al momento della consegna nel quale evidenziare osservazioni e riserve sullo stato dell'immobile: situazione corrispondente ad un cantiere in costruzione, nel quale le finiture possono trovare esecuzione in una fase successiva all'acquisto.
Se si ha riguardo alla giurisprudenza della Suprema Corte, si evidenzia che occorre verificare l'incidenza delle violazioni sulle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale e queste ultime vanno apprezzate ai fini della valutazione della gravità. – vedi Cassazione civile sez. II, 09/07/2021,
n.19579: ”Nella valutazione della gravità dell'inadempimento di un contratto, vanno preliminarmente distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento,..”.
Guardando agli inadempimenti sopra riportati si evidenzia che, eliminate le lettere sub. a, b e d per i motivi svolti, la lettera c) investe elementi accessori rispetto all'oggetto principale del contratto, l'appartamento.
L'unico riferimento ad impianti interni – la coibentazione delle condutture che creavano problemi di condensa- dopo l'indicazione dell'intervento di riparazione nel febbraio 2020 non se ne trova più traccia nei documenti.
Certamente per i convenuti aveva rilevanza anche il contesto, ma le mancanze incidenti su questo elemento contrattuale non possono portare alla risoluzione perché hanno un carattere certamente accessorio. Nella valutazione occorre considerare il tenore dell'art. 6, già riportato, nel quale i promissari si impegnavano a concludere il contratto anche se non fossero state terminate le altre unità in proprietà esclusiva ed era prevista la redazione di un verbale al momento della consegna contenente le eventuali osservazioni e riserve. Inoltre, si è già ricordato il contenuto dell'art. 15 che aiuta nell'interpretazione della stessa modifica dell'art. 6 – la condizione di richiesta dell'agibilità-.
Infine, nella valutazione della domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento è possibile valorizzare la circostanza che alcune lavorazioni
13 non ultimate risalgono al 2020, quindi al periodo dell'emergenza pandemica. Sul punto, la giurisprudenza ritiene che “ai fini della risoluzione non basta accertare l'esistenza del fatto oggettivo del mancato o tardivo adempimento, ma occorre altresì accertare che l'inadempimento sia imputabile quantomeno a titolo di colpa” (cfr. Cass. civ., 3408/1986). Nulla
è stato dedotto sotto questo specifico profilo. Deve quindi concludersi che gli inadempimenti allegati, se pure esistenti, anche alla luce del contenuto del contratto preliminare, non avevano natura di gravità tale da condurre alla risoluzione. La prova di quanto sopra emerge dalla stessa ricostruzione dei convenuti e attori in riconvenzionale, i quali hanno dichiarato la presenza di una trattativa, rappresentata a giustificazione della totale mancanza di replica alle diffide ad adempiere del 1.7.2020 e 20.1.2021, per una riduzione del prezzo, trattativa che, al di là della mancanza di prova in causa, evidenzia una continuità di interesse nell'affare. Occorre infine una precisazione con riferimento ai capitoli di prova richiesti e correttamente non ammessi. Il capitolo di prova formulato dai convenuti sub. 8 tendeva a dimostrare un fatto principale mai allegato, precisamente la situazione al grezzo dell'immobile a febbraio 2022: infatti, benché il capitolo faccia solo riferimento alle porte, la foto corrispondente, sub. 17, mostra una situazione al grezzo.
Accertata l'assenza di inadempimenti idonei a configurare la gravità di cui all'art. 1455 cc in capo alla società attrice, la domanda di recesso ex art. 1385 c.c. è proposta sulla base della circostanza che i promissari acquirenti si sono resi irreperibili per la stipula del definitivo – e pertanto inadempienti – anche a seguito di due intimazioni notificate in data
3.7.2020 (cfr. doc. 3 citazione) e in data 20.1.2021 (cfr. doc. 4 citazione), nelle quali era chiaramente contenuto l'avviso che in assenza di indicazione di una data per il rogito il contratto sarebbe stato da intendersi risolto.
In assenza di riscontro alcuno a tali intimazioni, l'attrice chiede di accertare e dichiarare l'intervenuto recesso dal contratto preliminare.
I convenuti hanno chiesto il rigetto di tale domanda allegando di essere sempre rimasti in contatto con l'amministratore della società attrice (Sig.
14 ), con l'amministrazione del condominio e con l'impresa Parte_2
incaricata della vendita dell'intero fabbricato di cui fa parte l'immobile.
In particolare, per provare i contatti intervenuti tra le parti, i convenuti producono diversi messaggi di posta elettronica risalenti al 9 settembre
2019 (doc. 12 comparsa) – nelle quali si fa riferimento ad un incontro tra il convenuto e l'amministratore dell'attrice –, al 7 ottobre 2019 (doc. 8 CP_1
comparsa), al 9 ottobre 2019 (doc. 9 comparsa), al 28 ottobre 2019 (doc.
10 comparsa), all'8 agosto 2020.
I convenuti giustificano i ritardi nella stipula del rogito allegando che a causa di diversi inadempimenti imputabili all'attrice nel completamento delle attività edilizie, i convenuti e l'amministratore della società attrice stavano trattando una riduzione di prezzo, come già sopra ricordato.
Tuttavia, l'attrice evidenzia che da tale corrispondenza – tutta successiva alla data prevista per la stipula del definitivo – emergono numerose richieste del convenuto Carta di rinviare gli appuntamenti già fissati - vedi mail del 7.10.19, 9.10.19 e 28.10.19 docc.

8-10 convenuti- ed esclude che la comunicazione dell'8.8.2020 -doc. 11- integri una prova del constante contatto tra le parti, trattandosi si corrispondenza inviata a tutti i soggetti proprietari di appartamenti per la vendita di posti auto.
Rammentato il già ricordato principio secondo il quale il recesso unilaterale previsto dall'art. 1385 c. 2 cc è legittimo solo in presenza di un inadempimento di non scarsa importanza della controparte – vedi ex multis
Cass. civ, n. 12549/2019-, il contratto 25.11.2017 -doc.1 comparsa di costituzione- all'art. 15 prevede come “gli effetti traslativi della proprietà degli immobili avverranno con la stipulazione dell'atto notarile di compravendita, che sarà redatto con il magistero di un notaio scelto dalla promittente venditrice [...] entro 15 giorni dalla richiesta da questa effettuata indipendentemente dal rilascio del certificato di agibilità o da altre autorizzazioni amministrative che in quella sede la promittente venditrice si impegnerà ad adottare nel più breve tempo possibile” (cfr. art. 15 contratto preliminare). Sul punto – a prescindere dalla circostanza che dalla corrispondenza prodotta dagli stessi convenuti emerge come in data
15 23.10.2018 la promittente venditrice non fosse ancora nelle condizioni di procedere alla conclusione dei contratti definitivi di compravendita (cfr. doc. 2 comparsa) – appaiono rilevanti le intimazioni inviate dall'attrice in data 3.7.2020 e in data 20.1.2021 in cui la società il invita i Pt_1
convenuti a stabilire una data per procedere alla stipula del contratto definitivo dapprima entro il 31.7.2020 e successivamente entro il
26.2.2021. Verificando le allegazioni dei convenuti relative all'omessa ultimazione di lavori relativi, tra l'altro, alla piscina e ad alcune parti comuni non è stato prodotto alcun documento dal quale emerge la mancata ultimazione delle opere alle parti comuni successivamente al 26.2.2021, data prevista nell'intimazione del 21.1.2021 come sopra precisato. Tra la corrispondenza prodotta dai convenuti, infatti, emerge la mancata ultimazione di lavorazioni relative alla piscina riconducibile al più tardi all'1.6.2020 (cfr. doc. 3 comparsa), che pertanto appare del tutto irrilevante ai fini di un'ipotetica giustificazione dello slittamento della stipula del contratto definitivo.
La domanda di parte attrice deve quindi essere accolta.


5. La validità della caparra confirmatoria
A seguito dell'accoglimento della domanda principale, va esaminata quella subordinata svolta da parte convenuta diretta all'accertamento della nullità della clausola contrattuale afferente la caparra confirmatoria e/o di riduzione della stessa. La difesa evidenzia che l'attrice richiede una caparra pari a circa la metà del prezzo dell'immobile, ne sottolinea l'eccessività e chiede che sia dichiarata nulla o ridotta.
La difesa dei convenuti ha ricordato l'approccio alla nullità (virtuale) della clausola per violazione del dovere di solidarietà sociale di cui all'art. 2 Cost.
e del principio di buona fede nelle relazioni contrattuali. La Corte costituzionale, nelle ordinanze 77/2014 e 238/201, ha affermato che una clausola contrattuale che impone una caparra manifestamente sproporzionata può essere considerata lesiva di tali principi. Il fondamento della nullità va rinvenuto nell'art. 1318 c.c., che prevede che un contratto o una sua clausola sia nullo se contrasta con norme imperative o è
16 contrario all'ordine pubblico o al buon costume. La pronuncia fa generico riferimento alle clausole contrattuali. Nel caso di specie, però, non può ritenersi una situazione di manifesta eccessività tale da fondare una pronuncia di nullità per i profili sopra ricordati. Inoltre, la giurisprudenza, con specifico riguardo alla caparra confirmatoria, non ritiene ammissibile la riduzione della stessa ritenendo che “il potere del giudice di ridurre la penale, previsto dall'art. 1384 c.c., non può essere esercitato per la caparra confirmatoria, sia a cagione del carattere eccezionale della norma in questione, che ne preclude l'applicazione analogica, sia per le differenze strutturali intercorrenti tra i due istituti, in quanto la caparra pur assolvendo, come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente il danno da inadempimento, svolge l'ulteriore funzione di anticipato parziale pagamento per l'ipotesi di adempimento”, così Cass. civ., n. 17715/2020.
Conclusioni e spese
La domanda attorea deve essere accolta. Respinta la domanda riconvenzionale e la nullità e/o invalidità della clausola contenete la caparra confirmatoria. Parte attrice può dunque trattenere la somma versata a titolo di caparra. Le spese, liquidate nel rispetto del parametro determinato dalla domanda riconvenzionale in quanto valore più elevato, vanno riconosciute nel minimo stante la misura della caparra confirmatoria trattenuta, seguono la soccombenza. Devono essere distratte a favore dei difensori che si sono dichiarati antistatari.


PQM


Il Tribunale di Genova, in persona del Giudice dott.ssa Lorenza Calcagno, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, non definitivamente pronunciando, così provvede: accoglie la domanda svolta da e per l'effetto accerta e dichiara Parte_1
l'intervenuto recesso, ex art. 1385, 2 c. cc. dal contratto preliminare di compravendita intervenuto tra le parti, con il conseguente diritto al trattenimento della caparra confirmatoria versata dai convenuti;

17 respinge l'eccezione di nullità e/o invalidità della clausola confirmatoria presente nel contratto 25.11.2017; respinge la domanda riconvenzionale svolta dai convenuti;
dichiara tenuti e condanna i convenuti a corrispondere a parte attrice le spese di lite, liquidate in complessivi euro 7052,00, oltre spese generali,
IVA e CpA di legge, da distrarsi a favore dei difensori che si sono dichiarati antistatari.
Genova, 31 gennaio 2025
Il Giudice
Lorenza Calcagno
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