N. R.G. 8597/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 8597/2025
Oggi 11 dicembre 2025 alle ore 14.50 innanzi al Giudice dott.ssa AG D'ME, sono comparsi:
per le parti ricorrenti l'avv. ERICA FINALE in sostituzione dell'avv. LUIGI ANGELETTI per delega orale;

per nessuno compare. Controparte_1
Il giudice invita alla discussione.
L'avv. Finale insiste per l'accoglimento delle conclusioni di cui alla memoria integrativa per gli argomenti ivi esposti osservando, altresì, come la morosità persista a tutt'oggi e si sia nel frattempo aggravata ammontando ad € 14.520. Chiede, pertanto, che ai fini della liquidazione delle spese si tenga conto del valore della morosità attuale.
Il giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito, assenti le parti, pronuncia la seguente sentenza contestuale.
pagina 1 di 6 N. R.G. 8597/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. AG D'ME
ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
Facente parte del verbale di udienza dell'11 dicembre 2025
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8597/2025 promossa da:
c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1
c.f. Parte_2 C.F._2
c.f. Parte_3 C.F._3
ATTORI
contro
c.f. Controparte_1 C.F._4
CONVENUTO
Oggetto: rilascio immobile per finita locazione - risoluzione contratto di locazione per morosità
MOTIVI DELLA DECISIONE
e hanno intimato a sfratto per Parte_1 Parte_2 Parte_3 Controparte_1 finita locazione dall'immobile sito in Torino, via Exilles n. 6.
Il giudice, verificato che il contratto per cui è causa è un contratto abitativo ad uso transitorio privo della documentazione prescritta dall'art. 2, comma 4, decreto interministeriale 16 gennaio 2017, ha ordinato il mutamento del rito.
Gli attori hanno depositato memoria integrativa chiedendo in via principale che fosse dichiarata la natura transitoria del contratto di locazione per cui è causa con conseguente condanna del convenuto al rilascio immediato dell'immobile stante l'invenuta scadenza al 31 dicembre 2024; in via subordinata ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore atteso che egli risultava moroso pagina 2 di 6 per un importo pari ad € 12.342, corrispondente ai canoni di locazione e oneri accessori da maggio
2024 a settembre 2025, con conseguente condanna del convenuto all'immediato rilascio dell'immobile e al pagamento della somma di cui sopra.
*


1. Il contratto ad uso transitorio
L'art. 5, comma 1, L 431/1998 recita: “Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti”.
A sua volta l'art. 4 comma 2 rinvia ad apposito decreto che, nel caso di specie, è costituito dal decreto interministeriale 16 gennaio 2017 il quale all'art. 2 prevede che:
“

1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre
1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.
(…)


4. I contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui
l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.


6. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo.


7. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato B) che è approvato ai sensi dell'art.

4 - bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni”.
Ai sensi del combinato disposto della normativa primaria e secondaria su richiamata, dunque, la valida conclusione di un contratto ad uso transitorio presuppone, dal punto di vista formale, che il contratto contenga “una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore” e che, in caso di contratto di durata superiore ai trenta giorni, la veridicità di detta dichiarazione sia provata “con apposita documentazione da allegare al contratto”.
Nel caso di specie il contratto prodotto non rispetta alcuno dei requisiti su richiamati. Invero, in luogo della specifica dichiarazione richiesta dalla legge, l'art. 1 del contratto prevede semplicemente che “la
pagina 3 di 6 locazione viene stipulata (…) per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria del conduttore” e nessuna documentazione risulta allegata al contratto.
Il mancato rispetto dei requisiti formali prescritti dalle disposizioni di cui sopra fa sì che la durata del contratto venga ricondotta alla durata ordinaria, così come previsto dal comma 6 dell'art. 2 del decreto interministeriale sopra citato.
Non rileva, invece, l'avvenuta produzione della documentazione attestante l'attività lavorativa del conduttore con il deposito della memoria integrativa;
a parte il fatto che la produzione in giudizio non è equipollente all'allegazione della documentazione al contratto, è dirimente la circostanza che il contratto risulta comunque carente della specifica indicazione della ragione posta a fondamento della durata contrattuale ridotta rispetto a quella ordinaria.
La conclusione sopra riportata è per altro in linea con la giurisprudenza maggioritaria. Si citano, ex multiis, Cass. 4075/2014, “la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 2, comma 4, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza”; Tribunale di Milano, n. 6333/2019: “Il contratto di locazione qualificato dalle parti come contratto di locazione a uso abitativo transitorio difetta delle condizioni di legge per la sua qualificazione alla stregua di un valido contratto di locazione a uso transitorio ove le stesse abbiano omesso di indicare l'esigenza transitoria del locatore o del conduttore, così da giustificare detta natura e la corrispondente durata, ed abbiano, altresì omesso di allegare la documentazione comprovante la sussistenza delle esigenze abitative transitorie. La transitorietà richiede, difatti, la sussistenza effettiva delle ragioni previste dalla legge attraverso il rinvio alla normativa secondaria, di cui al combinato disposto degli art. 5 e 4 l. n. 431/1998, nonché il rispetto dei requisiti formali previsti dalle medesime disposizioni, primo tra i quali l'espressa enunciazione della ragione di transitorietà”; Tribunale di Pisa, n. 623/2018:“Nel contratto di locazione transitoria deve essere indicata in maniera specifica la causa della transitorietà dell'esigenza abitativa – la quale non può rinvenirsi in generici 'motivi di lavoro' i quali, in sé ed in assenza di ulteriori specificazioni, non sono in alcun modo correlati ad alcuna caratterizzazione temporale – ed al contratto deve essere allegata la documentazione che possa indicare in quale modo il requisito della transitorietà possa considerarsi soddisfatto”.
La domanda proposta in via principale deve, pertanto, essere rigettata.


2. La risoluzione del contratto per inadempimento
In via subordinata parte attrice ha chiesto che il giudice condanni la parte convenuta al rilascio dell'immobile in ragione della morosità accumulata e pari al mese di settembre 2025 ad € 12.342.
pagina 4 di 6 Preliminarmente si osserva che la domanda è ammissibile, a nulla rilevando che la stessa non era già stata proposta nella fase sommaria, atteso che per giurisprudenza ormai consolidata “nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale” (Cass. 5955/2023).
Ciò chiarito, si osserva che gli attori hanno assolto l'onere di provare l'esistenza del titolo su cui si fonda la domanda mediante la produzione in giudizio del contratto di locazione, debitamente registrato.
La domanda di risoluzione va, pertanto, accolta, poiché il conduttore – onerato di provare di aver adempiuto all'obbligazione di periodico pagamento dei canoni – è rimasto contumace e non ha così provato di aver pagato i canoni contestati.
Sul punto si osserva altresì che il mancato pagamento del canone per diciassette mesi (da maggio 2024
a settembre 2025) costituisce senza ombra di dubbio un inadempimento di non scarsa importanza il quale giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 e 1455 c.c.
La domanda proposta dai ricorrenti va dunque accolta e parte convenuta va condannata all'immediato rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, in favore dell'attore.
Va parimenti accolta la domanda di condanna al pagamento dei canoni insoluti nella misura contrattualmente prevista (€ 500 oltre € 226 per acconto oneri accessori al mese); e dunque € 12.342 a tutto il mese di settembre 2025.
Va altresì accolta la domanda con cui il locatore chiede la condanna di controparte al pagamento dei canoni successivi sino al rilascio. Infatti, a norma dell'art. 1591 c.c., il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo il maggior danno.


3. Le spese
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno poste interamente a carico di CP_1
Esse sono liquidate sulla base dei parametri di cui alla Tabella A allegata al D.M.
[...]
Giustizia n. 37/2018 (come da ultimo modificate con D.M. 147/2022), scaglione 5.200 – 26.000, valori minimi in ragione della semplicità della questione giuridica trattata a del limitato sforzo difensivo conseguente alla mancata costituzione in giudizio della parte convenuta nei seguenti:
• fase di studio € 460
• fase introduttiva € 389
• fase istruttoria € 840
• fase decisoria € 851
e dunque in totale € 2.540. Viene inoltre riconosciuto l'ulteriore importo di € 250 ex art. 4, comma 1 bis, D.M. 55/2014 stante la presenza dei collegamenti ipertestuali. La maggiorazione è stata contenuta pagina 5 di 6 in circa il 10% del compenso in ragione dell'esiguità della documentazione. È, infine, dovuto il rimborso spese generali 15%, l'iva e la c.p.a. nonché l'importo di € 237 per spese vive.
Parte convenuta deve, inoltre, essere condannata a rifondere alla ricorrente le spese sostenute per la fase di mediazione le quali vengono liquidate nell'importo di € 441 per onorari ed € 206,32 per spese vive, come da domanda.
Non vengono, invece, riconosciute le spese relative alla fase stragiudiziale atteso che l'attività prestata in detta fase, nel caso di specie, non ha valore autonomo rispetto alla successiva fase giudiziale.
Da ultimo è infondata la richiesta di condanna per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c. atteso che la parte è rimasta contumace mentre la norma sanziona chi ha agito o resistito in giudizio in mala fede;
presupposto della norma è, dunque, la costituzione in giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando, così provvede:
▪ dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato fra le parti e registrato in data 6 gennaio 2023, relativo all'immobile sito in Torino, via Exilles n. 6 e, per l'effetto,
▪ condanna all'immediato rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, Controparte_1 in favore di;
Parte_1 Parte_2 Parte_3
▪ condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1 [...]
della somma di € 12.342 calcato sino al mese di Pt_2 Parte_3 settembre 2025 oltre a € 726 per ciascun mese di occupazione dal mese di ottobre 2025 sino al rilascio, oltre interessi ex art. 1284 comma 4 dalla data delle singole scadenze al saldo;

▪ condanna all'integrale rimborso delle spese del giudizio in favore di Controparte_1
, liquidandole in Parte_1 Parte_2 Parte_3
€ 3.231, oltre € 443,32 per spese vive;
spese generali, IVA e CPA come per legge;

▪ rigetta la restante domanda.
Torino, 11/12/2025
Il Giudice
AG D'ME
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