TRIBUNALE DI LECCE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce, in persona del Giudice Onorario, all'udienza del 28 maggio
2025, tenuta in trattazione scritta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2419/2019 R.G., avente ad oggetto ”Inadempimento contrattuale” e vertente tra
rappresentato e difeso dall'Avv. Cosimo Cavallo, Parte_1
- Attore - contro
rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Imbriani. Controparte_1
- Convenuto - nonchè rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Stanca, Controparte_2
- Terzo chiamato in causa -

Fatto e Diritto
Con atto di citazione del 27.02.2019, ritualmente notificato, Parte_1
evocava in giudizio, innanzi a codesto Tribunale, , onde sentir Controparte_1
accogliere le seguenti conclusioni: “A) Accertare e dichiarare che il locale deposito sito in Lecce alla Via Pordenone n.16, facente parte del complesso edilizio residenziale denominato “ ” presenta una serie di Controparte_3 difetti (vizi) occulti, meglio descritti nell'atto introduttivo, tali da renderlo inidoneo all'utilizzo a cui è destinato e, per l'effetto, dichiarare l'inadempimento 1 del Sig. , parte promittente venditrice, rispetto alle obbligazioni assunte CP_1
con il contratto preliminare di compravendita e, di conseguenza, risolvere il detto contratto (stipulato in data 14 marzo 2011) condannando parte convenuta alla restituzione del prezzo quantificato in Euro 19.000,00 (diciannovemila - euro) oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del dovuto sino al soddisfo, oltre ancora le spese e i pagamenti effettuati; B) In via subordinata, e qualora la superiore richiesta di risoluzione del contratto per difetti (vizi) occulti non dovesse trovare accoglimento, accertare e dichiarare, sempre in considerazione della presenza di una serie di difetti (vizi) occulti meglio sopra descritti che hanno diminuito in modo apprezzabile il valore del bene, l'inadempimento del Sig.
parte promittente venditrice rispetto alle obbligazioni assunte con il CP_1 contratto preliminare di compravendita e, per l'effetto, ridurre il prezzo di compravendita condannando a corrispondere all'attore la somma di 15.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del dovuto sino al dovuto, ovvero nella maggiore o minore somma che risulterà all'esito dell'istruttoria; C)
Condannare il predetto convenuto è tenuto a risarcire la parte attrice dei danni arrecati patrimoniali e non, da liquidarsi in via equitativa in euro 6.000,00 ovvero alla maggiore e/o minore somma che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del dovuto sino all'effettivo soddisfo; D) Con vittoria di spese di giudizio oltre alle competenze degli avvocati oltre ancora il rimborso forfettario del 15%, iva e cpa come per legge da distrarsi in favore dei procuratori costituiti”
L'attore deduceva che contratto preliminare del 14.03.2011, si impegnava ad acquistare da (promittente venditore), un locale deposito sito Controparte_1
nello stabile del , sito in Lecce alla via M. Buonarroti n. 12, Controparte_3 scala F;
il prezzo complessivo veniva pattuito in € 19.000,00 e veniva interamente corrisposto dal a mezzo di n. 5 assegni bancari, prima della stipula del Pt_1 definitivo che, stante quanto previsto all'art. 9 del suddetto preliminare, doveva avvenire “entro e non oltre il 30.12.2012” (cfr. doc. in atti).
Il assumeva che, ad oggi, non è stato stipulato il contratto definitivo Pt_1 ed, inoltre, l'immobile per cui è causa si è rivelato inidoneo all'uso a cui era
2 destinato, stante le presenza di numerosi difetti occulti e mancanza di qualità essenziali.
In particolare, l'odierno attore deduceva che, successivamente alla stipula del preliminare, aveva notato che diverse aree del locale de quo erano interessate da copiose infiltrazioni d'acqua, con conseguente presenza di umidità.
Il provvedeva a denunciare tali anomalie sia al che Pt_1 CP_1 all'Amministratore p.t. con lettera del 18.11.2013; quindi, con successiva missiva del 8.01.2014, sollecitava il alla stipula del definitivo, nonché alla CP_1
eliminazione dei difetti strutturali già denunciati (cfr. docc. in atti).
Dal canto suo, il con nota del 20.02.2014, evidenziava che le CP_1
infiltrazioni lamentate erano da addebitarsi all'immobile sito al piano di sopra, tanto è vero che lo stesso si vedeva costretto ad instaurare procedimento CP_1
per Accertamento Tecnico Preventivo, dinanzi a codesto Tribunale, nei confronti di (iscritto al n. 6696/2015 R.G.), atteso che nel locale di Controparte_4
sua proprietà, sito nel Condominio alla via Pordenone 16, si erano CP_3
verificati fenomeni di infiltrazione in corrispondenza del giardino del CP_2
(cfr. doc. in atti).
In ragione di quanto innanzi, il invocava la risoluzione del contratto Pt_1 preliminare, ex art. 1453 c.c., con conseguente restituzione del prezzo d'acquisto e risarcimento del danno.
Fallito il tentativo di mediazione, l'odierno attore si vedeva costretto ad intraprendere la presente azione giudiziaria.
Con comparsa di costituzione e risposta del 23.05.2019, si costituiva in giudizio , al fine di impugnare e contestare integralmente l'atto Controparte_1
introduttivo del giudizio e chiedere l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “In via preliminare: 1. Disporre, ai sensi degli artt. 106 e 269 c.p.c., lo spostamento della prima udienza allo scopo di consentire al sig. la citazione Controparte_1
… del sig. … che il sig. intende chiamare Controparte_4 Controparte_1
in causa per svolgere nei suoi confronti la domanda di manleva e condanna
3 enunciata nella narrativa …; In via principale e nel merito: 2. Rigettare le domande attore per intervenuta prescrizione e decadenza del diritto all'azione ex art. 1495 c.c. per come esposto in narrativa; 3. Rigettare le domande dell'attore in quanto infondate in fatto ed in diritto, assolvendo il sig. con la Controparte_1
migliore formula per quanto esposto in narrativa, in fatto ed in diritto; In via subordinata: 4. Per l'inconcessa ipotesi di accoglimento, in tutto o in parte delle domande proposte e fatte valere dal sig. contro il sig. accertare e Pt_1 CP_1
dichiarare il diritto del sig. ad essere tenuto manlevato ed indenne dal sig. CP_1
con ogni conseguente statuizione di ragione e di legge. In ogni caso CP_2
con vittoria di spese, diritti, onorari, Iva e cpa da porre a carico della parte che sarà ritenuta di giustizia”.
In particolare, il evidenziava che già nel febbraio 2010 CP_1
(precisamente con nota del 18.02.2010 – cfr. doc. in atti) il aveva inviato Pt_1
una comunicazione al e al avente come oggetto: Controparte_3 CP_2
“infiltrazioni nei locali sottostanti il giardino del sig. ”, Controparte_2
specificando che nel locale di sua proprietà posto sotto il giardino del , CP_2 si verificavano abbondanti infiltrazioni d'acqua dal soffitto. Inoltre, nella stessa missiva, il evidenziava che “la pioggia abbondante caduta negli ultimi Pt_1
giorni ha aggravato la situazione rispetto a quanto già riscontrato lo scorso anno
e documentato dalla nota informativa e dalle foto inviatele in data 3 giugno 2009”.
Quindi, il deduceva che, sebbene il avesse denunciato tali CP_1 Pt_1
infiltrazioni, aveva, comunque, continuato a corrispondere i ratei relativi al prezzo d'acquisto dell'immobile in questione e, in data 14.03.2011, aveva anche sottoscritto il contratto preliminare, accettando il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava.
Pertanto, il pur deducendo di aver egli stesso intrapreso un'azione CP_1
giudiziaria (procedimento per ATP) nei confronti del , ritenendolo CP_2
responsabile delle lamentate infiltrazioni, asseriva che il per sua stessa Pt_1
ammissione, (v. doc. 3 fascicolo sig. , sin dal lontano 2009, era a CP_1
4 conoscenza delle infiltrazioni di acqua provenienti dal pavimento del giardino del piano terra del nei sotto locali del . CP_2 Controparte_3
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 4.11.2019, si costituiva, altresì, il quale, previa integrale contestazione Controparte_4
e impugnazione delle avverse difese, concludeva chiedendo il rigetto delle domande avanzate nei suoi confronti.
La causa veniva istruita mediante la produzione documentale,
l'interrogatorio formale del terzo chiamato in causa, la prova testimoniale e la consulenza tecnica d'ufficio.
Quindi, all'odierna udienza, previa precisazione delle conclusioni ed a seguito di trattazione scritta, si perveniva alla definizione del giudizio, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
§§§§§§§§§§§
La domanda avanzata da non può essere accolta per i Parte_1
seguenti motivi.
A parere della scrivente, nella fattispecie in esame, dalla documentazione prodotta in atti e, in particolar modo, dalla comunicazione inviata dall'attore all'amministratrice condominiale ed al , datata 18.02.2010, nonché CP_2
dalla comunicazione dell'attore contenuta nel verbale di assemblea condominiale del 26.02.2010, emerge chiaramente che l'odierno attore fosse pienamente consapevole dell'esistenza delle denunciate anomalie, già prima della consegna dell'immobile.
Pertanto, giammai si può parlare di vizi occulti, atteso che gli stessi erano noti al già prima della sottoscrizione del contratto preliminare e, Pt_1
nonostante ciò, l'odierno attore ha confermato la volontà dell'acquisto, corrispondendo le ulteriori somme.
Il CTU nominato in questa sede, geom. all'esito delle Persona_1
indagini espletate, ha evidenziato che lo stato dei luoghi rilevato manifesta una condizione manutentiva dell'immobile visionato alquanto trascurata ed 5 insufficiente a garantirne uno standard conservativo ottimale, probabilmente a causa del mancato utilizzo dello stesso per un periodo di tempo abbastanza prolungato. Inoltre, in sede di sopralluogo è emerso anche che dal solaio di copertura, danneggiato in un punto specifico, fuoriusciva un blocco di cemento e laterizio pericolosamente sospeso in quanto attaccato solo ad una tubazione metallica sensibilmente degradata, lungo la quale gocciolava acqua proveniente dal foro in cui tale tubazione prosegue all'interno del solaio stesso. Dalla verifica del contesto esaminato, nonché dallo studio approfondito degli atti di causa, risulta evidente quanto indiscutibile che l'immobile in oggetto è stato interessato da infiltrazioni di acqua che hanno causato la permanenza di umidità negli elementi edilizi che lo compongono.”.
Quindi, ha osservato quanto segue: “Pur ritenendo inconfutabile che
l'immobile oggetto di valutazione sia stato interessato da infiltrazioni d'acqua addebitabili indifferentemente ad un'unica causa o ad una commistione di cause, come lo è tuttora per effetto dell'anomalia riscontrata, risulta tecnicamente inappropriato, a parere del sottoscritto, associare tali danni all'esistenza dei vizi
(occulti) lamentati e contestati, se per tali vizi si intendono difetti funzionali o strutturali dell'immobile preesistenti alla consegna dello stesso, avvenuta in virtù di contratto preliminare di compravendita, dei quali il possessore non ne era a conoscenza alla firma dell'accordo. Infatti, dalla lettura degli atti di causa e nello specifico da una comunicazione sottoscritta dall'attore ed inviata all'amministratrice condominiale, risulta evidente la piena percezione di tali anomalie già prima della consegna dell'immobile, che poteva dunque consentire la cautelativa ponderazione sul futuro acquisto, nonché la valutazione del prezzo ritenuto più congruo.”.
Alla luce di quanto sopra, questo giudice ritiene che la indubbia percezione in capo al della sussistenza dei lamentati vizi, insorta ancor prima della Pt_1
stipula del preliminare, avrebbe potuto consentire allo stesso una più attenta ponderazione sul futuro acquisto, prima di perfezionarlo, nonché effettuare una più prudente valutazione del prezzo di acquisto.
6 Ai sensi dell'art. 1491 c.c. “Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
parimenti non è dovuta, se
i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.”.
Pertanto, la preventiva conoscenza dei denunciati vizi da parte del Pt_1
non consente la qualificazione degli stessi come “occulti” e, quindi, deve ritenersi del tutto infondata la domanda oggetto del presente giudizio, con conseguente integrale rigetto della stessa.
Considerata la peculiarità della materia trattata e la non eccessiva complessità delle questioni affrontate, appare opportuno compensare integralmente le spese di lite.
P.T.M.
Il Tribunale di Lecce, in persona del Giudice Onorario, definitivamente pronunciando nel presente giudizio, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così dispone;

1. Respinge la domanda avanzata da;
Parte_1

2. Compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

3. Dichiara provvisoriamente esecutiva la presente sentenza.
Lecce, 28 maggio 2025
Il giudice onorario
Dr.ssa Elena Di Noi
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