R.G. 1007/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica Civile
Il Tribunale di Siena, in composizione monocratica in persona della giudice, dott.ssa Marta
Dell'Unto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1007 del Ruolo Generale per gli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2022, vertente
tra
(C.F.: e P.IVA: Parte_1 P.IVA_1
), in persona della procuratrice dott.ssa , rappresentata e difesa P.IVA_2 Parte_2 dall'avv. Andrea Barocci del foro di Milano ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Milano, via dell'Annunciata n. 23/4, come da procura in atti
attrice
e
(C.F.: ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_3 tempore
convenuta contumace
Pag. 1 di 17 Oggetto: contratti e obbligazioni varie;
vendita di cose immobili
Conclusioni: come da note scritte per l'udienza del 11.9.2024.
Per parte attrice: “Nel merito: - In via immediata, con provvedimento da assumersi in corso di causa: accertato e dichiarato il grave inadempimento imputabile alla condanni la stessa odierna convenuta, in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, se del caso con sentenza parziale, ovvero assumendo ogni diverso opportuno provvedimento ai sensi di legge, alla immediata restituzione del bene immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita identificato come segue: capannoni ad uso industriale situati in RN (MI),
Via Copernico snc, identificato all'Agenzia del Territorio di Milano – Comune di RN – Foglio 12 particella 280 – categoria D/8, rendita catastale Euro 24.769,27; - In via principale: accertato il grave inadempimento da parte di per i motivi dedotti in atti, alle obbligazioni contrattuali di cui al Controparte_1 contratto preliminare di compravendita immobiliare, dichiari il diritto della a Parte_1 recedere dal contratto stesso, trattenendo l'importo incassato a titolo di caparra confirmatoria;
- In via subordinata: accertato il grave inadempimento da parte di per i motivi dedotti in atti, alle obbligazioni Controparte_1 contrattuali di cui al contratto preliminare di compravendita immobiliare, dichiari l'intervenuta risoluzione del contratto stesso, con diritto della a trattenere l'importo incassato a titolo di Parte_1 caparra confirmatoria, e condanni la in persona del legale rappresentante pro tempore, al Controparte_1 risarcimento dei danni tutti patiti e patiendi dalla esponente come Parte_1 determinati e quantificati in atti, ovvero in quel diverso importo accertato ad esito del giudizio, maggiorato di interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo, disponendo, nella denegata ipotesi di domande restitutorie e/o risarcitorie formulate da parte convenuta, la compensatio lucri cum damno;
In via istruttoria: - Si chiede
l'ammissione di prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova, indicando quale teste il dott. Testimone_1 funzionario di : 1) Vero che con la sottoscrizione della lettera di intenti del Parte_1
15.12.2014 (cfr. doc. 3 che si rammostra al teste), ed il versamento della prima caparra confirmatoria intervenuto in data 23 dicembre 2014, la società acquisiva il possesso materiale del bene immobile costituito CP_2 da tre capannoni ad uso industriale situati in RN (MI), Via Copernico snc, identificato all'Agenzia del
Terri-torio di Milano – Comune di RN – Foglio 12 particella 280 – categoria D/8 (come confermato in premessa del contratto preliminare del 20 marzo 2015), ove svolgeva attività di stoccaggio e smaltimento materiali;

2) Vero che in data 21 giugno 2016 il contratto preliminare del 20.03.2015 (cfr. doc. 3 che si rammostra al teste) veniva ceduto dalla alla (cfr doc. 4 che si rammostra al teste) e, CP_2 CP_2 CP_3 in tale occasione, le parti concordarono di differire il termine per la stipula del contratto definitivo al 31 dicembre
2021; 3) Vero che a far data dalla rata scaduta il 30 agosto 2018 la parte promissaria acquirente CP_4 non ha più regolarmente adempiuto al pagamento concordato riferito agli importi di cui alla caparra
[...] confirmatoria prevista dal contratto preliminare del 20.03.2015, avendo la predetta società provveduto al
Pag. 2 di 17 pagamento parziale della rata scaduta il 30 agosto 2018 solo in data 14 gennaio 2019 e per l'importo parziale di euro 14.000,00 (in luogo di quello dovuto pari ad euro 26.667,00); 4) Vero che a titolo di caparra confirmatoria alla data del 31 dicembre 2018, sulla base del contratto preliminare del 20.3.2015 (cfr doc. 3 che si rammostra al teste) la avrebbe dovuto incassare l'importo totale di euro 320.000,00, ed invece la parte promissaria Pt_1 acquirente ha versato, complessivamente, il minor importo di euro 281.667,00; 5) Vero che a seguito di contatti intervenuti tra la Banca e , in data 7 agosto 2019 comunicava alla Banca la volontà di CP_2 CP_2 cedere il contratto preliminare alla società società, all'epoca, di recente costituzione;
6) Vero Controparte_1 che la raggiungeva un accordo con la perfezionatosi in data 5 febbraio 2020, con il quale la Pt_1 CP_1 predetta società si impegnava, nel subentrare nel contratto preliminare di compravendita, a regolarizzare i pagamenti dovuti in forza del contratto stesso, attraverso un piano di pagamenti prodotto quale doc 5 che si rammostra al teste;
7) Vero che, in riferimento all'accordo di cui al precedente capitolo di prova, la si CP_1 limitava ad effettuare esclusivamente un bonifico di euro 1.000,00 in data 30.06.2021 (con causale “bonifico simbolico”, cfr doc. 6 che si rammostra al teste), risultando quindi inadempiente all'accordo del 5.2.2020; 8) Vero che stante il perdurante inadempimento agli obblighi contrattuali da parte di la si vedeva CP_1 Pt_1 costretta a comunicare alla con lettera del 24 novembre 2020 (cfr doc. 7 che si rammostra al teste), CP_1
l'intervenuta risoluzione per inadempimento del contratto preliminare del 20.3.2015, intimando la CP_1 di “lasciare senza ulteriore ritardo il nostro bene libero da persone e cose indicandoci con la massima urgenza la data del suo materiale rilascio”; 9) Vero che successivamente all'invio della lettera del
24.11.2020, a seguito di ulteriori contatti intervenuti tra la e la decideva di aderire Pt_1 CP_1 Pt_1 alla proposta formulata da in data 24 giugno 2021, concedendo una dilazione del pagamento CP_1 relativo agli insoluti sino al 30.09.2021 (cfr doc. 8 che si rammostra al teste); 10) Vero che, successivamente alla dilazione concessa in data 24 giugno 2021 di cui al precedente capitolo di prova, la risultava CP_1 ulteriormente inadempiente agli obblighi di pagamento;
11) Vero che ad oggi il bene immobile costituito da tre capannoni ad uso industriale situati in RN (MI), Via Copernico snc, identificato all'Agenzia del
Territorio di Milano – Comune di RN – Fo-glio 12 particella 280 – categoria D/8 risulta ancora occupato dalla 12) Vero che a seguito di sopralluogo effettuato dalla è emerso che l'immobile CP_1 Pt_1 risulta oggi presentare una situazione di criticità data dal fatto che risultano ammassati all'interno dei capannoni rifiuti e materiali in modo assolutamente inadeguato, e potenzialmente lesivo per l'ambiente e/o terzi;
13) Vero che la ha ricevuto in data 21 aprile 2022 da parte della società la manifestazione di Pt_1 Parte_3 interesse all'acquisto dell'immobile RN (MI), Via Copernico snc, identificato all'Agenzia del Territorio di
Milano – Comune di RN – Foglio 12 particella 280 – categoria D/8 (cfr doc. 12 che si rammostra al teste); 14) Vero che la ha ricevuto in data 4 giugno 2022 da parte della società la Pt_1 Parte_4 manifestazione di interesse all'acquisto dell'immobile RN (MI), Via Copernico snc, identificato all'Agenzia del Territorio di Milano – Comune di RN – Foglio 12 particella 280 – categoria D/8 (cfr
Pag. 3 di 17 doc. 12 che si rammostra al teste); 15) Vero che la ha ricevuto in data 9 luglio 2022 da parte della società Pt_1 la manifestazione di interesse all'acquisto dell'immobile RN (MI), Via Controparte_5
Copernico snc, identificato all'Agenzia del Territorio di Milano – Comune di RN – Foglio 12 particella
280 – categoria D/8 (cfr doc. 12 che si rammostra al teste). - Si chiede, qualora l'Ill.mo Giudice adito lo ritenesse opportuno, che sia ammessa consulenza tecnica d'ufficio finalizzata a verificare la corrispondenza dei danni patiti dalla per occupazione dell'immobile, ed in particolare verificare e Parte_1 quantificare l'indennità di occupazione, pari al valore locativo dell'immobile rispetto a quello descritto in atti. In ogni caso: - con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, di sentenza e successive occorrende maggiorate di CPA,
IVA e 15% quale contributo spese generali”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 ha convenuto in giudizio la società chiedendo, accertato il grave
[...] Controparte_1 inadempimento da parte di alle obbligazioni contrattuali di cui al contratto Controparte_1 preliminare di compravendita immobiliare, di dichiarare il diritto di Parte_1
a recedere dal contratto, trattenendo l'importo incassato a titolo di caparra
[...] confirmatoria o, in subordine, di dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto stesso, con diritto della di trattenere l'importo incassato a titolo di Parte_1 caparra confirmatoria, con condanna della al risarcimento di tutti i danni, Controparte_1 come determinati e quantificati in atti e, in ogni caso, di ordinare l'immediato rilascio del bene ancora detenuto dall'odierna convenuta.
A fondamento della propria domanda la società ricorrente ha dedotto che: a) in data 20.3.2015 la ha stipulato con la società un contratto Parte_1 Controparte_6 preliminare di compravendita avente ad oggetto il compendio immobiliare costituito da tre capannoni ad uso industriale situati in RN (MI), via Copernico Snc, meglio identificato in atti;
b) in data 15.12.2014 le parti avevano scritto una lettera di intenti per la redazione del contratto preliminare e in tale occasione la ha versato in favore della Controparte_6
l'importo di € 20.000,00 a titolo di prima caparra confirmatoria, acquisendo il possesso Pt_1 materiale del bene immobile, come confermato al momento della stipula del contratto preliminare;
c) le parti si erano obbligate a sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita entro il 31.1.2021 e il prezzo era stato fissato in € 1.700.000,00 oltre oneri fiscali e notarili, di cui €
480.000,00 da versare a titolo di caparra confirmatoria in diverse rate, meglio indicate in atti, ed €
1.220.000,00 a titolo di saldo prezzo di vendita, da versarsi alla stipula del contratto definitivo di
Pag. 4 di 17 compravendita;
d) in data 21.6.2016 il contratto preliminare è stato ceduto dalla CP_6 alla con differimento del termine per la stipula del contratto
[...] Controparte_7 definitivo al 31.12.2021; e) a far data dal 30.8.2018 la promissaria acquirente non ha più adempiuto al pagamento concordato con riferimento alla corresponsione della caparra confirmatoria;
f) a seguito di contatti tra le parti, in data 7.8.2019 la promissaria acquirente comunicava la volontà di cedere il contratto preliminare alla con la quale la Controparte_1 ha raggiunto un accordo in data 5.2.2020, nell'ambito del Parte_1 quale la nel subentrare nel contratto preliminare di compravendita, si è Controparte_1 impegnata a regolarizzare i pagamenti dovuti in forza del contratto stesso attraverso un piano di rientro, con riferimento al quale non è stato effettuato alcun pagamento, ad eccezione di un bonifico di € 1.000,00 intervenuto in data 30.6.2021; g) in data 24.11.2020 la
[...] ha comunicato alla l'intervenuta risoluzione per Parte_1 Parte_5 inadempimento, intimando a quest'ultima di lasciare il bene libero da persone e da cose;
h) in data
24.6.2021 la ha concesso alla la Parte_1 Parte_5 dilazione di pagamento relativo agli insoluti sino al 30.9.2021, ma nessun pagamento è stato effettuato;
i) il bene immobile è ancora occupato dalla Controparte_1
Pur regolarmente citata in giudizio, non si è costituita la società convenuta Controparte_1 dichiarata contumace con ordinanza del 23.8.2023.
La causa è stata istruita mediante la produzione documentale di parte attrice, le memorie ex art. 183, co. 6 c.p.c. e la prova orale ammessa. Disposta la notificazione alla convenuta contumace del provvedimento del 25.2.2024 con cui si è dato atto della produzione della scrittura privata di formazione successiva sottoscritta dalla società convenuta e depositata dalla parte attrice in data
23.1.2024 (notifica effettuata dalla parte attrice a mezzo PEC in data 4.3.2024), disattese le ulteriori richieste istruttorie, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione con ordinanza del 18.9.2024, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
2. Così brevemente ripercorso l'iter processuale della presente controversia, deve anzitutto premettersi che risulta documentalmente provato che in data 20.3.2015 la Parte_1 ha stipulato con la società un contratto preliminare di
[...] Controparte_6 compravendita avente ad oggetto il compendio immobiliare costituito da tre capannoni ad uso industriale situati in RN (MI), via Copernico Snc, identificato all'Agenzia del Territorio di
Milano – Comune di RN al foglio 12, particella 280 – categoria D/8 – rendita catastale €
Pag. 5 di 17 24.769,27, preceduto da una lettera di intenti del 15.12.2014, con cui la promissaria acquirente ha acquisito il possesso materiale degli immobili e contestualmente versato € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (v. doc. 3 fasc. parte attrice). Tale contratto preliminare è stato poi dapprima ceduto dalla alla e poi da questa alla Controparte_6 Controparte_7
la quale è subentrata nelle relative obbligazioni (v. doc. 4 e 5 fasc. parte Controparte_1 attrice, nonché accordo depositato in data 23.1.2024). Nell'ambito del contratto preliminare di compravendita è stato, poi, pattuito il versamento rateale della caparra confirmatoria per un totale di € 480.000,00 (in particolare € 20.000,00 versati in data 23.12.2014; € 20.000,00 da versare in data 10.3.2015; € 20.000,00 da versare in data 30.7.2015; € 20.000,00 da versare in data
30.12.2015; € 26.667,00 da versare in data 30.4.2016; € 26.667,00 da versare in data 30.8.2016; €
26.666,00 da versare in data 30.12.2016; € 26.667,00 da versare in data 30.4.2017; € 26.667,00 da versare in data 30.8.2017; € 26.666,00 da versare in data 30.12.2017; € 26.667,00 da versare in data
30.4.2018; € 26.667,00 da versare in data 30.8.2018; € 26.666,00 da versare in data 30.12.2018; €
26.667,00 da versare in data 30.4.2019; € 26.667,00 da versare in data 30.8.2019; € 26.666,00 da versare in data 30.12.2019; € 26.667,00 da versare in data 30.4.2020; € 26.667,00 da versare in data
30.8.2020; € 26.666,00 da versare in data 30.12.2020) e il versamento del saldo prezzo quantificato in € 1.220.000,00, da versarsi alla stipula del contratto definitivo di compravendita (v. ancora contratto preliminare in atti).
A fronte della pattuizione del versamento rateale delle somme a titolo di caparra confirmatoria, le parti hanno poi previsto quanto segue: “La parte promittente venditrice non porrà in essere alcuna azione o richiesta nei confronti della parte promissaria acquirente a fronte del ritardato pagamento di ciascuna caparra confirmatoria non oltre il termine di 15(quindici) giorni dalla data di scadenza originaria. Nel caso di ritardi oltre il 15° giorno verrà applicata una mora pari al tasso legale maggiorato del 2% (due per cento). Nel caso del perdurare della morosità oltre i 60 (sessanta) giorni dalla scadenza originaria, senza tenere conto della tolleranza concessa, il Preliminare si riterrà risolto di diritto e gli importi delle caparre sino allora versati resteranno definitivamente acquisiti dalla parte promittente venditrice, senza alcun obbligo di restituzione a qualsiasi titolo alla parte promissaria acquirente la quale, entro 30 (trenta) giorni dalla comunicazione di risoluzione del
Preliminare, dovrà restituire gli Immobili alla parte promittente venditrice, liberi da persone e/o cose (ad es. attrezzature, materiali, ecc.) […].
Inoltre, emerge dagli atti che in data 24.11.2020 la ha Parte_1 comunicato alla l'intervenuta risoluzione per inadempimento del contratto Controparte_1 preliminare, intimando il rilascio del bene libero da persone e cose senza ulteriore ritardo (v. doc.
7 fasc. parte attrice), a seguito della quale l'odierna convenuta ha effettuato un unico bonifico
Pag. 6 di 17 dell'importo di € 1.000,00 eseguito in data 30.6.2021 (v. doc. 6 fasc. parte attrice relativo all'operazione di bonifico recante come descrizione “BONIFICO SIMBOLICO”) e non ha più corrisposto alcunché nonostante gli impegni contrattuali assunti.
Al riguardo deve, peraltro, confermarsi il rigetto della prova testimoniale articolata in merito da parte attrice, in quanto avente ad oggetto circostanze documentali o, comunque, documentabili.
3. Tanto premesso, parte attrice ha chiesto di accertare e dichiarare il grave inadempimento della con conseguente immediata restituzione del bene immobile oggetto del Controparte_1 contratto preliminare di compravendita e ha richiamato, da una parte, il meccanismo previsto dall'art. 1385, co. 2 c.c. al fine di ritenere la caparra versata e, dall'altro, la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 8 del contratto preliminare di compravendita, invocandone gli effetti risolutivi, chiedendo in via principale di dichiarare “il diritto della a Parte_1 recedere dal contratto stesso, trattenendo l'importo incassato a titolo di caparra confirmatoria” e in via subordinata di dichiarare “l'intervenuta risoluzione del contratto stesso, con diritto della Parte_1
a trattenere l'importo incassato a titolo di caparra confirmatoria”, con condanna altresì “al
[...] risarcimento dei danni tutti patiti e patiendi”.
Di conseguenza, deve procedersi all'esame delle domande nell'ordine di espressa subordinazione individuato dalla parte attrice, previa valutazione della sussistenza dell'inadempimento di parte convenuta, accertamento comune a tutte le domande articolate.
3.1. Invero, deve anzitutto ritenersi accertato l'inadempimento della Controparte_1 relativamente al pagamento dei ratei pattuiti a titolo di caparra confirmatoria e in conto prezzo entro i termini stabiliti, così come dedotto dall'odierna parte attrice.
In particolare, l'odierna attrice ha allegato l'inadempimento della convenuta in termini di mancato pagamento delle residue rate pattuite a titolo di caparra confirmatoria, per un ammontare complessivo di € 92.667,00, da versarsi in rate con scadenza in data 30.12.2019, 30.4.2020,
30.8.2020, 30.12.2020 e 31.1.2021, oltre al versamento del saldo prezzo al momento della stipula del contratto definitivo, impedita dall'inadempimento della promissaria acquirente in relazione al versamento delle rate pattuite. Inoltre, ha dedotto di aver comunicato l'intervenuta risoluzione per inadempimento in data 24.11.2020, con intimazione al rilascio del bene (v. doc. 7 produzione documentale attorea), cui è seguito un unico ulteriore pagamento dell'importo di € 1.000,00 in data 30.6.2021 (v. ancora doc. 6, nonché la comunicazione di cui al doc. 9 produzione documentale attorea).
Pag. 7 di 17 Al riguardo, deve anzitutto richiamarsi l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, alla luce del quale in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (v. tra le molte, Cass., Sez. Un., sent. n.
13533 del 30.10.2001 e le numerose successive conformi).
Ebbene, alla luce di tali principi, nonché del quadro offerto dalla odierna attrice e delle circostanze documentalmente provate (come sopra richiamate), deve affermarsi che la
[...] ha assolto all'onere di allegazione e prova su di essa gravante, Parte_1 mentre la convenuta rimasta contumace, non ha evidentemente fornito Controparte_1 alcuna prova di fatti estintivi dell'altrui pretesa, sicché deve ritenersi accertato l'inadempimento da parte della promissaria acquirente in riferimento al pagamento degli importi pattuiti, come allegato da parte attrice.
Devono, conseguentemente, essere esaminate le domande discendenti dal dedotto inadempimento, così come formulate dalla Parte_1
3.2. La domanda articolata in via principale e volta a dichiarare il diritto della
[...]
a recedere dal contratto preliminare, trattenendo l'importo già incassato a Parte_1 titolo di caparra confirmatoria non può trovare accoglimento per le motivazioni di seguito esposte.
Come noto, ai sensi dell'art. 1385 c.c. se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro, la caparra in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, mentre in caso di inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata oppure, ai sensi dell'art. 1385, co. 3 c.c., domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, nel qual caso il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali. In particolare, nel caso in cui la parte non inadempiente eserciti il potere di recesso riconosciutole dalla legge, richiedendo il doppio della caparra versata o, nel caso in cui adempiente sia la parte che ha ricevuto la caparra, ritenendo la caparra ricevuta, la caparra confirmatoria ha la funzione di
“liquidazione convenzionale e anticipata del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso” (v. tra le altre, Cass., Sez. Un., sent n. 553 del 14.1.2009). Pag. 8 di 17 Ciò posto, come affermato in più occasioni dalla giurisprudenza di legittimità, la caparra confirmatoria, che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di denaro o di una determinata quantità di cose fungibili, costituisce un patto avente natura reale (v. Cass., sez. 2, sent. n. 2870 del 7.6.1978), ciò che tuttavia non preclude alle parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, di differirne la dazione, in tutto o in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, purché il momento della consegna sia anteriore alla scadenza delle obbligazioni contrattuali pattuite e, nel caso di contratto preliminare, al termine di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare (v. in termini Cass., sez. 2, ord. n. 35068 del
29.11.2022; conf. Cass., sez. 2, sent. n. 24563 del 31.10.2013). Tuttavia, in tale ipotesi e nelle more della dazione differita, non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2 c. c ., in conformità della natura reale del patto rafforzativo del vincolo, ricollega alla consegna (v. in termini, tra le molte, Cass., sez. 2, sent. n. 4661 del 28.2.2018 e i precedenti ivi menzionati;
v. altresì Cass., sez.
6-2, ord. n. 21506 del 20.7.2021 e Cass. 35068/2022 cit.).
Da ciò consegue che laddove, come nel caso di specie, sia pattuita la dazione dilazionata delle somme contrattualmente previste a titolo di caparra confirmatoria e la consegna non sia stata integralmente effettuata, non essendo la pattuizione produttiva degli effetti giuridici di cui all'art. 1385, co. 2 c.c., non può ritenersi neppure operativo il meccanismo del recesso con ritenzione della caparra confirmatoria previsto da tale disposizione. In tal senso, la domanda articolata in via principale dall'odierna attrice non può trovare accoglimento.
3.3. Merita, invece, parziale accoglimento la domanda articolata da parte attrice in via subordinata, volta alla dichiarazione dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare, con diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria versata, oltre al risarcimento dei danni, nei limiti di seguito esposti. Parimenti, deve essere accolta la domanda di restituzione del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita.
Al riguardo, parte attrice ha richiamato la clausola di cui all'art. 8 del contratto preliminare, ultimo capoverso, con cui le parti hanno pattuito quanto segue: “[…] Nel caso del perdurare della morosità oltre i 60 (sessanta) giorni dalla scadenza originaria, senza tenere conto della tolleranza concessa, il Preliminare si riterrà risolto di diritto e gli importi delle caparre sino allora versati resteranno definitivamente acquisiti dalla parte promittente venditrice, senza alcun obbligo di restituzione a qualsiasi titolo alla parte promissaria acquirente la quale, entro 30 (trenta) giorni dalla comunicazione di risoluzione del Preliminare, dovrà restituire gli Immobili alla parte promittente venditrice, liberi da persone e/o cose (ad es. attrezzature, materiali, ecc.)”.
Pag. 9 di 17 Ebbene, ritiene la giudicante che con l'art. 8 del contratto preliminare di compravendita le parti hanno inteso pattuire, da un lato, una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., laddove hanno previsto che in caso di perdurante morosità nel pagamento rateale delle somme pattuite a titolo di caparra confirmatoria il preliminare deve intendersi risolto di diritto e, dall'altro, una clausola penale, laddove hanno previsto che gli importi della caparra versati sino al momento della risoluzione devono essere definitivamente acquisiti dalla parte promittente venditrice, senza che la promissaria acquirente abbia nulla da pretendere a titolo restitutorio (v. contratto preliminare, in atti).
Al riguardo, in tema di contratto preliminare, è stato evidenziato che la caparra confirmatoria, così come la clausola penale stipulata per il caso di inadempimento, hanno il comune intento di indurre l'obbligato all'adempimento, sicché ambedue possono coesistere nell'ambito del medesimo contratto, tuttavia differendo quanto ad ambito di applicazione, atteso che, da un lato, la caparra confirmatoria trova applicazione quando, per effetto del recesso, il contratto non possa essere più adempiuto, dall'altro, la clausola penale è applicabile laddove colui che non è inadempiente preferisca domandare l'esecuzione del contratto o la sua risoluzione (v. in merito,
Cass. 35068/2022 cit. e i precedenti ivi richiamati;
v. altresì Cass., sez. 2, ord. 236 del 7.1.2025, non massimata;
v. infine, con riferimento ad ipotesi di ritenzione delle somme versate quale clausola penale, Cass., sez. 3, ord. n. 21967 del 12.10.2020, non massimata).
Invero, come anzidetto, nel caso di specie non possono ritenersi prodotti gli effetti giuridici di cui all'art. 1385, co. 2 c.c. (v. supra), ma parte attrice ha articolato in via subordinata una domanda di risoluzione del contratto, facendo riferimento alla pattuizione contenuta nell'art. 8 del testo contrattuale sopra richiamato. Del resto, come dedotto dalla stessa attrice, la risoluzione del contratto a fronte dell'inadempimento delle obbligazioni contrattuali è stata comunicata alla società convenuta in data 24.11.2020 (v. doc. 7 fasc. parte attrice).
Ebbene, ai sensi dell'art. 1456 c.c., le parti possono convenire espressamente che il contratto si risolva al verificarsi di un inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate (v. tra le altre Cass., sez. 2, ord. n. 32681 del 12.12.2019) ritenuto dai contraenti di importanza tale da giustificare l'immediato scioglimento del rapporto contrattuale. In tal caso, l'effetto risolutivo si produce di diritto al momento in cui la parte interessata dichiara all'altra la volontà di avvalersi della clausola in questione.
Invero, la funzione principale della clausola risolutiva espressa è quella di esonerare il contraente non inadempiente dal provare la gravità dell'inadempimento dell'altra parte al fine di ottenere la Pag. 10 di 17 risoluzione contrattuale e, dunque, la pattuizione di una clausola risolutiva espressa nei termini anzidetti rende irrilevante ogni indagine volta a stabilire se l'inadempimento sia sufficientemente grave da giustificare l'effetto risolutivo (v. in termini, Cass., sez. 1, sent. n. 3102 del 17.3.2000; conf. Cass., sez. 3, sent. n. 10815 del 17.10.1995; v. altresì Cass., sez. 6-3, ord. n. 29301 del
12.11.2019).
In ordine all'effetto risolutivo deve, poi, precisarsi che per la sua verificazione non è sufficiente l'inadempimento dell'obbligazione dedotta nella clausola risolutiva, dovendo invece la parte interessata dichiarare di volersi avvalere della clausola stessa. La dichiarazione del creditore della prestazione inadempiuta di volersi avvalere dell'effetto risolutivo di diritto di cui all'art. 1456 c.c. non deve essere necessariamente contenuta in un atto stragiudiziale precedente alla lite, potendo essa per converso manifestarsi, del tutto legittimamente, con lo stesso atto di citazione o con altro atto processuale ad esso equiparato (v. in termini, Cass., sez. 3, sent. n. 9275 del 4.5.2005), né richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti (v. Cass., sez. 2, ord. n. 14195 del
5.5.2022).
Ciò posto, l'esame degli atti di causa consente di ritenere rispettate le condizioni stabilite dall'art. 1456 c.c. per il prodursi dell'effetto risolutivo automatico, atteso che, da un lato, l'art. 8 del contratto preliminare sopra richiamato, prevede la morosità di oltre sessanta giorni (oltre al periodo di tolleranza di quindici giorni) nel pagamento delle rate previste per il versamento della caparra confirmatoria quale causa di risoluzione ipso iure del contratto, dall'altro, la
[...]
che già aveva notificato la raccomandata del 24.11.2020 evidenziando Parte_1
l'intervenuta risoluzione per inadempimento esclusivamente imputabile alla Controparte_1 intimando il rilascio dell'immobile (v. doc. 7 produzione attorea), con la notificazione dell'atto introduttivo del presente giudizio ha inteso avvalersi della clausola risolutiva contenuta in contratto, espressamente richiamata a sostegno delle proprie domande. Infatti, la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa può essere resa, senza necessità di formule rituali, anche in maniera implicita, purché inequivocabile, anche nell'atto di citazione in giudizio per la risoluzione del contratto, senza la necessità che sia preceduta da una previa manifestazione di volontà diretta a tale scopo (v. Cass., sez. 2, ord. n. 28260 del 4.11.2024, non massimata, e i numerosi precedenti ivi richiamati).
Ad abundantiam, anche qualora non si dovesse ritenere operante la clausola risolutiva espressa sopra richiamata, deve in ogni caso rilevarsi la evidente non scarsa importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., trattandosi, nel caso di specie, della violazione di
Pag. 11 di 17 un'obbligazione primaria ed essenziale, quale quella di pagamento delle rate pattuite in contratto a fronte del possesso anticipato del bene oggetto del preliminare di compravendita (v. tra le altre,
Cass., sez. 3, sent. n. 24460 del 18.11.2005 e Cass., sez. 1, sent. n. 22521 del 28.10.2011), tale da incidere in misura senz'altro apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, dando luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale (v. tra le molte, Cass., sez. 3, sent. n. 22346 del 22.10.2014 e Cass., sez. 3, sent. n. 7187 del 4.3.2022).
Di contro la convenuta, rimasta contumace, non ha fornito la prova su di essa gravante per evitare la dichiarazione di risoluzione del contratto che deve, dunque, in questa sede essere dichiarata.
Dall'accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare e in assenza di altro titolo per il godimento dell'immobile, come peraltro previsto nel contratto preliminare (v. art. 8 richiamato supra), deriva la condanna della convenuta all'immediato rilascio del bene di cui la promissaria acquirente ha acquisito il possesso in via anticipata (v. Cass., Sez. Un., sent. n. 7930 del 27.3.2008, nel senso che la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo non implica un'anticipazione degli effetti traslativi del contratto definitivo;
nel senso di collegamento negoziale con un contratto di comodato, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c., v. Cass., sez. 2, ord. n. 5891 del 5.3.2024) e ancora in possesso della CP_1
(v. escussione testimoniale del 29.11.2023 e accordo depositato in data 23.1.2024).
[...]
Inoltre, alla luce della clausola penale di cui all'art. 8 del contratto preliminare, l'odierna attrice ha diritto di trattenere l'importo già incassato in virtù dei pagamenti rateali per complessivi €
281.667,00 (v. doc. 13 produzione documentale attorea).
Quanto alle ulteriori domande, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore, come nel caso di specie in cui tale eventualità non è stata espressamente pattuita, la clausola penale ha l'effetto di limitare il risarcimento del danno alla prestazione in essa prevista, indipendentemente dalla prova dell'esistenza e dell'entità del pregiudizio effettivamente sofferto (v. tra le altre Cass., sez. 6-3, ord. n. 21398 del 26.7.2021).
Ciò posto, nel caso di specie la parte attrice, a fronte della domanda dichiarativa della risoluzione contrattuale, ha chiesto sia di trattenere le somme anticipatamente versate dalla promissaria acquirente, sia il risarcimento dei danni ulteriori, invero genericamente richiamati nelle conclusioni e individuabili, dalla lettura dell'atto introduttivo, nella occupazione sine titulo dell'immobile e nel pagamento dell'IMU versata per l'anno 2021.
Pag. 12 di 17 Quanto al pagamento dell'IMU per l'anno 2021, posto quanto anzidetto in riferimento alla funzione della clausola penale, deve ulteriormente osservarsi che, ai sensi dell'art. 4 del contratto preliminare, la parte promittente venditrice, nella specie l'odierna attrice, si è obbligata a
“provvedere al pagamento delle imposte e tasse, con esclusione della tassa sui rifiuti urbani (TARI) […] sino alla data della stipula del contratto definitivo di compravendita, o comunque riferibili al tempo anteriore ad essa, anche se accertati, liquidati od iscritti a ruolo in epoca successiva” (v. ancora contratto preliminare in atti). Ciò posto, la stessa attrice ha dedotto che al momento della prima cessione il termine per la sottoscrizione del contratto definitivo era stata posticipata al 31.12.2021 (v. doc. 4 produzione documentale attorea) e ha evidenziato che, a fronte della richiesta della convenuta (v. doc. 8 produzione documentale attorea), è stata concessa una dilazione dei pagamenti sino al 30.9.2021
(v. p. 5 atto introduttivo e p.

7-8 comparsa conclusionale), sicché gli importi relativi al pagamento dell'imposta, alla luce dell'assetto contrattuale voluto dalle parti e delle allegazioni di parte in attrice in relazione alle dilazioni concesse, devono ritenersi a carico della promittente venditrice.
Ne consegue che la domanda sotto tale profilo non può trovare accoglimento.
Parimenti, non può trovare accoglimento la domanda di risarcimento del danno da occupazione sine titulo, quantificato dall'attrice sulla base del valore locativo e delle caratteristiche del bene e ritenuto sussistente sulla base del mancato incasso del prezzo di vendita e dell'impossibilità di commercializzazione del bene nel periodo di occupazione.
Al riguardo, deve anzitutto richiamarsi l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale, in tema di contratto preliminare di compravendita di un bene immobile, in caso di risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, deve ritenersi legittimo il cumulo tra la penale per l'inadempimento e l'indennità di occupazione, svolgendo le due somme funzioni diverse. Infatti, mentre la clausola penale come anzidetto, predetermina il danno da risoluzione del preliminare,
l'indennità di occupazione ha ad oggetto i pregiudizi derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri (v. in termini, Cass., sez. 3, ord. n. 5651 del 23.2.2023; v. analogamente con riferimento al cumulo tra la domanda volta ad ottenere il risarcimento del danno da abusiva occupazione dell'immobile e la domanda di ritenzione della caparra confirmatoria, da ultimo Cass., sez. 2, ord. n. 5201 del 27.2.2025).
Tuttavia, nel merito la domanda non può trovare accoglimento.
Invero, la Corte di Cassazione, pronunciatasi a Sezioni Unite con la sentenza n. 33645 del
15.11.2022, ha tra l'altro ribadito la differenza tra tutela reale e tutela risarcitoria, evidenziando in
Pag. 13 di 17 relazione a quest'ultima che “il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”, in ciò riconducendo la violazione giuridica a una specifica perdita subita, al fine di distinguere il fatto costitutivo dell'azione di rivendicazione e quello dell'azione risarcitoria, precisando altresì che “la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri […]
e non alla vendita, per la quale, corrispondendo il relativo danno alla differenza fra il prezzo di mercato e quello maggiore che si sarebbe potuto ricavare dall'atto dispositivo mancato, non può che parlarsi di mancato guadagno”.
In particolare, è stato affermato che il “fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta” (v. Cass. 33645/2022 cit.).
Tuttavia, nel caso di specie parte attrice ha individuato i danni subiti nel mancato guadagno, allegando di non aver potuto incassare l'importo previsto dal contratto preliminare, né diversamente commercializzare il bene, in quanto occupato dalla promissaria acquirente sulla base del titolo poi venuto meno. Al riguardo, la citata pronuncia di legittimità ha affermato che se, come nel caso di specie, la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, “l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra, come si è visto, nelle perdite subite)” (v. ancora Cass. 33645/2022 cit.).
In definitiva la pronuncia di legittimità sopra richiamata ha affermato che “in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza”, precisando che l'onere di contestazione sussiste soltanto per i fatti noti, sicché l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, tendenzialmente più ricorrenti con riferimento alle ipotesi di mancato guadagno (v. ancora Cass. 33645/2022 cit.).
Ebbene, nel caso di specie la società attrice non ha allegato la sussistenza della perdita patrimoniale subita in riferimento alla concreta possibilità di godere direttamente del bene oppure
Pag. 14 di 17 indirettamente, non avendo allegato la propria intenzione di usufruirne direttamente per il soddisfacimento di proprie esigenze o, diversamente, di concedere lo stesso in locazione a terzi nel tempo in cui lo stesso è stato occupato dalla promissaria acquirente, che peraltro, secondo le allegazioni della stessa parte attrice e alla luce della documentazione dalla stessa allegata, almeno sino al gennaio 2019 ha corrisposto le somme pattuite in sede di preliminare a titolo di caparra confirmatoria, che - alla luce dell'assetto contrattuale voluto dalle parti - hanno svolto, deve ritenersi, anche la funzione di remunerazione dell'utilizzo e del godimento dell'immobile consegnato in via anticipata al promissario acquirente (v. contratto preliminare del 20.3.2015, con la pattuizione di pagamenti quadrimestrali dal dicembre 2014 sino al dicembre 2020, con rogito originariamente previsto nel gennaio 2021).
Del resto, la giurisprudenza di legittimità ha espressamente sottolineato che il “non uso”, che pure costituisce un contenuto del diritto di proprietà, non è suscettibile di risarcimento, sopperendo in tal senso la sola reintegrazione del bene attraverso la tutela reale (v. ancora Cass. 33645/2022, Rv.
666193-01: “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale”).
Né è stato allegato lo specifico pregiudizio subito nel senso sopra specificato in termini di lucro cessante, dovendosi ritenere le allegazioni svolte per la prima volta nella seconda memoria ex art. 183 c.p.c., relative alla manifestazione di interesse da parte di soggetti terzi, da un lato tardive in quanto allegate allorché le preclusioni assertive erano già maturate e dall'altro generiche, non rinvenendosi neppure dalla documentazione prodotta (v. doc. 12 produzione attorea, peraltro riguardante in gran parte interlocuzioni intervenute in corso di giudizio) la sussistenza di una concreta perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato.
Per tali ragioni sono state disattese sia le prove orali articolate nella seconda memoria istruttoria, sia la richiesta di c.t.u. per la quantificazione del danno, in assenza di idonea allegazione con riferimento allo specifico pregiudizio subito tanto con riferimento al danno emergente quanto con riferimento al lucro cessante.
Di conseguenza, anche sotto tale profilo la domanda risarcitoria articolata da parte attrice non può trovare accoglimento. Pag. 15 di 17 4. Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, il rigetto della domanda principale e della domanda risarcitoria ulteriore rispetto alla richiesta di accertamento del diritto alla ritenzione degli importi già versati, giustificano la compensazione delle spese di lite in ragione di 1/3 e devono essere poste per i restanti 2/3 a carico della parte convenuta soccombente. Le spese di lite vengono liquidate per l'intero, come in dispositivo, in ragione dei valori medi di cui alla tabella allegata al d.m. 55/2014 (così come modificato dal d.m. 147/2022) per la fase studio, introduttiva e di trattazione/istruttoria, con riferimento al valore (indeterminabile), alla natura e alla complessità (media) della controversia e con riduzione ai minimi per la sola fase decisionale, considerato il contenuto essenzialmente riproduttivo delle difese già svolte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Siena, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, eccezione e istanza disattesa, così provvede:
− rigetta la domanda principale;

− in parziale accoglimento della domanda proposta in via subordinata dalla
[...]
accertato l'inadempimento della convenuta Parte_1 Controparte_1 dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data
20.3.2015, avente ad oggetto il complesso immobiliare costituito da tre capannoni adiacenti ad uso artigianale/industriale sito in RN (MI), Via Copernico snc, identificato all'Agenzia del Territorio di Milano – Comune di RN – Foglio 12 particella 280 – categoria D/8, rendita catastale Euro 24.769,27 e, per l'effetto, accerta che parte attrice è legittimata a Parte_1 trattenere le somme versate in corso di rapporto per il complessivo importo di €
281.667,00 per effetto della clausola pattuita all'art. 8 del contratto preliminare;

− condanna altresì la convenuta ll'immediato rilascio, in favore Controparte_1 di parte attrice dell'immobile oggetto Parte_1 del suddetto contratto preliminare di compravendita, situato in RN (MI), Via
Copernico snc, identificato all'Agenzia del Territorio di Milano – Comune di RN –
Foglio 12 particella 280 – categoria D/8, rendita catastale Euro 24.769,27, libero da cose e persone;

− rigetta le ulteriori domande;

Pag. 16 di 17 − dichiara compensate in ragione di 1/3 le spese di lite che, liquidate per l'intero in € 545,00 per esborsi ed € 9.071,00 per compensi, oltre spese forfettarie, CPA e IVA (se dovuta) come per legge, pone per i restanti 2/3 a carico della parte convenuta CP_1
..
[...]
Così deciso in Siena, in data 8 giugno 2025.
La giudice
(dott.ssa Marta Dell'Unto)
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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