N. R.G. 769/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Sassari
Seconda sezione Civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice dr.ssa Francesca Fiorentini, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 769/2021, promossa da:
(C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. GRATANI MASSIMO, P.IVA_1 elettivamente domiciliata presso lo studio del medesimo in Sassari, via Savoia 60
attrice
c o n t r o
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PAU CP_1 C.F._1
CARLO MAURIZIO, elettivamente domiciliata presso lo studio del medesimo in Oristano, via XX Settembre 32
e

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_2 C.F._2
CARTA FILIPPO, elettivamente domiciliata presso lo studio del medesimo in , via XX Settembre 68 Pt_1 convenuti pagina 1 di 9 C O N C L U S I O N I
- Per parte attrice, come da atto di citazione:
“Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
1) Condannarsi , per i titoli di cui all'espositiva di questo atto, al CP_1 pagamento in favore della in Parte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, della somma di € 7.344,40 (di cui € 1.324,40 per IVA) oltre agli interessi legali ex art. 1284, 4° C.C. dalla domanda al saldo;

2) Condannarsi per i titoli di cui all'espositiva di questo atto, al CP_2 pagamento in favore della in Parte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, della somma di € 6.295,20 (di cui € 1.135,20 per IVA) oltre agli interessi legali ex art. 1284,4° C.C. dalla domanda al saldo;

3) Sempre con vittoria di onorari e di spese.”
- Per , come da comparsa di costituzione e risposta: CP_1
“il Tribunale Ill.mo, ogni avversa contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, voglia:
1) In via preliminare: dichiarare l'improcedibilità della domanda proposta dalla Soc. attrice per mancato espletamento della procedura di negoziazione assistita;

2) Nel merito: 1) Respingere ogni avversa domanda perché infondata, Cont assolvendo la convenuta dalle medesime;
2) Con vittoria di spese, diritti ed onorari.”
- Per come da comparsa di costituzione e risposta: CP_2
“Ogni contraria istanza, eccezione e conclusione respinta,
- Rigettare la domanda dell'attrice ed assolvere da ogni CP_2 avversa pretesa.
- con vittoria di spese e competenze del giudizio, spese generali ed oneri accessori di legge.”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. 1.1. L'agenzia immobiliare , affiliata Tecnocasa, ha Parte_1 allegato:
pagina 2 di 9 1) di aver ricevuto da mediante atto scritto del 7.03.2019, CP_1
l'incarico di trovare un acquirente per la vendita di un immobile di sua proprietà sito in , Regione La Scaletta n. 11, per il prezzo di € Pt_1
175.000,00;
2) che con tale atto venivano pattuite l'esclusiva e l'irrevocabilità dell'incarico, nonché un compenso provvigionale pari al 3,5% del prezzo, oltre iva;

3) di aver quindi proceduto a pubblicizzare la vendita mediante inserzioni sulla rivista di Tecnocasa ed online, oltre che mediante l'apposizione di cartelli pubblicitari;

4) che in data 9.12.2019, , interessato all'acquisto CP_2 dell'immobile de quo, prendeva contatto con l'Agenzia fornendo i propri recapiti;

5) di aver ricontattato , fornendo tutte le informazioni CP_2 Cont necessarie sull'immobile e riferendo poi tali circostanze alla venditrice
6) di aver successivamente appreso che i due convenuti avevano concluso la vendita mediante atto pubblico datato 27.11.2020 per il prezzo di € 172.000,00; 7) che la conclusione dell'affare costituisce il risultato dell'attività dalla stessa svolta, con conseguente diritto al pagamento delle provvigioni Cont dovute, quantificate in € 6.020,00, oltre iva quanto alla venditrice (3,5% del prezzo di vendita) ed in € 5.160,00, oltre iva quanto all'acquirente (3% del prezzo, secondo le determinazioni della CP_2
Camera di Commercio di Sassari).
Per tali ragioni, chiede condannarsi e Parte_1 CP_1
al pagamento, rispettivamente, di € 7.344,40 (compresa iva) e CP_2 di € 6.295,20 (compresa iva), oltre agli interessi legali ex art. 1284, comma IV c.c. dalla domanda al saldo.
1.2. costituitasi in giudizio, ha dedotto: CP_1
1) di aver aderito all'invito alla conclusione della procedura di negoziazione assistita, poi unilateralmente evitata dall'attrice;
2) che l'attrice non ha partecipato in alcun modo alle trattative con gli acquirenti e CP_2 Pt_2
3) di essere stata messa in contatto con i potenziali acquirenti dai coniugi (collega di lavoro del ) e suoi amici e Per_1 CP_2 Persona_2 residenti nel medesimo fabbricato in cui si trova l'immobile venduto;

pagina 3 di 9 4) che l'opera di intermediazione (gratuita) svolta dai coniugi si è Per_3 verificata a partire da aprile 2020, quando l'incarico conferito all'Agenzia attrice si era già concluso e che, in aggiunta, le trattative vere e proprie tra venditrice ed acquirenti hanno avuto luogo tra giugno ed agosto dello stesso anno.
Pertanto, chiede dichiararsi l'improcedibilità della domanda CP_1 per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita e, comunque, il rigetto della domanda attorea in quanto infondata.
1.3. si è costituito in giudizio, allegando che CP_2 Parte_1 non ha svolto alcuna attività di mediazione per l'acquisto
[...] dell'immobile di proprietà di Allega, infatti, che la CP_1 conclusione dell'affare è da imputare all'intermediazione svolta dai coniugi e alle autonome trattative intercorse con tra giugno Per_3 CP_1
e luglio 2020.
In virtù di ciò, chiede rigettarsi la domanda proposta da parte CP_2 attrice.

1.4. La causa è stata istruita mediante produzioni documentali e prova testimoniale. Assegnata a questo Giudice in data 22.01.2024, la causa è stata trattenuta in decisione, sulle conclusioni precisate come in epigrafe, all'udienza del 9.05.2024, in cui i convenuti hanno anche ribadito le istanze istruttorie formulate e non ammesse.

2. Devono innanzitutto respingersi le istanze istruttorie reiterate dai convenuti in sede di precisazione delle conclusioni perché la causa può essere decisa sulla base della documentazione in atti e della istruttoria orale esperita, dovendosi confermare sul punto l'ordinanza in data 2.12.2021, anche per quanto di seguito si dirà.

3. Le domande proposte dalla società attrice sono fondate e devono essere accolte per le seguenti ragioni.

pagina 4 di 9 3.1. In via preliminare, deve essere rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato espletamento della procedura di negoziazione Cont assistita, formulata dalla convenuta Sul punto, è sufficiente osservare che, trattandosi di contratto con consumatori, l'applicazione di tale condizione di procedibilità è espressamente esclusa dal disposto dell'art. 3 D.L. n.132/2014.
3.2 Nel merito, deve innanzitutto premettersi che, ai sensi dell'art. 1754 c.c., è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza, di rappresentanza e che, secondo l'art. 1755 comma I c.c., il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Accanto alla mediazione tipica è poi configurabile una mediazione “atipica”
o "unilaterale", qualora una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività di ricerca di una persona interessata alla conclusione di quell'affare a determinate, prestabilite condizioni (Cass. sez. un. 2/08/2017, n. 19161). Peraltro, il conferimento dell'incarico nell'interesse del venditore non esclude, in astratto, la possibilità che si instauri un rapporto di mediazione con il futuro acquirente e che, per l'attività utilmente prestata e sfociata nell'assunzione di un impegno giuridicamente rilevante alla vendita o all'acquisto del bene, il mediatore maturi il diritto alla provvigione anche verso il contraente che non ha conferito un formale incarico (Cass. n. 12651/2020; Cass. n. 7554/2023). Inoltre, come affermato dalla Corte di Cassazione, “ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. L'intervento di un secondo mediatore non interrompe di per sé il nesso di causalità tra l'attività del primo e la conclusione dell'affare” (Cass. n. 869 del 16/01/2018). In ogni caso, il diritto alla provvigione in capo al mediatore, ai sensi dell'art. 6 L. 39/1989, è subordinato all'iscrizione nei ruoli tenuti presso le camere di commercio, da intendersi, a seguito del d.lgs. 59/2010, come pagina 5 di 9 riferito alle iscrizioni nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).
Così ricostruiti i principi applicabili, venendo al caso di specie, si rileva, preliminarmente – trattandosi di fatto costitutivo del diritto al compenso del mediatore, rilevabile d'ufficio (Cass. 9/02/2023, n. 4019) - che è documentalmente provato che l'attrice sia regolarmente iscritta all'apposito ruolo degli agenti di affari in mediazione (doc.ti 14 e 15 attrice).
Risulta, inoltre, per tabulas che, con atto sottoscritto in data 7.3.2019 (doc. 2 attrice), la convenuta ha conferito all'agenzia attrice CP_1 incarico di mediazione per la vendita dell'immobile di sua proprietà sito in
, Regione La Scaletta n. 11, per il prezzo di € 175.000,00, Pt_1 convenendo la durata dell'incarico sino al 30.9.2019 (con tacito rinnovo per eguale periodo), nonché l'esclusiva in capo all'agenzia e l'irrevocabilità dell'incarico in tale periodo (doc. 2 attrice). Dai documenti prodotti (doc.ti 4-10 e 21 attrice), risulta inoltre che l'agenzia immobiliare attrice ha proceduto a pubblicizzare la vendita mediante inserzioni, corredate di fotografie dell'immobile, sia sulla rivista cartacea di Tecnocasa sia online, nonché mediante cartelli pubblicitari. Né del resto lo svolgimento di tale attività di pubblicità da parte dell'attrice è stata specificamente contestata da parte della venditrice convenuta. Emerge poi, già in via documentale, che ha avuto notizia della CP_2 messa in vendita dell'immobile in questione proprio attraverso l'inserzione sul sito internet Tecnocasa, avendo chiesto informazioni specifiche alla stessa agenzia immobiliare attrice con comunicazione e-mail in data 9.12.2019 dal seguente tenore letterale: “Desidero più informazioni sull'immobile con RlF. 40142753 salve vorrei sapere se la cliente accetta la formula rent to buy con un ulteriore anticipo di soldi. Grazie” (doc. 20 attrice). Ciò, peraltro, ha trovato conferma anche nell'istruttoria orale esperita, atteso che la teste (impiegata dello ha Testimone_1 Parte_1 affermato di aver ricevuto detta mail e di aver poi chiamato il CP_2 giorno successivo per fornirgli tutte le informazioni in merito alla vendita dell'immobile (piano, superficie, composizione dei locali, categoria catastale, costi condominiali, titolo di proprietà della venditrice, caparra richiesta, concessione edilizia), aggiungendo che “non era la prima volta che parlavo della casa col sig. La telefonata è stata un approfondimento CP_2
pagina 6 di 9 rispetto ad altre conversazioni già avute col al riguardo un mese e CP_2 mezzo prima circa” (cfr. verbale udienza del 24.11.2022). La stessa teste ha, inoltre, confermato: di aver fornito a anche tutte CP_2 le informazioni concernenti la possibilità di acquisto dell'immobile con mutuo, di fruizione dell'aliquota fiscale agevolata “prima casa”, il costo dei compensi provvigionali a suo carico (pari al 3% del prezzo di vendita) e, stante il suo confermato interesse all'acquisto, l'esatta ubicazione dell'immobile; che il giorno 11.12.2019 lo stesso aveva Parte_1 informato telefonicamente la venditrice del fatto che CP_1 [...]
era interessato all'acquisto del suo immobile. CP_2
Né può ritenersi che la teste abbia, come sostenuto dai Testimone_1 convenuti, un interesse giuridicamente rilevante nella causa ai sensi dell'art. 246 cpc, essendo meramente dipendente della società attrice e sorella del titolare. E nemmeno sono emersi elementi a sostegno dell'inattendibilità della stessa.
Ciò posto, deve allora ritenersi provato che già nel dicembre 2019
[...]
aveva avuto notizia, per il tramite dell'agenzia immobiliare attrice, CP_2 della messa in vendita dell'immobile in questione e che di tale interessamento era stata informata, dalla medesima attrice, la venditrice
CP_1
Del resto, le allegazioni e le circostanze oggetto delle istanze di prova testimoniale formulate dai convenuti risultano in contrasto con il sopra richiamato contenuto del documento prodotto dall'attrice sub 20 (mail da parte di all'agenzia immobiliare in data 9.12.2019) e CP_2 comunque appaiono irrilevanti, atteso che, secondo la tesi dei convenuti, l'informazione circa la messa in vendita di quell'appartamento sarebbe pervenuta all'acquirente convenuto da parte dei coniugi Per_4 nell'aprile del 2020 e, quindi, in epoca ben successiva all'attività già prestata dall'attrice in favore delle parti, per come sopra accertata. Ne consegue la conferma dell'inammissibilità delle istanze istruttorie dei convenuti.
Così ricostruita l'attività svolta dall'attrice, facendo applicazione dei principi sopra richiamati in tema di necessaria sussistenza del nesso causale tra attività del mediatore e conclusione dell'affare (art. 1755 c.c.), il Tribunale ritiene che l'intervento dell'attrice rappresenti l'antecedente pagina 7 di 9 indispensabile per la conclusione del contratto poi stipulato dalle parti convenute. In proposito, si osserva che: la messa in contatto tra le parti è avvenuta sin dal dicembre 2019 grazie all'attività dell'attrice che ha provveduto a Cont reperire l'acquirente , indicandolo alla venditrice la società attrice CP_2 ha fornito alla parte acquirente informazioni utili e necessarie alla conclusione dell'affare; come risulta dal contratto preliminare in data Cont 8.8.2020 (doc. 5 convenuta e dal successivo contratto di compravendita per atto notarile in data 27.11.2020 (doc. 3 attrice), l'affare avente ad oggetto la vendita dell'immobile de quo è stato concluso tra le medesime parti messe in contatto e alle medesime condizioni indicate nel conferimento di incarico all'agenzia (prezzo di € 172.000, pressoché corrispondente a quello indicato in € 175.000). Né può ritenersi che la scadenza dell'incarico conferito dalla venditrice o l'intervallo di tempo intercorso rispetto alla conclusione del contratto – e nemmeno un eventuale successivo interessamento anche di altri soggetti, a voler seguire la tesi dei convenuti - siano circostanze idonee ad escludere che l'attività iniziale espletata dall'attrice costituisca l'antecedente necessario della conclusione dell'affare, non essendosi verificata alcuna interruzione del nesso di causalità.
Deve pertanto riconoscersi che la società attrice ha maturato il diritto alla provvigione nei confronti delle parti convenute.
Cont In ordine al quantum dovuto, con riferimento alla venditrice la provvigione è da quantificare, sulla base delle espresse pattuizioni inter partes (doc. 2), nella somma di € 6.020,00 (oltre IVA come per legge), pari al 3,5% del prezzo, e, quanto all'acquirente , nella somma di € CP_2
5.160,00 (oltre iva come per legge) pari al 3% del prezzo, sulla base degli usi vigenti, come da determinazioni della Camera di Commercio di Sassari (doc. 13 attrice).
Sulle somme di cui sopra sono dovuti gli interessi legali ex art. 1284, co. IV c.c., dalla domanda al saldo.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, a carico di ciascuno dei convenuti, come da dispositivo, secondo i parametri di cui al DM n. 147/2022, considerando il valore della controversia, la ridotta pagina 8 di 9 complessità delle questioni giuridiche trattate, le fasi processuali effettivamente svolte e le prestazioni difensive rese, tenuto conto della nota spese depositata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed istanza disattesa, così dispone:

1. condanna al pagamento in favore di CP_1 Parte_1 della somma di € 6.020,00, oltre IVA come per legge,
[...] oltre agli interessi legali ex art. 1284, comma IV c.c. dalla domanda al saldo;

2. condanna al pagamento in favore di CP_2 Parte_1 della somma di € 5.160,00, oltre IVA come per legge,
[...] oltre agli interessi legali ex art. 1284, comma IV c.c. dalla domanda al saldo;

3. condanna a rifondere all'attrice le spese di lite che si CP_1 liquidano in € 3.000,00 per compensi ed € 132,00 per esborsi, oltre a spese generali e accessori di legge;

4. condanna a rifondere all'attrice le spese di lite che si CP_2 liquidano in € 3.000,00 per compensi ed € 132,00 per esborsi, oltre a spese generali e accessori di legge.
Sassari, 25/11/2024
Il Giudice
Francesca Fiorentini

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