N.R.G. 521/2024 V.G.
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE VOLONTARIA GIURISDIZIONE
Il Tribunale di Civitavecchia, in composizione collegiale, riunito in camera di consiglio, in persona di:
Dott.ssa Roberta Nardone Presidente
Dott.ssa Giulia Sorrentino Giudice
Dott. Andrea Barzellotti Giudice Rel.
a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 27.03.2025, ha emesso il seguente
DECRETO
nell'ambito del procedimento iscritto al n. 521 del registro per gli affari di volontaria giurisdizione per l'anno 2025, vertente
TRA
elettivamente domiciliato in Viterbo, via T. Carletti, 39, presso lo studio Parte_1 dell'avv. Marco Sabatini, che lo rappresenta e difende, giusta procura rilasciata su foglio separato e unito telematicamente al ricorso depositato il 27.03.2024.
Ricorrente
E
elettivamente domiciliata in Roma, via Antonio Bertoloni, 41, presso lo Controparte_1 studio dell'avv. Mauro Morelli, che la rappresenta e difende, giusta procura rilasciata su foglio separato e unito telematicamente alla memoria di costituzione depositata il 20.05.2024.
Resistente
***
Rilevato che con ricorso presentato il 27.03.2024 ha rappresentato di essere Parte_1 titolare del diritto di proprietà sull'unità immobiliare in Civitavecchia (RM), via Attilio Bandiera, 7
– individuata al catasto dei fabbricati del Comune di Civitavecchia fg. 29, part. 16, sub. 2 – facente parte del condominio minimo in Civitavecchia (RM), via Attilio Bandiera, 7/9, a fronte dell'esistenza di un solo altro condomino, titotale del diritto di proprietà sull'unità Controparte_1 immobiliare al civico n. 9 e individuata al catasto dei fabbricati del Comune di Civitavecchia fg. 29, part. 16, sub. 502;
rilevato che parte ricorrente ha – in particolare - rappresentato che detto condominio è privo di amministratore e che l'immobile “versa da anni in condizioni di gravissima fatiscenza e sostanziale inagibilità, tali da creare pericolo per la privata e pubblica incolumità (poiché lo stesso sovrasta spazi esterni ai quali è consentito l'accesso pubblico per la spiaggia e accesso al mare), e necessita perciò dell'esecuzione di urgenti ed ormai improcrastinabili -atteso il progressivo aggravarsi della situazione- opere di consolidamento e ristrutturazione” e che:
- faceva presente sin dal 2020 all'altra condomina l'urgenza di provvedere a eseguire lavori di consolidamento e opere di manutenzione;

- l'esistenza di difficoltà con l'altra condomina per quanto concerneva la determinazione dei lavori da eseguire e l'individuazione dell'operatore economico cui affidare l'esecuzione dei lavori;

rilevato pertanto che parte ricorrente domandava a questo Tribunale “previa ogni necessaria declaratoria del caso, accertata l'impossibilità da parte del di assumere provvedimenti Controparte_2 circa le opere manutentive straordinarie di cui in narrativa, visto l'art. 1105, co. 4 c.c., sentite ove occorra le parti, esaminata la documentazione prodotta, provveda -previa individuazione delle opere stesse e della relativa ripartizione millesimale tra le parti a mezzo CTU di cui si fa sin d'ora richiesta- ad indicare le modalità attraverso cui detto Condominio dovrà procedere alla loro esecuzione, nominando, se occorrente, un CP_2 Amministratore;
si rivolge altresì istanza affinché il Giudice, con l'emanando provvedimento, Voglia ordinare, in caso di inottemperanza al medesimo, alla parte ingiustamente opponente di consentire l'accesso alla propria unità immobiliare alla parte diligente ai fini dell'esecuzione delle opere come individuate dal Tribunale, con volontà e riserva di rivalsa della quota parte delle spese”;
rilevato che con memoria presentata il 20.05.2024 si costituiva nel presente Controparte_1 procedimento e ecccepiva l'inammissibilità della domanda di parte ricorrente in assenza di una preventiva convocazione dell'assemblea dei condomini che deliberasse su quanto oggetto di ricorso;
rilevato che parte resistente contestava la ricostruzione fattuale rappresentata da parte ricorrente posto che “Il sig. afferma che l'immobile creerebbe “pericolo per la privata e pubblica Parte_1 incolumità (poiché lo stesso sovrasta spazi esterni ai quali è consentito l'accesso pubblico per la spiaggia e accesso al mare)”. In merito al “pericolo per la pubblica incolumità” dalla stessa documentazione prodotta dalla controparte, doc. 5 e doc. 6, degli architetti e emerge come gli unici lavori CP_3 CP_4 Parte_1 previsti dai due tecnici all'esterno ficio, e quindi p ubblici, e quindi di eventuale
“pericolo per la pubblica incolumità” fossero il ripristino integrale di tutta la muratura perimetrale aggettante verso il mare unicamente nella proprietà del sig. mentre nella proprietà della signora
Parte_1 CP_1 non erano state previste opere di consolidamento nella sua pur estesa corte esterna. Diversa la situazione all'interno dell'immobile: nell'appartamento della signora sono stati posizionati dagli stessi CP_1 architetti e puntelli a sostegno del solaio, rendendo così di fatto inutilizzabile l'immobile. CP_4 Parte_1 Tuttavia i emesso provvedimenti in tal senso;
inoltre né il sig. e né gli
Parte_1 architetti e asseritamente consapevoli di tale pericolo, hanno mai rappresentato agli CP_4 Parte_1 appositi u ic di cose e, a quanto pare, neanche i tecnici interessati successivamente e che hanno effettuato i sopralluoghi e che hanno l'obbligo professionale di manifestare alle Autorità i descritti pericoli, hanno fatto dichiarare lo stato di inagibilità del bene. Del resto si veda la foto 1 prodotta dallo stesso essa ritrae l'edificio dalla parte ammalorata che è in effetti il corpo di fabbrica esterno sovrastato
Parte_1 del circostanza confermata dalla foto 2 che ritrae la proprietà dalla quale
Parte_1 CP_1 si evince chiaramente come i danni del piano terreno, siano cagionati da infiltrazioni provenienti dal terrazzo soprastante in uso esclusivo al sig. Si vedano altresì le foto allegate al documento 6 di controparte
Parte_1 costituito dalla dell'arch. e arch. tali immagini, ritratte dal tecnico, raffigurano CP_3 CP_4 Parte_1 l'edificio solo e ente da o si nota, alvo l'erosione esterna dovuta alla vicinanza a pochi metri dal mare, e le infiltrazioni provenienti dal terrazzo e dal discendente rotto sull'altro lato, non rappresenta affatto il quadro capziosamente catastrofico evidenziato dal sig. CONCLUSIONI:
Parte_1 l'unico eventuale pericolo per la pubblica incolumità proviene dai muri confinanti con il demanio del sig.
e contestava di aver assunto condotte ostative e/o non collaboranti per la definizione Parte_1 della problematica concernente i lavori da eseguire sull'immobile;
2 rilevato pertanto che parte resistente domandava a questo Tribunale di dichiarare “inammissibile la domanda nel caso si vogliano richiedere con la presente l'approvazione dei bonus termico e sismico (progetto N° 1 dell'ing. per i motivi in quanto la mancata approvazione in assemblea è dipesa dal ricorrente, Pt_2 dichiarare altr missibile la domanda qualora la stessa venga ritenuta rivolta alla esecuzione delle sole opere necessarie ai ripristini originari (progetto N° 2 dell'ing. poiché da una parte non si è tenuta in Pt_2 tal senso alcuna assemblea dall'altra non c'è e non c'è stata o e, ed oltre tutto, come argomentato in precedenza, il progetto N° 2 dell'ing. non include tutte in via subordinata qualora il tribunale ritenga Pt_2 di dover procedere ex art. 1105 c.c. , individuando esclusivamente le lavorazioni strutturali per la messa in sicurezza STATICA dell'edificio, avendo cura di valutare da chi e da cosa dipenda l'indebolimento delle stesse, onde disporre la corrispondente e dovuta ripartizione delle spese a carico della parte responsabile ovvero secondo ripartizione millesimale, così come richiesto dal ricorrente, ripartizione che in un condominio di 2 sole unità di superficie confrontabile (piano terra con corte e primo piano che ha una superficie coperta di poco inferiore al piano terra per la presenza del terrazzo), indicando altresì la progettazione di tali lavorazioni tenendo conto del progetto già realizzato dall'ing. (doc. 11) e le modalità di scelta della ditta esecutrice, Per_1 disponendo comunque la nomina di un ctu che abbia facoltà di accesso in tutti luoghi condominiali e privati delle due abitazioni”;
ritenuto che risulta incontestato che il condominio in Civitavecchia (RM), via Attilio Bandiera, 7/9, sia un condominio minimo in quanto avente solo due condomini nella persona del ricorrente e della resistente Parte_1 Controparte_1
ritenuto quindi che il detto condominio sia un condominio minimo, di talché a detto condominio non trova applicazione il principio maggioritario della disposizione ex art. 1136 c.c. posto che – quale riferimento indiretto – detta disposizione rileva la presenza di un elemento strutturale del quale un numero superiore a due dei condomini quale medio logico e indispensabile CP_2 per determinare l'esistenza di una maggioranza assembleare qualificata;
ritenuto pertanto che deve trovare applicazione la disposizione ex art. 1139 c.c. che richiama la disciplina – per quanto applicabile – della comunione con conseguente applicazione delle disposizioni ex artt. 1105 e 1106 c.c.; ritenuto peraltro che l'approdo è coerente con il condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità che ha rilevato che nel condominio minimo non opera, tuttavia, il principio di maggioranza atteso che i medesimi comproprietari, con riguardo all'elemento personale supposto dall'art. 1136 c.c., sebbene abbiano designato distinti rappresentanti, esprimono comunque un solo voto con la conseguenza che, ove non si raggiunga l'unanimità, è necessario adire l'autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. (Cass., Sez. VI civile, 23.07.2020 n. 15705); rilevato che parte ricorrente ha prodotto prova dell'avvenuta convocazione dell'assemblea condominiale (cfr. doc. 16, 17 e 18 ricorso) e che risulta incontestato e – peraltro – documentalmente provato che i due condomini del condominio in Civitavecchia (RM), via Attilio Bandiera, 7 – 9, non siano riusciti a trovare un accordo per l'individuazione dei lavori da eseguire e l'operatore economico a cui affidare i lavori (cfr. doc. 7 a 13 e 19);
ritenuto quindi che l'eccezione preliminare di inammissibilità presentata da parte resistente è infodanta e deve pertanto essere rigettata;

rilevato che con decreto del 28.05.2024 del Giudice relatore – a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 28.05.2024 – venivano disposti accertamenti tecnici con nomina dell'ing. Persona_2 quale ausiliario ex art. 68 c.p.c. al fine di verificare – in particolare – lo stato dei luogo e gli
[...] interventi opportuni per la conservazione e/o la manutenzione del bene immobile;

rilevato che con nota presentata il 24.02.2025 l'ausiliario presentava la relazione tecnica sulle operazioni peritali prescritte;

3 rilevato che l'ausiliario rilevava – in particolare – che:
- l'immobile è costituito da “un fabbricato di due piani fuori terra (piano terra e primo piano), con un lastrico solare in copertura. La proprietà è suddivisa tra il dott. (primo piano) e la Parte_1 dott.ssa (piano terra). L'edificio si trova in un'area costier ed soggetta ad un CP_1 ambiente aggressivo marino, che ha contribuito al deterioramento delle strutture. L'edificio è di modeste dimensioni, destinato ad abitazione, costituito da due unità immobiliari autonome con ingressi separati. • piano terra: sig.ra (resistente) • piano primo: sig. CP_1 Parte_1 (ricorrente). L'epoca di costruzione potre agli anni '30 ma non è stata rep documentazione urbanistica a supporto. Il piano terra (sub 502) risulta disabitato, vuoto ed in stato di parziale abbandono. Sulle pareti è presente umidità di risalita e da infiltrazioni per rottura discendenti. Sul solaio del salone sono presenti infiltrazioni derivanti dal terrazzino del piano superiore. Il pavimento si presenta in alcuni punti sconnesso ed avvallato. Sono presenti dei puntelli metallici in corrispondenza del solaio sottostante il terrazzo del primo piano (parte curva). Il primo piano (sub 2) risulta abitato, con mobili e accessori. Sono presenti lesioni su alcuni portanti e sulle architravi. Anche il pavimento presente alcuni segni di fessurazione. Il solaio è controsoffittato ma presenta una macchia di infiltrazione in una camera da letto”;
- “L'immobile presenta diverse criticità strutturali che ne compromettono la sicurezza e la stabilità. Le principali problematiche strutturali riscontrate riguardano: • fessurazioni diffuse sulle murature perimetrali e interne (murature di spina), con distribuzione estesa sia al piano terra che al primo piano;

• lesioni gravi degli architravi (piattabande) di porte e finestre;
• lesioni all'intradosso dei solai con fessurazioni in corrispondenza dell'appoggio dei tavelloni alle putrelle;
• lesioni del pavimento del 1° piano;
• alcune putrelle del solaio interpiano presentano notevoli segni di corrosione ed il deterioramento è particolarmente grave nei punti esposti all'ambiente marino e alle infiltrazioni d'acqua”;
- “Dai sondaggi effettuati è emerso quanto segue. Il fabbricato è privo di una vera e propria fondazione;
le murature portati poggiano su blocchi di pietrame di base livellato con un massetto di circa 5cm di spessore. Le murature sono in blocchi di pietra calcareo irregolare misto a mattoni con spessore variabile tra i 45-50cm al piano terra e circa 30-40cm al piano primo. Non sono presenti cordoli a livello di piano. La parte curva fronte mare è realizzata con travi e pilastrini in cemento armato e chiusa con mattoni. Il solaio interpiano è realizzato con putrelle IPE 140 e doppio tavellone da 6cm, posti rispettivamente sull'ala inferiore e superiore delle putrelle, lasciando una intercapedine di circa 7cm. L'interasse delle putrelle è variabile tra 80-90cm. I solai sono privi di una soletta di ripartizione e sul tavellone superiore è presente solo il massetto del pavimento con uno spessore di circa 6cm ma privo di consistenza e su cui poggia la pavimentazione in ceramica. Il solaio del terrazzo ha la stessa conformazione strutturale di quella del piano intermedio con la differenza che sul massetto è presente uno strato di asfalto colato dello spessore di circa 1cm, su cui sono posti: un pannello coibente di circa 2cm di spessore;
un massetto di 5cm; un pavimento in marmette di cemento spessore 2cm; un strato di guaina realizzata con una membrana impermeabile protetta con una vernice in allumino. Dal sondaggio è stata rilevata presenza di acqua nel pannello coibente e nel massetto sottostante. Le infiltrazioni rilevate nella camera da letto al piano primo confermano l'inefficace dell'attuale sistema impermeabilizzante”;
- “In conclusione, l'immobile presenta problematiche strutturali gravi e diffuse, con rischi concreti per la stabilità e la sicurezza degli occupanti. Sono indispensabili interventi di consolidamento strutturale urgenti per garantire il ripristino della capacità portante delle murature, dei solai e delle fondazioni. In aggiunta alle problematiche vere e proprie del fabbricato oggetto di ricorso, ritengo è da segnalare la parziale inagibilità della corte esterna del piano terra fronte mare, in quanto in parte costituita ricadente sul solaio di copertura di un rudere realizzato sulla scogliera, di altra proprietà, a cui si accede tramite una servitù di passaggio sulla corte di proprietà Si tratta di uno scheletro CP_1 in cemento armato abbandonato che si presente in elevato stato di degrado e pericolante. Il rudere costituisce pericolo per la pubblica e privata incolumità e nelle more della messa in sicurezza va inibito l'accesso allo stesso e delimitate le aree sovrastanti e sottostanti della scogliera”;
rilevato quindi che l'ausiliario ha dato conto che i lavori da eseguire sono “

1. realizzazione in fondazione di due cordoli in cemento armato posti sui due lati dei muri portanti muro e collegati
4 trasversalmente;

2. rinforzo delle murature portanti dell'intero fabbricato mediante l'applicazione di intonaco armato su entrambe le facce;

3. consolidamento di tutte le architravi di porte e finestre;

4. realizzazione di una soletta collaborante sul solaio del 1° piano e lastrico solare;

5. applicazione di un sistema di sfondellamento all'intradosso dei due solai;

6. rifacimento del solaio del terrazzino del 1° piano e relativo cornicione;

7. rinforzo con travi in acciaio del muro in falso del salone del p.1.; 8. rifacimento della pavimentazione del piano terra mediante la posa di casseri “igloo” con sovrastante soletta in calcestruzzo armato” per un verosimile costo per Euro 200.000,00 oltre IVA al 10% per un verosimile costo complessivo per Euro 250.000,00;
rilevato che le parti non hanno presentato osservazioni alle operazioni peritali e alle conclusioni dell'ausiliario;
rilevato che all'udienza del 27.03.2025 parte ricorrente si è riportata al ricorso, insistendo per il suo accoglimento, parte resistente ha contestato di aver assunto condotte oppositive alla realizzazione dei lavori e ha domandato che ove venisse nominato un direttore dei lavori che questo fosse un professionista diverso dall'ausiliario;
ritenuto che risulta verificata la precaria situazione dell'immobile costituente il condominio in Civitavecchia (RM), via Attilio Bandiera, 7 a 9, a fronte dei rilievi – eseguiti con condivisibile metodologia scevra da vizi e/o errori – dell'ausiliario nominato nell'ambito del presente provvedimento;

ritenuto che

l'ausiliario ha rilevato la presenza di “problematiche strutturali gravi e diffuse, con rischi concreti per la stabilità e la sicurezza degli occupanti” e che “Sono indispensabili interventi di consolidamento strutturale urgenti per garantire il ripristino della capacità portante delle murature, dei solai e delle fondazioni” e che i lavori indispensabile per eliminare dette problematiche sono stati indicati in modo specifico dall'ausiliario a pag. 22 della relazione peritale;
ritenuto quindi che risulta verificato quanto dedotto da parte ricorrente per quanto concerne la critica situazione di stabilità dell'immobile, di talché a fronte dell'assenza di una decisione coesa dei condomini – per quanto concerne i lavori da eseguire e l'operatore economico a cui affidare i lavori
– risulta indispensabile l'intervento – ex artt. 1105, IV co., e 1139 c.c. – dell'Autorità giudiziaria con i provvedimenti ritenuti opportuni e indispensabili per ovviare alle criticità della situazione del;
CP_2
ritenuto che per quanto concerne i lavori da eseguire per la stabilità e la manutenzione dell'immobile che questi debbano essere indicati nei lavori elencati a pag. 22 della relazione peritale presentata dall'ausiliario nell'ambito del presente procedimento quali lavori idonei e indispensabili per ovviare alle criticità strutturali e di stabilità dell'immobile;
rilevato che parte ricorrente ha domandato l'emissione di ogni provvedimento indispensabile – compresa la nomina di un amministratore di condomonio – per garantire l'esecuzione di detti lavori;

ritenuto che

il condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità ha rilevato che in tema di condominio negli edifici, l'amministratore nominato dal tribunale ex art. 1129 c.c., in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, sebbene non rivesta la qualità di ausiliario del giudice ma instauri, con i condomini, un rapporto di mandato, non può essere equiparato all'amministratore nominato dall'assemblea, in quanto la sua nomina non trova fondamento in un atto fiduciario dei condomini ma nell'esigenza di ovviare all'inerzia del ed è finalizzata al mero CP_2 compimento degli atti o dell'attività non compiuta;
pertanto, il termine di un anno previsto dall'art.1129 c.c. non costituisce il limite minimo di durata del suo incarico ma piuttosto il limite massimo di durata dell'ufficio, il quale può cessare anche prima se vengono meno le ragioni presiedenti la nomina (nella specie, per l'avvenuta nomina dell'amministratore fiduciario), restando applicabile, ai fini della determinazione del compenso, l'art.1709 c.c. (Cass., Sez. III civile, 05.05.2021 n. 11717);
5

ritenuto che

in ragione delle disposizioni ex artt. 1105, 1129 e 1139 c.c. deve essere nominato un amministratore di condominio giudiziario per garantire l'esecuzione delle opere indicate dall'ausiliario con conseguente attribuzione dei poteri indispensabili per l'attuazione ivi compreso la stipula del contratto di appalto, la costituzione di un fondo spesa per le opere, il potere di richiedere ai condomini il quantum indispensabile per sostenere i costi e le spese dei lavori – in ragione della ripartizione da eseguire sulla base delle tabelle millesimali – e del potere di agire giudizialmente per ottenere l'adempimento e/o il pagamento del dovuto dai condomini e del potere di individuare – anche tramite gara a evidenza pubblica – operatore economico idoneo a eseguire detti lavori;

ritenuto che quale provvedimento indispensabile per l'esecuzione dei lavori risulta la nomina di un direttore dei lavori che provveda a vigilare affinché l'opera venga eseguita - sulla base del progetto che verrà presentato dall'operatore affidatario dei lavori – a regola d'arte;
ritenuto che dover nominare quale direttore dei lavori l'ing. , posto che a fronte Persona_2 del fatto che detto professionista è a conoscenza della situazione dell'immobile e che risulta opportuno disporre la sua nomina anche per evitare le lungaggini – a fronte anche della critica situazione di stabilità dell'immobile - derivanti dal reperimento di altro professionista che assuma l'incarico e delle tempestiche a fronte delle quali detto altro eventuale professionista possa prendere cognizione della stato dei luoghi;

ritenuto che il presente procedimento è assimilabile al procedimento ex art. 1105, IV co., c.c., di talché
- a fronte della natura di procedimento di volontaria giurisdizione e a fronte dell'assenza in concreto di un conflitto tra parti - nulla deve essere disposto sulle spese di lite;

P.T.M.
Il Tribunale di Civitavecchia, in composizione collegiale, ogni diversa domanda e eccezione rigettata o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
- dispone che i lavori da eseguire sull'immobile costituente il condominio in Civitavecchia (RM), via Attilio Bandiera, 7 – 9, siano quelli indicati in modo specifico a pag. 22 della relazione peritale presentata dall'ausiliario ex art. 68 c.p.c. ing. Persona_2 nell'ambitodel procedimento n.r.g. 521/2024 V.G.;
- nomina l'avv. Pietro Paglia Fabris amministratore di condominio per l'attuazione dei lavori prescritti con conseguente attribuzione di ogni potere indispensabile per l'attuazione, ivi compreso quello di stipulare il contratto di appalto, costituire un fondo spesa per le opere, il potere di richiedere ai condomini il quantum indispensabile per sostenere i costi e le spese dei lavori – in ragione della ripartizione da eseguire sulla base delle tabelle millesimali – e del potere di agire giudizialmente per ottenere l'adempimento e/o il pagamento del dovuto dai condomini e del potere di individuare – anche tramite gara a evidenza pubblica – operatore economico idoneo a eseguire detti lavori;

- assegna termine sino a dieci giorni dalla comunicazione del presente provvedimento all'avv. Pietro Paglia Fabris per depositare telematicamente dichiarazione di accettazione dell'ufficio o per rappresentare le ragioni ostative all'accettazione dell'incarico;
- nomina l'ing. direttore dei lavori prescritti;
Persona_2
- nulla sulle spese.
Manda la cancelleria per le comunicazioni.
Così deciso nella camera di consiglio in Civitavecchia, il 14.04.2025
Il Presidente
dott.ssa Roberta Nardone
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