N. R.G. 12614/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Simona
Gambacorta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12614/2024 promossa da:
(C.F. con il patrocinio dell'avv. Gian Parte_1 C.F._1
Franco Giachetti, presso cui è elettivamente domiciliato in Ciriè (TO), Via Mazzini n. 4
RICORRENTE contro
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Fabio Rossi, Controparte_1 P.IVA_1
presso cui è elettivamente domiciliata in Rimini (c.f. ), Vicolo San C.F._2
Gregorio n. 28
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: In via istruttoria (omissis) In via principale di merito:
- Accertare l'inadempimento contrattale di Controparte_1
- Accertare il legittimo recesso dal contratto ex art 1385 c.c., da parte del Sig.
[...]
per inadempimento di Pt_1 Controparte_1
- Condannare per le ragioni in atti al pagamento della somma di Controparte_1
euro 97.000,00 o somma veriore accertanda o ritenuta di giustizia, anche con valutazione d'ufficio od equitativa, oltre rivalutazione ed interessi al tasso di cui agli art.
1284 I e IV comma c.c.
In via subordinata ed alternativa
- Accertare la nullità del contratto preliminare per le ragioni in atti;

pagina 1 di 7 - Condannare per le ragioni in atti al pagamento della somma di Controparte_1
euro 87.000,00 o somma veriore accertanda o ritenuta di giustizia, anche con valutazione d'ufficio od equitativa, oltre rivalutazione ed interessi al tasso di cui agli art.
1284 I e IV comma c.c.
In ogni caso:
Con vittoria di spese ed onorari di causa.
Con ogni più̀ ampia riserva di ulteriormente dedurre e produrre.
Per parte resistente: Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, rigettare le domande proposte dal ricorrente, siccome infondate sia in fatto che in diritto. Con vittoria di spese e competenze.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c. conveniva in giudizio Parte_1
esponendo che in data 3.12.2022 aveva sottoscritto con la società Controparte_1
convenuta contratto preliminare di compravendita di un immobile in corso di costruzione sito in Albenga (SV), Strada Provinciale n. 6; il prezzo era stato convenuto in €
200.000,00 oltre IVA al 10% e il ricorrente aveva già versato complessivi € 87.000,00, di cui € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
il rogito definitivo di compravendita avrebbe dovuto essere stipulato, terminata la costruzione dell'immobile, entro marzo
2024, termine prorogabile di 6 mesi per cause di forza maggiore non dipendenti dalla promittente venditrice;
a fine 2023 i lavori non erano ancora iniziati e così anche al momento della redazione del ricorso introduttivo del giudizio;
a fronte di tale situazione, parte ricorrente aveva contattato in due occasioni la società resistente per richiedere informazioni sulla conclusione dei lavori ma non aveva ottenuto risposta;
il termine per la stipulazione del contratto definitivo era inutilmente decorso;
parte ricorrente intendeva quindi recedere dal contratto per l'inadempimento della ed ottenere Controparte_1
in restituzione le somme versate ed il doppio della caparra confirmatoria;
la promittente venditrice, all'atto della sottoscrizione del preliminare, non aveva consegnato al promissario acquirente la fideiussione prevista dall'art. 2 d. lgs. n. 122/2005.
Tutto ciò premesso, formulava le seguenti domande: accertare Parte_1
l'inadempimento della e la conseguente legittimità del recesso da Controparte_1 parte del quindi condannare la suddetta società al pagamento della somma di € Pt_1
97.000,00; in via subordinata, dichiarare la nullità del contratto preliminare ai sensi pagina 2 di 7 dell'art. 2 d. lgs. 122/2005 e condannare la al pagamento della Controparte_1 somma di € 87.000,00.
Alla prima udienza del 12.11.2024 veniva dichiarata la contumacia di Controparte_1
e parte ricorrente insisteva per l'ammissione della prova testimoniale dedotta in ricorso.
Con ordinanza riservata del 13.11.2024 il Giudice, ritenuta la superfluità della prova testimoniale, rinviava la causa all'udienza del 7.1.2025 per la precisazione delle conclusioni e contestuale discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
In data 27.12.2024 si costituiva tardivamente la contestando che il Controparte_1
contratto preliminare sottoscritto col avesse ad oggetto un immobile da costruire, Pt_1
poiché si trattava di complesso residenziale già edificato in forza del permesso di costruire n. 89/2015, salvo alcuni lavori di completamento e finitura e la definizione del procedimento amministrativo per le opere di urbanizzazione;
le unità immobiliari, inclusa quella promessa in vendita al erano rogitabili;
non era Pt_1 Controparte_1
inadempiente, semplicemente il aveva cambiato idea, non volendo più Pt_1 acquistare l'immobile, tanto che aveva autorizzato la promittente venditrice a cercare un altro acquirente;
il termine indicato nel contratto preliminare per la stipulazione del contratto definitivo non era un termine essenziale.
Tutto ciò dedotto, chiedeva il rigetto della domanda. Controparte_1
Dopo breve differimento, all'udienza in data odierna le parti precisavano le conclusioni e procedevano a discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. ed il Giudice tratteneva la causa in decisione.
*** *** ***
Va preliminarmente revocata la dichiarazione di contumacia di in Controparte_1
quanto costituita in giudizio in data 27.12.2024.
Parte ricorrente ha prodotto il titolo contrattuale su cui fonda la propria domanda principale di accertamento della legittimità del recesso (contratto preliminare di compravendita immobiliare del 3.12.2022, doc. 1 ricorrente) ed allegato l'inadempimento della società resistente, affermando che il contratto definitivo non sarebbe stato concluso nei tempi indicati nel preliminare per fatto e colpa della società resistente, che non avrebbe ultimato i lavori di costruzione dell'immobile nei tempi concordati.
Secondo i principi generali in materia di riparto dell'onere probatorio nelle obbligazioni contrattuali (Cass. Sez. Un. n. 13533/2001), ricadeva su parte resistente l'onere di pagina 3 di 7 dimostrare di avere esattamente adempiuto le obbligazioni assunte con il contratto preliminare o di non averle potute adempiere per cause alla stessa non imputabili.
Tale onere non risulta adempiuto.
Secondo l'art. 8 del preliminare, il contratto definitivo di compravendita avrebbe dovuto essere stipulato entro marzo 2024 “con proroga di sei mesi per cause di forza maggiore non dipendenti dalla parte promittente”.
E' pacifico, in quanto incontestato, che entro marzo 2024 l'immobile promesso in vendita al non sia stato ultimato né consegnato al promissario acquirente e che non sia Pt_1 stata rogitata la compravendita;
d'altro canto, parte resistente non ha dedotto né provato cause di forza maggiore che giustificassero la proroga per ulteriori sei mesi.
Sostiene parte resistente che sarebbe stato il a cambiare immotivatamente idea, Pt_1
come dimostrerebbe la mail del 27.11.2023 (doc. 6 ricorrente).
In realtà, la lettura della suddetta email, inviata a pochi mesi dalla scadenza del termine fissato per la stipulazione del contratto definitivo, conferma che l'autorizzazione data dal per la ricerca di un nuovo acquirente era motivata dal ritardo dei lavori di Pt_1
costruzione e dallo slittamento a tempo indeterminato della consegna degli immobili, tutte circostanze che nella mail il lamenta, sicché la possibilità di trovare un Pt_1
nuovo acquirente va piuttosto letta come un atteggiamento collaborativo, teso a venire incontro alle esigenze della promittente venditrice, che avrebbe dovuto restituire tutte le somme versate dal ricorrente.
Non può condividersi, dunque, quanto sostenuto da parte resistente a pag. 4 della comparsa di costituzione, secondo cui il con la ridetta email, non avrebbe Pt_1 lamentato l'inadempimento contrattuale della al contrario, il Controparte_1
messaggio di posta elettronica contiene già, quale addebito rivolto alla promittente venditrice, una contestazione relativa allo stato di incertezza sui tempi di consegna degli appartamenti e di completamento dei lavori, evidentemente ancora troppo indietro a pochi mesi dal termine per la conclusione del contratto definitivo.
Alla mail del 27.11.2023 è poi seguita quella del legale del ricorrente in data 5.2.2024
(doc. 7 ricorrente), con cui esplicitamente si contestava che i lavori, a un mese dallo spirare del termine per la conclusione del contratto definitivo, non erano ancora iniziati e si invitava la controparte a prendere formale posizione circa accordi risolutori che prevedessero la restituzione delle somme versate dal Pt_1
pagina 4 di 7 Tale mail, secondo le allegazioni di parte ricorrente, è rimasta priva di riscontro e parte resistente non ha contestato la circostanza né la mail in sé.
Sostiene ancora parte resistente, nella comparsa di costituzione tardivamente depositata, che il contratto non avesse ad oggetto un immobile da costruire e che le unità immobiliari fossero suscettibili di rogito.
Le suddette affermazioni sono smentite dalle risultanze processuali: il depliant pubblicitario prodotto dal ricorrente come doc. 2 fa chiaramente riferimento ad un progetto di ristrutturazione e riqualificazione di un'antica fornace, da trasformare in immobile residenziale, frazionato in diverse unità abitative;
il contratto preliminare prevede lavori di costruzione, da effettuarsi a regola d'arte da parte della promittente venditrice (art. 1), nonché la stipulazione del definitivo all'esito di un verbale di consegna e collaudo da redigersi previa convocazione della parte promissaria acquirente al termine dei lavori (art. 7); il preliminare prevede altresì che l'immobile sarebbe stato dotato del certificato di agibilità (art. 10) e che il promissario acquirente avrebbe ricevuto in consegna le certificazioni di conformità degli impianti (art. 11): dunque, il contratto preliminare ha ad oggetto la compravendita di un immobile finito ed abitabile, dotato dell'agibilità.
E' pacifico che l'immobile in questione sia privo del certificato di agibilità e la stessa perizia prodotta da parte resistente come doc. 2 dimostra che l'unità immobiliare promessa in vendita al sia ancora al grezzo e non abitabile, in quanto priva di Pt_1
impianto di riscaldamento, dei pavimenti e dei rivestimenti del bagno e comunque posta all'interno di un complesso residenziale non ancora ultimato e per cui ancora non sono state eseguite le opere di urbanizzazione (la stessa resistente riconosce che debba essere ancora completato il procedimento amministrativo per le opere di urbanizzazione, che condiziona il rilascio dell'agibilità).
D'altra parte, la resistente afferma che le unità immobiliari sono accatastate con categoria F3, che indica appunto immobili in corso di costruzione e non ancora ultimati, pertanto è smentito che l'immobile fosse in una condizione che ne consentiva il rogito a termini di contratto, perché il preliminare ha ad oggetto, come visto, un'unità immobiliare residenziale finita e pronta per essere abitata.
Sull'essenzialità del termine per la conclusione della compravendita, argomento su cui parte resistente si è piuttosto dilungata, è sufficiente osservare che pur non volendo considerare il termine come essenziale, al momento del deposito del ricorso (luglio pagina 5 di 7 2024) erano trascorsi circa quattro mesi dopo la scadenza pattuita di marzo 2024 in una condizione di sostanziale inerzia della promittente venditrice che avrebbe dovuto portare a termine i lavori di edificazione e, peraltro, le parti avevano convenuto una prorogabilità massima di sei mesi, condizionata peraltro alla sussistenza di cause di forza maggiore che parte resistente non ha allegato.
Si ritiene, dunque, che al momento del deposito del ricorso fosse trascorso un termine congruo per ritenere definitivo e di non scarsa importanza l'inadempimento della resistente e giustificato il recesso del ricorrente dal contratto preliminare.
Il recesso, dunque, può dirsi legittimamente esercitato con la notifica del ricorso introduttivo.
Quanto alle somme versate, indicate da parte ricorrente in € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed € 77.000,00 a titolo di acconto, non vi è contestazione sul punto da parte della resistente e del resto i pagamenti risultano quietanzati nel contratto preliminare.
In applicazione dell'art. 1385 comma 2 c.c., accertata la legittimità del recesso del ricorrente, parte resistente deve restituire il doppio della caparra ricevuta (€ 10.000,00 x
2 = € 20.000,00), oltre alle somme ottenute a titolo di acconto (€ 77.000,00), per un totale di € 97.000,00.
In conclusione, in accoglimento della domanda principale, deve Controparte_1 essere condannata al pagamento, in favore di della somma di € Parte_1
97.000,00, oltre agli interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo effettivo (non vengono riconosciuti interessi dal giorno dei pagamenti non potendo considerarsi la promittente venditrice in mala fede, non essendo stati dedotti argomenti sul punto).
Nemmeno viene riconosciuta la rivalutazione monetaria in cumulo con gli interessi legali, trattandosi di debito di valuta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ai sensi del D.M.
55/2014 in base al valore della causa, esclusa la fase istruttoria in quanto non svolta e liquidando il parametro minimo per la fase decisionale, ritenuto congruo in relazione alla limitata attività espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando,
pagina 6 di 7 ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa,
1) accerta la legittimità del recesso esercitato da dal contratto Parte_1
preliminare concluso con in data 3.12.2022; Controparte_1
2) condanna a pagare a la somma di € 97.000,00 Controparte_1 Parte_1
oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo effettivo;

3) condanna a rifondere a le spese di lite, che si Controparte_1 Parte_1 liquidano in complessivi € 6.307,00 per compenso e in € 786,00 per esposti, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Torino, in data 9 gennaio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Simona Gambacorta
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