REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRANI
Il Tribunale di Trani, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, Maria Teresa Moscatelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5982/2017 R.G.
tra rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Spadavecchia (comunicazioni a Parte_1
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- -- attore- convenuto in riconvenzione
e
e , rappresentate e difese dall'avv. Gianni Alessandrini Controparte_1 Controparte_2
(comunicazioni a ); Email_3
-Convenuto – attrici in riconvenzione
e rappresentato e difeso dall'avv. Michele Marcello Magarelli (comunicazioni a Controparte_3
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-Convenuto –
OGGETTO: “risoluzione preliminare di vendita e risarcimento del danno”
CONCLUSIONI (precisate all'udienza del 19.12.2024)
Come da note di trattazione scritta sostitutive del verbale dell'udienza del 19.12.2024, da considerarsi parte integrante del presente verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attore sig, deduceva di avere sottoscritto, in Parte_1
data 22.7.2014, con gli odierni convenuti (i quali sottoscrivevano oltre che per proprio conto, anche per conto della madre in forza di procura speciale), contratto preliminare di Persona_1
compravendita per il prezzo complessivo di euro 800.000,00 per l'acquisto di un fabbricato in Molfetta alla piazza Garibaldi n. 18 formato da un appartamento al primo piano composto da otto vani ed accessori, dalla cassetta a piano terra con accesso dalla via M. Colonna n. 16 dal vano garage esistente nel portone – dal sotterra con accesso dal vano scale e di tutte le stanzette ed i ripostigli esistenti sia nell'androne del portone sia nell'atrio e cortile retrostanti, fino al lastrico solare e relativa copertura e proprietà esclusiva di tutti gli impianti e servizi,
in N.C.E.U. del Comune di Molfetta al fg. 55, p.lla 2637 sub 16 e 17.
Precisava che la proprietà era promessa in vendita a corpo e non a misura con tutte le garanzie di legge e si pattuiva per la conclusione del contratto il termine del 16.1.2016; inoltre, alla sottoscrizione del preliminare era versata la somma di euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, mentre la restante parte del corrispettivo sarebbe stata versata dal promissario acquirente in parte con provvista personale ed in parte con mutuo bancario;
veniva inoltre prevista una penale per il caso di inadempimento di una delle parti senza giusta causa e/o giustificato motivo nella misura di euro 30.000,00 a carico della parte inadempiente ed a titolo di risarcimento danni;
in data 15.1.2016, non avendo il promissario acquirente ottenuto il necessario finanziamento, le parti convenivano la proroga di sessanta giorni per la stipula del contratto definitivo.
Tale proroga consentiva al promissario acquirente di esaminare più attentamente l'immobile al fine di potere pianificare i lavori di restauro;
a tal fine l'attore incaricava l'ing. , il quale dopo avere esaminato CP_4
attentamente l'immobile rilevava la presenza di vizi e difetti che ne pregiudicavano la stabilità e quindi lo rendevano inidoneo all'uso, e rilevava la necessità di interventi strutturali che avrebbero comportato la modifica degli ambienti interni.
Alla luce di tali informazioni, l'attore comunicava con lettera del 7.4.2016 l'intenzione di risolvere il contratto per grave inadempimento contrattuale;
a fronte del diniego del promissari venditori, esperiti invano i tentativi di mediazione obbligatoria nonché presentata istanza di mediazione obbligatoria tuttavia non andata a buon fine, instaurava dunque la procedura che ci occupa con cui chiedeva accertare e dichiarare risolto di diritto, o comunque per inadempimento dei promissari venditori, il preliminare stipulato in 22.4.2014 per le causali in
2 narrativa e, di conseguenza, condannare i convenuti in proprio e quali eredi di Persona_1
, in solido tra loro, alla restituzione della somma di euro 30.000,00 oltre interessi legali dal giorno della
[...]
presente domanda sino all'effettivo soddisfo, ed al pagamento della penale pattuita nel preliminare a titolo di risarcimento dei danni in favore dell'istante causati dall'inadempimento nella misura di euro 30.000,00 o nell'altra somma di giustizia, con vittoria di spese e competenze di giudizio, da distrarsi in favore del procuratore costituito in quanto antistatario.
Con comparsa di costituzione e risposta del 20.12.2017 si costituivano i convenuti Controparte_1
e (avv. G. Alessandrini), i quali, ripercorse le circostanze in fatto attraverso le quali i Controparte_2
convenuti erano addivenuti alla conclusione del preliminare di vendita, precisavano che prima della proposta l'attore aveva visionato più volte l'immobile, anche accedendovi accompagnato dai preposti dell'agenzia immobiliare da lui stesso incaricati;
che, a fronte di un primo preliminare del 22.7.2014, peraltro subordinato alla condizione sospensiva dell'ottenimento dell'autorizzazione da parte del Giudice tutelare a vendere la quota della madre (condizione poi verificatasi), ne seguiva un successivo con cui le parti differivano il termine ultimo per la stipula del contratto definitivo;
premesso che in questo ulteriore frangente l'attore aveva avuto la possibilità di visionare l'immobile, trascorso il termine ultimo della stipula del 15.3.2016, l'attore era diffidato formalmente alla redazione del rogito e, solo in tale circostanza, contestava la ricorrenza di vizi occulti dell'immobile che ne pregiudicavano la stabilità chiedendo una congrua riduzione del prezzo.
Deducevano a tal fine le convenute che le condizioni di vetustà dell'immobile erano evidenti e non potevano sfuggire ad alcuno, tanto più che il prezzo pattuito in sede di preliminare teneva in evidente conto di tale condizione (trattandosi di immobile di interesse culturale secondo la Soprintendenza); che alcun problema di stabilità era mai stato rilevato da alcuno (cfr., in particolare, relazione tecnica a firma dell'ing.
[...]
nel procedimento di scioglimento della comunione tra i comproprietari odierni convenuti); Persona_2
ribadivano la buona fede delle promissarie acquirenti, che avevano messo a disposizione l'immobile al promissario acquirente al fine di consentire la piena conoscenza delle caratteristiche dell'immobile, cosa che questi aveva fatto recandosi ripetutamente presso l'immobile; deducevano la genericità dei rilievi tecnici dedotti dall'attore e chiedevano il risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento e consistenti nel
3 rimborso delle spese e imposte che non sarebbero state versate in caso di tempestivo adempimento del preliminare da parte attrice.
Concludevano pertanto chiedendo il rigetto dell'avversa domanda poiché infondata in fatto ed in diritto;

dichiarare l'inadempimento del all'obbligazione di acquisto dell'immobile e per l'effetto emettere Parte_1
sentenza ex art. 2932 c.c. in favore dei convenuti che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso,
con vittoria di spese e competenze di lite.
All'udienza di prima comparizione dell'1.3.2018, dichiarata la contumacia di , il Controparte_3
quale si costituiva poi con comparsa del 16.3.2018 (avv. M. M. Magarelli), erano assegnati su richiesta i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. ed all'esito, il precedente titolare del ruolo, con provvedimento del 3.3.2019 che si condivide, rigettava le richieste istruttorie delle parti rilevando che l'attore non ha contestato specificamente,
con gli scritti a ciò deputati, di avere visionato più volte l'immobile prima di stipulare il preliminare e di avere concordato il prezzo di acquisto alla luce delle condizioni dell'immobile – come allegato da parte convenuta sin dalla costituzione – e, ritenuta la documentazione prodotta dalle parti sufficiente per la decisione e le istanze istruttorie dunque irrilevanti;
invitava alla comparizione personale le parti cui formulava proposta conciliativa che prevedeva l'esecuzione del preliminare di vendita con rinuncia dei convenuti alla domanda di risarcimento del danno, che l'attore non accettava e, dato atto del mancato accordo tra le parti, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni dapprima all'udienza del 17.11.2020.
Con atto depositato in data 16.11.2020 nell'interesse delle convenute e Controparte_1 [...]
(avv. Alessandrini), queste modificavano la domanda ex art. 1453 c.c. rinunciando alla domanda CP_2
di adempimento ex art. 2932 c.c. e domandavano dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare a causa dell'inadempimento del , insistendo nel risarcimento dei danni occorsi in conseguenza Parte_1
dell'inadempimento come già formulata ai punti E) ed F) della comparsa di costituzione – attualizzati con gli ulteriori danni maturati medio tempore -, chiedendo che la stessa comprenda anche il maggior danno che rinviene dalla differenza tra il prezzo di vendita pattuito con il ed il prezzo di realizzo dell'immobile Parte_1
che corrisponde al prezzo conseguito con le compravendite del 25.9.2020 o nella diversa misura di giustizia;

4 con vittoria di spese di giustizia, anche agli effetti degli artt. 185 bis c.p.c., 91 e 96 co. 3 c.p.c.
La causa era dunque nuovamente rinviata per la precisazione delle conclusioni fino all'udienza del 19.12.2024,
quando era riservata in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusivi che tutte le parti depositavano formulando le relative domande.
In particolare, parte attrice insisteva per l'accoglimento delle richieste articolate.
Le convenute e dichiaravano di rinunciare alle domande di Controparte_1 Controparte_2
risarcimento di tutte le imposte, tasse e spese strettamente sopportate in ragione del possesso dell'immobile protrattosi a causa del mancato adempimento del sig. nei termini di stipula e chiedevano dichiarare Parte_1
la risoluzione del contratto preliminare intercorso con il sig. per la compravendita Parte_1
dell'immobile di Piazza Garibaldi n. 18 in ragione dell'inadempimento grave del promissario acquirente,
nonché il risarcimento dei danni che sono conseguiti da tale inadempimento nella misura della differenza tra il prezzo di acquisto pattuito al momento della stipula del preliminare (€ 800.000,00) ed il minor valore commerciale dall'immobile al momento della richiesta risoluzione che viene fatto coincidere con l'avvenuta vendita a terzi (e perciò si identifica nel prezzo di questa vendita effettuata ad € 450.000,00). Questa
diminuzione del suo valore costituisce perciò il danno risarcibile pari ad € 350.000,00 (800.000,00 –
450.000,00).
Il convenuto (avv. M. M. Magarelli) deduceva che, nel mese di giugno dell'anno Controparte_3
2020, nell'ambito del parallelo giudizio di scioglimento della comunione ereditaria contrassegnato dal n.
327/2013 RG di codesto Tribunale, i germani , odierne parti convenute, pervenivano ad una intesa e, CP_1
consensualmente, determinavano la divisione dei beni e l'immobile per cui è procedimento veniva assegnato in proprietà indivisa delle sole germane e che, in seguito, Controparte_2 Controparte_1
provvedevano alla sua alienazione a terzi per il prezzo complessivo dio €. 450.000,00.
Concludeva pertanto chiedendo, in via preliminare accertare e dichiarare il sopravvenuto difetto di legittimazione passiva in capo al OR , con ogni conseguenza in fatto e in diritto, Parte_2
con vittoria di spese;
in subordine nel merito, rigettare tutte le domande (comprese quelle di risarcimento danni) proposte ex adverso da parte del OR , perché infondate in fatto e in diritto, mentre Parte_1
si presta adesione alle domande così come formulate e concluse dalle sorelle in ogni loro scritto CP_1
5 difensivo, il tutto sempre con il favore delle spese di lite del presente giudizio da distrarsi a favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario.

Diritto.
In via preliminare, in relazione alla posizione del convenuto , vi è che lo scioglimento Controparte_3
della comunione interveniva tra i comproprietari dell'immobile per cui è procedimento in un momento successivo alla proposizione della domanda che ci occupa, e dunque correttamente il era stato citato CP_1
quale convenuto.
La domanda proposta da non è del tutto fondata ed è pertanto rigettata come in parte motiva. Parte_1
Con atto di citazione notificato in data 24.10.2017, l'attore conveniva dunque in giudizio gli odierni convenuti chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita di un complesso immobiliare in Molfetta
meglio descritto in narrativa deducendo che, in pendenza del termine per la stipula del definitivo, si avvedeva della ricorrenza di vizi e difetti occulti che ne pregiudicavano la stabilità e lo rendevano inidoneo all'uso.
Vi è tuttavia che, già nel corpo dell'atto di citazione, la parte attrice dava conto di avere preventivamente visionato l'immobile (si legge “venne concesso di esaminare più attentamente l'immobile”) e non ha contestato specificamente, con gli scritti a ciò deputati, di avere visionato più volte l'immobile prima di stipulare il preliminare e di avere concordato il prezzo di acquisto alla luce delle condizioni dell'immobile – come allegato da parte convenuta sin dalla costituzione.
Per tali ragioni, rigettate le richieste istruttorie con provvedimento del precedente titolare del ruolo che si condivide, non si può accogliere la ricostruzione posta a fondamento della domanda.
Per tali ragioni, la domanda proposta da volta alla restituzione della caparra confirmatoria Parte_1
non può essere accolta non ravvisandosi alcuna condotta inadempiente da parte dei promissari venditori, ed è
pertanto rigettata.
Quanto alla domanda riconvenzionale proposta dalle convenute e Controparte_1 CP_2
, conclusivamente formulata nella domanda di risoluzione del contratto preliminare e nel risarcimento
[...]
del danno derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita pattuito con l'attore pari ad euro 800.000,00 e quello realizzato con la vendita del 25.9.2020 pari ad euro 450.000,00, occorre osservare quanto segue.
6 In primo luogo, in ragione della difesa spiegata sul punto dalla parte attrice, che osservava non avere le convenute azionato la clausola penale pure prevista nel contratto preliminare di compravendita, occorre richiamare la giurisprudenza della Cassazione sul punto, secondo cui risponde, infatti, ai principi dell'ordinamento giuridico consentire – a fronte di un regime speciale contemplato nel caso di pattuizione della clausola penale, con le relative agevolazioni probatorie – scegliere di avvalersi dei rimedi generali, con i connessi aggravi che ne discendono (Cass. civ, sez. II, ord., 25 ottobre 2023, n. 29610).
Nel merito, tuttavia, la domanda riconvenzionale come proposta dalle convenute, non può essere accolta.
In primo luogo, occorre considerare che, pendente il presente procedimento nel quale le convenute formulavano domanda riconvenzionale per l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, le stesse addivenivano, in data 25.9.2020, alla vendita del medesimo immobile.
In tal modo, “ne è disceso un pregiudizio insanabile del diritto all'adempimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 42
del 05/01/1998; Sez. 3, Sentenza n. 13282 del 16/12/1992; Sez. 3, Sentenza n. 915 del 02/02/1983), con la
sostanziale equiparazione dello stato del preliminare ad un suo scioglimento (o comunque ad una condizione
di quiescenza, non suscettibile di evolvere nella stipula del definitivo)” – così Cass., sent. 32536/2022 -.
Inoltre, ove anche fosse riconosciuto il diritto al risarcimento del danno, ai fini della sua quantificazione,
occorrerà prendere in considerazione la “differenza tra il valore commerciale del bene, da determinarsi con
riferimento al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, ed il prezzo pattuito, tenendo conto della
rivalutazione dell'importo previsto in contratto solo nell'ipotesi in cui il prezzo non sia stato pagato (Cass.
Sez. 2, Ordinanza n. 28375 del 28/11/2017), oltre al riconoscimento, sulla differenza così determinata, degli
effetti della svalutazione monetaria intervenuta nelle more del giudizio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17688 del
28/07/2010; Sez. 2, Sentenza n. 1956 del 30/01/2007)” - così Cass., sent. 32536/2022 -.
Pertanto, non può essere accolta la domanda come formulata dalle convenute nella parte in cui si prende a riferimento il valore dell'immobile nella successiva compravendita, né ai fini del computo può essere invocata l'adozione degli strumenti tecnici di accertamento a disposizione del Giudice che, nel caso di specie,
risulterebbero del tutto esplorativi.
Per tali ragioni, la domanda riconvenzionale volta al risarcimento del danno che sarebbe stato patito in conseguenza della mancata conclusione del contratto definitivo proposta dai convenuti è rigettata.
7 Entrambe le parti, invece, chiedevano accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita che, evidentemente deve dirsi risolto essendo il bene oggetto della successiva vendita.
Vi è tuttavia che entrambe le parti, con i rispettivi comportamenti, ponevano in essere condotte inadempienti rispetto all'obbligo di addivenire alla stipula del definitivo atteso che la parte promissaria acquirente teneva una condotta volta a procrastinare nel tempo la conclusione del definitivo che, nel frattempo, le promissarie venditrice concludevano prescindendo da ogni vincolo contrattuale legato al preliminare.
Pertanto alla declaratoria di risoluzione del contratto preliminare, nel bilanciamento delle rispettive condotte delle parti, pare opportuna l'equivalente considerazione delle stesse in relazione all'inadempimento del contratto preliminare di vendita.
In relazione alle competenze di lite, in considerazione del rigetto delle reciproche domande articolate dalla parte attrice e dalla parte convenuta, si ritiene ricorrono giusti motivi per disporne la compensazione integrale tra le stesse.


P.Q.M.


Il Tribunale di Trani, Sezione Civile, in composizione monocratica - in persona del Giudice dott. Maria Teresa
Moscatelli - definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 5982/2017 del Ruolo Generale, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. accoglie parzialmente le domande proposte da con atto di citazione notificato in data Parte_1
24.10.2017 e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto preliminare di vendita stipulato in data 22.7.2014
e successive modifiche, rigettate tutte le altre domande;

2. accoglie parzialmente le domande riconvenzionali proposte da e Controparte_1 [...]
con comparsa di costituzione del 20.12.2017 e modificate ex art. 1453 c.c., infine oggetto CP_2
di parziale rinuncia con memoria ex art. 190 c.p.c. e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto preliminare di vendita stipulato in data 22.7.2014 e successive modifiche, rigettate tutte le altre domande;

3. compensa integralmente tra le parti le competenze di lite.
Trani, 5.7.2025
Il Giudice Maria Teresa Moscatelli
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