N. R.G. 8809/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANA
IL TRIBUNALE DI MONZA
SEZIONE II CIVILE in persona del giudice, dott.ssa Maddalena Ciccone, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n°8809 del Ruolo Generale per gli Affari
Contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
(C.F. , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. , C.F._2 Parte_3 C.F._3
(C.F. ), (C.F. Parte_4 C.F._4 Parte_5
), (C.F. ), C.F._5 Parte_6 CodiceFiscale_6
(C.F. ) e Parte_7 C.F._7 Parte_8
(C.F. ), elettivamente domiciliati in Ponte San Pietro, via
[...] C.F._8
Roma 51/H, presso lo studio dell'avv. Francesco Ioghà, che li rappresenta e difende, giusta procura in calce all'atto di citazione;
attori e
Controparte_1
(C.F. ), in persona dell'amministratore pro tempore,
[...] P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Biassono, via Pietro Verri 45, presso lo studio dell'avv. Davide
Longhi, che lo rappresenta e difende, anche disgiuntamente agli avv.ti Alessandra Tononi
Correale ed Eugenio Antonio Correale, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;
convenuto
Motivi della decisione
pagina 1 di 13 Con atto di citazione notificato il 20/10/2022 , Parte_1 Parte_2
, e Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 [...] in qualità di condomini del hanno Parte_8 CP_1 Controparte_1 evocato in giudizio il predetto condominio, in persona dell'amministratore p.t., al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, sospendere inaudita altera parte o mediante fissazione di apposita udienza l'efficacia della delibera assemblea del lotto b del 20 settembre 2022; … nel merito, per tutti i motivi Controparte_1 esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera del 20 settembre 2022 in relazione ai punti 1,4,5 dell'ordine del giorno”.
In estrema sintesi, nell'atto introduttivo gli attori contestano la validità della delibera del 20/09/2022, chiedendone la previa sospensiva.
Lamentano, in primo luogo, la violazione dell'art. 1136, comma 5, c.c. nell'approvazione del punto 4 all'ordine del giorno dell'assemblea de quo, ritenendo che i lavori ivi approvati siano da considerarsi quali “riparazioni straordinarie di notevole entità”, da approvare “sempre” (sia in prima che in seconda convocazione) con la maggioranza di cui all'art. 1136, co. 2, c.c., ovvero “innovazioni” ai sensi dell'art. 1120, comma 1, c.c. e dunque sarebbero dovuti essere approvati con la maggioranza qualificata di cui alla norma assuntamente violata. In particolare rilevano come la sostituzione della caldaia, come deliberato, costituisca opera di contenimento del consumo energetico degli edifici e, come tale deve considerarsi quale “innovazione” ai sensi dell'art. 1120 c.c. L'assemblea avendo deliberato la sostituzione con la maggioranza semplice avrebbe così violato il disposto del quarto ovvero del quinto comma dell'art. 1136 c.c. Gli attori hanno eccepito che la delibera impugnata sarebbe comunque illegittima nella parte in cui prevede che “nel conteggio dei millesimi non sarebbe interessato il condomino (51,95 millesimi) in quanto lo stesso non sarebbe Pt_9 allacciato all'impianto di riscaldamento” (pag. 6 della citazione), in quanto il “Se è vero che
l'appartamento del Sig. non è allacciato all'impianto di riscaldamento è, altrettanto, vero che lo Pt_9 stesso è proprietario della cosa comune (caldaia). Sicché il Sig. ha il diritto di partecipare Pt_9 Pt_9 alla votazione relativa all'installazione della caldaia a condensazione in quanto proprietario della stessa anche se, come sopra dedotto, allo stesso non possono essere addebitate spese per i consumi”.
La delibera dell'08/07/2020 sarebbe viziata anche nella parte in cui non prevede l'istituzione del fondo speciale, richiesto dall'art. 1135, comma 1, n.4.
pagina 2 di 13 Ancora, gli attori eccepiscono la nullità della delibera perché “Il punto 5 dell'ordine del giorno è generico. Mancanza di indicazione circa i punti da trattare in assemblea”, mancando, nel punto 5 di cui all'avviso di convocazione “l'assunzione di nuove delibere rispetto alle delibere assunte nella precedente assemblea”, l'ordine del giorno limitandosi ad indicare “… esame delle delibere del 9 giugno 2022 e loro modifiche o integrazioni. … In particolare con il punto 5 della delibera oggi impugnata l'amministratore del condominio con un “escamotage” ha fatto votare i condomini in senso negativo rispetto a quanto eccepito nell'atto di citazione dove si impugnava la delibera del 9 giugno2022
(giudizio r.g. 6096/2022). … Tuttavia l'oggetto della discussione della precedente delibera del 9 giugno
2022 non era quello indicato al punto 5 dell'odierna delibera. … Non contenendo l'ordine del giorno tali argomenti oggetto di trattazione e non potendo desumere dall'ordine del giorno stesso neppure un collegamento logico conseguenziale la delibera dovrà essere, pertanto, annullata giusto il disposto dell'art. 66 disp. att. c.c.” (pag. 9 della citazione).
Inoltre, la delibera sarebbe radicalmente nulla nella parte in cui prevede interventi nelle parti private essendo stata prevista “la rimozione degli zoccolini interni dei balconi privati e
l'installazione di nuovi di diverse misure e nella parte in cui alla lettera d) si prevede l'occupazione dei balconi privati per due centimetri (per tutta la larghezza del balcone) a causa dell'installazione dell'isolante.
… con l'inserimento dell'isolante sui balconi privati i condomini perdono circa 30 cm di spazio privato calpestabile. ”.
Ancora, il rendiconto 2021/2022 e il relativo piano di riparto sarebbero incompleti e, perciò, non conformi all'art. 1130 bis c.c., essendo stato omesso il registro di contabilità e la nota sintetica esplicativa, strumenti indispensabili ai condòmini per qualsiasi verifica vogliano fare. La delibera, poi, addebita, come “spese personali” le spese postali dei solleciti di pagamento, le quali rientrano, invece, tra le spese di gestione, da ripartirsi secondo le tabelle millesimali di proprietà: “le spese condominiali, anche se di natura personale, possono essere ripartite dall'assemblea, tra i condomini, solo per millesimi e non in modo differente. Ne consegue che l'assemblea non può addebitare, anche a titolo di sanzione o per “farsi giustizia da sé” eventuali uscite a un singolo proprietario” (pag. 14 della citazione). La delibera sarebbe comunque nulla “dove vengono approvati gli interventi necessari per la presentazione della Scia antincendio. … Nel caso di specie … il bilancio condominiale approvato contiene spese inesistenti e relativi alla pratica incendi.
… Non si comprende, infatti, il motivo per cui vengono inseriti nel preventivo straordinario spese che secondo l'amministratore stesso sarebbero già state corrisposte” (pag. 16 della citazione).
pagina 3 di 13 Da ultimo, la delibera sarebbe comunque nulla poiché “la mancanza del certificato di prevenzione incendi è dovuta dall'omissione da parte dell'amministratore del Condominio alla presentazione della Scia incendi” (pag. 17 della citazione).
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Con comparsa di risposta dell'8/03/2023 si è costituito in giudizio il condominio
“ ”, in persona dell'amministratore p.t., contestando le avverse Controparte_1 domande e deduzioni, ritenute infondate in fatto e in diritto e comunque non provate.
In particolare, il ha dedotto: A) l'improcedibilità della domanda non CP_1 preceduta dall'esperimento della mediazione;
B) che la deliberazione dell'assemblea condominiale del 20/09/2022 avveniva nel pieno rispetto delle maggioranze di legge, poiché “… il Signor non concorre alle spese del riscaldamento, né ordinarie né straordinarie, Pt_9 come emerge dal riparto che viene prodotto come documento uno;
… non usufruendo dell'impianto e non essendo obbligato ad alcun pagamento, il Signor non è neppure legittimato a partecipare alle Pt_9 votazioni”; C) che, contrariamente a quanto sostenuto dagli attori, veniva indicata l'emissione di 3 rate straordinarie con scadenza 15/11/22, 01/02/23, 01/05/23, di cui la prima costituisce il fondo di cui all'art. 1135 n. 4 c.c., “perché ne è stata decisa la costituzione prima dell'inizio dei lavori e in misura sovrabbondante rispetto alle esigenze di pagamento nei confronti dell'impresa”; D) quanto all'asserita genericità del punto cinque della delibera, la carenza di legittimazione attiva dei condomini intervenuti in assemblea e presenti alla discussione, atteso che “l'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione. Non possono dolersi del difetto di preventiva informazione i condòmini che, pur presenziando all'assemblea, non hanno inteso rappresentare l'esigenza di un differimento della discussione in relazione ad un argomento ritenuto nuovo. Tribunale Roma, Sez. V,
Sentenza, 15/10/2019, n. 19739” (pag. 8 della comparsa); E) che, contrariamente a quanto sostenuto dagli attori, l'avviso di convocazione era chiaro nell'indicare tanto gli argomenti da discutere quanto la funzione della rinnovata discussione;
F) che non era stata deliberata alcuna “illegittima invasione della proprietà esclusiva;
né imposizione di obblighi di partecipare a nuovi servizi comuni;
né lesioni del decoro architettonico” e che “esigua riduzione della superficie utile del balcone
(ad esempio, di cinque-sei centimetri) non comporti violazione dei diritti del proprietario …” (pagg. 12 e
13 della comparsa); G) che il bilancio di esercizio 2021-2022 conserva tutti i requisiti di legge e non presenta alcun vizio che possa giustificarne la caducazione.
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Denegata la preliminare istanza di sospensiva delle delibere impugnate e assegnati i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c. per le ulteriori articolazioni istruttorie, la causa è stata istruita con produzioni documentali e, ritenuta matura per la decisione, rinvita all'udienza del 25/09/2024, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ove le parti hanno precisato le conclusioni come da note di udienza depositate in atti. All'esito, è stata trattenuta in decisione previa concessione dei termini per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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Tali i fatti controversi, vanno nel merito esaminate le domande per come spiegate dagli attori.
Sul primo motivo, errata e/o inesatta applicazione dell'art. 1136, comma 5, c.c., giova preliminarmente rilevare come il Tribunale abbia respinto la richiesta di C.T.U. in quanto dalla lettura del verbale di assemblea del 20/09/2022 emerge che a) “le caldaie sono giunte a fine vita (una è inutilizzabile e l'altra è molto ammalorata)”; b) l'amministratore rilevava che gli impianti a servizio della centrale termica andavano adeguati normativamente con necessità di rispettare i limiti di rendimento ed emissione, anche al fine di presentare la SCIA antincendio.
In accordo con tali risultanze documentali, non contestate da parte attrice, si deve rilevare come l'impianto fosse datato e comunque non conforme a normativa, con conseguente irrilevanza ai fini del decidere di disporre una CTU, atteso che tali elementi risultano sufficienti a stabilire come le opere deliberate fossero di manutenzione straordinaria. E difatti, per consolidata giurisprudenza (Cass. 238/00 e Cass. 4831/94), la sostituzione della caldaia termica, se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretta semplicemente a ripristinare la funzionalità dell'impianto e non a creare un quid novi, ovvero una modifica sostanziale o funzionale della cosa comune;
mentre le innovazioni consistono in opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza, con aggiunta di entità non preesistenti o trasformazioni di alcune di quelle preesistenti. Inoltre, come affermato dalla Suprema
Corte, rientra “nei poteri dell'assemblea quella di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore
e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere
pagina 5 di 13 di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incide sui diritti dei singoli condomini …” (Cass. 144/2012). Conseguentemente, neppure può trovare applicazione al caso in esame l'art. 1120, comma 2, n. 2, c.c. invocato da parte attrice, posto che l'intervento deliberato - ovvero la “sostituzione caldaia” – pur consentendo il contenimento del consumo energetico degli edifici non può certo collocarsi tra le innovazioni, dovendo al contrario ricondursi, per i motivi sin qui evidenziati, a quelli preordinati al funzionamento e alla normale vivibilità delle abitazioni poste nel condominio.
Per tali ragioni, si deve affermare come i lavori approvati dal al punto CP_1 quattro dell'ordine del giorno della delibera impugnata rientrano perfettamente nel novero degli atti di straordinaria manutenzione da approvarsi con il quorum richiesto dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.
Nel caso di specie, nemmeno può parlarsi di riparazioni straordinarie di notevole entità”, da approvare “sempre” (sia in prima che in seconda convocazione) con la maggioranza di cui all'art. 1136, co. 2, c.c.
Sul punto, la giurisprudenza costante di legittimità ritiene che, affinché una riparazione straordinaria possa essere considerata di notevole entità, ai sensi dell'art. 1136, comma 4, c.c., con necessità quindi di approvazione con maggioranza qualificata, occorra fare riferimento non solo al mero ammontare della spesa, ma anche al suo rapporto col valore dell'edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini (Cass. n. 26168 del
14/12/2009). Tanto sul condivisibile presupposto che i cennati criteri della proporzionalità fra il costo delle opere, il valore dell'edificio e la ripartizione di quel costo fra i condomini, configurino oggettivamente un ulteriore e necessario criterio di giudizio (Cass. 810/1999).
Applicando questi convincenti principi di diritto al caso di specie, risulta che: a) il
Lotto B è composto di ben 112 unità immobiliari, suddivise in 4 Controparte_1 scale;
b) il compendio immobiliare è ubicato in e il valore a mq degli Controparte_1 appartamenti è sicuramente non inferiore ai 2.500,00 Euro, per cui un appartamento di media estensione (100 mq) ha valore venale attuale di almeno €250.000,00.; c) la quota media di costo complessivo dei lavori, da parte attrice stimati nella misura di €139.300,00 pag. 5 della citazione), per unità immobiliare si aggira sui 1.300,00 Euro., dunque con pagina 6 di 13 un'infima incidenza (pari al solo 0,52%).In definitiva, tenuto conto della tipologia dei lavori
(mera manutenzione conservativa) e dell'incidenza minima dei costi per unità immobiliare
(solo lo 0,52% del valore immobile), davvero non può sostenersi che - nella fattispecie - possa ravvisarsi la necessità dell'applicazione delle maggioranze qualificate, strumentalmente invocata dai condomini attori. Inoltre, neanche il costo definitivo delle opere edili portate a consuntivo, che sia risultato essere più alto rispetto a quello preventivato, potrebbe rappresentare un motivo sufficiente, per ritenere necessaria una nuova delibera di approvazione degli ulteriori lavori rendicontati, con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 4, c.c., in quanto il necessariamente preventivo non può tener conto di eventuali “sorprese esecutive” (Cass. 12479/2015).
Quanto al profilo di censura secondo cui “Se è vero che l'appartamento del Sig. non Pt_9
è allacciato all'impianto di riscaldamento è, altrettanto, vero che lo stesso Sig. è proprietario della Pt_9 cosa comune (caldaia)”, è bene chiarire che, nel caso in cui un'unità immobiliare si distacca, sebbene non fruisca più del calore che la rete di distribuzione comune rende disponibile ai singoli appartamenti (nel punto di diramazione), essa non è esonerata del tutto dai costi di gestione perché il costo del calore utile all'uscita della caldaia verrebbe in tal caso ripartito tra un minor numero di condomini, ed il costo del calore disperso nelle tubazioni comuni rimane sempre lo stesso. Per tali ragioni, al fine di evitare che il distacco comporti per gli altri condòmini ancora allacciati un aggravio di spesa, il condomino distaccato è tenuto a corrispondere al Condominio la quota parte millesimale del costo del calore disperso (c.d. calore involontario).
Tuttavia, nel caso di specie, oltre a doversi evidenziare come, per stessa ammissione degli attori, l'appartamento del non fruisce dell'impianto centralizzato CP_1 Pt_9 di riscaldamento – gli stessi attori stessi hanno, infatti, affermato a più riprese che il condomino non è allacciato all'impianto centralizzato di riscaldamento – deve Pt_9 rilevarsi che un nuovo impianto può configurarsi come un impianto centralizzato in grado di soddisfare le esigenze astrattamente riferite a tutti i condomini, e quindi anche a quelli distaccati che potrebbero decidere di riallacciarsi allo stesso, quanto come un impianto destinato a soddisfare unicamente i condomini che hanno deliberato la sua realizzazione e che hanno, espressamente, deciso di realizzarlo “commisurato alle loro necessità”.
Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che, in tema di condominio negli edifici, il condomino autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento pagina 7 di 13 centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest'ultimo - quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia - perché l'impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare;
qualora tuttavia, in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia, il mancato allaccio non sia espressione della volontà unilaterale di rinuncia o distacco, ma una conseguenza dell'impossibilità tecnica di fruire del nuovo impianto, che non consente neppure un futuro collegamento, egli non può essere più considerato titolare di alcun diritto di comproprietà su tale impianto e perciò non deve più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa. (Cass. 18131/2020).
Ne consegue, alla luce delle considerazioni che precedono, dei citati principi giurisprudenziali e degli elementi introdotti nel presente giudizio, che gli attori sembrerebbero non lamentare la ancata attribuzione di un costo al in Controparte_2 quanto distaccatosi dall'impianto centralizzato quanto piuttosto la mancata partecipazione alle spese comuni nonostante non più allacciato all'impianto, e quindi senza possibilità di riallacciarsi.
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Quanto alla mancata previsione del fondo speciale, richiesto dall'art. 1135, comma 1,
n.4, c.c., va osservato, in generale, che la mancata costituzione del fondo che l'assemblea dei condomini è tenuta obbligatoriamente a prevedere per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, determina la nullità delle delibere adottate per l'esecuzione delle predette opere senza previa costituzione di tale fondo, stante il carattere imperativo della disposizione di legge (Trib. Udine sez. I, 17/01/2018; Trib.
Modena sez. I, 16/05/2019, n.763).
L'esame della disposizione suddetta, tuttavia, denota che la ratio della norma è quella di circoscrivere l'esposizione dei singoli condomini verso fornitori e appaltatori del condominio in caso di delibere di interventi implicanti significativi impegni economici. Il fondo speciale ha, infatti, la funzione di precostituire la provvista finanziaria necessaria per fare fronte all'obbligo di pagamento del corrispettivo dovuto per i lavori eseguiti, riducendo – appunto – il rischio che la morosità di alcuni condomini esponga gli altri all'azione esecutiva, pro quota, dei creditori.
Ebbene, nel caso di specie la spesa è già stata sostenuta e già inserita nel consuntivo pagina 8 di 13 2022/2023 (all. sub doc.40 al fascicolo di parte convenuta), con la conseguenza che l'approvazione assembleare ha ratificato l'operato dell'amministratore, non determinando quell'esposizione al rischio sottesa all'operatività dell'obbligo di previsione del fondo speciale. Nè, praticamente, senso alcuno avrebbe avuto la sua costituzione, essendo il corrispettivo già pagato dal . CP_1
Dunque, va esclusa ogni possibile nullità della delibera per mancata costituzione del fondo speciale.
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I condomini attori eccepiscono, poi, l'invalidità della delibera impugnata per genericità e incompletezza dell'ordine del giorno. Invero il punto 5 prevedeva il seguente argomento: “esame delle delibere del 9 giugno 2022 e loro modifiche o integrazioni”.
In sintesi, secondo la prospettazione della parte attrice l'ODG avrebbe dovuto indicare analiticamente e separatamente che, con la “approvazione degli interventi descritti dai progetti e dai costi massimi previsti dai Computi metrici Estimativi. Eventuale stralcio di alcune attività progettate ma non essenziali. In alternativa approvazione del solo intervento di sostituzione dell'attua le caldaia con una nuova caldaia a gas a condensazione” sarebbero stati ratificati anche lavori aggiuntivi: impianto di distribuzione di acqua calda centralizzata;
zoccolii del balcone;
del rifacimento della pavimentazione;
dello spessore degli isolanti dei balconi;
delle velette metalliche.
Va evidenziato che – a mente dell'art. 66 disp. att. cc – l'avviso di convocazione deve certamente contenere la specifica indicazione dell'o.d.g., ma non è assolutamente necessario che l'o.d.g. stesso contenga un'indicazione minuziosa dell'argomento da discutere, nonché delle implicazioni giuridiche della discussione, essendo bastevole invece che specifichi gli argomenti da trattare, in modo che siano comprensibili nei loro termini essenziali, il che certamente è avvenuto nel caso in disamina.
Infatti la Suprema Corte, ha avuto modo di sancire il seguente principio di diritto:
“Ai fini della validità della delibera adottata da un'assemblea condominiale, è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili” (Cass. 14/01/2016, n. 539).
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Gli attori, inoltre, contestano il vizio di forma del rendiconto condominiale, come sottoposto all'assemblea, in quanto privo dei requisiti richiesti dalla legge all'art. 1130 bis
pagina 9 di 13 c.c. e, in particolare, carente del registro di contabilità e della nota esplicativa.
Tale censura è infondata. Risulta infatti che l'amministratore abbia fornito sufficienti elementi relativi e alla situazione di cassa e allo stato patrimoniale per permettere ai condomini di deliberare sul bilancio consuntivo e preventivo.
Gli stessi attori producono in giudizio il rendiconto consuntivo contenente le entrate e le uscite di cassa con ciascuna causale, attestante la situazione patrimoniale del condominio. Producono inoltre il piano di riparto contenente la specifica imputazione, in capo a ciascun condomino, delle spese relative alla gestione comune dell'edificio, con espressa indicazione degli acconti, delle rimanenze, dei versamenti e del residuo da pagare.
Tanto questo è vero che, dall'esame degli atti e dal tenore delle difese attoree, si evince chiaramente come gli attori abbiano potuto conoscere i movimenti di entrata e di uscita, ed abbiano potuto pertanto contestare alcune uscite, fornendo così implicitamente la prova di avere potuto esaminare i documenti necessari per raggiungere con consapevolezza la decisione di contestare il bilancio.
In sostanza, il rendiconto deve riflettere la situazione contabile per raggiungere lo scopo di informazione al quale è preposto, ma non deve essere redatto con forme rigorose, poiché non si applicano le norme in tema di bilancio delle società, e deve essere intellegibile per consentire ai condòmini di controllare le voci di entrata e di uscita.
Il tribunale osserva, pertanto, come il rendiconto posto all'attenzione dell'assemblea fosse, comunque, idoneo a rendere comprensibili le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite, consentendo così ai condomini di assolvere all'onere di indicare specificatamente quelle che si intendevano contestare.
Infatti, come precisato da una costante giurisprudenza (si veda Cass. 33038/2018) “il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto condominiale ai sensi dell'art.1130 bis c.c. (introdotto dalla L. n.220/2012) perseguono lo scopo di soddisfare l'interesse del ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati CP_1 dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Solo nel momento in cui il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo nota parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto ad entrate spese e fondi CP_1 disponibili può discendere –indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spese – l'annullabilità della
pagina 10 di 13 deliberazione assembleare di approvazione”.
Né risulta, o è stato allegato, che i condomini abbiano richiesto all'amministratore di prendere visione della documentazione relativa allo stato dei pagamenti, degli oneri condominiali, dei documenti giustificativi di spesa o della rendicontazione periodica relativa al conto corrente condominiale (le cosiddette “pezze d'appoggio”), né che tale richiesta sia rimasta inevasa, gravando in ogni caso sul condomino che assume violato il proprio diritto
“l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito di esercitare detta facoltà” (Cass.
28/07/2020 n. 15996).
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Quanto all'errata (in tesi) imputazione delle spese postali, di invio di solleciti di pagamento, si richiama il recente arresto della Suprema Corte, la quale ha espresso il seguente principio: “gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all'amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell'ambito dell'art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell'attività resa al singolo condomino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi” (Cass. n.12573/2019).
In pratica, la Suprema Corte fa salva la delibera che, in sede di approvazione del rendiconto e di riparto, addebita alcune spese solo ai condòmini che ne sono stati causa, purché tale imputazione possa avvenire alla stregue dei criteri di cui all'art. 1123 c.c. e, nello specifico, a quello di cui al secondo comma del suddetto articolo che, in deroga al principio di ripartizione proporzionale sulla scorta dei millesimi, stabilisce il diverso principio dell'utilizzazione differenziata, secondo cui “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
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Quanto alle ulteriori contestazioni mosse alla mancanza del certificato protezione incendi, la domanda dell'attrice è infondata, se non addirittura inammissibile per carenza di interesse ad agire (art. 100 c.p.c.).
Premesso che non si capisce, né è stato dedotto, quale disposizione di legge avrebbe violato l'assemblea, né tantomeno quale pregiudizio avrebbero patito gli attori, si osserva che l'interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità di una deliberazione dell'assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione pagina 11 di 13 di una sua posizione qualificata diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti: la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell'atto collegiale tutelata con la predisposta invalidità, esigenza che si muove al di fuori del complessivo rapporto atto- ordinamento (cfr. Cass. 6735/2020).
In ogni caso, come condivisibilmente argomentato dal convenuto, è CP_1 evidente che la locuzione “che è impossibile presentare” si riferisce alla presentazione che non sia preceduta dagli interventi di regolarizzazione degli impianti e delle altre cose comuni;
regolarizzazione obbligatoria, così come è obbligatoria la presentazione della
SCIA, discorrendosi, con l'impugnativa, proprio del costo necessario per regolarizzare la posizione del . CP_1
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Da ultimo, gli attori contestano che la delibera sarebbe nulla in quanto interverrebbe sulle parti private e sui beni di proprietà individuale dei condomini: “il punto 5 nella parte in cui alla lettera b) prevede la rimozione degli zoccolini interni dei balconi privati e l'installazione di nuovi di diverse misure e nella parte in cui alla lettera d) si prevede l'occupazione dei balconi privati per due centimetri (per tutta la larghezza del balcone) a causa dell'installazione dell'isolante”.
Sul punto, è sufficiente rilevare, quanto agli zoccolini, che l'intervento prevede che gli zoccolini sui balconi vengano rimossi per la posa del rivestimento isolante in basso spessore, per poi essere riposizionati successivamente al rivestimento.
Quanto, invece, alla esigua riduzione della superficie utile del balcone, si osserva che una minima riduzione (ad esempio, di cinque-sei centimetri) non comporta violazione dei diritti del proprietario, atteso che “non costituisce vulnus al diritto di proprietà, la realizzazione, sull'edificio confinante con quello attoreo, di opere di isolamento termico mediante rivestimento a cappotto, dello spessore di 5/6 centimetri posto a circa un metro da terra e fino alla gronda, in quanto volume di modestissima entità, da considerare al pari di una rugosità del muro, inidoneo, per dimensioni e caratteristiche tecniche, ad impedire al proprietario dell'edificio confinante il libero godimento del proprio bene” (Cass. n. 16631 del 3 luglio 2013).
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Per quanto detto tutte le domande svolte in citazione, dall'attrice, vanno respinte;
la soccombenza regola le spese di lite, liquidate in dispositivo tenuto conto del valore della pagina 12 di 13 causa, dell'attività concretamente effettuata, del contenuto degli scritti difensivi e dei criteri stabiliti dalle tariffe forensi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- rigetta le domande svolte da , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, e nei Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8 confronti del in persona dell'amministratore pro Controparte_1 tempore;
- condanna gli attori , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
, e a rifondere,
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8 alla controparte convenuta in persona Controparte_1 dell'amministratore pro tempore, le spese di lite che liquida in €8.991,00 per onorari, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Monza, 07/03/2025
Il Giudice
Maddalena Ciccone
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