R.G. N. 930/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI FERMO

In composizione monocratica ed in persona del Giudice Dott.ssa Lucia Rocchi, all'udienza del
18/9/2025, esaurita la discussione orale ed udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa civile I grado iscritta al n. RG 930/2021 promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Carlo Parte_1 C.F._1
Angelini e Sergio Marini, giusta procura in atti;

-attore-
CONTRO
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F. ) – quali eredi di (C.F. C.F._3 Persona_1
), (C.F. ), C.F._4 Controparte_3 C.F._5 CP_4
( ), rappresentati e difesi dall' Avv. Rosa Molino, giusta procura
[...] C.F._6 allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

-convenuti-
(C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. Manolo Controparte_5 C.F._7
Bagalini – amministratore di sostegno della stessa nominato con decreto del 27/4/2021 ed autorizzato a costituirsi in giudizio con provvedimento del 24/5/2021 allegati in atti;

-convenuto-
E NEI CONFRONTI DI
(C.F. ) non costituito nel presente giudizio;
Controparte_6 C.F._8
-convenuto contumace-
1 ***
OGGETTO: “divisione ordinaria di beni in comproprietà”
***

CONCLUSIONI
All'udienza del 18/9/2025 svolta ex art. 281 sexies c.p.c. i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa come da relativo verbale di udienza da intendersi ivi integralmente richiamato ex art. 281 sexies u.c. c.p.c.

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato ha avviato il presente giudizio nei Parte_1 confronti di , , e Persona_1 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_6 CP_5 al fine di pervenire allo scioglimento della comunione esistente sull'immobile sito a
[...]
Montegranaro, in Via Bonocore n. 144 – distinto al Catasto Fabbricati al foglio 22, part. n. 115 sub
2 .
A sostegno della domanda l'attore ha dedotto che: a) è comproprietario pro indiviso Parte_1 per la quota di 1/12 dell'immobile oggetto di causa, unitamente a per la quota di Persona_1
1/4, per la quota di 1/4, per la quota di 1/4, Controparte_3 Controparte_4 Controparte_6 per la quota di 1/12 e per la quota di 1/12; b) l'immobile è costituito da un Controparte_5 appartamento disabitato, sito al piano terra di un fabbricato composto da quattro unità immobiliari, non comodamente divisibile e nell'attualità in stato di incuria;
c) nell'anno 2010 l'attore aveva formulato congrua offerta per l'acquisto del bene, rifiutata dagli altri comproprietari;
d) non essendo le parti pervenute ad un accordo, ha avviato il presente giudizio domandando di Parte_1
“disporre lo scioglimento della comunione ereditaria;
di accertare e dichiarare ex art. 720 c.c. la non comoda divisibilità dell'unità immobiliare sita in Montegranaro alla Via Bonocore n. 144, contraddistinta al Catasto fabbricati di detto Comune al Foglio 22 p.lla 115 sub. 2, disponendo la vendita all'asta del predetto bene, con suddivisione del relativo ricavato secondo le rispettive quote, ponendo ogni residua spesa a carico della massa attiva di dividersi. Con vittoria di spese e competenze di lite”.
2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 6/8/2021 si è costituita in giudizio
- per il tramite dell'amministratore di sostegno Avv. Manolo Bagalini (nominato Controparte_5 con provvedimento del Giudice Tutelare del Tribunale di Fermo in data 27/04/2021) - associandosi alla domanda di divisione svolta da e chiedendo “disporsi la divisione della comunione con Parte_1 assegnazione delle porzioni ai singoli comproprietari in relazione alle loro quote di comproprietà dell'immobile sito in
Montegranaro (FM) alla Via Bonocore n°144, contraddistinto al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 22
2 p,lla 115 sub 2; - formulare i provvedimenti idonei alla stima del bene ed alla formazione delle rispettive porzioni;
- qualora l'immobile in comproprietà tra le parti, non fosse comodamente divisibile ed in mancanza di assegnazione dello stesso da parte di uno dei coeredi, darsi luogo alla vendita all'incanto ad un prezzo non inferiore a quello che risulterà dalla stima, svolta a seguito della richiesta CTU;
- disporsi l'assegnazione di quanto ricavato dalla vendita con assegnazione delle porzioni ai comunisti in proporzione delle rispettive quote ed in particolare per quanto riguarda la
Sig.ra autorizzando altresì il deposito della somma ricavata sul Conto corrente intestato alla stessa, Controparte_5 presso la Banca Filiale di Montegranaro, sulle seguenti coordinate IBAN: Controparte_7
[...]”.
3. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 15/9/2021 si sono costituiti in giudizio , (in qualità di eredi di ), Controparte_1 Controparte_8 Persona_1
e - i quali, pur non opponendosi alla domanda di divisione Controparte_3 Controparte_4 proposta, hanno chiesto la condanna dell'attore al pagamento delle spese di lite ed al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. per la condotta temeraria tenuta in sede di mediazione (di cui lo stesso ha rifiutato la prosecuzione in sede di primo incontro).
4. Nessuno si è costituito per la convenuta – di cui è stata dichiarata la Controparte_6 contumacia alla prima udienza del 28/10/2021, verificata la regolarità della notifica dell'atto di citazione. Alla medesima udienza sono stati assegnati i termini di cui all'art.183 co. 6 c.p.c., con espresso invito alle parti al “deposito della necessaria documentazione ipocatastale e della certificazione notarile aggiornata nei confronti di tutti i comproprietari – anche con riferimento al primo atto anteriore al ventennio – che dia conto dell'attuale assetto dell'immobile, della continuità delle trascrizioni e rilevi la presenza di creditori iscritti, creditori opponenti o acquirenti di diritti sugli immobili ai sensi dell'art. 1113 c.c.”. Le memorie ex art. 183 co. 6
c.p.c. depositate non hanno determinato un ampliamento del thema decidendum. Con provvedimento del 26/6/2023 il Giudice ha rilevato “che nei termini delle preclusioni assertive e probatorie le parti hanno depositato quale prova del titolo la sola denuncia di successione e una certificazione notarile (allegata alla memoria
183 n. 3 c.p.c. di parte attrice) da cui emerge un difetto di continuità delle trascrizioni per gli immobili oggetto di divisione” ed ha, pertanto, assegnato alle parti termine ex art. 101 c.p.c. per il deposito di memorie integrative.
Con le memorie depositate a) parte convenuta ha eccepito l'irrilevanza del difetto Controparte_5 di continuità delle trascrizioni ai fini della procedibilità della domanda di divisione;
b) parte attrice ha dato atto del deposito del certificato di destinazione urbanistica dell'immobile e dedotto l'irrilevanza del difetto di continuità delle trascrizioni ai fini della procedibilità della domanda di divisione;
c) i convenuti , , e hanno Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 domandato che “parte attrice esperisca le azioni per l'ottenimento della dichiarazione di accettazione o rinuncia all'eredità da parte della contumace Sig.ra ”. Controparte_6
3 All'udienza del 23/11/2023 il Giudice ha rilevato la mancanza dei certificati storici di famiglia di
, e Persona_2 Persona_3 Persona_4 Persona_1
(poi depositati in data 22/1/2024), la “non comoda divisibilità del bene emergente dagli atti con conseguente necessità di procedere alla divisione mediante vendita, per cui è necessaria la continuità delle trascrizioni (cfr. Cass.
15597/2019)” e – dato atto che “la documentazione inerente la continuità delle trascrizioni ove inizialmente mancante va prodotta dalle parti entro il termine fissato dal giudice ex art. 567 co. 2 c.p.c. non prorogabile se non per
“giusti motivi” - ha “assegna[to] alle parti termine di 60 gg. per il deposito - ex artt. 567 c.p.c. e 788 c.p.c. - di certificazione notarile aggiornata anche con riferimento al primo atto anteriore al ventennio nei confronti di tutti i comproprietari che dia conto dell'avvenuto ripristino della continuità delle trascrizioni”.
Con provvedimento del 27/3/2024 è stata quindi disposta CTU in ordine all'esame delle caratteristiche e della divisibilità dei beni - l'elaborato peritale è stato depositato dal Geom.
[...]
n data 22/10/2024. Per_5
All'esito dell'udienza del 24/10/2024 il Giudice con ordinanza ha ulteriormente rilevato come anche dalla perizia sia emersa “la non comoda divisibilità dell'immobile, il permanere di difetti di continuità delle trascrizioni (ostativi della vendita - cfr. Cass. 15597/2019) e la presenza di abusi sugli immobili” e - richiamato il principio espresso da Cass. S.U. n. 25021/19 - ha assegnato alle parti nuovo termine ex art. 101
c.p.c. per memorie integrative.
Con le memorie integrative depositate: a) l'attore ha nuovamente dedotto che il requisito della continuità delle trascrizioni non costituisce condizione di ammissibilità della domanda di divisione, rimettendosi al giudice in merito agli abusi edilizi;
b) il convenuto si è associato alle Controparte_5 deduzioni dell'attore in merito al difetto di continuità delle trascrizioni;
c) i convenuti P_
, , , hanno dedotto l'avvenuta
[...] Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 edificazione dell'immobile in data anteriore al settembre 1967 e la regolarizzabilità del difetto di continuità delle trascrizioni anche successivamente alla vendita del bene.
All'udienza del 27/2/2025 la causa è stata, quindi, rinviata per precisazione delle conclusioni e discussione orale e decisione – poi avvenuta all'udienza del 18/9/2025 (alla quale l'attore ha integrato come segue le conclusioni formulate nell'atto introduttivo “in via subordinata, nella denegata ipotesi di declaratoria di inammissibilità della stessa per difetto di continuità delle trascrizioni, chiede disporsi condanna alle spese di tutte le controparti anche ex art. 96 co. 3 c.p.c. alla luce dell'invito rivolto alle stesse con la pec del 3/6/2025 (depositata in atti come documento sopravvenuto) con la quale veniva formulato invito a provvedere all'accettazione delle rispettive eredità, risultando in regola unicamente la posizione di ; mentre per Parte_1
l'avvocato ha richiamato le conclusioni già formulate nei precedenti scritti difensivi Controparte_5
e nessuno è comparso per gli altri convenuti costituiti – per i quali devono intendersi richiamate le
4 conclusioni in precedenza rassegnate, cfr. Cass. n. 5018/2014) e la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 281 sexies u.c. c.p.c.
5. Ciò premesso e riportato in relazione al thema decidendum ed alle vicende processuali intercorse, la svolta domanda di divisione va dichiarata improcedibile per i motivi di seguito esposti.
5.1. Preliminarmente va rilevato come la giurisprudenza di legittimità abbia chiarito che gli atti di scioglimento della comunione (ordinaria ed ereditaria) sono soggetti alla sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino, per dichiarazione delle parti, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. In particolare “quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge
28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 cod. civ., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio” (cfr. Cass, sez. un., 7.10.2019, n. 25021). Inoltre, ai fini della validità degli atti inter vivos, è anche necessaria la dichiarazione di conformità catastale di cui all'art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, come introdotto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010, conv. con modif. della l. n. 122 del 2010 (cfr. Cass. n. 21761 del 29/07/2021).
I principi esposti trovano applicazione non solo alle “divisioni volontarie”, ossia a quelle negoziali, ma anche alle divisioni giudiziali, risultando, in caso contrario, altrimenti agevole per i condividenti, mediante il ricorso al giudice, l'elusione delle norme imperative dinanzi citate (v. ex plurimis Cass.,
17/1/2003, n. 630).
La nozione di immobile abusivo a cui la Cassazione fa riferimento è quella “formale”, già fatta propria dalle stesse Sezioni Unite nella pronuncia 22/3/2019, n. 8230, secondo cui si considera abusivo ai fini dell'applicazione delle norme di cui all'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e all'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985 (e dunque non negoziabile) quell'edificio che formi oggetto di atti negoziali in cui non siano menzionati gli estremi dei titoli abilitativi ad esso relativi, indipendentemente dal carattere illecito dell'edificio in sé.
5 Nella citata pronuncia, la Sezioni Unite hanno, peraltro, chiarito che la regolarità edilizia dell'immobile da dividere costituisce condizione dell'azione ex art. 713 c.c. e che nel caso in cui la divisione venga chiesta in via giudiziale, la predetta condizione può dirsi sussistente qualora le parti che propongono la domanda producano una loro dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia ovvero attestante l'inizio della costruzione in epoca anteriore al 1° settembre 1967; ciò in linea con quanto già affermato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto (v. Cass., 29.4.2016, n. 8489; Cass., 22.1.2018, n.
1505).
Orbene, il mancato deposito della predetta dichiarazione appare precludere la divisione - atteso che nella menzionata sentenza 7/10/2019, n. 25021 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno precisato che lo scioglimento della comunione è un atto costitutivo traslativo cosicché, similmente a quanto accade per l'alienazione di un edificio, la sua validità rispetto alla normativa edilizia è subordinata ad una dichiarazione resa da chi è parte dell'atto (o comunque ne fa giudizialmente richiesta) – con considerazioni estensibili analogicamente alla conformità catastale dell'immobile (di cui all'art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, come introdotto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n.
78 del 2010, conv. con modif. della l. n. 122 del 2010 - cfr. Tribunale , Nuoro n. 25 del 18/01/2023
; Tribunale Messina n. 743 del 15/4/2025).
5.2. Con riguardo al caso di specie, va dato atto che vi è in atti “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà di attestante che l'unità immobiliare sita nel Comune di Montegranaro Controparte_4
e identificata al NCEU al Fg. 22 p.lla 115 sub 2 “è stata eseguita in data antecedente al 1° settembre 1967”, mentre alcuna dichiarazione risulta depositata in merito alla conformità catastale del bene.
Inoltre, la CTU svolta in corso di causa ha evidenziato che l'immobile di cui è domandata la divisione è costituito da “quattro piani collegati da una scala condominiale interna, che da accesso a 4 appartamenti disposti ciascuno in ogni piano” precisando “che l'immobile oggetto di valutazioni non è solo un appartamento al piano primo ma anche un garage al piano terra” ed, in particolare, che“sulla corte sono stati edificati 4 garage (con pratica edilizia n° 1022 del 21.04.1972, Licenza di costruzione n° 128/1973 del
16.04.1973 e Concessione Edilizia in sanatoria n° 918 del 03.03.1999) ma mai accatastati, costruiti con l'intento di far aver ad ogni appartamento il relativo ed esclusivo garage” (pag.

5-6 perizia).
Quanto alla regolarità urbanistico-catastale del bene il CTU ha inoltre più dettagliatamente evidenziato che “Presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Montegranaro è stato possibile reperire le seguenti pratiche edilizie: 1) Nulla osta n° del 13.06.1956 per la realizzazione di una casa di civile abitazione;
2) Autorizzazione di Abitabilità del 07.01.1957; 3) Licenza di costruzione n° 2040/1968 pratica n° 192/1968 del 11.05.1968 per la sopraelevazione di un fabbricato civile;
4) Licenza di costruzione n° 334/1968 del 31.08.1968 per la trasformazione interna di ingresso in stanza;
5) Licenza di costruzione n° 1022/1972 del 21.04.1972 per la
6 costruzione n° 3 box ad uso garage;
6) Licenza di costruzione n° 128/1973 del 16.04.1973 per la costruzione di una recinzione e la costruzione dei garage;
7) Concessione edilizia in sanatoria n° 918/1999 pratica n° 612/1986 del 15.03.1986 per difformità estetiche al piano terra e primo, diminuzione di superficie non residenziale al piano terra, difformità estetiche al piano secondo e terzo” (cfr. p.9), riscontrando la presenza di difformità sanabili
“con SCIA in sanatoria” (cfr. p. 10 perizia).
Non appaiono, pertanto, sussistere in specie le condizioni per procedere alla divisione, alla luce della giurisprudenza sopra richiamata.
5.3. Sotto diverso profilo va, in ogni caso, rilevato come il difetto - non sanato - di continuità delle trascrizioni sull'immobile oggetto di causa determini l'improcedibilità della domanda di divisione - cui deve procedersi mediante vendita, considerata la non comoda divisibilità dei beni.
Al riguardo va chiarito che il presente giudizio ha ad oggetto la divisione di immobili in comunione ordinaria da realizzare attraverso la vendita sul mercato degli immobili stessi, in ragione della accertata indivisibilità assoluta dei beni (emergente dagli atti e rilevata anche nella perizia svolta in corso di causa – cfr. pag. 16), nonchè del difetto di interesse dei comproprietari all'attribuzione ex art. 720 c.c.
Nel caso in cui, come in specie, debba procedersi alla divisione attraverso la vendita degli immobili,
l'art. 788 c.p.c. richiama espressamente la disciplina della vendita in sede esecutiva.
Pertanto, appare necessario acquisire a tutela del terzo acquirente la documentazione ipocatastale completa anche in ordine alla continuità delle trascrizioni riferita a tutti i comproprietari al momento della vendita – ritenuto applicabile il principio secondo il quale “in tema di espropriazione immobiliare, il giudice dell'esecuzione ha il dovere di richiedere, ai fini della vendita forzata, la certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato è di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni, la cui mancata produzione, imputabile al soggetto richiesto, consegue la dichiarazione di chiusura anticipata del processo esecutivo.” (cfr. Cass. 15597/2019).
Detta documentazione - ove inizialmente mancante - va prodotta entro il termine fissato dal giudice ex art. 567 co. 2 c.p.c. alle parti, non prorogabile se non per “giusti motivi” non imputabili alle parti stesse e da esse specificamente allegati e provati - ciò in ragione della ratio acceleratoria propria della norma e del principio di ragionevole durata del processo.
Come rilevato dalla giurisprudenza, infatti “quando la divisione deve avvenire mediante vendita, a tutela del terzo acquirente, si dovranno acquisire anche nella divisione giudiziale le informazioni richieste dall'art. 567 c.p.c. per la espropriazione […] a tale esigenza deve sovraintendere d'ufficio il giudice della divisione, nel suo potere di direzione delle operazioni divisionali (art. 786 c.p.c.), ordinando alle parti la produzione della documentazione occorrente” (cfr.
Cass. 10067/2020).
7 In specie, dalla relazione notarile del 12/1/2022 – depositata dall'attore su invito del giudice con le memorie ex art. 183 c.p.c. – è emerso un difetto di continuità delle trascrizioni “per le tre successioni ereditarie sopra citate subb d), e) e f), per mancanza, relativa alle successioni stesse, della trascrizione ai sensi dell'art.
2648 c.c., precisandosi che, per la successione di cui sub f), la trascrizione ex art. 2648 c.c. risulta essere parziale, e cioè a favore del solo ” (cfr. pag. 4 della relazione notarile). Parte_1
Anche a seguito del rilievo da parte del giudice del difetto di continuità con provvedimenti del
26/6/2023 e 23/11/2023 (con il quale ultimo è stato assegnato termine alle parti per il ripristino della continuità delle trascrizioni), non risulta prodotta alcuna documentazione attestante l'avvenuto ripristino della continuità nei confronti di tutti gli attuali comproprietari, al fine della prosecuzione del giudizio;
la serie continua di trascrizioni, peraltro, anche nell'attualità non appare ripristinabile, in assenza di atti di accettazione tacita dell'eredità immediatamente trascrivibili.
La domanda di divisione appare quindi, in ogni caso, improcedibile.
6. La natura della controversia ed i motivi della decisione giustificano l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite. Le spese di CTU liquidate con separato provvedimento, considerata la natura del giudizio, vengono poste a carico solidale di tutte le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Fermo, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. RG 930/2021, ogni altra domanda e/o eccezione disattesa:
DICHIARA
Inammissibile la domanda di divisione;

COMPENSA
Integralmente le spese di lite tra le parti, ponendo le spese di CTU liquidate con separato provvedimento a carico solidale delle stesse.
Fermo 22/9/2025
Il Giudice
Dott.ssa Lucia Rocchi
8