REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 4584 dell'anno 2024 e vertente
TRA
, parte elettivamente domiciliata in Roma, Parte_1
VIA SALARIA N. 290, presso lo studio dell'Avv. PERRECA
GIANLUCA e dell'Avv. CRISTIANA FABBRIZI che la rappresentano e difendono come da procura in atti
ATTORE
E
e parte elettivamente CP_1 CP_2 domiciliata in Roma, Via Cola di Rienzo n. 212, presso lo studio dell' Avv. BRASCA FRANCESCO che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 20/03/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Signora è proprietaria dell'immobile Parte_1 situato in Roma, via Pian Due Torri n.6, piano 3 , interno 9, riportato al catasto urbano del Comune di Roma al fg 807, part 164, sub 12 cat a/3; tale immobile è stato concesso in locazione ad uso abitativo ai
Signori e con contratto stipulato il CP_2 CP_1
1 1 dicembre 2022 e registrato in data 23 dicembre 2022 presso l'Ufficio del registro di Roma,
- la durata della locazione è stata convenuta in sei mesi con decorrenza dal 1/12/2022 al 30 /05/2023, con espressa esclusione di rinnovo automatico ai sensi dell'art 8 del predetto contratto;

- i conduttori, non hanno provveduto al pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di dicembre 2022, gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2023 per un importo complessivo di € 5.400,00 nonchè degli oneri condominiali come da nota dell'amministratore pari ad euro 508,42.
Pertanto la locatrice intimava ai signori e CP_2 lo sfratto per morosità dell'immobile locato, CP_1 diffidandoli a lasciarlo subito libero e vuoto da persone e cose ed in pari tempo ed a tutti gli effetti di legge, citava i detti conduttori a comparire innanzi il Tribunale Ordinario di
Roma all'udienza del giorno 17.11.2023, ore di rito, al fine di sentir convalidare lo sfratto intimato e richiedendo altresì l' emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni e oneri accessori relativi al periodo indicato in narrativa, oltre ai canoni maturati successivamente alla notifica della presente intimazione di sfratto, agli interessi moratori, alle penali e alle spese legali del presente giudizio.
In caso di opposizione, chiedeva accogliersi le seguenti
CONCLUSIONI
a) in via preliminare, emettere ordinanza non impugnabile di rilascio con fissazione delle data di esecuzione concedendo il termine minimo di legge;

b) nel merito dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore con condanna dello stesso al pagamento di tutti i canoni di locazione, penali e oneri accessori non corrisposti, oltre interessi di legge e al contestuale rilascio dell'immobile;
2 c) con vittoria di spese e compensi di giudizio oltre oneri accessori, liquidati nella misura massima prevista dalla legge.
Salvo e riservato ogni altro diritto, azione e ragione, da distrarsi.
Instauratosi il contraddittorio ai sensi dell'art. 143 cpc, il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667
e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Si depositava verbale attestante l'esito negativo del tentativo obbligatorio di mediazione per mancata comparizione di parte convenuta.
Si costituivano tardivamente i conduttori, depositando memorie ex art. 426 cpc. ed eccependo: il mancato esperimento della procedura di mediazione (che, come dovrebbe essere ormai universalmente noto, non va esperita nella fase sommaria del giudizio, ma alla prima udienza di merito a seguito del mutamento del rito), la rideterminazione del canone di locazione a causa di una parziale inagibilità dell'immobile, per altro non provata da elementi documentali, la tardività del deposito delle memorie ex art. 426 cpc. di parte attrice e chiedendo da ultimo, a verbale di udienza in data odierna, che venisse dichiarata la errata introduzione del giudizio con la fase sommaria in quanto a suo dire questa sarebbe stata esperita a seguito della già avvenuta cessazione del contratto. Trattandosi di domanda nuova, per la quale non è stata richiesta la posticipazione dell'udienza ai sensi dell'art. 148 cpc., in violazione pertanto del contraddittorio nei confronti di parte attrice, detta domanda deve considerarsi irricevibile.
3 La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
Alla luce delle esposte considerazioni la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dai quale risulta l'obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, è stata data prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
E' principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della
Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della legge
n. 392 del 27.07.1978” (Cass. 23257/2010).
In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell'ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall'art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore,
4 favor giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione.
La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. In questo senso si è espressa con giurisprudenza costante e conforme la Suprema Corte “ in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art.
1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori. “ (Cass. Civ. 8628/2006).
Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato
5 articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341). Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della legge 392/78, l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.
Tuttavia, nel caso specifico, l'invocazione dell'art. 55 legge
392/78 non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l'opposizione e proseguire nel giudizio di merito. In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l'altra, in quanto
“In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55
l. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che - a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l'importo della spese processuali” (da ultimo Cass. Civ. 24.03.2006 n. 6636). Deve al riguardo osservarsi che l'inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti
6 dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass.
1/10/2004 n. 19652). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con atto di Parte_1 citazione notificato nei confronti di e CP_1 CP_2
così decide:
[...]
1) dichiara risolto per inadempimento dei conduttori il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Roma, via Pian Due
Torri n.6, piano 3 , interno 9;
2) condanna parte conduttrice a rilasciare a parte locatrice l'immobile de quo, libero da persone e da cose entro e non oltre il 23.04.2025;
7 3) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 5.400,00 alla data dell'intimazione, oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) respinge la richiesta di condanna di parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice degli oneri condominiali in quanto non provata come richiesto ai sensi di legge;

5) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 1.500,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, ed Euro 1.300,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 20/03/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta

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