REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
dr Franco Petrolati Presidente rel.
dr sa Assunta Marini Consigliere
dr sa Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 7058/2021 r.g. vertente tra
, in persona del legale rappresentante Parte_1 Pt_2
, difeso dall' avv. Carmine Pellegrino
[...]
APPELLANTE
e e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
, quest'ultima in persona del legale rappresentante pro tempore, difesi
[...]
dall'avv. Fabio Pagnozzi APPELLATI
CONCLUSIONI
Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 24/09/2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con contratto stipulato in data 01/01/1995, concede in Controparte_5
locazione alla l'immobile sito in Roma, via Giulia, n. 71, Parte_3
di cui risulta proprietario in virtù di quattro atti di donazione risalenti al 02/10/1979, con durata trentennale dal 01/01/1995 al 31/12/2024. In data 09/07/2007, viene sottoscritto contratto di locazione, regolarmente registrato, per il godimento ad uso commerciale del predetto immobile tra la e il (C.A.S.E.), Parte_3 Parte_1
con durata dal 01/07/2007 al 30/06/2013 e canone mensile pari a 1.500€ mensili, oltre oneri accessori condominiali per 80,83€ mensili.
A seguito del decesso di avvenuto in data 23/03/2010, e delle Controparte_5
relative vicende successorie, e precisamente dell'atto di divisione ereditaria del
30/07/2014, risultano comproprietari dell'immobile in questione gli eredi del de cuius
e la società di vita apostolica Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
, quest'ultima in qualità di unico erede Controparte_4
testamentario di Sempre in data 30/07/2014, gli odierni appellati Persona_1
sottoscrivono una scrittura privata autenticata per risolvere consensualmente il contratto di locazione originariamente stipulato da con la Controparte_5 Parte_3
Con atto di citazione notificato in data 27/07/2020, Controparte_1 [...]
e intimano al CP_2 Controparte_3 Controparte_4
C.A.S.E., conduttore dell'immobile in causa, sfratto per morosità, dichiarando che l'ultimo pagamento dei canoni di locazione eseguito dal conduttore risale al gennaio 2016 e che questi è debitore nei loro confronti di una somma pari a 85.337,82€. Il conduttore, regolarmente comparso, eccepisce il giudicato formatosi con sentenza del Tribunale di
Roma n. 9529/2018, che definisce il giudizio di intimazione di sfratto per finita locazione promosso dalla sola nei confronti del C.A.S.E., e deduce la carenza di Controparte_2
legittimazione degli attori. Con ordinanza emessa in data 24/11/2020, il Giudice dispone il rilascio dell'immobile.
A seguito dell'attestazione dell'esito negativo della procedura di mediazione avviata, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 17609/2021 emessa in data 26/10/2021, respinge l'opposizione proposta dal C.A.S.E. avverso l'ordinanza di rilascio dell'immobile, ritenendo ampiamente provata la legittimazione attiva degli intimanti. Ad avviso del
Giudice di primo grado, infatti, “tenuto conto del contenuto dell'atto di divisione ereditaria del 30.07.2014 e dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione tra e Parte_3
gli eredi di è incontrovertibile che Controparte_5 Controparte_2 Controparte_3
nonché la siano Controparte_1 Controparte_6
divenuti comproprietari dell'immobile oggetto del contratto di locazione e siano subentrati nel contratto di locazione stipulato originariamente da con C.A.S.E., in qualità di Parte_3
locatori, godendo della legittimazione attiva ad agire in giudizio nell'azione di sfratto per morosità”. A sostegno di questa affermazione, il Giudice argomenta come segue: la titolarità del diritto di proprietà sull'immobile in capo a risulta provata Controparte_5
dagli atti di donazione del 02/10/1979; la sua morte “comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il consequenziale subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi, cui fa eco il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone”; conseguentemente, “l'erede, subentrato nella qualifica di locatore, è legittimato ad agire per lo sfratto”. Il Tribunale di
Roma respinge, poi, l'eccezione di giudicato perché considera le due azioni totalmente autonome, dotate di finalità differenti e non sovrapponibili: quella decisa con sentenza passata in giudicato mirava a far dichiarare la risoluzione del contratto per finita locazione, mentre quella attualmente sottoposta al suo esame è volta a far accertare la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore.
Accertato il mancato pagamento del canone locatizio, il Giudice di primo grado dichiara risolto per inadempimento il contratto di locazione, conferma l'ordinanza di rilascio e condanna il convenuto al pagamento in favore degli attori di tutti i canoni intimati scaduti e non pagati, nonché di quelli a scadere maturati fino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo.
Avverso la predetta pronuncia, il C.A.S.E. propone appello concludendo per la declaratoria di inammissibilità della domanda proposta in primo grado, di improcedibilità del giudizio e di rigetto nel merito della domanda originaria.
Al riguardo deduce i seguenti motivi: 1) carenza della legittimazione ad agire, fondata sulla mancata prova della qualità di eredi degli odierni appellati, nonché, a monte, sulla mancata prova della titolarità del diritto di proprietà dell'immobile in capo al de cuius;
2) violazione del giudicato formatosi in ordine alla mancata legittimazione ad agire di la quale non può essere considerata nel presente giudizio legittima Controparte_2
parte attiva, atteso che, nel precedente giudizio definito con sentenza n. 9529/2018 emessa dal Tribunale di Roma, passata in giudicato, avente ad oggetto il medesimo rapporto di locazione, non era stata riconosciuta come tale;
inoltre, la questione sulla legittimazione, adduce l'appellante, rappresenta un antecedente logico-giuridico dell'oggetto del giudizio, a nulla rilevando la diversità di petitum e causa petendi delle due azioni;
3) improcedibilità della domanda per mancata partecipazione della parte appellata al primo incontro di mediazione;
4) mancata prova della registrazione del contratto in relazione ai rinnovi nel 2013 e nel 2019 ed a ciascun anno;
5) vizio di ultrapetizione della sentenza, in quanto il Giudice di primo grado conferma l'ordinanza di rilascio in assenza di richiesta di parte, nonché dichiara la risoluzione del contratto e, al contempo, condanna il convenuto al pagamento dei canoni locatizi dovuti fino alla riconsegna dell'immobile, a fronte di una richiesta di parte con cui si chiedeva, alternativamente, il pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori fino all'esecuzione dello sfratto e la risoluzione del contratto per inadempimento;
inoltre, la sentenza di primo grado ha erroneamente riconosciuto gli interessi ultralegali e la rivalutazione monetaria su un debito di valuta.
Si costituiscono e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
, contestando la fondatezza di tutti i motivi del Controparte_4
gravame. La Corte così ragiona.
Quanto al motivo 1), la questione sulla carenza di prova della titolarità del diritto di proprietà in capo agli attori originari va affrontata a partire dal riferimento alla specifica natura dell'azione oggetto del giudizio. Infatti, la prova rigorosa del diritto di proprietà, nei termini di una probatio diabolica così come invocata dall'appellante, è richiesta solo nel caso in cui al centro della controversia vi sia la titolarità del bene, come nel caso dell'azione di rivendica. Viceversa, quando la domanda verte su una diversa prospettazione, la titolarità del diritto di proprietà rimane un mero requisito di legittimazione e non soggiace al pesante onere probatorio imposto dall'azione di rivendica
(così, Cass., sez. II, ord. 14.3.2025 n. 6806; Cass., sez. II, sent. 15.10.2014 n. 21851; Cass., sez. II, sent. 27.12.2004 n. 24028). In situazioni di tal genere, per soddisfare lo standard dimostrativo idoneo a giustificare la legittimazione attiva in giudizio è, allora, sufficiente fornire il titolo su cui si fonda il diritto che si presume leso, mentre resta onere della controparte contestarne in modo specifico l'invalidità o l'inefficacia.
In applicazione di tale orientamento, con riguardo al contratto di locazione, che costituisce oggetto del presente giudizio, non sorge in capo a colui che agisce in qualità di locatore il più elevato regime probatorio richiesto per l'accertamento della titolarità del diritto di proprietà, posto che “chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base
a titolo non contrario a norme d'ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è in conseguenza legittimato a richiederne la risoluzione, nell'ipotesi in cui sussista l'inadempimento del conduttore”
(Cass., sez. II, sent.

4.3.2005 n. 4764).
Nel caso di specie, la qualità di locatori dei soggetti che agiscono intimando il rilascio dell'immobile per grave inadempimento del conduttore risulta adeguatamente provata sulla base dell'atto di divisione ereditaria del 30/07/2014 a rogito del notaio
, con cui lo stesso immobile concesso in godimento al C.A.S.E. (in via Persona_2
Giulia 71) viene assegnato in proprietà per la quota del 25% ciascuno a Controparte_1
e , eredi Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
del de cuius, nonché dell'atto di risoluzione consensuale del contratto principale di locazione sottoscritto dai medesimi soggetti, in qualità di locatori, e dalle società
[...]
, in qualità di conduttrici, sempre in data 30/07/2014, a rogito del notaio Parte_4
. Tali documenti sono, infatti, sufficienti a far ritenere sussistente la Persona_2
legittimazione degli odierni appellati ad agire in qualità di locatori contro il conduttore del contratto derivato, tenuto conto che la risoluzione del contratto principale ha effetto anche nei riguardi del sub conduttore (art.1595, comma 3, c.c.). Né, d'altra parte, l'odierno appellante ha fornito nel motivo di gravame specifiche contestazioni circa la validità o inefficacia del titolo dedotto, limitandosi a doglianze affatto apodittiche, oltre che prive di riferimenti ad eventuali titoli di godimento diversi da quelli azionati.
Il motivo 2), collegato anch'esso al tema della legittimazione attiva, è del pari infondato. In proposito, l'appellante invoca l'efficacia di giudicato di una precedente pronuncia con cui il Tribunale di Roma ha escluso la legittimazione attiva di
[...]
in ordine a una controversia che verteva sempre sul medesimo rapporto di CP_2
locazione con il C.A.S.E. Tuttavia, la preclusione è da escludere nel caso di specie: quanto all'oggetto del giudizio, infatti, sebbene entrambe le cause vertano sul contratto di locazione dell'immobile sito in Roma, via Giulia, n. 71, il giudicato formatosi con la sentenza n. 9529/2018 del Tribunale di Roma investe la statuizione sulla mancata scadenza del contratto di locazione, che determina conseguentemente la prosecuzione del rapporto, mentre nell'odierno giudizio la controversia riguarda la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore;
dal un punto di vista soggettivo, poi, la precedente pronuncia esclude la legittimazione attiva di sul presupposto espresso Controparte_2
che avesse agito solo nella veste di comproprietaria;
invece, nell'odierno giudizio la stessa agisce come locatrice, qualità che – come detto sopra – risulta adeguatamente dimostrata.
Sul punto 3), merita segnalare che la questione di improcedibilità per mancato esperimento della procedura di mediazione deve ritenersi inammissibile in quanto non è stata tempestivamente proposta in primo grado, vale a dire entro la prima udienza della fase di merito (in data 3.5.2021), nella quale le parti avevano pur congiuntamente dedotto che “risulta depositata agli atti informatici copia del verbale attestante l'esito negativo del tentativo di mediazione”. Infatti, a mente dell'art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010, l'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza del giudizio di primo grado (Cass., sez. III, sent. 13.12.2019 n. 32797; Cass., sez. III, sent. 13.11.2018 n. 29017; Cass., sez. III, sent.
13.4.2017 n. 9557; Cass., sez. III, sent.

2.6.2017 n. 2703).
Ad ogni modo, come risulta evidente, la procedura di mediazione obbligatoria è effettivamente stata avviata ed è stato dato atto, mediante apposito verbale, dell'esito negativo della stessa, anche se in presenza del solo difensore degli originari intimanti.
Con riferimento al motivo 4), in tema di registrazione del contratto di locazione,
è da considerare che soltanto l'omessa registrazione originaria del contratto è causa di nullità dello stesso ai sensi dell'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004; viceversa, l'omessa registrazione delle annualità successive non rileva ai fini della validità negoziale del contratto ma si risolve nel mancato pagamento dell'imposta di registro successiva a quella iniziale, rilevante ai soli fini della normativa fiscale (Cass., sez. III, ord. 19.5.2023 n. 13870).
Infine, quanto al motivo 5), non si riscontra un vizio di ultrapetizione nella sentenza impugnata, atteso che le domande originarie non sono affatto poste dalla parte attrice in termini alternativi nella memoria ex art. 426 c.p.c., avendo gli odierni appellati chiesto sia la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore sia la condanna al pagamento dei canoni non pagati.
Tenuto conto del fatto che gli attori avevano già ottenuto l'ordinanza di rilascio,
è da escludere, altresì, che abbiano rinunciato alla restituzione dell'immobile, avendo comunque coltivato espressamente la domanda principale di risoluzione del contratto.
Gli interessi sono stati, inoltre, correttamente liquidati nella misura convenzionalmente pattuita, che è contestata nel motivo in termini del tutto apodittici.
È, invece, fondata la censura relativa alla rivalutazione monetaria. Infatti, proprio la pattuizione degli interessi moratori, a titolo di risarcimento del danno da ritardo, assorbe l' incidenza della svalutazione (art.1224, comma 2, c.c.).
Le spese di entrambi i gradi seguono la prevalente soccombenza del C.A.S.E.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 17609/2021:
- condanna il C.A.S.E. al pagamento in favore delle parti appellate dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 81.000,00 alla data dell'intimazione nel mese di luglio 2020, (ammontando ciascun canone mensile ad euro 1.500,00), oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti;

- condanna il C.A.S.E. al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
e delle spese di CP_2 Controparte_3 Controparte_4
giudizio, liquidate per il primo grado in euro 4.500 per compensi ed euro 759 per esborsi, e per il secondo grado in euro 5.500 per compensi, oltre IVA e Cassa Avvocati come per legge;

- conferma nel resto l'appellata sentenza del Tribunale di Roma n. 17609/2021.
Roma, 25/11/2025 IL PRESIDENTE est.
Minuta redatta con la collaborazione della dott. ssa Giorgia Padua, magistrato in tirocinio