REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Bolzano
Prima Sezione Civile
R.G. 1044/2024
Il Tribunale in persona del Giudice SI ZI ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento pendente tra con sede legale in 39100 Bolzano (BZ), Via dei Parte_1
Francescani n. 7 (C.F. in persona del socio accomandatario e legale rappresentante P.IVA_1
p.t., sig. , rappresentato e difeso, giusta procura da considerarsi in calce Parte_2 all'atto introduttivo, dall'Avv. Adriano Secchi parte attrice
e
(P. IVA ), Controparte_1 P.IVA_2 [...]
(C.F. ), (C.F. Pt_3 C.F._1 Parte_4
), (C.F. ), C.F._2 Parte_5 C.F._3 Parte_6
(C.F. ), (C.F. C.F._4 Parte_7
, (C.F. ), C.F._5 Parte_8 CodiceFiscale_6 Pt_9
(C.F. ), (C.F. ),
[...] C.F._7 Parte_10 C.F._8
(C.F. ), Controparte_1 C.F._9 Controparte_2
(P. IVA , F. (P. IVA
[...] P.IVA_3 Controparte_1
), (C.F. , P.IVA_4 CP_3 C.F._10 Controparte_4
P. IVA ),
[...] P.IVA_5 parti convenute - contumaci
Con oggetto: usucapione causa trattenuta in decisione all'udienza del 09.10.2025, rassegnate dalle parti le seguenti
CONCLUSIONI ➢ del procuratore di parte attrice i Parte_1 Parte_1
“Voglia l'On.le Tribunale accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto per usucapione ultra ventennale da parte di “ della quota di beni comuni del Parte_1
Condominio “Tauber” di Bolzano, Via Francescani 7 p.ed. 146 in P.T. 884/II C.C. Bolzano, giroscala e pozzo luce, incorporati nella p.m.2, nella consistenza risultante dalla planimetria allegata come redatta dall'Arch. depositata quale variazione catastale in data Parte_9
16.05.2001 e nella planimetria sub nr. 6) individuante le parti usucapite, da considerarsi parte integrante dell'emananda sentenza. Ordinare corrispondentemente al Conservatore del Libro
Tavolare di Bolzano di intavolare la stessa emananda sentenza sulla p.ed. 146 in P.T. 884/II CC
Bolzano”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. La instaurava il presente giudizio nei confronti dei Parte_11 convenuti indicati in epigrafe, proprietari delle singole unità ricomprese nel CP_5
sito in Bolzano alla via Francescani n. 7, tavolarmente identificato quale p.ed. 146 in
[...]
P.T. 884/II CC Bolzano, esponendo di aver acquistato in data 19.12.2000 l'unità contraddistinta come p.m. 2 e che la propria dante causa - - aveva ottenuto la concessione edilizia n. CP_6
415/2000, riguardante alcune variazioni di consistenza della medesima p.m. 2, che comportavano l'accorpamento di una superficie di circa 1,9 mq del giro scala comune e la riduzione di circa 3 mq del “pozzo luce” comune, come risultava dal piano di variazione presentato dal progettista, arch. . Affermava inoltre che le suddette variazioni a vantaggio dell'unità esclusiva Parte_9
p.m. 2 erano state approvate dall'assemblea condominiale in data 13.07.2000 e che il progetto era stato sottoscritto da parte di tutti i condomini ivi presenti.
L'attrice chiedeva quindi l'accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione a proprio favore della superficie delle parti comuni all'immobile condominiale in questione evidenziate nella planimetria prodotta sub doc. 6, sostenendo che a partire dalla conclusione dei lavori nei primi mesi dell'anno 2001 ne avrebbe continuato a godere uti dominus, liberamente, pubblicamente, pacificamente, esclusivamente ed ininterrottamente, adducendo a sostegno che il contrasto tra il nuovo assetto di fatto della p.m. 2 – regolarmente accatastato – e le risultanze tavolari poteva essere percepito dai restanti condomini percorrendo il vano scala e constatando il nuovo muro perimetrale, oltre che dalla specifica approvazione dei lavori in occasione dell'assemblea del luglio del 2000.
2 di 18 Alla prima udienza, differita a seguito di una temporanea riassegnazione del procedimento ad altro giudice, veniva verificata la regolarità del contraddittorio e dichiarata la contumacia dei restanti condomini, non costituitisi. La causa veniva quindi istruita mediante acquisizione delle produzioni documentali e di assunzione dell'interrogatorio formale del convenuto arch.
[...]
Successivamente veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio, nominando a tal fine il Pt_9 geom. quale ausiliario. Persona_1
Espletato l'incombente, la causa veniva trattenuta in decisione previa discussione orale all'udienza del 09.10.2025.
2. La domanda di parte attrice è fondata nei termini che seguono.
Preliminarmente si dà atto che il procedimento di mediazione obbligatoria è stato regolarmente svolto, ma si è concluso negativamente.
Ciò premesso, l'architetto , nel corso dell'interrogatorio formale, ha esposto di aver Parte_9 seguito in prima persona la compravendita ed anche tutta la progettazione ed esecuzione dei lavori;
lo stesso ha dichiarato peraltro di essere anche comproprietario e inquilino dell'immobile sito in Bolzano, che si estende ai civici nn. 5 e 7 di via Francescani. Ha altresì affermato che la delibera assembleare di data 13.07.2000 di approvazione dei lavori non è mai stata impugnata;
inoltre, ha confermato che sino ad oggi lo stato dei luoghi corrisponde al progetto così come era stato presentato al nel 2000 e che non è più stato modificato da allora. CP_7
Anche dalla consulenza tecnica d'ufficio del geom. di data 22.09.2025 emerge che in Per_1 seguito ai lavori autorizzati con la concessione edilizia n. 415/2000 e realizzati nel periodo compreso tra il 02.11.2000 (data di rilascio) e il 20.06.2021 (data di fine lavori concessione dichiarata dal direttore di lavori per l'agibilità della p.m. 2), “sono state inglobate ad uso esclusivo della p.m. 2 parti della superficie comune del pozzo luce per una superficie di 3,50 mq
e una nicchia nella muratura comune di 0,5 mq” (CTU, pag. 6).
Dagli accertamenti eseguiti dall'ausiliario sulle risultanze presso il Libro Fondiario in base alle planimetrie intavolate è risultato in particolare quanto segue:
- che la superfice di ca. 1,90 mq del vano scala condominiale, indicata dall'attore, è già rappresentata come facente parte della proprietà esclusiva della p.m. 2;
- che però è stata ricavata una nicchia nella muratura comune a separazione del vano scala della superfice in pianta di 0,5 mq;

3 di 18 - che la superficie del pozzo luce condominiale accorpata dalla p.m. 2 risulta essere di 3,50 mq e corrisponde a quella indicata dall'attore.
Sul punto si ricorda che l'art. 10 della Legge Tavolare regola l'iscrizione separata per porzioni materiali ed al comma 3 dispone che la descrizione nel foglio di consistenza richiama la planimetria:
“

1. La comproprietà di un corpo tavolare non può essere iscritta che per quote, salve le eccezioni stabilite dalla legge.
2. È però ammessa l'iscrizione del diritto di proprietà di piani, alloggi, locali, aree o dipendenze immobiliari di un edificio, atti a separata utilizzazione, per i quali dovranno essere aperti separati fogli di proprietà e degli aggravi.


3. Nel foglio di consistenza del corpo tavolare si descriveranno le singole parti dell'edificio con richiamo alla planimetria allo stesso allegata ed i diritti e gli aggravi derivanti dai rapporti di promiscuità delle singole parti dell'edificio.”.
L'art. 2, comma 2, della legge regionale n. 4/1999 sulla informatizzazione del Libro fondiario dispone che le planimetrie delle porzioni materiali sono parte integrante del foglio di consistenza:
“

3. Le planimetrie indicate nell'articolo 10 del regio decreto 28 marzo 1929, n. 499 allegate a domande tavolari presentate dopo l'apertura del Libro fondiario convertito vengono conservate in una raccolta apposita delle planimetrie delle case materialmente divise, distinta dal libro maestro. La stessa costituisce elemento integrante del foglio di consistenza. Le planimetrie rilevanti per lo stato tavolare in vigore al momento della conversione del Libro fondiario e contenute nel libro maestro rispettivamente nella raccolta documenti rimangono conservate nel libro maestro rispettivamente nella raccolta documenti;
una copia delle stesse, autenticata dal commissario, viene annessa alla raccolta delle planimetrie delle case materialmente divise. Le planimetrie contenute nella preesistente raccolta delle planimetrie vengono inserite nella nuova raccolta delle planimetrie.”.
Ne deriva che le planimetrie depositate al fine della intavolazione identificano l'estensione del diritto di proprietà. Poiché la superficie del vano scala comune oggetto di causa è già rappresentata tavolarmente come parte integrante della p.m. 2, difetta l'interesse in relazione alla domanda di usucapione di tale area, salvo che per la nicchia di 0,5 metri quadri nel muro come accertata dal CTU.
4 di 18 L'istruttoria espletata ha poi confermato che la planimetria di progetto assentita con concessione edilizia n. 425/2000 del 02.11.2000 per l'appartamento identificato catastalmente come sub 21
(corrispondente all'unità sub p.m. 2 – v. doc. 4 di parte attrice) includeva ad uso esclusivo parte delle superficie comuni del pozzo luce e di una nicchia nella muratura e che, all'esito dei lavori, la p.m.2 incorporava effettivamente tali superfici, che non potevano quindi essere più godute dai restanti condomini.
In conclusione, sussistono nel caso di specie tutti i requisiti necessari all'acquisto per usucapione avendo parte attrice esercitato il possesso sulle parti di immobile appena descritte in modo inequivoco, pacifico, continuo ed ininterrotto nel tempo da oltre vent'anni. Tale possesso, inoltre, era accompagnato dall'animus rem sibi habendi, avendo la Parte_1 manifestato il volere di esercitare la signoria propria del proprietario e di escludere altri dal godimento del bene.
La situazione di fatto era immediatamente percepibile dai restanti condomini, i quali pertanto nemmeno potrebbero invocare il proprio acquisto in buona fede in base alle risultanze del Libro fondiario (art. 5 R.D. n. 499/1929; cfr. C. App. Trento - Sez. dist. Bolzano, sent. n. 28/2019 del
09.03.2019: “Una semplice ispezione della parte comune avrebbe, perciò, permesso di verificare la presenza del muro che ne impediva l'uso condominiale in tutta la sua estensione. Già solo questa considerazione esclude, perciò, che il loro acquisto derivativo fosse assistito dalla buona fede.”).
A ciò si aggiunge che le variazioni erano state approvate dall'assemblea convocata nel luglio del
2000, ulteriore elemento che consentiva ai restanti partecipanti al condominio di avvedersi dell'impossessamento dell'area comune.
L'esatta individuazione delle aree usucapite è stata accertata mediante consulenza tecnica d'ufficio, nell'ambito della quale è stato redatto un piano di variazione della divisione in porzioni materiali all'attualità. Una copia del piano di variazione predisposto dal geom. Persona_1 viene allegata alla presente sentenza quale parte integrante della medesima, mediante copia per immagine, onde consentire il deposito del provvedimento in forma digitale in ossequio al novellato art. 196-quater disp. att. cod. proc. civ.
3. Le spese di lite vengono compensate per intero tra le parti, fermo restando che i convenuti sono rimasti contumaci, non opponendosi alla domanda né ostacolando o rallentando il corso del giudizio, e che parte attrice non ha nemmeno avanzato domanda di refusione delle spese.
5 di 18 Le spese della consulenza tecnica d'ufficio, nella misura già liquidata in corso di causa a carico provvisorio di parte attrice, vengono poste definitivamente a carico della stessa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, ogni diversa domanda, eccezione e questione assorbita, respinta o dichiarata inammissibile,


1. accerta e dichiara l'acquisto per usucapione ventennale ex art. 1158 cod. civ. in favore di della quota di beni comuni del Condominio Parte_1
“Tauber” di Bolzano, Via Francescani 7, p.ed. 146 in P.T. 884/II CC Bolzano, nicchia nel muro giroscala e pozzo luce, incorporati nella p.m. 2 della p.ed. 146 in P.T. 884/II CC
Bolzano di parte attrice, come risultante dalla variazione al piano di casa materialmente divisa di data 15.09.2025, redatto dal CTU geom. ed allegato sub nn. 9, Persona_1
10 e 11 alla CTU d.d. 22.09.2025, allegato per copia per immagine in calce alla presente sentenza quale parte integrante;



2. ordina al Conservatore del Libro Fondiario dell'Ufficio tavolare di Bolzano, al passaggio in giudicato, di procedere alle iscrizioni conseguenti alla presente sentenza e di cancellare l'annotazione di lite sub G.N. 3171/2024 Ufficio Tavolare di Bolzano;

3. compensa integralmente le spese di lite fra le parti, ponendo le spese per la consulenza tecnica d'ufficio definitivamente a carico di parte attrice.
Così deciso in Bolzano, lì 29.10.2025
Il Giudice
SI ZI
6 di 18 7 di 18 8 di 18 9 di 18 10 di 18 11 di 18 12 di 18 13 di 18 14 di 18 15 di 18 16 di 18 17 di 18 18 di 18