N. SENT
N. AC
N. CRON
.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 16355 Ruolo Generale dell'anno 2022 e trattenuta in decisione all'udienza dell'8 gennaio 2025, vertente
TRA
c.f. e p.IVA ; con sede legale a Roma, in via Vicolo della Parte_1 P.IVA_1
Moretta n. 14), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata a Roma, in via Groenlandia n. 5, presso lo studio dell'avv.to Andrea
Serafino, che la rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTRICE
E
(c.f. ; residente a[...] C.F._1
Thaon De Revel n. 30), elettivamente domiciliato a Roma, in via San Quintino n. 27, presso lo studio degli avv.ti
PA EC e UC SI, che lo rappresentano e difendono, anche disgiuntamente, in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
E
(c.f. residente a [...]), CP_2 C.F._2 elettivamente domiciliato a Roma, in via Giulia n. 16, presso lo studio dell'avv.to Deborah
Barbagallo, che lo rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTI OGGETTO: mediazione immobiliare.
CONCLUSIONI: per parte attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Serafino insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie formulate, ovvero per la prova per testi e per interrogatorio formale;
in via subordinata conclude come da atto introduttivo …”; per parte convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Controparte_1
SI si riporta alle conclusioni già formulate nella comparsa di risposta;
si oppone all'ammissione dei mezzi di prova avversari …”; per parte convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Barbagallo CP_2 insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie formulate in atti;
si oppone all'ammissione dei mezzi istruttori formulati da parte attrice e comunque precisa le conclusioni come da memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. …”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato ai convenuti e Controparte_1 [...]
, l'attrice premesso di essere società di intermediazione immobiliare, CP_2 Parte_1 allegava che per il tramite dell'agente immobiliare CO VE aveva ricevuto incarico da di vendere l'immobile di proprietà dello stesso, sito a Roma, in via della Controparte_1
Pelliccia, n. 45/a; che essa attrice aveva individuato come potenziale acquirente , CP_2 il quale in data 12/6/2020 le aveva conferito incarico di mediazione per l'acquisto dell'immobile de quo ed era stata convenuta una provvigione pari al 7% sul prezzo di vendita;
che, in pari data, aveva sottoscritto una proposta di acquisto da sottoporre a CP_2 per la somma € 105.000,00; che la suddetta somma sarebbe stata corrisposta Controparte_1 con le seguenti modalità: a) € 5.000,00 a mezzo assegno bancario non trasferibile n.
0040467964-04 tratto su “Cassa di Sovvenzione e Risparmio fra il personale della Banca
d'Italia”, che avrebbe costituito, all'accettazione della proposta, caparra confirmatoria;
b) €
100.000,00 a mezzo di assegni circolari al rogito notarile;
che, in esecuzione del mandato ricevuto, essa attrice in data 16/6/2020 aveva sottoposto la proposta de qua a Controparte_1 unitamente alla copia dell'assegno bancario di € 5.000,00; che la proposta era stata rifiutata, in quanto il proprietario aveva ritenuto antieconomico accettare un'offerta al di sotto di €
140.000,00; che in data 2/11/2020 aveva chiesto ad essa attrice di cancellare Controparte_1 la pubblicizzazione dell'immobile sul sito dell'agenzia e che detto annuncio era stato effettivamente rimosso in data 3/11/2020; che, a distanza di un mese, essa attrice era venuta a conoscenza che in data 23/12/2020 aveva venduto l'immobile de quo a Controparte_1
2 coniuge di;
che la vendita era stata conclusa al prezzo di € Persona_1 CP_2
124.000,00; che in data 19/5/2021 e in data 5/1/2022 essa attrice aveva inviato a
[...]
a e a lettere di diffida e messa in mora nonché CP_1 CP_2 Persona_1
l'invito alla conclusione di una convenzione di negoziazione assistita, ma senza esito positivo.
Tanto premesso, l'attrice instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione nei seguenti termini: “Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere:

1. in via principale nel merito, accertare e dichiarare il diritto in capo a parte attrice a vedersi corrisposta la provvigione di cui all'art. 1755 c.c., da parte degli odierni convenuti, per le ragioni meglio esposte in narrativa;

2. per l'effetto condannare il Sig.
a corrispondere alla la somma di € 8.680,00 oltre Iva e oltre CP_2 Parte_1 interessi e rivalutazione come per legge, ovvero della maggiore o minore somma che sarà accertata come equa e di giustizia in corso di causa;

3. per l'effetto condannare il Sig.
a corrispondere alla la somma di € 3.472,00 oltre Iva e Controparte_1 Parte_1 oltre interessi e rivalutazione come per legge, ovvero della maggiore o minore somma che sarà accertata come equa e di giustizia in corso di causa;

4. condannare sempre e comunque il
Sig. e il Sig. al pagamento delle spese, competenze ed onorari CP_2 Controparte_1 del presente giudizio oltre 15,00% di rimborso forfettario, iva e cpa, da distrarsi in favore dello scrivente procuratore antistatario”.
Con decreto del 5/4/2022 ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c., era disposto il differimento dell'udienza di prima comparizione dal 27/6/2022, indicata in citazione, al 5/7/2022.
In data 30/5/2022 si costituiva in giudizio il convenuto che Controparte_1 contestava tutto quanto dedotto, allegato ed eccepito dall'attrice e instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta nei seguenti termini: “Piaccia all'Ill.mo
Tribunale così di seguito provvedere: a) In via principale, voglia accertare e dichiarare che la non sia mai stata incaricata dall'odierno convenuto ad occuparsi della vendita Parte_1 del negozio di proprietà di quest'ultimo, accertando, viceversa, che detto incarico era stato esclusivamente conferito al Sig. CO VE. b) Per l'effetto, Voglia rigettare tutte le domande proposte dalla Società attrice perché infondate in fatto ed in diritto, con tutte le conseguenze di Legge. c) In via subordinata e nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle soprastanti richieste, Voglia ridurre della metà la provvigione pretesa dalla Parte_1 sulla base di quanto disposto dall'art. 1758 c.c.. d) Con vittoria di spese, onorari, CPA
[...] ed IVA”.
3 In data 13/6/2022 si costituiva in giudizio anche il convenuto , che CP_2 contestava tutto quanto dedotto, allegato ed eccepito dall'attrice e instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta nei seguenti termini: “Piaccia all'Ill.mo
Tribunale adito, contrariis reiectis, in rito e in via preliminare accertare e dichiarate la nullità della notificazione effettuata da controparte, con ogni conseguenza di legge. Nel merito e in via principale, rigettare tutte le istanze svolte da in quanto infondate in fatto e Parte_1 diritto. Sempre nel merito e in via subordinata, ove fosse accertato e dichiarato il diritto di a vedersi corrisposta la provvigione ex art. 1755 c.c., rideterminare le Parte_1 richieste attoree ai sensi e per gli effetti dell'art. 1758 c.c.. Con vittoria di spese di lite. Con ogni più ampia riserva istruttoria”.
All'udienza di prima comparizione del 5/7/2022 erano presenti i procuratori delle parti, che insistevano nelle rispettive difese. In particolare, il procuratore di parte attrice chiedeva la concessione dei termini ex art. 183/6 c.p.c., mentre il procuratore del convenuto CP_2 insisteva sull'eccezione di nullità della notificazione e, in subordine, si associava alla richiesta dei termini ex art. 183/6 c.p.c.; il procuratore del convenuto si associava alla Controparte_1 richiesta dei suddetti termini. All'esito, veniva disposto che la questione sulla nullità della notifica fosse decisa con il merito ed erano assegnati i richiesti termini, con rinvio all'udienza del 14/12/2022 da svolgere con modalità cartolare e con assegnazione del termine di legge, fino a cinque giorni prima dell'udienza, per deposito di note di trattazione scritta.
Le parti provvedevano al deposito delle memorie ex art. 183/6 c.p.c. e delle note di trattazione cartolare.
Con la memoria ex art. 183/6 n. 1, c.p.c., le cui conclusioni sono state richiamate all'udienza di p.c., il convenuto per ragioni di economia processuale rinunciava CP_2 all'eccezione preliminare di nullità dell'atto di citazione e, pertanto, precisava le proprie conclusioni nei seguenti termini: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, in via principale, rigettare tutte le istanze svolte da in quanto infondate in fatto e Parte_1 diritto;
in via subordinata, ove fosse accertato e dichiarato il diritto di a Parte_1 vedersi corrisposta la provvigione ex art. 1755 c.c., rideterminare le richieste attoree ai sensi e per gli effetti dell'art. 1758 c.c.. Con vittoria di spese di lite. Con ogni più ampia riserva istruttoria”.
All'udienza del 14/12/2022, svoltasi appunto in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, la causa veniva trattenuta in riserva.
4 Con ordinanza del 19-21/1/2023, a scioglimento della riserva, la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata all'udienza dell'8/1/2025 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza dell'8/1/2025 erano presenti i procuratori delle parti, che precisavano le conclusioni come riportato in epigrafe e chiedevano l'assegnazione dei termini ex art. 190
c.p.c.; all'esito la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei richiesti termini ex art. 190 c.p.c., termini scaduti il 31/3/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda di parte attrice è infondata nei confronti di entrambi i convenuti e va rigettata.

1.1 Richiamato quanto esposto, va rammentato che l'attrice ha Parte_1 introdotto il presente giudizio nei confronti dei convenuti e al Controparte_1 CP_2 fine di veder accertato e dichiarato il proprio diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. e, per l'effetto, ha chiesto la condanna di al pagamento della somma di € 8.680,00 CP_2 oltre IVA e la condanna di al pagamento della somma di € 3.472,00 oltre Controparte_1
IVA; inoltre, in ogni caso, ha domandato la condanna di costoro al pagamento delle spese di lite.

2. Il convenuto ha contestato la sussistenza di un incarico conferito Controparte_1 alla facendo presente di essersi rivolto per la vendita del proprio negozio Parte_1 esclusivamente a VE CO e che solo in un momento successivo aveva appreso la riconducibilità di quest'ultimo all'agenzia immobiliare, odierna attrice.

2.1 Per tale ragione, ha chiesto di accertarsi e dichiararsi che la società Parte_1 non era mai stata incaricata della vendita dell'immobile per cui è causa e, per l'effetto, ha domandato il rigetto delle domande attoree ovvero, in subordine, la riduzione alla metà della provvigione ai sensi dell'art. 1758 c.c..

2.2 Il convenuto , per converso, ha allegato che i rapporti con l'attrice CP_2 erano cessati con la restituzione dell'assegno di € 5.000,00, corrisposto a titolo di deposito fiduciario, conseguente al rifiuto della proposta di acquisto immobiliare da parte di
[...]
Inoltre, ha evidenziato che la successiva compravendita aveva in ogni caso CP_1 riguardato un soggetto giuridicamente distinto, ossia la propria coniuge Persona_1

2.2.1 Inoltre, con la memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. nel precisare le proprie conclusioni, il convenuto ha formalmente rinunciato alla sollevata eccezione CP_2 preliminare di nullità dell'atto di citazione, per violazione dell'art. 11 L. 53/1994.
5 2.2.2 Per le anzidette ragioni il convenuto ha quindi domandato l'integrale rigetto CP_2 delle domande attoree ovvero, in subordine, la rideterminazione delle richieste di parte attrice ai sensi e per gli effetti dell'art. 1758 c.c..

3. Precisato l'oggetto del presente giudizio e richiamate le posizioni delle parti, è opportuno procedere ad un necessario inquadramento della fattispecie, con riferimento alle condizioni per la maturazione del diritto alla provvigione o al compenso sia con riferimento alla mediazione tipica sia con riferimento alla mediazione atipica.

3.1 In punto di diritto appare necessario in primo luogo definire l'ambito di operatività della normativa in materia di mediazione tipica (art. 1754 c.c.: “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”) e verificare quali siano i presupposti per il sorgere del diritto alla provvigione (art. 1755, comma 1, c.c.: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”).

3.2 Mentre l'art. 1754 c.c. si limita a qualificare il mediatore come “… colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare …”, senza essere legato in alcun modo ad alcune delle parti, e quindi ricollega alla messa in relazione una mera valenza qualificatoria, il successivo art. 1755 c.c., riferito specificamente alla 'provvigione', precisa, a conferma di quanto poi si dirà sull'adeguatezza dell'apporto causale ai fini del sorgere del diritto, che vi deve essere la conclusione dell'affare e che detta conclusione sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore stesso.

3.2.1 La legge parla infatti di “... affare ... concluso ...” (cfr. art. 1755 c.c.) e, al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione, l'affare va ritenuto 'concluso', in base a pacifica e condivisa giurisprudenza, quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto ex art. 2932 c.c. o per il risarcimento del danno (cfr. Cass. 6599/2001; Cass.
12022/2002; Cass. 15161/2004; Cass. 7519/2005; Cass. 8555/2006).

3.3 Pertanto per 'affare' deve intendersi, in senso generico ed empirico, ogni operazione di natura economico-commerciale generatrice di obbligazioni, da cui scaturisca un vincolo giuridico suscettibile, appunto, di esecuzione o di risarcimento danni (cfr. Cass. 21836/2010;
Cass. 10833/2014).

3.4 Ai fini che qui interessano assume rilievo, nell'ottica del citato art. 1755 c.c., quanto meno la stipulazione di un contratto preliminare, atteso che già la conclusione di un contratto
6 preliminare deve considerarsi 'atto conclusivo dell'affare', idoneo a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, indipendentemente dalla circostanza che poi segua o non segua la stipula del contratto definitivo (cfr. citata Cass. 12022/2002; Cass. 13067/2004; Cass.
13260/2009).

3.5 Da ultimo la giurisprudenza ha confermato questo orientamento, escludendo la rilevanza, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, di altre fattispecie, come p.es. quella della stipula di un 'contratto preliminare di preliminare', superando in tal modo precedente orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass. 30083/2019; Cass. 7781/2020; Cass.
39377/2021; Cass. 15559/2022; Cass. 28879/2022; Cass. 22012/2023; Cass. 31431/2023).

3.5.1 Sempre in tempi recenti è stato ribadito che “nel contratto di mediazione, il pagamento della provvigione ai sensi dell'art. 1755 cod. civ. è strettamente connesso alla conclusione dell'affare. La rilevanza causale della conclusione dell'affare, quale fondamento delle pretese di carattere patrimoniale del mediatore, del resto, emerge indirettamente anche dall'art. 1756 cod. civ., ai sensi del quale, salvo patti o usi contrari, il mediatore avrà diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso (Cass. Sez. 2, n. 26682 del 24.22.2020).
Dall'art. 1755 cod. civ. deriva, allora, che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell'attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell'affare …” (cfr. Cass. 9612/2023 in motivazione)

3.6 Dunque il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in base alla richiamata normativa e giurisprudenza, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare.

3.6.1 Pertanto, mentre non assume rilievo, in senso ostativo, il mancato conferimento espresso e/o per iscritto dell'incarico, assume invece rilevanza la circostanza che il mediatore abbia di fatto messo in relazione le parti e soprattutto abbia svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare, sempre che di tale attività le parti fossero consapevoli e ne abbiano tratto vantaggio, così che detta attività venga a costituire l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo il principio della causalità adeguata (cfr.
Cass. 11443/2022; Cass. 869/2018; Cass. 25851/2014).

3.6.2 E' stato altresì precisato, proprio a margine della ricostruzione del principio di causalità adeguata, che “al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1,
7 c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare. L'esistenza del nesso di causalità tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare è soggetta a verifica in sede di legittimità” (cfr. Cass.
3165/2023; Cass. 403/2024; Cass. 538/2024).

3.6.3 Dunque il semplice aver messo le parti in relazione, secondo la definizione qualificatoria di cui al citato art. 1754 c.c., non è sufficiente al sorgere del diritto alla provvigione, essendo richiesto un adeguato apporto causale nella conclusione dell'affare, mediante lo svolgimento di un'attività utile per la conclusione dell'affare stesso.

3.7 Di per sé, sempre come discorso di carattere generale, la circostanza che le trattative vengano riprese e concluse per effetto dell'intervento di altro mediatore non esclude che il primo mediatore abbia diritto alla provvigione, essendo sufficiente la sussistenza del ricordato adeguato nesso causale fra detta conclusione e la precedente attività di mediazione (cfr. Cass.
15880/2010; Cass. 23842/2008).

3.8 Di converso, è stato escluso il diritto alla provvigione nel caso di mancato accertamento in concreto di detto nesso di causalità fra l'attività di mediazione, svolta in una prima fase delle trattative, e la conclusione dell'affare (cfr. Cass. 22426/2020; Cass.
1120/2015).

3.9 E' poi altrettanto consolidato l'orientamento per cui, di per sé, la sostituzione della parte dell'affare concluso non è tale da impedire il riconoscimento della provvigione in favore del mediatore e a carico dell'originaria parte (cfr. Cass. 8850/2001; Cass. 6652/2018).

4. A questo punto è opportuno richiamare, sempre come discorso di inquadramento generale, la tematica della c.d. mediazione atipica.

4.1 La mediazione atipica si fonda su un contratto a prestazioni corrispettive, mediante il quale il mediatore agisce non sulla base di un comportamento di mera messa in contatto di due o più soggetti per la conclusione di un affare -non è questa la sede per discutere sulla natura meramente materiale del comportamento del mediatore (arg. ex Cass. 11384/1991) ovvero sulla riconducibilità della mediazione nell'ambito dei rapporti contrattuali di fatto o dei contatti sociali rilevanti (cfr. Cass. 16382/2009)-, ma in quanto incaricato da una o più parti ai fini della conclusione dell'affare e, quindi, in adempimento di un obbligo di tipo contrattuale, riconducibile al rapporto di mandato.
8 4.1.1 In detta fattispecie, agendo il mediatore su incarico di una delle parti, si sarebbe in presenza propriamente -come detto- di un mandato (cfr. Cass. 15577/2022; Cass.
16382/2009).

4.2 Dunque, accanto all'ipotesi di mediazione tipica di cui agli artt. 1754 e ss c.c., è stata elaborata la fattispecie della mediazione atipica, fondata appunto su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una soltanto delle parti interessate, come nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di soggetti interessati alla conclusione del medesimo affare a determinate e prestabilite condizioni.

4.3 I principi elaborati dalla giurisprudenza per la mediazione tipica valgono, mutatis mutandis, anche nel caso di mediazione atipica in tema p.es. di necessario comportamento del mediatore secondo buona fede e correttezza ovvero di adempimento degli obblighi informativi ex art. 1759 c.c. (cfr. citate Cass. 15577/20222; Cass. 16382/2009).

4.4 In questo caso il diritto del mediatore al compenso nei confronti del soggetto che ha conferito l'incarico non deriva dall'art. 1755 c.c., ma è dovuto in base ai principi di cui agli artt. 1709 e 1720 c.c..

4.4.1 Al riguardo nella giurisprudenza di legittimità è stato affermato che “è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale c.d. atipica, fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni …” (cfr. Cass. SU
19161/2017; Cass. 29287/2018).

4.5 Ci si è peraltro chiesti se, a latere del rapporto di mediazione atipica e oltre al diritto al compenso pattuito con il mandante, il mediatore possa maturare anche il diritto alla provvigione nei confronti del soggetto messo il contatto con il mandante ai fini della conclusione dell'affare e per effetto appunto della conclusione dell'affare stesso.

4.6 Al riguardo nulla esclude che il mediatore, oltre al compenso pattuito con il mandante, possa maturare, nei confronti dell'altra parte, il diritto alla provvigione per l'attività di mediazione prestata in favore di quest'altra parte, qualora costui abbia svolto un'attività utile anche nei confronti di quest'ultima, la quale abbia consapevolmente accettato detta attività di mediazione e ne abbia tratto vantaggio ai fini della conclusione dell'affare.
9 4.7 In tale contesto potrà pertanto assumere rilievo il concreto atteggiarsi del rapporto del mediatore con la parte, che non aveva conferito l'incarico, e si dovrà tener conto sia della natura dell'attività svolta in favore della stessa sia degli eventuali accordi in concreto intercorsi con detta parte (cfr. Cass. 12651/2020; Cass. 25260/2009; Cass. 14582/2007).

4.7.1 Sul punto è stato precisato in giurisprudenza che “… correttamente l'impugnata sentenza distingue tra mediazione (a)tipica, che non presuppone alcun rapporto negoziale tra il mediatore e le parti, e mediazione atipica (o negoziale) che, come hanno ribadito le Sezioni
Unite di questa Corte nella sentenza n. 19161/17, si fonda su un contratto a prestazioni corrispettive, che può riguardare anche una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), la quale, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni …” e che “… La Corte milanese è tuttavia incorsa in un errore di diritto là dove ha ritenuto che la mediazione atipica -quale quella svolta dal c.d. procacciatore d'affari, che si distingue dal mediatore appunto perché la sua attività viene prestata esclusivamente nell'interesse di una delle parti (Cass. n. 27729/05, Cass. n. 4422/09;
Cass. n. 26370/16)- sia di per sé stessa, sempre e comunque, incompatibile con il diritto del mediatore a percepire la provvigione (anche) dalla parte diversa da quella da cui ha ricevuto
l'incarico …” (cfr. citata Cass. 12651/2020 in motivazione).

4.8 Dunque, con riferimento alla parte che non ha conferito l'incarico, si deve verificare se il diritto alla provvigione possa essere in concreto riconosciuto sulla base dell'attività svolta dal mediatore e consapevolmente accettata da detta parte e sulla base degli eventuali accordi fra le parti stesse (mediatore e appunto soggetto non conferente l'incarico) sul riconoscimento della provvigione nel caso di affare concluso per effetto di detta attività di mediazione.

4.9 In casi del genere nei rapporti fra l'agente e il soggetto non conferente l'incarico ben possono pertanto assumere rilievo i principi generali, elaborati per la mediazione tipica, in tema di maturazione del diritto alla provvigione nel caso di conclusione dell'affare.

5. Chiusa questa parentesi di inquadramento della fattispecie, si osserva che parte attrice, pur avendo richiamato i principi in tema di mediazione tipica anche per quanto riguarda l'asserita maturazione della provvigione, ha prospettato un'ipotesi di mediazione atipica tanto nei confronti del proprietario , stante il richiamato incarico di curare la CP_1 vendita sia pure asseritamente ricevuto verbalmente, quanto nei confronti del proponente l'acquisto stante il richiamato incarico di curare l'acquisto ricevuto per iscritto. CP_2
10 5.1 Al riguardo in citazione l'attrice ha allegato, producendo come proprio doc. 2 il relativo messaggio mail dell'11/12/2019, che “… Il Sig. conferiva alla Controparte_1
per il tramite dell'agente immobiliare Sig. CO VE, l'incarico di Parte_1 ricercare un acquirente per l'immobile di sua proprietà sito in Roma (RM) alla Via della
Pelliccia, n. 45/a …” (cfr. citazione al punto 2) e nel paragrafo a), a proposito del conferimento dell'incarico da parte del convenuto , l'attrice ha parlato proprio di CP_1 mandato, conferibile anche verbalmente, e di esecuzione del mandato ricevuto (cfr. atto di citazione a pag. 3).

5.1.1 Si tratta di allegazione sostanzialmente confermata dal convenuto sia CP_1 pure con riferimento a VE CO, collaboratore della società attrice: sul punto si tornerà.

5.2 Sempre in citazione, con riferimento alla domanda nei confronti del convenuto l'attrice ha allegato, producendo come proprio doc. 3 il conferimento di incarico del CP_2
12/6/2020, che “… La individuava quale possibile acquirente il Sig. Parte_1 CP_2 il quale, in data 12.06.2020, conferiva specifico incarico di mediazione all'odierna
[...] attrice per l'acquisto dell'immobile sito in Roma (RM) alla Via della Pelliccia, n. 45/a e di proprietà del Sig. …” (cfr. punto 3 della citazione) e che “… Con la sottoscrizione del CP_1 già menzionato incarico le parti convenivano quale provvigione dovuta al mediatore ex art. 1755 c.c. una somma pari al 7% sul prezzo convenuto per l'acquisto …” (cfr. punto 4 della citazione).

6. In conclusione si verte in ipotesi di mediazione atipica, ma il richiamo di parte attrice alla disciplina codicistica sulla mediazione tipica ex artt. 1754 e ss c.c. non osta all'esame della domanda attorea.

7. L'attrice, come emerge già da quanto esposto, ha proposto contestualmente due distinte domande contro due distinti soggetti -si verte in ipotesi di litisconsorzio facoltativo- e pertanto è necessario procedere all'analisi separata delle condotte e delle difese di ciascun convenuto, esaminando in primo luogo la posizione del convenuto e Controparte_1 successivamente quella del convenuto . CP_2

8. La domanda attorea, proposta nei confronti del convenuto si fonda Controparte_1 sull'incarico verbale di procurare la vendita dell'immobile sito a Roma, in via della Pelliccia
n. 45/a, posto a fondamento del richiesto diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c., nonché sull'assunto che l'affare concluso tra costui e coniuge di , Persona_1 CP_2
11 per intermediazione di altra agenzia, fosse invece pienamente riconducibile all'attività svolta da essa attrice nella fase iniziale delle trattative.

9. Parte convenuta, per converso, ha affermato di non aver mai conferito alcun incarico direttamente alla ma di averlo conferito solo in modo informale a VE Parte_1
CO e di aver scoperto solo in occasione della ricezione della proposta di acquisto da parte di tale collegamento, atteso che la proposta di acquisto era stata trasmessa su CP_2 modulistica intestata alla Parte_2
[...
Ha poi dedotto di aver ignorato, sia al momento delle trattative con il sia al CP_2 momento del rogito con la il rapporto di coniugio tra i due e ha allegato che Persona_1
l'affare si era in realtà concluso esclusivamente grazie all'intervento di un'altra agenzia immobiliare, cui aveva corrisposto la provvigione.
10. Tanto premesso, osserva il Giudice che la difesa articolata dal convenuto
[...] non può essere condivisa in relazione alla dedotta ignoranza sull'attività svolta dalla CP_1 società attrice a seguito del conferimento dell'incarico.
11. Dalla documentazione allegata in atti risulta immediatamente evidente che l'agente immobiliare CO VE ha sempre interagito con il convenuto utilizzando CP_1
l'indirizzo e-mail ' t' (cfr. docc. 2, 5, 6, 7 e 8 di parte attrice;
cfr. doc. 1 Email_1 del convenuto ), ove appunto vi era il riferimento all'agenzia attrice. CP_1
11.1 Inoltre nella corrispondenza intercorsa con lo stesso VE CO, in particolare nell'e-mail datata 2/11/2020, è lo stesso a fare riferimento all'agenzia in CP_1 quanto nella stessa è dato leggere “… Ciao CO, ti sarei grato se potessi togliere l'annuncio della tua agenzia per la Bottega di Trastevere sul Web. Un giorno di questi ti chiamo per venire a prendere le chiavi. Un saluto e a presto, ” (cfr. doc. 7 di parte attrice). Per_2
12. Ulteriormente derimente è poi la proposta di acquisto del 12/6/2020 formulata da e trasmessa successivamente al convenuto in data 16/6/2020. CP_2 CP_1
12.1 Dall'esame della proposta in questione (cfr. doc. 4 di parte attrice) si evince che la stessa è stata trasmessa al su modulistica intestata proprio alla e, CP_1 Parte_1 anche a voler ammettere che il convenuto -come dallo stesso allegato- avesse CP_1 formalmente preso atto dell'agenzia attrice solo nella suddetta circostanza, è processualmente emerso che costui non ha sollevato alcuna contestazione o manifestato alcuna sorpresa al riguardo, ad implicita riprova che era in ogni caso consapevole del collegamento fra l'agente
VE e la società attrice.
12 12.2 Diversamente opinando, il convenuto avrebbe invero dovuto chiedere CP_1 spiegazioni al VE del motivo per cui la proposta di acquisto gli era stata trasmessa su carta intestata di un'agenzia sconosciuta e con cui non aveva mai avuto rapporti.
13. Sempre dalla documentazione versata in atti, ulteriormente derimenti risultano essere non solo l'e-mail del 12/1/2021 intercorsa tra VE e , ove quest'ultimo CP_1 aveva chiesto di poter passare nell'ufficio dello stesso VE per ritirare le chiavi della
'bottega' (cfr. doc. 14 di parte attrice), ma anche la foto dell'ingresso del negozio, allegata da parte attrice, da cui risulta che l'annuncio della vendita affisso conteneva l'intestazione
(cfr. doc. 15 di parte attrice). Pt_1
14. Pertanto, la documentazione allegata e le considerazioni di fatto esposte consentono di ritenere che VE CO agiva quale collaboratore della società attrice e che la suddetta circostanza era conoscibile dal convenuto sulla base dell'ordinaria Controparte_1 diligenza dell'uomo medio.
15. Passando ora alla disamina dell'effettiva validità o meno dell'incarico di mediazione, osserva il Giudice che il contratto di mediazione è un contratto a forma libera, che non necessita della forma scritta, potendo lo stesso essere conferito anche oralmente.
16. Nel caso di specie, la prova del conferimento dell'incarico all'agenzia attrice per il tramite del VE, quale agente collaboratore della si desume, alla luce di Parte_1 quanto detto, da plurimi elementi: operatività di un soggetto qualificatosi per conto dell'agenzia; utilizzo di canali ufficiali di comunicazione aziendale;
proposta d'acquisto redatta su modulistica dell'agenzia medesima -mai contestata dal convenuto e CP_1 annuncio di vendita contenente l'intestazione , affisso all'ingresso del negozio. Pt_1
16.1 In conclusione, dunque, non vi sono dubbi sull'effettivo conferimento dell'incarico di vendita alla società attrice.
17. A questo punto si tratta di verificare se l'attrice abbia diritto al pagamento, da parte del convenuto , della provvigione (rectius, del compenso) previsto per l'attività svolta CP_1 al fine di procurare la vendita.
17.1 Orbene, pacifica la vendita (cfr. doc. 9 di parte attrice) dall'odierno convenuto a moglie di , per il tramite di altra agenzia CP_1 Persona_1 CP_2 immobiliare, dell'immobile sito a Roma, in via della Pelliccia n. 45/a, osserva il Giudice che, in presenza del conferimento di incarico per procurare la vendita dell'immobile, il compenso sarebbe maturato solo se effettivamente l'attrice fosse riuscita appunto a procurare la vendita dell'immobile in adempimento dello specifico incarico ricevuto.
13 17.2 Poiché ciò non è avvenuto nei termini connessi all'incarico ricevuto, atteso che il convenuto non ha accettato la proposta di acquisto del veicolata dall'attrice, CP_1 CP_2 quest'ultima non ha maturato il diritto al compenso.
18. In tale contesto fattuale e negoziale, non vertendosi in tema di mediazione tipica, non è possibile richiamare la superiore giurisprudenza in tema di efficacia causale, nel senso su indicato, nella predetta successiva vendita a . Persona_1
18.1 Il base al prospettato conferimento dell'incarico a vendere, l'attrice avrebbe maturato il diritto al compenso pattuito solo appunto nel caso in cui, in esecuzione dell'incarico ricevuto, fosse riuscita a vendere l'immobile.
18.2 Pacificamente invece l'attrice non è riuscita, in adempimento dell'incarico conferitole, a procurare la vendita né nei riguardi del né di altro soggetto, per cui non ha CP_2 maturato il diritto al compenso.
19. In difetto di conferente allegazione e domanda non è possibile, pena il vizio di extrapetizione, neanche prospettare il pagamento della somma richiesta in termini di penale
(art. 1382 c.c.), come p.es. nell'ipotesi di previsione di penale nel caso di successiva vendita a soggetto messo in contatto con il mandante durante la vigenza dell'incarico ovvero nel caso di successiva vendita a soggetto comunque riconducibile al soggetto in origine messo in contatto con il mandante ovvero nel caso di ingiustificato rifiuto di vendere, alle condizioni prefissate e accettate dal proponente l'acquisto, al soggetto individuato dall'agenzia ovvero ancora nel caso di elusione dell'eventuale esclusiva e di vendita diretta.
19.1 Nulla risulta anche solo allegato dalla parte attrice.
20. Alla luce delle superiori osservazioni in fatto e in diritto, la domanda attorea, così come proposta nei confronti del convenuto è infondata e va rigettata. Controparte_1
20.1 Risulta in tal modo assorbita ogni questione sul quantum della provvigione maturata (rectius, del compenso maturato) e sull'incidenza delle allegazioni e deduzioni del convenuto in ordine al pagamento della provvigione ad altra agenzia di mediazione. CP_1
21. Miglior sorte non arride alla domanda svolta nei confronti del convenuto che CP_2
è stata fondata non solo sulla sostanziale identità soggettiva tra il soggetto che aveva partecipato all'originaria trattativa (appunto il convenuto e quello che aveva concluso CP_2
l'affare (la di lui coniuge , ma anche sull'identità oggettiva tra l'affare proposto Persona_1
e quello effettivamente concluso.
22. Richiamate le superiori osservazioni, va ricordato che nel caso di specie l'attrice ha prospettato, fornendone copia documentale, il conferimento per iscritto da parte del CP_2
14 dell'incarico di procurare l'acquisto dell'immobile di via della Pelliccia n. 45/a di proprietà del . CP_1
23. In base al citato doc. 3 di parte attrice risulta appunto il formale “conferimento incarico di mediazione per l'acquisto”, con cui appunto il aveva “… conferi(to) con la CP_2 presente alla nella persona di CO VE iscritto al n. 73051 nella Parte_1 sezione agenti immobiliari presso il Ruolo della CCIAA di Roma, incarico di procurare la conclusione di un contratto di compravendita avente per oggetto l'immobile posto in Roma … bia della Pelliccia n. 45/a interno Terra … proprietà intestata a … al rogito Controparte_1
… alle seguenti condizioni ….”, con l'espressa previsione al punto “C) Compensi” di
“Provvigione del 7% + IVA sul prezzo convenuto per l'acquisto da versare interamente entro
43 giorni dalla comunicazione dell'avvenuta sottoscrizione per accettazione, da parte del venditore della proposta di cui al punto A) …” (comma 1), con la previsione che “I compensi saranno dovuti anche per acquisto dell'immobile in oggetto effettuato dopo la scadenza del presente incarico e sono produttivi di interessi moratori di cui all'art. 1284, quarto comma,
c.c. a decorrere dalla scadenza del termine di cui al paragrafo precedente” (comma 2), mentre al paragrafo “D) Durata” era stato convenuto che “La durata del presente incarico è sino al
19/6/2020 senza necessità di disdetta” (cfr. doc. 3 di parte attrice: conferimento incarico del
12/6/2020).
24. E' poi processualmente emerso che il convenuto aveva presentato una CP_2 proposta di acquisto per € 105.000,00, datata 12/6/2020 e redatta su carta intestata dell'attrice
(cfr. doc. 4 di parte attrice), e che la proposta non era stata accettata dal proprietario CP_1
(cfr. doc. 6 di parte attrice: mail del 17/6/2020).
25. Pertanto, poiché la maturazione della provvigione (rectius, del compenso) nella misura del 7% + IVA era ricollegata alla sottoscrizione, da parte del venditore, dell'accettazione della proposta di acquisto e doveva essere pagata entro 43 giorni dalla comunicazione della predetta accettazione, è di tutta evidenza che, non essendo stata accettata la proposta, non è maturato il diritto al compenso.
26. Al comma 2 del citato punto C) il compenso era previsto anche per l'acquisto dell'immobile in oggetto effettuato dal dopo la scadenza dell'incarico, fissata al CP_2
19/6/2020.
27. Nel caso di specie è pacifico che, durante la pendenza dell'incarico, non sono state presentate altre proposte di acquisto da parte del e che comunque il non ha CP_2 CP_2 acquistato, per il tramite dell'agenzia, l'immobile in questione.
15 27.1 Non è pertanto maturato il diritto dell'attrice al compenso in base al contratto inter partes di conferimento dell'incarico, in quanto l'immobile non è stato acquistato dal CP_2 durante la vigenza dell'incarico e l'attrice non ha procurato l'acquisto del bene stesso.
28. Analogamente è risultato che l'immobile non è stato acquistato dal neanche CP_2 dopo la scadenza dell'incarico, essendo documentalmente emerso che l'immobile è stato poi acquistato per € 124.000,00 dalla moglie del coniugi in regime di CP_2 Persona_1 separazione dei beni (cfr. doc. 9 di parte attrice: contratto di compravendita del 23/12/2020).
29. In base al contratto fra l'attrice e il era stato previsto che il diritto al compenso CP_2 sarebbe maturato anche nel caso in cui l'immobile in questione fosse stato acquistato dal dopo la scadenza dell'incarico, fissata al 19/6/2020. CP_2
30. Nel caso di specie -come detto- il che aveva presentato la proposta di acquisto CP_2 poi non accettata dal e che pertanto era stato messo in contatto dall'attrice con il CP_1 proprietario per procurare l'acquisto, non ha acquistato l'immobile, invero acquistato dalla di lui moglie in regime di separazione dei beni.
31. Non è pertanto possibile applicare la disposizione in tema di ultrattività del mandato, come risultante dal predetto contratto fra l'attrice e il CP_2
32. Anche in questo caso, in difetto di conferente allegazione e domanda e -a ben vedere- di conferente previsione contrattuale, non è possibile, pena il vizio di extrapetizione, neanche prospettare il pagamento della richiesta somma di € 8.680,00 in termini di penale
(art. 1382 c.c.): p.es. le parti potrebbero concordare il pagamento di una penale nel caso in cui il proponente l'acquisto, una volta accettata la proposta dal proprietario, si dovesse sottrarre ingiustificatamente all'acquisto e quindi al pagamento del compenso pattuito per il procurato acquisto ovvero nel caso di interposizione di persona nell'acquisto, ecc..
32.1 Nel modulo di conferimento dell'incarico mancano tali previsioni o altre similari né tanto meno -come detto- la domanda è stata prospettata dall'attrice anche in termini di condanna al pagamento della penale.
32.2 Del resto -si tratta di argomento valido anche per la domanda proposta nei confronti del convenuto l'attrice ha chiesto in entrambi i casi il pagamento anche CP_1 dell'IVA, pacificamente non dovuta nel caso di richiesta di pagamento di penale (cfr. art. 15, comma 1, n. 1), del D.P.R. 633/1972), a conforto di quanto detto sulla mancata proposizione anche di una tale domanda ex art. 1382 c.c..
33. Risulta in tal modo assorbita ogni questione sul quantum della provvigione maturata
(rectius, del compenso maturato) dalla società attrice e sull'incidenza delle allegazioni e
16 deduzioni del convenuto in ordine al pagamento della provvigione ad altra agenzia di CP_2 mediazione.
34. Alla luce delle risultanze di causa, la domanda dell'attrice nei confronti dei due convenuti va rigettata.
34.1 Le superiori argomentazioni giustificano la decisione di non dare ingresso alle prove costituende.
35. Le spese di lite vanno poste a carico dell'attrice per la soccombenza.
35.1 Stante il litisconsorzio facoltativo (art. 103 c.p.c.), a seguito della proposizione della domanda nei confronti di due distinte parti convenute (il convenuto e il CP_1 convenuto , si è in presenza di due distinti rapporti processuali: uno fra la società attrice CP_2
e il convenuto e uno fra la società attrice e il convenuto CP_1 CP_2
35.1.1 Vertendosi -come detto- in ipotesi di litisconsorzio facoltativo, con la conseguente autonomia dei rapporti giuridici cui si riferiscono le statuizioni contenute nella sentenza (cfr. Cass. 1103/2004), la decisione sulle spese è conseguentemente diversificata in relazione ai distinti rapporti processuali oggetto di causa (cfr. Cass. 27295/2022, in tema di cause riunite, ma il principio è lo stesso).
35.2 La liquidazione viene effettuata in dispositivo, alla luce del DM 147/2022: si è preso in considerazione il valore compreso fra il minimo e il medio delle quattro fasi dello scaglione '1.101-5.200' e dello scaglione '5.201-26.000' (giudizi dinanzi al Tribunale), tenuto conto della natura e del valore (domandato) della controversia (rispettivamente € 3.472,00 oltre IVA ed € 8.680,00 oltre IVA), della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dai difensori della parti convenute, in presenza di istruzione solo documentale.
35.3 Il valore da prendere in considerazione è quello della domanda attrice nei confronti di ciascuno dei due convenuti, in quanto, diversamente opinando, essendo stata rigettata la domanda attorea, il valore dell'accertato sarebbe pari a zero e si tratta di ipotesi non sostenibile (cfr. Cass. 28417/2018).

P.Q.M.


definitivamente pronunciando:
• rigetta la domanda dell'attrice nei confronti del convenuto Parte_1 [...]
e del convenuto;
CP_1 CP_2
17 • condanna l'attrice al pagamento, in favore del convenuto delle spese di Controparte_1 lite, che liquida in € 1.700,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario,
CPA e IVA, come per legge;

• condanna altresì l'attrice al pagamento, in favore del convenuto , delle spese CP_2 di lite, che liquida in € 2.700,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario,
CPA e IVA, come per legge.
Così deciso a Roma, il 15/7/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
18