N. R.G. 5364/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile del Tribunale di Catania ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 5364/2023 promossa da:
C.F. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
pt, rappresentato e difeso dall'avv. SALVIA ANTONIO giusta procura in atti
ATTORE
contro
, (GIÀ “ Controparte_1 Controparte_2
” ) (C.F. ),
[...] Controparte_2 P.IVA_2
in persona del legale rappresentante pt, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dagli avv.ti
LUCIA ALFONSO e TORTORICI MARIA LUISA
CONVENUTO
Avente ad oggetto: risoluzione contratto locazione uso non abitativo
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione del febbraio 2023, premesso il contratto di locazione n. 281/2001 con cui CP_3
IS ( oggi Federservizi) in qualità di mandataria con rappresentanza di Ferrovie dello Stato spa pagina 1 di 5 ( oggi Ferrovie dello Stato Italiane spa) aveva concesso in locazione a di Parte_2
porzioni immobiliari site in Catania all'interno del complesso della stazione Controparte_2 ferroviaria di Catania ed ivi meglio descritte, per la durata di anni sei e per un canone commisurato al volume di affari ma con un minimo garantito di € 12.911,42, riferiva che parte conduttrice era rimasta morosa nel pagamento dei canoni, maturando al 2.9.2022 un debito pari ad € 134.637,31. Chiedeva, pertanto, convalidarsi lo sfratto per morosità, ordinarsi l'immediato dell'immobile ed emettersi decreto ingiuntivo per l'importo di € 134.637,31 oltre canoni a scadere, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva , eccependo in via preliminare l'inammissibilità Controparte_2 dell'azione di sfratto per morosità ex art. 658 cpc per inesistenza di rapporto contrattuale, in quanto stipulato nell'anno 2001 per una durata di anni 6 e naturalmente scaduto il 30.9.2007; riferendo che dalla progressiva dismissione del traffico passeggeri e merci all'interno della stazione di Via Aquicella era cessato l'apporto di potenziale clientela e avviamento posti alla base delle pattuizioni contrattuali, eccepiva la prescrizione dei canoni antecedenti al 2015 e, allegando la natura di mera detenzione dell'immobile ovvero di occupazione senza titolo, contestava in ogni caso la morosità, allegando ricevute di pagamento comprovanti il saldo delle fatture e riferendo di aver corrisposto l'indennità di occupazione sino al mese di marzo 2023; eccepiva la prescrizione delle somme di cui alla fattura n.
8208001430 inerente annualità non meglio precisate ma comunque antecedenti al giugno 2015, contestandone anche le modalità di calcolo;
chiedeva, pertanto, dichiararsi l'inammissibilità della domanda ex art. 658 cpc, disporsi il mutamento del rito, rigettarsi la richiesta di sfratto per morosità e dichiararsi l'insussistenza di morosità con vittoria di spese e compensi.
Con ordinanza del 20.4.2023, veniva respinta la domanda di emissione di ordinanza ex art. 665 cpc con la seguente motivazione : “ rilevato che il rapporto contrattuale, per come documentalmente dimostrato dalla stessa parte attrice, è cessato in data 30.9.2013 ( cfr disdetta del 19.4.2012 in atti); ritenuto, pertanto, che parte attrice non ha titolo per agire ai sensi dell'art. 658 e ss cpc e che, dunque, non trova applicazione neanche il disposto di cui all'art. 665 cpc;

ritenuto che

occorre disporre il mutamento del rito
…”.
La causa, istruita documentalmente, viene decisa all'odierna udienza ai sensi dell'art. 281 sexies cpc.
Va dichiarata la tardività della memoria integrativa di , depositata in data Parte_1

6.11.2023 e dunque oltre il termine perentorio di 10 prima dell'udienza del 7.11.2023 ( termine assegnato con ordinanza del 20.4.2023); com'è noto con l'ordinanza di mutamento del rito ex art. 667 cpc, il giudizio prosegue nelle forme dello speciale rito locatizio, soggetto alle preclusioni e decadenze espressamente previste dagli articoli richiamati nell'art. 447 bis cpc;
in particolare, una volta fissata l'udienza ex art. 420 cpc, le parti sono tenute ad integrare gli atti introduttivi, mediante il deposito di pagina 2 di 5 memorie e documenti, a pena di decadenza, entro il termine assegnato;
tutto ciò premesso, va senz'altro dichiarata la tardività e dunque l'inammissibilità di tutte le domande nuove e di tutti i documenti depositati con la memoria del 6.11.2023; né può dirsi che le circostanze di fatto ivi allegate siano pervenute all'attrice in data successiva alla scadenza del termine assegnato.
Potrà tenersi conto, pertanto, solo della documentazione che l'attrice ha prodotto nella fase sommaria.
Tutto ciò premesso, va ribadito che il contratto di locazione per cui è causa, è scaduto in data 30.9.2013
( cfr lettera di disdetta del 19.4.2012 all.7 del fascicolo della fase sommaria); in assenza di rinnovo contrattuale, la società convenuta, pertanto, va senz'altro condannata all'immediato rilascio del bene immobile.
Esaminando le pretese economiche, parte attrice ha allegato una morosità, al 2.9.2022, pari ad €
134.637,31, depositando un prospetto contabile ed alcune fatture unitamente alla citazione ex art. 657 cpc da cui emerge che l'importo di € 127.764,00 è richiesto a titolo di “ conguaglio minimo garantito” ed il resto a titolo di indennità di occupazione per i mesi di marzo, novembre e dicembre 2021 e gennaio – settembre 2022 ( cfr allegato n. 3 alla citazione ex art. 567 cpc).
La parte convenuta ha depositato prova del pagamento delle indennità di occupazione per tutte tali mensilità ( cfr ricevute di pagamento allegate alla comparsa di costituzione della fase sommaria); la documentazione comprovante i detti pagamenti non è stata contestata.
Non vi è prova invece del pagamento della somma di € 127.764,00 richiesta a titolo di conguaglio minimo garantito e, l'eccezione di prescrizione sollevata dalla convenuta è infondata.
Ed infatti, sin dalla fase sommaria, parte attrice ha depositato racc.ta ar del 7.6.2017 con cui veniva richiesto al convenuto il pagamento del complessivo importo di € 101.542,21 a titolo di conguaglio minimo garantito per gli anni 2009 – 2013; si legge nella missiva “ Con riferimento all'oggetto si comunica che in relazione ai fatturati/aggi da lei trasmessi e riferiti agli anni 2009 - 2013, a seguito dell'applicazione del disposto contrattuale in materia, è stata accolta la sua richiesta di revisione del conguaglio. Pertanto in sostituzione della fattura emessa il 1 giugno 2015 di importo pari ad euro
125.967,36 (iva esclusa) sarà emessa una fattura per l'importo complessivo di euro 101.542,21 (iva esclusa) a conguaglio dei seguenti periodi... resta inteso che il pagamento della somma dovuta per il conguaglio è condizione necessaria ma non sufficiente per procedere ad istruire la pratica tesa a proporvi le nuove condizioni contrattuali” ( cfr allegato 9 alle note del 17.4.2023).
Risulta inoltre che in risposta a tale missiva, parte convenuta inviava a sua volta comunicazione del

4.7.2017 in cui si legge “ Facendo seguito alla vs del 7.06.2017, formulo la presente in nome e nell'interesse della società .. al fine di richiedervi di comunicare alla mia assistita Controparte_2 alle modalità di pagamento del quantum dovuto ammontante ad € 101.542,21 .... Si significa che, al pagina 3 di 5 fine di meglio agevolare la ripresa economica dell'attività commerciale, sarebbe opportuno che fossero pianificate delle rate mensili per il rientro del debito scaduto da aggiungersi all'importo del canone di locazione che sarà pattuito nello stipulando contratto … si chiede che venga determinata una somma da corrispondersi mensilmente e che una parte di essa venga imputata a pagamento del corrente a titolo di canone di locazione e la restante parte a titolo di pagamento dello scaduto” ( cfr allegato 10 alle note del 17.4.2023).
Non può dirsi maturata pertanto alcuna prescrizione, posto che, ancora nel mese di luglio 2017, parte convenuta ha riconosciuto il proprio debito, chiedendo concordarsi le modalità di pagamento e, con diffida del marzo 2021 parte attrice interrompeva nuovamente la prescrizione intimandone la corresponsione ( cfr allegato 5 dell'atto introduttivo della fase sommaria).
È parzialmente fondata, invece, la contestazione della parte convenuta con riferimento al quantum vantato dall'attrice; invero la somma richiesta sin dalla missiva del giugno 2017 era pari ad €
101.542,21 per gli anni 2009 -2013; posto che il contratto è poi scaduto in data 30.9.2013 e che non possono dirsi maturati altri importi a titolo di conguaglio minimo garantito, il diritto di credito dell'attrice può dirsi provato limitatamente a tale somma;
nulla d'altronde è stato dedotto e/o spiegato a fronte della specifica contestazione della convenuta in ordine alle modalità di calcolo della somma richiesta;
tale eccezione, se è senz'altro da respingersi limitatamente alla somma di € 101.542,21 ( già riconosciuta con missiva del 4.7.2017), è dunque fondata con riguardo al residuo ( pari ad € 127.764,00
- € 101.542,21= 26.221,79).
La convenuta è pertanto tenuta al pagamento della complessiva somma di € 101.542,21, oltre Iva ed interessi dalla domanda al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, avendo riguardo a quanto previsto dai compensi minimi del V scaglione della tabella n. 2 allegata al DM n. 55/2014, riducendo del 50% quelli della fase istruttoria, in ragione del carattere documentale della stessa e del contegno processuale delle parti che hanno tentato di raggiungere la conciliazione della lite;
possono essere interamente compensate tra le parte le spese della fase sommaria, avuto riguardo alla reciproca parziale soccombenza.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- condanna parte convenuta, in persona del legale rappresentante pt, all'immediato rilascio dell'immobile;
pagina 4 di 5 - condanna parte convenuta in persona del legale rappresentante pt, al pagamento dell'importo di
€ 101.542,21 oltre Iva a titolo di conguaglio minimo garantito , oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

- rigetta ogni altra domanda;

- condanna parte convenuta, in persona del legale rappresentante pt, al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi € 5634.50,00 per compensi, € 406,50 per esborsi, oltre IVA , CPA
e spese generali come per legge.
Così deciso in Catania, il 25.9.2025
Il Giudice
Dott.Sa Gaia Di Bella
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