REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze, terza sezione civile, in persona del dott. Carlo
Carvisiglia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 8029 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2023, vertente:
TRA
rappresentato e difeso dagli Avv.ti Elia Parte_1
Cremona e Giacomo Crimi, come da mandato in atti;

Parte ricorrente
E
in persona del rappresentante pro tempore, rappresentata CP_1
e difesa dal Prof. Avv. Massimo Aragiusto, dall'Avv.sa Francesca Valleri e dall'Avv. Jacopo Corri, come da mandato in atti;

Parte resistente
All'esito della discussione ex art. 281 sexies c.p.c. del 29-1-2025 le parti hanno precisato le seguenti:
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:“come da ricorso ex art. 281-decies c.p.c. con integrazione della domanda ex art. 164, co. 5, c.p.c.; in via istruttoria, come da prima memoria autorizzata ex art. 281-duodecies, co. 4, c.p.c.”.
Per parte resistente, “come da prima memoria autorizzata ex art. 281- duodecies, co. 4, c.p.c. anche in via istruttoria”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Dato atto dell'esito negativo del tentativo di mediazione (cfr. doc. 5 fascicolo di parte ricorrente), con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. il sig.
1

ha adito il Tribunale di Firenze, Parte_1
chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “In via preliminare e istruttoria: autorizzare la produzione del 'Dettaglio delle prenotazioni' prodotto dalla dopo il primo incontro di mediazione, perché CP_1
dovuto ai sensi dell'art. 1713 c.c. nonché dell'art. 4, comma 3, del
Contratto estraneo e dunque estraneo al vincolo di inutilizzabilità previsto ai sensi dell'art. 10 del d.lgs. 28/2010. Nella denegata e non creduta ipotesi in cui tale autorizzazione non venisse concessa all'odierno ricorrente, si fa istanza affinché, alternativamente, il giudice ne ordini
l'esibizione ai sensi e per gli effetti dell'art. 210 c.p.c. ovvero ordini la produzione del rendiconto ex art. 263 c.p.c.; - in tesi: accertare e dichiarare il diritto alla restituzione delle somme da quest'ultima illegittimamente trattenute dalla oltre rivalutazione, CP_1
interessi, e al risarcimento del danno per mancato godimento di dette somme (da stimarsi all'esito della produzione del 'Dettaglio delle prenotazioni'); - in ipotesi: annullare per dolo il contratto stipulato tra il
Sig. e la accertando e dichiarando il diritto Parte_1 CP_1
alla restituzione delle somme da quest'ultima illegittimamente trattenute, oltre rivalutazione, interessi, e al risarcimento del danno per mancato godimento di dette somme (da stimarsi all'esito della produzione del
'Dettaglio delle prenotazioni'). Con ogni consequenziale provvedimento in merito alle spese del giudizio”.
Il ricorrente, in particolare, ha dedotto:
- di aver sottoscritto in data 9-3-2018 con la un contratto di CP_1
mandato con rappresentanza per la gestione della locazione ad uso turistico o ad uso transitorio dell'appartamento del Sig. poi Parte_1 denominato “Brunelleschi”, sito in Firenze, via dei Pilastri n. 50 (cfr. doc. 1 fascicolo di parte ricorrente);
- di essersi avvalso in data 27-6-2022 della clausola risolutiva espressa prevista nell'art. 9 del contratto, dopo aver scoperto delle trattenute poste
2 in essere dalla resistente sul prezzo delle locazioni concluse, a dispetto della gratuità fissata nel contratto di mandato.
Il sig. rilevato il duplice inadempimento della Parte_1 CP_1
(mancata rendicontazione e mancata rimessione al mandante di tutto quanto ricevuto in ragione del mandato), ha, quindi, agito nel presente giudizio al fine di ottenere la restituzione delle somme indebitamente trattenute dalla ed il risarcimento del danno per mancato CP_1
godimento di dette somme.
Si è costituita in persona del legale rappresentante pro CP_1
tempore, eccependo, in via preliminare, la nullità del ricorso per indeterminatezza e incertezza del petitum;
Nel merito, ha sostenuto il corretto adempimento della propria attività di
“property manager” ed il legittimo trattenimento delle somme per i servizi resi diversi dalla locazione.
Dichiarata la nullità del ricorso proposto dal sig. (cfr. ordinanza Parte_1
dell'8-4-2024) ed integrata la domanda a norma dell'art. 164, co. 5, c.p.c., la causa, istruita unicamente in via documentale, è stata discussa a norma dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 29-1-2025.

2. In via preliminare, devono essere respinte le istanze istruttorie reiterate dalle parti in sede di precisazione delle conclusioni.
Al riguardo, risulta sufficiente richiamare l'ordinanza istruttoria in data 29-
1-2025, con la quale si è ritenuto superfluo l'ordine di esibizione articolato dalla ricorrente e inammissibile la prova orale formulata da entrambe le parti.

3. Tanto premesso, la pretesa di parte ricorrente non può trovare accoglimento per le ragioni di seguito spiegate.
In particolare, nessuno degli inadempimenti contestati alla CP_1
può essere ritenuto integrato nella vicenda in esame.
In primo luogo, non si può reputare che la resistente abbia omesso di effettuare una completa e trasparente rendicontazione sulla gestione del mandato (cfr. ricorso ex art. 281-decies c.p.c. con integrazione della
3 domanda, p. 13: “La per l'intera durata del rapporto CP_1
contrattuale, si è resa inadempiente, in quanto non ha fornito una rendicontazione completa e trasparente sulla gestione del mandato”), in violazione di quanto prescritto dall'art. 7 del contratto (cfr. doc. 1 fascicolo di parte ricorrente: “pagamenti”: “il corrispettivo mensile delle locazioni risulterà da specifico rendiconto a cura del mandatario con dettaglio delle locazioni. Il medesimo rendiconto riporterà l'ammontare della ritenuta di acconto sulle locazioni, nonché eventuali recuperi di cassa”).
Sul punto, mette conto osservare come la abbia trasmesso CP_1 al sig. dei report mensili, per il periodo marzo 2018 – giugno Parte_1
2022, esplicativi dell'“importo totale locazioni”, della ritenuta di acconto sulle locazioni, nonché del “totale dovuto” (cfr. doc. 2 fascicolo di parte ricorrente).
La resistente ha, dunque, correttamente adempiuto all'obbligo di rendicontazione negozialmente impostole.
Né, in termini contrari alla conclusione da ultimo declinata, può venire in rilievo la circostanza, dedotta da parte ricorrente, secondo la quale i surrichiamati report sarebbero da considerarsi incompleti e non trasparenti a causa della mancata indicazione negli stessi del prezzo complessivo sostenuto dai conduttori per i soggiorni, inclusivo dei costi per i servizi aggiuntivi e connessi alla locazione (cfr. ricorso ex art. 281- decies c.p.c. con integrazione della domanda, p. 5).
Sul punto, alla stregua dell'art. 7 sopra riportato, va, invero, affermata la sussistenza di un obbligo contrattuale di rendicontazione dei soli oneri di locazione e non di quelli legati al soggiorno. Peraltro, si deve rilevare rilevare come i prezzi complessivi sostenuti dai clienti finali fossero comunque consultabili dal ricorrente sulle piattaforme online (Booking,
Airbnb) contenenti le offerte di soggiorno, stante la libera accessibilità delle medesime.
Nessuna violazione del relativo obbligo può, dunque, essere rilevata con riguardo al primo profilo in contestazione.
4 Del pari, neppure in relazione alla asserita mancata rimessione al mandante di tutto quanto ricevuto in ragione del mandato si ravvisa alcuna condotta inadempiente della resistente.
In proprosito, si può rilevare che:
- parte ricorrente ha solo genericamente contestato l'effettivo espletamento dell'attività oggetto del mandato (promozioni, assistenza, pulizie, biancheria, noleggio e una serie di ulteriori attività collaterali alla locazione) da parte della resistente, soffermandosi precipuamente sulla presunta gratuità del medesimo (cfr. memoria di replica di parte ricorrente ex art. 281-duodecies, co. 4, c.p.c., p. 7: “Non vi è dubbio che la nell'attività di gestione dell'immobile sostenesse dei CP_1
costi e che tali costi avrebbero eroso parte dell'incasso finale del Sig.
Non è mai stato contestato che i costi delle pulizie o le Parte_1
commissioni delle piattaforme utilizzare per pubblicizzare l'immobile dovessero essere detratti dall'importo totale corrisposto al Sig.
); Parte_1
- l'art. 6 del contratto di mandato, esplicativo della gratuità del mandato
(“Ai sensi dell'art. 1720 c.c., il mandatario svolgerà le attività per
l'espletamento del presente mandato a titolo gratuito, in quanto funzionali alla commercializzazione dei propri servizi di cui all'art. 4, c. 2, fatto salvo il diritto di recuperare le spese per piccoli interventi e/o migliorie utili all'espletamento del mandato, effettuati in accordo con il mandante”), deve essere letto in combinato disposto con la previsione, ivi espressamente richiamata, di cui all'art. 4, co. 2 (“Ogni servizio o attività in favore dell'utente finale locatario, diversi dalla locazione (es. promozioni, assistenza, pulizie, biancheria, ncc, ecc.) saranno forniti dal mandatario a proprie cura e spese, con specifico addebito al cliente finale, senza che ne derivino né utilità in favore del mandante, né oneri o spese a carico del mandante”), il quale contempla la possibilità per il mandatario di addebitare al cliente finale le spese dei servizi collaterali resi dallo steso mandatario (come avvenuto nella specie);

5 - l'eventuale violazione da parte della mandataria dell'obbligo di comunicazione al mandante dei prezzi di riferimento applicati dalla prima
(cfr. art. 4, co. 3, contratto di mandato), anche ove integrata (ma in senso contrario cfr. addendum allegato alle bozze di contratto contenute nelle mail del 25-7-2017 e del 21-11-2017 inviate alla moglie del ricorrente, docc. 13 e 14 fascicolo di parte resistente: “Prezzi di riferimento dei servizi principali: - pulizie: non oltre i 40 euro cad: - promozione: non oltre il 20% del costo complessivo al netto di servizi;
- accoglienza: non oltre il
35% del costo complessivo al netto di servizi e promozione”), non risulta, in ogni caso, idonea a determinare la pretesa risoluzione del contratto di mandato, alla luce della mancata integrazione dei presupposti di cui alla clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 9 del contratto (“ai sensi dell'art. 1456 codice civile, si conviene espressamente che il contratto si risolverà di diritto nei seguenti casi: (..) mancato rispetto da parte del mandatario degli obblighi di cui all'articolo 6”) e della scarsa gravità del preteso inadempimento, non contestato per tutta la vigenza contrattuale
(2018-2022), ed ininfluente ai fini della determinazione del prezzo dei servizi collaterali alla locazione (per la rimessione del prezzo di questi ultimi alla totale autonomia della mandataria, cfr. art. 4, co. 3, contratto di mandato);
- le asserite carenze documentali che, secondo la ricorrente, non avrebbero consentito di avere piena contezza del totale degli importi effettivamente percepiti dalla in costanza di mandato (cfr. CP_1
ricorso ex art. 281-decies c.p.c. con integrazione della domanda, p. 9) si presentano superate a fronte della produzione in giudizio del dettaglio delle singole prenotazioni intercorse durante l'intero periodo di vigenza del mandato (cfr. doc. 6 fascicolo di parte ricorrente), indicativo dei ricavi derivanti dai servizi offerti all'utilizzatore finale (City Tax, Pulizie, Servizi,
Locazione) e dei costi effettivamente sostenuti dalla (Costo CP_1
Canale, Costo Pulizie, Iva, . CP_1
6 Avuto riguardo ai costi effettivamente sostenuti dalla CP_1
(oggetto delle trattenute in contestazione nella presente sede), in particolare, l'odierna resistente ha partitamente esplicato la composizione degli stessi, specificando:
- quanto all'importo addebitato a titolo di “Costo Canale” (euro
14.403,84), la riconducibilità del medesimo alla commissione delle piattaforme su cui viene pubblicizzato l'immobile;
- quanto all'importo addebitato a titolo di “Costo Pulizie” (euro 8.363,64), la riconducibilità del medesimo al servizio di pulizie, al netto di IVA;

- quanto all'importo addebitato a titolo di “Roommo” (euro 34.015,51), la riconducibilità del medesimo al servizio di accoglienza offerto dalla resistente (reperibilità, check in e check out, controllo qualità, ecc.);
- quanto all'importo addebitato a titolo di IVA (euro 5.678,30),
l'applicazione del 10 % sull'imponibile ricavato dalla somma delle precedenti voci.
Ebbene, tutte le attività inserite nel report in atti (pubblicizzazione immobile su piattaforme;
pulizie; accoglienza) devono essere intese come riferibili a servizi prestati, a norma dell'art. 4, co. 2, del contratto
(“promozioni, assistenza, pulizie, biancheria, ncc, ecc.)”), dalla CP_1
al cliente finale e, in quanto tali, i relativi costi devono essere
[...]
considerati correttamente addebitati a questi ultimi (per la mancata contestazione di parte ricorrente in ordine alle voci “costo canale” e “costo pulizie”, cfr. ricorso ex art. 281-decies c.p.c. con integrazione della domanda, p. 13: “Il mandatario si è reso altresì inadempiente – come detto – dell'ulteriore obbligo, previsto ai sensi di legge e di contratto, di rimettere al mandante le somme riscosse dai clienti finali, salve le spese sostenute per il versamento della city tax, per la gestione del canale
(booking/airbnb) e per le pulizie”; per la consapevolezza della ricorrente in ordine alla voce “ , legata all'accoglienza del cliente, cfr. CP_1
addendum sopra richiamato: “Prezzi di riferimento dei servizi principali:
7 (..) - accoglienza: non oltre il 35% del costo complessivo al netto di servizi
e promozione”).
Alla luce di quanto argomentato sino a questo punto (corretto rendiconto, espletamento dei servizi aggiuntivi, chiarezza del quantum percepito dalla
, stante l'impossibilità di configurare nella specie una sorta di CP_1
“provvigione occulta” (cfr. doc. 7 fascicolo di parte ricorrente, p. 2; per la possibilità di addebitare i costi di tali servizi sul cliente finale, cfr. art.

4.2 mandato;
per l'autonomia nel determinare il prezzo di tali servizi, cfr. art.

4.3 mandato), nessun inadempimento può, quindi, essere ascritto all'odierna resistente.
Da tanto discende il necessario rigetto dell'istanza attorea volta ad ottenere la restituzione delle somme trattenute dalla e della CP_1
consequenziale domanda di risarcimento del danno per mancato godimento delle stesse.

4. Del pari, al cospetto della chiara indicazione contrattuale in ordine alla possibilità per la resistente di addebitare le spese dei propri servizi al cliente (art. 4, co. 2; cfr. doc. 7 fascicolo di parte ricorrente, CTP Dott.
p. 1: “a fronte del canone di locazione (di spettanza di B) Per_1
potevano essere addebitati agli ospiti servizi accessori vari,
R, senza alcun corrispettivo applicato Controparte_2
a carico del mandante B e che andavano a costituire la spesa complessiva applicata al cliente finale dei soggiorni nell'appartamento”), merita di essere disattesa anche la richiesta, avanzata in via subordinata da parte ricorrente, di annullamento del contratto di mandato per dolo
(cfr. ricorso ex art. 281-decies c.p.c. con integrazione della domanda, p.
17: “la gratuità del mandato, fin da subito professata e poi formalizzata, è risultata solamente apparente, vertendosi così nella fattispecie di dolo contrattuale di tipo determinante”).

5. Non si ravvisano, infine, i presupposti per addivenire alla condanna ex art. 96 c.p.c. richiesta da parte resistente.
8 6. Sussistono gravi ed eccezionali ragioni (cfr. Corte Cost. 77/2018) per compensare le spese tra le parti, tenuto conto della novità della questione oggetto di causa, relativa alla portata degli obblighi sussistenti in capo al property manager (tematica mai affrontata dalla Suprema Corte).

PQM

Il Tribunale di Firenze, decidendo in via definitiva, respinta ogni altra domanda, istanza ed eccezione,

1. rigetta ogni domanda avanzata da parte ricorrente;

2. rigetta la domanda avanzata a norma dell'art. 96 c.p.c. da parte resistente;

3. dichiara le spese di lite integralmente compensate tra le parti.
Firenze, 28 febbraio 2025
Il Giudice
Dr. Carlo Carvisiglia
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