REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa Nicoletta Aloj, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 7208/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA
(C.F. Parte_1
, rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Ponte C.F._1
ATTORE
E
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2
dall'avv. Cinzia Garoglio
CONVENUTO
E
(C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_2 C.F._3
dall'avv. Fabio Palli
TERZA CHIAMATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice ha concluso chiedendo di respingere la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto nei confronti di di accertare la legittimità del Pt_1
1 recesso del dal contratto preliminare per inadempimento del convenuto, e Pt_1
per l'effetto condannare il convenuto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, con vittoria di spese.
Parte convenuta, : Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria richiesta,
• IN VIA PREGIUDIZIALE
(omissis)
• NEL MERITO:
In Via principale
Rigettate tutte le avverse istanze per le causali tutte di cui in parte narrativa,
Accertare e dichiarare l'avvenuto recesso delle parti al contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 06/10/2023 e conseguentemente ordinare al
Conservatore dei Registri Immobiliari di Torino la cancellazione della trascrizione effettuata in data 09/10/2023 ai numeri 41075/31215 richiesta dal
Notaio . Persona_1
Rigettare l'avversa domanda tesa alla restituzione al Ricorrente del doppio della caparra confirmatoria versata, pari ad € 200.000/00
In via Riconvenzionale
Accertare l'inadempimento ex art 1460 cc a carico del sig.
[...]
cf: con conseguente Parte_1 C.F._1
condanna al risarcimento del danno in capo al Resistente per l'importo pari ad €
200.00/000, ( €100.000/00 a titolo di caparra confirmatoria già versata, oltre ad
€ 100.000/00 a titolo di risarcimento dell'ulteriore danno, da quantificarsi tale ultima voce anche in via equitativa dal Giudicante). Da dedursi gli importi già percepiti dal Resistente sino all'effettivo soddisfo
Previa autorizzazione di rito alla chiamata del terzo:
Accertare in via principale la responsabilità ex art 2043 cc in capo alla sig.ra
per le causali tutte di cui in parte narrativa, con conseguente Controparte_2
2 condanna al risarcimento del danno che si quantifica in € 520.000/00 o altra veriora somma benevisa al Giudicante
In via Subordinata ed in caso di mancato accoglimento della domanda principale, condannare la sig.ra al risarcimento in favore del Parte_2
resistente, ex art 2043 cc, dell'importo di € 200.000/00, o altra veriora somma benevisa al Giudicante
In ogni caso con vittoria di spese e onorari di giudizio”.
La terza chiamata, : Controparte_2
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Torino Ill.mo, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione reietta;
previa ammissione dei necessari incombenti istruttori;
riservata al prosieguo ogni facoltà di dedurre, produrre ed indicare a testi;

(omissis)
NEL MERITO: accertare e dichiarare, per le motivazioni tutte indicate nel presente atto e che in questa sede si intendono richiamate per intero, infondata
l'odierna domanda di condanna ex art. 2043 c.c. avanzata dal sig. nei CP_1
Cont confronti della signora e, per l'effetto, rigettarla con vittoria delle spese di lite;

ANCORA NEL MERITO: voglia il Tribunale adito condannare ex art. 96 c.p.c., per tutti i motivi e le ragioni diffusamente trattate in narrativa e che in questa sede espressamente si richiamano il sig. al pagamento di una Controparte_1
somma equitativamente determinata in favore della signora Controparte_2
nonché, se così ritenuto, al pagamento di una somma da euro non inferiore ad euro 500,00 e non superiore a euro 5.000,00 in favore della cassa delle ammende;

- Col favore del compenso professionale, oltre al 15% per spese generali forfettarie, IVA, CPA e rimborso del contributo unificato”.
3 RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art 281 decies c.p.c. depositato il 23.04.2024 l'attore esponeva, in sintesi:
- di aver formulato, in data 30.09.2023, proposta di acquisto, accettata da parte convenuta della porzione di villa unifamiliare con annessa autorimessa sita a Poirino (TO) in via della Margherita nn. 34/3 – 32;
- che in data 6.10.2023 veniva stipulato il contratto preliminare di compravendita con il quale il convenuto si impegnava a trasferire all'attore, entro il 29.03.2024, la piena proprietà ed il possesso dell'immobile, identificato come segue:
o locale ad uso abitativo, censito al NCEU foglio 3, particella n. 89, subalterni 144 e 146, piani T-S1-1, categoria A/7, classe 2, vani
10,5, rendita euro 1.057,40;
o autorimessa censita al NCEU al foglio 3, particella n. 89, subalterno 145, piano S1, cat. C/6, classe 2, mq. 26, rendita euro
107,42;
- che le parti convenivano il prezzo nella complessiva somma di €
520.000,00 di cui € 100.000,00 venivano versati dall'attore a titolo di caparra confirmatoria con le seguenti modalità:
o € 5.000,00 versati con bonifico bancario del 03.10.2023;
o € 15.000,00 versati con bonifico bancario del 03.10.2023;
o € 30.000,00 versati con bonifico bancario del 09.10.2023;
o € 50.000,00 versati al sig. con bonifico bancario del CP_1
28.12.2023; mentre il saldo di € 420.000,00 doveva essere versato contestualmente alla stipula dell'atto definitivo di compravendita;

- che nel preliminare il convenuto si impegnava ad effettuare, entro la consegna dell'immobile, a propria cura e spese, una serie di lavori di
4 completamento e di miglioramento dell'immobile il cui valore era compreso nel prezzo di acquisto;

- che il 31.01.2024 l'attore riceveva una comunicazione da parte dell'avv.
Fabio Palli, il quale, in nome e per conto di moglie del Controparte_2
convenuto, lo informava che pendeva avanti al Tribunale di Asti procedimento di separazione giudiziale, nell'ambito del quale la stessa aveva richiesto l'assegnazione della casa coniugale, oggetto del preliminare di vendita, per ivi vivere unitamente al figlio minore della coppia;
Persona_2
- che in data 29.02.2024 l'attore diffidava il convenuto affinché liberasse l'immobile ed eseguisse i lavori pattuiti entro e non oltre il 29.03.2024 per poter stipulare l'atto definitivo di vendita;

- che parte attrice, non ricevendo nessun riscontro alla missiva, si rivolgeva al suo attuale difensore, il quale scopriva che, in data 26.02.2024, nel corso del procedimento di separazione, l'immobile oggetto del preliminare di compravendita, era stato assegnato alla moglie del convenuto, a titolo di casa familiare, ove poter vivere unitamente al figlio minore della coppia di anni 9 e trascritto a favore della stessa in data Persona_2
29.02.2024;
- che in data 26.03.2024 il convenuto comunicava all'attore di non poter stipulare il contratto definitivo di acquisto entro la data pattuita;

- che il si era reso inadempiente rispetto ai fondamentali obblighi CP_1
assunti con il contratto preliminare ed in particolare rispetto all'obbligo di trasferire, contestualmente alla stipula del contratto definitivo, il possesso dell'immobile nonché di trasferire l'immobile libero da gravami e, in particolare, da trascrizioni pregiudizievoli;

- che il non aveva eseguito neppure i lavori di completamento e CP_1
miglioramento dell'immobile, compresi nel prezzo di acquisto;

5 - che in data 26.03.2024, l'attore aveva pertanto comunicato al convenuto il recesso dal contratto preliminare di compravendita ex art. 1385, co. 2, c.c., ed aveva richiesto al il pagamento del doppio della caparra CP_1 confirmatoria di € 100.000,00 pari, pertanto, a complessivi € 200.000,00;
- che il convenuto era a conoscenza del procedimento di separazione prima ancora dell'accettazione della proposta di acquisto e della stipula del preliminare di compravendita, nonché dell'intenzione della moglie di richiedere l'assegnazione della casa familiare e della sua opposizione a vendere l'immobile;
- che emerge pertanto la totale mala fede da parte del , che aveva CP_1
nascosto tali eventi e che in data 6.10.2023 provvedeva a stipulare con parte attrice il contratto preliminare in forza del quale il convenuto si era fatto versare il complessivo importo di € 100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, mala fede aggravata anche dal fatto che a seguito del recesso comunicato in data 26.03.2024 non aveva restituito alcunché all'attore dichiarando, anzi, di non avere più la disponibilità di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria;

- che parte attrice si era vista pertanto costretta ad agire in giudizio onde far accertare la legittimità del recesso esercitato e, conseguentemente, sentire il convenuto dichiarato tenuto e condannato al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata;

e concludeva come indicato in epigrafe.
2. In data 4.10.2024 si costituiva in giudizio il convenuto esponendo, in sintesi:
- che in data 6.10.2023 veniva sottoscritto il contratto preliminare di compravendita tra e Controparte_1 Parte_3
avente ad oggetto l'immobile di proprietà esclusiva di
[...] [...]
sito in Poirino, via della Margherita 32/34, contratto che veniva CP_1
trascritto in data 9.10.2023 ai numeri 41075/31215;

6 - che parte promissaria acquirente richiedeva alla parte promittente venditrice l'esecuzione di molteplici lavori ed opere ad personam (art. 9
Contratto preliminare) per adattare l'immobile al suo gusto personale, e in data 22.01.2024 venivano parzialmente indicati nella scrittura per i lavori in variante;

- che a gennaio 2024 avevano inizio i lavori e nei mesi successivi venivano acquistati parte dei materiali necessari, in particolare:
o le opere venivano commissionate alla società di CP_3
; Persona_3
o venivano commissionati lavori in subappalto alla ditta KJ
(posa pavimentazione vano tecnico piscina), alla
[...]
(predisposizioni idrauliche piscina), alla ditta CP_4
(fornitura e posa dell'impiantistica nel vano CP_5
tecnico piscina) ed alla (sopralluogo tinteggiature CP_6
esterne ed interne);
o venivano inoltre acquistati la pavimentazione del vano tecnico
(punto c), il rivestimento della recinzione scelto da parte attrice presso un rivenditore a Moncalieri (punto e), la ghiaia decorativa
(punto g) la copertina mancante sulla recinzione perimetrale, i kit accessori per i termoarredi dei bagni e le nuove serrature per i blindati (punto u);
- che nel mese di novembre 2023 veniva notificato a il ricorso per CP_1
la separazione giudiziale, con richiesta da parte della moglie di assegnazione dell'immobile;
- che in data 15.12.2023 sporgeva querela contro la moglie, la CP_1
quale a sua volta aveva querelato il marito in date 06.06.2023 e
19.06.2023;

7 - che la querela del convenuto era quindi ampiamente successiva alla sottoscrizione del preliminare di compravendita;

- che in data 18.01.2024 si costituiva, nel giudizio di separazione, il convenuto formulando plurime offerte alla moglie relativamente ad abitazioni alternative alla ex casa coniugale, tutte equivalenti, di pari metratura e prestigio e nelle vicinanze dell'immobile oggetto di preliminare;

- che già nel mese di maggio 2023 il convenuto proponeva alla moglie altre soluzioni abitative in sostituzione della attuale casa coniugale;

- che in data 31.01.2024 il difensore della moglie inviava comunicazione all'attore, sostenendo, oltre all'intenzione di quest'ultima di richiedere l'assegnazione della casa coniugale, anche di aver scoperto solo in quel momento l'esistenza del contratto preliminare di vendita;

- che in data 26.02.2024 il Tribunale di Asti assegnava l'immobile, ex casa Cont coniugale, alla il provvedimento veniva trascritto in data 29.02.2024;
- che in data 29.02.2024 l'attore inviava al convenuto personale diffida di dar corso al rogito entro il 29.03.2024, ritenendo il termine, per la prima volta, essenziale;

- che in data 21.03.2024 il depositava istanza ex art 473 bis n° 23 CP_1
al Tribunale di Asti, chiedendo la revoca del provvedimento di assegnazione e parimenti rinnovando l'offerta di altre e diverse abitazioni Cont per la moglie ed il figlio in zona contigua alla ex casa coniugale e con spese di gestione ed affitto interamente a suo carico;
istanza rigettata dal
Giudice in udienza e offerta mai riscontrata dalla moglie;

- che in data 26.03.2024 il comunicava al alla Banca CP_1 Pt_1
titolare di ipoteca di primo grado sull'immobile ed al Notaio rogante, la necessità di rinviare l'atto, stante il sopravvenuto provvedimento di
8 assegnazione, confermando quindi la sua permanente volontà di eseguire e rispettare il preliminare sottoscritto;

- che in riscontro alla comunicazione, in data 26.03.2024, parte attrice comunicava al convenuto il recesso dal contratto preliminare ex art. 1385
c.c.;
- che in data 3.04.2024 il difensore del convenuto chiedeva un incontro a tutte le parti per addivenire ad una composizione bonaria della questione, proposta mai riscontrata;

- che in data 25.06.2024 avviava il procedimento di mediazione CP_1
avanti l'Ordine degli Avvocati di Asti, ritualmente notificata al in Pt_1 data 27.06.2024; quest'ultimo non aderiva alla mediazione e non si presentava al primo incontro fissato per il 17.07.2024 e nella medesima data veniva notificato a mezzo pec a l'atto introduttivo del CP_1
presente giudizio;

- che in data 18.07.2024 l'attore acquistava un nuovo immobile, confermando di fatto il recesso dal preliminare sottoscritto;

- che in data 14.06.2024 la società a seguito del mancato CP_3
pagamento dei lavori commissionati e della fallita vendita dell'immobile, accettava la garanzia ipotecaria di secondo grado per la somma di €
130.000,00 offerta dal convenuto;

- che ad oggi la moglie ed il figlio minore risiedono nella ex casa coniugale oggetto del contratto preliminare;

- che il è unico proprietario dell'immobile oggetto di causa, che al CP_1
momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, non vi erano liti in corso con la moglie, anche se i rapporti matrimoniali erano sempre stati tesi a far tempo dal 2021;
- che egli aveva utilizzato e valutato tutte le opzioni possibili per rispettare gli impegni assunti in sede di contratto preliminare e aveva offerto alla
9 moglie soluzioni abitative alternative, in modo da consentire a lei ed al minore di risiedere in una casa non solo consona ed adeguata, ma di eguale o superiore livello rispetto a quella promessa in vendita e nella stessa zona;

- che i lavori commissionati dall'attore erano stati tempestivamente avviati ed è stato comunicato a tutti gli interessati l'impossibilità oggettiva di dar corso al rogito entro la data fissata;

- che a seguito del provvedimento di assegnazione della casa coniugale alla moglie, il convenuto depositava istanza di modifica/revoca dei provvedimenti temporanei ed urgenti ex art 473 bis n 23, purtroppo con esito negativo e proponeva incontri tra tutte le parti interessate sino ad attivare la procedura di mediazione, anche ex art. 2932 cc, al fine di riuscire a fissare la data del rogito e concludere la vendita;

- che tutte le iniziative assunte dal erano state ignorate dal CP_1 Pt_1
Cont
- che la aveva tenuto una condotta illecita ed abusato del proprio diritto, poiché era a conoscenza della esistenza di un contratto preliminare di vendita dell'immobile che risultava trascritto sin dal 9.10.2023;
- che la vendita non si era conclusa a causa del provvedimento di assegnazionen, per cui vi era responsabilità della terza chiamata;

e concludendo come indicato in epigrafe.
3. A seguito di differimento di udienza per la chiamata in causa del terzo in data
23.01.2025 si costituiva in giudizio la terza chiamata, Controparte_2
contestando la domanda svolta dal convenuto per le ragioni meglio indicate in atto e concludendo come indicato in epigrafe.
4. La causa non veniva istruita poiché le prove richieste venivano ritenute irrilevanti o inammissibili e alla successiva udienza le parti precisavano le rispettive conclusioni, discutevano la causa e il Giudice si riservava di pronunciare sentenza.
10 *****
5. Dalle allegazioni attoree, che trovano rispondenza nei documenti n. 14 e 15 allegati al ricorso, si evince che il recesso è stato esercitato per due ordini di ragioni:
- per l'emissione da parte del Tribunale di Asti in data 26.02.2024 di un provvedimento di assegnazione della casa familiare già oggetto del contratto preliminare di vendita a favore di moglie di , Controparte_2 Controparte_1 nell'ambito del procedimento di separazione tra i coniugi, che a dire dell'attore gli avrebbe impedito di acquistare il possesso dell'immobile fino a che il figlio minore della coppia, , al momento del recesso di nove anni, non Persona_2 avesse raggiunto la maggiore età e l'autosufficienza economica;

- per l'inadempimento da parte del convenuto all'obbligo di porre in essere a sua cura e spese una serie di lavori di ristrutturazione dell'immobile e di completamento di una piscina interrata.
Le citate circostanze avrebbero costituito a dire dell'attore grave inadempimento del convenuto rispetto all'obbligo di trasferimento del possesso del bene e rispetto all'obbligo di esecuzione dei lavori.
Entrambi gli inadempimenti allegati dall'attore a sostegno della dichiarazione di recesso non risultano idonei a giustificare il recesso.
5.1. In particolare, quanto all'impossibilità per il promittente venditore di trasferire al momento della vendita il possesso (o meglio, la detenzione del bene), occorre osservare che il contratto preliminare di cui si discute è stato trascritto in data 9.10.2023, anteriore alla trascrizione del provvedimento del Tribunale di
Asti di assegnazione della casa familiare, quest'ultimo emesso in data 26.02.2024
e trascritto in data 29.02.2024, come risulta dal documento n. 2 di parte attrice, e come è stato affermato dalla stessa attrice nel ricorso.
La trascrizione del contratto preliminare di vendita di immobile, a mente dell'art. 2645 bis c.c., ha effetto prenotativo, ossia consente di rendere opponibili gli
11 effetti della successiva compravendita che di tale contratto costituisca adempimento ai terzi sin dalla data della trascrizione del preliminare. Invero, secondo il comma 2 dell'articolo richiamato, “La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare”.
Tale effetto si verifica purché la trascrizione del contratto definitivo avvenga entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione e del preliminare.
Considerato che allorché il recesso è stato esercitato in data 26.03.2024 non era ancora scaduto il termine per la stipula del contratto definitivo, il promissario acquirente avrebbe potuto acquistare il bene senza che gli fosse opponibile l'assegnazione della casa familiare trascritta successivamente al preliminare, dunque avrebbe potuto acquistare il bene come libero, e in caso di opposizione da parte della terza chiamata al rilascio del bene a suo favore avrebbe potuto ottenere un titolo esecutivo per il rilascio una volta divenuto proprietario dell'immobile.
Quindi, sebbene l'eventualità di doversi procurare un titolo esecutivo per il rilascio non corrisponda all'ipotesi prevista nel contratto preliminare di acquisire la disponibilità materiale del bene al momento della stipula del contratto definitivo senza dover ricorrere a procedimenti giudiziali, non può ritenersi che la situazione venutasi a creare costituisca grave inadempimento imputabile al convenuto.
La gravità dell'inadempimento può essere esclusa sulla base della possibilità di ottenere la disponibilità materiale dell'immobile, anche coattivamente, che il promissario acquirente avrebbe avuto a partire dal momento in cui ne fosse
12 divenuto proprietario, che, sebbene diversa dall'ipotesi di consegna spontanea al momento dell'acquisto, avrebbe comunque consentito al promissario acquirente di entrare nella disponibilità materiale del bene.
Va pure esclusa l'imputabilità del preteso inadempimento al promittente venditore, atteso che al momento dell'assunzione delle obbligazioni oggetto del preliminare l'assegnazione della casa familiare non era ancora stata disposta né vi sono elementi per ritenere che il potesse prevedere con certezza o CP_1
elevato margine di probabilità che sarebbe stata disposta in seguito. In particolare, dalla documentazione in atti risulta che il ricorso per la separazione dei coniugi promossa da è successivo alla stipula del Controparte_2
preliminare.
In definitiva il primo dei due inadempimenti contestati dall'attore era in parte insussistente (stante l'inopponibilità dell'assegnazione della casa al promissario acquirente), in parte (per la parte relativa all'adempimento dell'obbligo di consegna come era stato previsto dalle parti) di scarsa importanza, in quanto risolvibile al più mediante la richiesta da parte del una volta divenuto Pt_1
proprietario, di un titolo esecutivo per il rilascio, e comunque non imputabile al promittente venditore.
5.2. Quanto al secondo degli allegati inadempimenti, le allegazioni attoree secondo le quali alla data prevista per la stipula del contratto definitivo nessuna delle opere pattuite era stata eseguita (così alla pag. 7 del ricorso), sono state smentite per tabulas, essendo state prodotti:
- al doc. 1 di parte convenuta fatture emesse nei confronti di società riconducibili al per l'acquisto del materiale occorrente per l'esecuzione dei lavori CP_1 pattuiti presso l'immobile promesso in vendita;

- al doc. 2 di parte convenuta riproduzioni fotografiche di messaggi intercorsi tra e nelle date 29.01.2024 e 12.02.2024 dai quali si Controparte_1 Parte_1
evince che i lavori erano in corso, posto che si discuteva degli ordini da effettuare
13 ai fornitori e della circostanza che era presente il 12 febbraio “la ditta della piscina”, ed inoltre il invitava alla controparte talune fotografie CP_1
attestanti l'effettuazione di lavori nell'immobile;
- al doc. 3 di parte convenuta corrispondenza e-mail tra la società CP_7
riconducibile al , nella persona dell'arch. e il
[...] CP_1 Persona_4
promissario acquirente in data 31.01.2024 e successive relativa al progetto della zona barbecue in muratura da costruire nell'immobile promesso in vendita, corrispondenza che include un messaggio inviato da a Controparte_1 [...]
in data 14.02.2024 con il quale il comunica di aver visto con Pt_1 CP_1
(presumibilmente l'arch. l'ultima versione del Per_4 Persona_4
barbecue, e che appena avesse avuto indicazioni avrebbe potuto procedere con il progetto definitivo in Comune, e il medesimo comunica poi di inviare CP_1
in allegato al medesimo messaggio la variante delle tapparelle velux e dei porta salviette nei due bagni, prodotti già ordinati che sarebbero arrivati verosimilmente entro fine mese, e di avere aggiunto la presa tv in soggiorno.
La documentazione sopra descritta smentisce l'assunto di parte attrice secondo il quale nessuna delle opere pattuite era stata eseguita, posto che dalla stessa risulta come invece i lavori fossero in corso già nei mesi di gennaio e febbraio del 2024, ossia ben prima della scadenza del termine per la stipula del definitivo prevista per il 29.03.2024.
Ciò è sufficiente a provare l'infondatezza della prospettazione attorea, e dunque la mancanza di giustificazione del recesso, irrilevante essendo verificare se le opere sarebbero state ultimate entro il termine previsto per la stipula del definitivo, atteso che non si trattava di termine essenziale, non essendo stato pattuito come tale né risultando dagli atti o dalle circostanze, per cui era ben possibile che la stipula del contratto definitivo slittasse di qualche giorno o di qualche settimana per attendere il completamento dei lavori.
14 L'inadempimento che giustifica l'esercizio del recesso ex art. 1385 c.c. deve essere grave alla stessa stregua di quello che giustifica la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento a norma dell'art. 1455 c.c.
Il meccanismo previsto dall'art. 1385, comma 2, c.c., attribuisce infatti alla parte non inadempiente ex lege la facoltà di recedere a fronte dell'inadempimento della controparte, purché tale strumento di autotutela sia esercitato in modo adeguato alla sua funzione, che presuppone che la controparte abbia posto in essere un inadempimento imputabile di non scarsa importanza.
Si richiamano, ad esempio,
- Cass. Sez. 2 n. 21209/2019, secondo la quale “La disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (…)”;
- Cass. Sez.

6-2 n. 409/2012, secondo la quale “Ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 cod. civ., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 cod. civ., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo”.
Nell'effettuare la valutazione circa la gravità dell'inadempimento va infatti anche considerato che il recesso venne esercitato prima della scadenza del termine per la stipula del definitivo, quando sarebbe stato ancora possibile ultimare le opere senza commettere alcuna grave violazione delle pattuizioni intercorse.
Al fine di valutare la gravità dell'inadempimento asseritamente costituito dalla mancata effettuazione dei lavori pattuiti giova poi rilevare che l'effettuazione dei
15 lavori non costituiva l'obbligazione principale assunta dal , costituita CP_1
invece dalla stipula del contratto definitivo di vendita al prezzo di € 520.000.
L'effettuazione dei lavori dunque non costituiva l'obbligazione principale del venditore ma un'obbligazione accessoria, come si evince anche dal valore attribuito dalle parti a tali lavori, aventi una incidenza di circa il 10% rispetto al prezzo pattuito, come si evince dalla stessa previsione contenuta nel contratto preliminare secondo cui “Il valore dei suddetti lavori è stimato in Euro 53.000,00
(cinquantatremila virgola zero zero) ed è compreso nel prezzo di vendita, quale pattuito al precedente punto 8)”.
Ne consegue che, anche ove volesse ritenersi fondata la prospettazione attorea secondo la quale i lavori non erano stati eseguiti alla data della stipula del definitivo (rectius dell'esercizio del diritto di recesso, poiché è a tale data che deve farsi riferimento per verificare se il recesso risulti giustificato), in ogni caso l'inadempimento del promittente venditore non potrebbe ritenersi grave secondo il disposto dell'art. 1455 c.c.
5.3. Infine, non può prendersi in considerazione ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento e dunque la fondatezza del recesso esercitato dall'attore la circostanza che nella medesima data in cui venne Controparte_1
formulata la dichiarazione di recesso (26.03.2024) inviò una comunicazione via email con la quale riferiva che era stato trascritto sull'immobile promesso in vendita il provvedimento di assegnazione della casa coniugale e che pertanto non avrebbe potuto essere stipulato l'atto definitivo di vendita entro la data fissata del
29.03.2024, rimarcando la sua volontà di adoperarsi per ottenere la revoca dell'assegnazione della casa e vendere la stessa il prima possibile. Tale comunicazione infatti non è stata indicata quale causa del recesso esercitato nella medesima data, trasmessa solo venti minuti dopo la prima, dalla controparte, quindi deve in radice escludersi che abbia fondato l'esercizio del diritto di recesso, e d'altra parte essa nulla aggiunge al quadro già in precedenza
16 esaminato, limitandosi a dare conto della circostanza (come si è detto non condivisibile, frutto di errore di valutazione) che il provvedimento di assegnazione trascritto prima del contratto definitivo di vendita ma dopo il preliminare sarebbe stato opponibile al promissario acquirente, e purtuttavia ribadendo fermamente la volontà del di dare corso alla vendita e di CP_1
adoperarsi affinché il preteso ostacolo alla stipula del contratto definitivo
(ostacolo in realtà, come si è detto sopra, inesistente, in considerazione del disposto dell'art. 2645 bis, comma 2, c.c.) venisse rimosso.
In conclusione, il recesso esercitato da con comunicazione in Parte_1
data 26.03.2024 non può ritenersi giustificato dal grave inadempimento del promittente venditore, dovendo essere rigettata la domanda di restituzione del doppio della caparra.
6. Il convenuto ha chiesto, in via riconvenzionale, che venga accertato e dichiarato “l'avvenuto recesso delle parti dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 6/10/2023 (…)”.
Nella parte narrativa della comparsa di costituzione il convenuto ha chiarito che tale domanda si fonda sull'inadempimento della controparte e ha richiamato il disposto dell'art. 1460 c.c., che disciplina l'eccezione di inadempimento.
A tale domanda si è aggiunta quella di poter trattenere l'importo già corrisposto dal a titolo di caparra oltre che un'ulteriore somma a titolo di risarcimento Pt_1
del danno.
Trattasi in sostanza di una dichiarazione di recesso ex art. 1385 c.c. formulata mediante la costituzione in giudizio, fondata sul comportamento inerte del promissario acquirente che, a dire del , una volta conosciute le CP_1 intenzioni di di richiedere l'assegnazione della casa familiare Controparte_2
non si era attivato per tutelare il proprio acquisto e comunque non si era dimostrato disponibile ad acquistare, rendendosi così inadempiente.
17 La domanda è fondata, posto che la dichiarazione di recesso inviata dalla parte promissaria acquirente in data 26.03.2024 ha cristallizzato la volontà di quest'ultima di sciogliersi dal vincolo contrattuale e di non dare corso alle obbligazioni assunte.
Come si è detto in precedenza tale dichiarazione non era giustificata dall'inadempimento del , e tuttavia rendeva palese la volontà del CP_1 Pt_1
di sottrarsi all'adempimento del contratto, rendendo così superflua la convocazione dello stesso dinanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo.
Trattandosi di dichiarazione di recesso non fondata su un inadempimento grave della controparte, dunque al di fuori dell'ipotesi prevista dall'art. 1385 c.c., la dichiarazione del del 26.03.2024 si traduce in un inadempimento Pt_1
contrattuale, dato che con essa si dichiara di venire meno all'obbligazione di acquistare il bene precedentemente assunta. Per tale ragione tale infondata dichiarazione di recesso è idonea a giustificare la dichiarazione di recesso a sua volta successivamente formulata dal convenuto con la costituzione nel presente giudizio e la sua richiesta di ritenzione della caparra già corrispostagli secondo il meccanismo di cui all'art. 1385 c.c.
La domanda riconvenzionale del convenuto volta all'accertamento dell'intervenuto recesso va pertanto accolta.
7. Non può invece essere accolta la domanda risarcitoria formulata dal convenuto in via riconvenzionale nei confronti dell'attore per ulteriori € 100.000, trattandosi di domanda del tutto incompatibile con quella di accertamento della legittimità del recesso e ritenzione della caparra.
A partire dalla nota pronuncia della Suprema Corte a Sezioni Unite (sent.
553/2009), la giurisprudenza di legittimità non ha più esitato a sostenere che “”i rapporti tra azione di risoluzione e risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso o di ritenzione della caparra dall'altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di
18 risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione della caparra perché (…) verrebbe così a vanificarsi la stessa funzione della caparra, quella cioè di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare
l'instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibile alla parte non inadempiente di “scommettere” puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta” (Cass. SS. UU. 553/2009; si vedano anche le numerose pronunce successive conformi).
La domanda va dunque dichiarata inammissibile in base alla citata giurisprudenza.
8. Non può essere disposta la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare, non essendo l'ordine giudiziale di cancellazione della trascrizione del contratto preliminare previsto da alcuna disposizione normativa, ferma restando la facoltà della parte che vi abbia interesse, qualora la stessa sia consentita dalle norme vigenti, di richiedere la trascrizione o annotazione (cfr. art. 2655 c.c.) della presente sentenza, con la quale si accerta lo scioglimento del contratto preliminare per recesso del promittente venditore, equiparabile quoad effecta a una pronuncia risolutoria del contratto stesso.
9. La domanda di risarcimento del danno proposta dal convenuto nei confronti della terza chiamata è infondata.
Come si è detto, la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale non ha costituito la causa impeditiva della vendita dell'immobile a
, atteso che a suo favore risultava trascritto il contratto Parte_1 preliminare di vendita dell'immobile in data anteriore alla trascrizione del provvedimento di assegnazione.
Quanto alle eventuali future vendite che, una volta dichiarato risolto il contratto preliminare per avvenuto recesso del promittente venditore, potrebbero essere
19 pregiudicate dalla esistenza della trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare a favore di la domanda risarcitoria Controparte_2
proposta è del tutto infondata, atteso che il diritto della terza chiamata all'assegnazione della casa coniugale è stato riconosciuto dal Tribunale di Asti all'esito di una valutazione che non può essere in alcun modo sindacata in questa sede, dovendo ogni doglianza del convenuto con riferimento al riconoscimento di tale diritto essere fatta valere nel procedimento di separazione.
A valle del riconoscimento del diritto all'assegnazione della casa coniugale da parte del Tribunale di Asti, è poi del tutto evidente che non possa considerarsi atto illecito o abusivo la trascrizione di tale provvedimento, che è espressamente prevista dalla legge (art. 337 sexies c.c.).
La domanda svolta nei confronti della terza chiamata deve essere pertanto senz'altro rigettata.
10. Le spese di lite tra attore e convenuto devono essere compensate per il 50% in ragione della reciproca soccombenza e devono essere poste a carico dell'attore per il restante 50%, considerata la soccombenza prevalente a suo carico.
11. Il convenuto va condannato alla rifusione delle spese di lite nei confronti della terza chiamata considerata la sua integrale soccombenza, e considerato che la domanda svolta nei suoi confronti dal convenuto è del tutto infondata e che l'attore non ha a sua volta svolto domande nei confronti della terza chiamata (cfr.
Cass. Sez. 3 n, 6144/2024 e Cass. Se. 1 10364/2023, secondo la quale “In caso di rigetto della domanda principale, le spese sostenute dal terzo chiamato a titolo di garanzia impropria devono essere poste a carico dell'attore soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia, mentre restano a carico del chiamante in causa quando la sua iniziativa si riveli manifestamente infondata o palesemente arbitraria, atteso che il convenuto chiamante sarebbe stato soccombente nei confronti del terzo anche in caso di esito diverso della causa principale. (…)”.
20 12. La liquidazione delle spese viene effettuata secondo i parametri di cui al DM
55/2014 e successive modifiche e integrazioni nell'ambito dello scaglione di riferimento delle cause fino a 520.000 € ai valori minimi, da ritenersi sufficienti in considerazione dell'attività svolta, esclusa la fase istruttoria.
13. Non può essere accolta la domanda di condanna di al Controparte_1
pagamento a favore di di una somma equitativamente Controparte_2
determinata a norma dell'art. 96, comma 3, c.c., atteso che nonostante l'infondatezza della domanda non si ravvisano gli estremi della mala fede o della colpa grave nella proposizione della stessa.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria e diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) accerta e dichiara la legittimità del recesso dal contratto preliminare di vendita immobiliare concluso tra le parti in data 6.10.2023 operato da mediante la costituzione in giudizio in data 4.10.2024 per Controparte_1
inadempimento di;
Parte_1
3) accerta e dichiara il diritto di alla ritenzione della caparra di Controparte_1
€ 100.000 corrisposta da in Parte_1
esecuzione del contratto preliminare del 6.10.2023;
4) dichiara inammissibile la domanda di risarcimento del danno svolta da nei confronti di Controparte_1 Parte_1
;
[...]
5) rigetta le domande svolta da nei confronti di Controparte_1 CP_2
;
[...]
6) condanna alla rifusione a Parte_1
favore di delle spese di lite nella misura del 50%, quota che Controparte_1
liquida in € 3.011,50 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del
21 15%, IVA, se dovuta, e c.p.a. come per legge;

7) compensa le spese di lite tra e Parte_1
per il restante 50%; Controparte_1
8) condanna alla rifusione a favore di delle Controparte_1 Controparte_2
spese di lite, che liquida in € 6.023,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA, se dovuta, e c.p.a. come per legge;

9) rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.
Così deciso in Torino il 7.06.2025
Il Giudice
Dott.ssa Nicoletta Aloj
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