REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE in persona del giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 447 bis e 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2739/2022 del R.G.A.C., decisa nell'udienza cartolare di discussione del 16 ottobre 2025
TRA
- e rappresentati e difesi congiuntamente e disgiuntamente Parte_1 Parte_2
dall'Avv. Francesco MELIA e dall'Avv. Salvatore STRANGIS ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in Perugia (PG), Via Ruggero D'Andreotto n. 59/61;
PARTE RICORRENTE
E
- rappresentata e difesa dall'Avv. Ferdinando CARABBA Controparte_1
TETTAMANTI e dall'Avv. Giovanni DI TRAGLIA ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Roberta PESCI sito in Latina (LT), Via S. Carlo da Sezze n. 23;
PARTE RESISTENTE
OGGETTO: ricorso ex art. 447 bis c.p.c. CONCLUSIONI
Per l'odierna udienza di discussione del 16 ottobre 2025 parte ricorrente concludeva come da note scritte depositate in data 13 ottobre 2025 e parte resistente come da note scritte in data 16 ottobre 2025 da intendersi richiamate

PREMESSO IN FATTO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. del 24 maggio 2022 e Parte_1 Parte_2 deducevano:
a) in data 30.09.2010 sottoscrivevano con (società poi acquistata da Controparte_2
a socio unico), un contratto di locazione avente ad oggetto il Controparte_1
terreno di proprietà degli stessi, sito in Via S.S. Monti Lepini km 21.693, Prossedi
(LT), affinché quest'ultima potesse ivi esercitare le attività relative all'impianto di distribuzione carburanti, con durata di nove anni, a decorrere dal 01.01.2010, con tacito rinnovo per ulteriori nove anni;

b) all'art. 3.1) del contratto veniva consensualmente prevista una clausola risolutiva espressa, in virtù della quale, in caso di definitiva cessazione dell'attività del punto vendita, per effetto della revoca dell'autorizzazione afferente lo stesso per qualsiasi causa e/o ragione intervenuta, e/o per fatti o atti riconducibili al conduttore, il contratto si sarebbe risolto con effetto dalla data di ultimazione delle operazioni di rimozione e smantellamento del punto vendita. Inoltre, in deroga al divieto di concorrenza, veniva previsto all'art. 8.1), che il conduttore acconsentisse all'utilizzo da parte del locatore di immobili di sua proprietà, anche siti nell'arco di dieci chilometri dall'oggetto del contratto, esclusivamente per l'esercizio dell'attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, con espressa esclusione dei soli prodotti relativi alla distribuzione dei prodotti carburanti, lubrificanti ed accessori auto. Pertanto, i ricorrenti, proprietari anche dell'edificio adiacente ed accessorio all'impianto di carburanti, decidevano di destinarlo ad attività commerciale per lo svolgimento di ristorazione e somministrazione bevande ed alimenti. Ai fini dell'effettiva fruizione della suddetta attività commerciale da parte dei Sigg.ri era necessario l'utilizzo dei varchi di accesso, in entrata ed in Pt_1 uscita, dalla S.R. 156 Monti Lepini all'area di servizio carburanti, i quali risultavano però ostruiti, poiché la medesima, in locazione alla società resistente, era già da tempo dismessa ed abbandonata, in quanto sia le autorizzazioni per i medesimi, sia le autorizzazioni ANAS, che quelle necessarie per la vendita dei carburanti, risultavano essere scadute fin dal 2015;
c) Con mail del 24.01.2019 i ricorrenti comunicavano ad a socio Controparte_1
unico, che, in data 30.04.2019 sarebbe avvenuta l'inaugurazione della propria attività commerciale, contestualmente richiedendo a tal fine l'autorizzazione per l'utilizzo dei suddetti varchi, senza tuttavia ricevere alcuna risposta;

d) La risoluzione del contratto di locazione ai sensi del combinato disposto degli artt.
1456 c.c. e della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 3.1) del contratto di locazione giacché l'attività dell'impianto di distribuzione carburanti, sita nel terreno oggetto della locazione, veniva dismessa dalla società convenuta già durante l'anno
2015. Per giunta, mentre per gli anni 2015 e 2016 la resistente chiedeva al
[...]
l'autorizzazione a sospendere la propria attività, per gli anni successivi CP_3
non si attivava e neppure poneva in essere alcun fatto concludente inerente all'attività di regolarizzazione dell'impianto, del terreno concesso in locazione o dell'accesso al medesimo. Nel rispetto della lettera della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 3.1) avrebbe dovuto provvedere per proprio Controparte_1 conto all'ottenimento, ovvero al rinnovo, di tutte le autorizzazioni necessarie per lo svolgimento della relativa attività di distribuzione;
dopodiché, nel caso in cui queste ultime fossero venute meno, ovvero fosse venuta a cessare per qualsiasi altro motivo la suddetta attività, la stessa società avrebbe dovuto espletare tutte le opere di rimozione e bonifica dell'impianto di distribuzione carburanti in un termine congruo, anche al fine di prevenire la diffusione di sostanze inquinanti nel suolo circostante;

e) La risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1453 c.c. per violazione dei principi di buona fede e correttezza di cui al combinato disposto dagli artt. 1175 e
1375 c.c. in relazione all'art. 1372 c.c. ed 8.1) del patto negoziale il quale veniva previsto in quanto, fin dalle trattative, era noto che i locatori fossero proprietari anche di un'immobile sito nel medesimo terreno, adiacente all'impianto di distribuzione carburanti, in relazione al quale gli stessi avevano in progetto l'apertura di un'attività commerciale destinata a ristorazione e somministrazione di bevande ed alimenti. Detto progetto non era mai stato portato a compimento, proprio a causa della problematica afferente l'ingresso. Infatti i Sigg.ri si Pt_1 vedevano inesorabilmente pregiudicare la possibilità di aprire in loco una propria attività a causa della società resistente, la quale, cessata l'attività di distribuzione nell'area di servizio, aveva ostruito i relativi varchi, sia in entrata che in uscita, impedendo l'accesso dalla S.R. 156 Monti Lepini al terreno di proprietà dei ricorrenti, sia a quest'ultimi che alla relativa clientela;

f) La responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. ed il risarcimento del danno patrimoniale in virtù della condotta della società convenuta costantemente inerte circa l'espletazione dei propri obblighi di facere, fin dal momento della cessazione dell'attività di distribuzione di quest'ultima;
g) Il ripristino dei luoghi giacchè ex art. 1590 c.c. la conduttrice avrebbe dovuto restituire la cosa ai locatori nello stato medesimo in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. Come si desumeva dal contratto per cui era causa, la resistente aveva ricevuto al momento della sottoscrizione dello stesso, un terreno allo stato grezzo, su cui poi aveva installato tutto l'occorrente per l'attività di una pompa di benzina.
Come si evinceva dalle fotografie allegate, non solo a suo tempo venivano realizzati tutti i manufatti necessari per il servizio carburanti, ma i luoghi versavano in stato di totale abbandono. La resistente, quindi, aveva omesso la realizzazione delle opere di ordinaria manutenzione del bene concesso in locazione e, pertanto, doveva essere condannata o al ripristino dello stato originario dei luoghi, o al pagamento di tutte le somme necessarie all'uopo;
Concludevano pertanto chiedendo: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis,
ACCERTARE la violazione dei principi di buona fede e correttezza di cui al combinato disposto dagli artt. 1175 e 1375 c.c. da parte di a socio unico (già Controparte_1 CP_2
, (P.IVA: , in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Via
[...] P.IVA_1
Salaria n. 1322, Roma, in relazione all'art. 1372 c.c. ed 8.1) del contratto di locazione sottoscritto da quest'ultima con gli odierni attori;
ACCERTARE integrata la condizione per l'operatività della clausola risolutiva espressa prevista dal combinato disposto dagli artt. 1456 c.c. e 3.1) dell'accordo negoziale stipulato tra le parti, come meglio sopra deodotto ed argomentato;
ACCERTARE ai sensi dell'art. 1453 c.c. l'inadempimento della società convenuta;
ACCERTARE in capo alla resistente la responsabilità contrattuale di cui all'art. 1218 c.c.; ACCERTARE l'obbigo, in capo alla
[...]
a socio unico (già , al ripristino dei luoghi nello stato in cui si CP_1 Controparte_2 trovavano al momento della sottoscrizione del contratto di cui in premessa;
e, per l'effetto, In via principale: DICHIARARE la risoluzione del contratto di locazione del 30 settembre 2010, registrato a Latina in data 8 novembre 2010 al n. 15828, Serie 3 avente ad oggetto il terreno di proprietà degli stessi, sito in Via S.S. Monti Lepini km 21.600, Prossedi (LT), individuato al C.T. del medesimo Comune, al Foglio 5, Particella 35; CONDANNARE a Controparte_1 socio unico (già , al pagamento, in favore di (C.F.: Controparte_2 Parte_1 C.F._1
), e (C.F.: ), di quanto necessario al ripristino dei
[...] Parte_2 CodiceFiscale_2 luoghi nello stato in cui si trovavano al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, nella misura che sarà accertata in corso di causa;
CONDANNARE a Controparte_1 socio unico (già , al rilascio, in favore di (C.F.: Controparte_2 Parte_1 C.F._1
), e (C.F.: ), del terreno di proprietà degli stessi,
[...] Parte_2 CodiceFiscale_2 sito in Via S.S. Monti Lepini km 21.600, Prossedi (LT), individuato al C.T. del medesimo Comune, al Foglio 5, Particella 35; CONDANNARE a socio unico (già Controparte_1 [...]
, (P.IVA: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede CP_2 P.IVA_1 in Via Salaria n. 1322, Roma, al risarcimento del danno patrimoniale cagionato a (C.F.: Parte_1
), e (C.F.: ), in una somma da CodiceFiscale_1 Parte_2 CodiceFiscale_2 determinarsi in via equitativa, comprensiva del danno emergente e del lucro cessante subito, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali sulle somme rivalutate fino al saldo. In via subordinata:
DICHIARARE la risoluzione del contratto di locazione del 30 settembre 2010, registrato a Latina in data 8 novembre 2010 al n. 15828, Serie 3 avente ad oggetto il terreno di proprietà degli stessi, sito in Via S.S. Monti Lepini km 21.600, Prossedi (LT), individuato al C.T. del medesimo Comune, al Foglio 5, Particella 35; CONDANNARE a socio unico (già Controparte_1 [...]
, al rilascio, in favore di (C.F.: ), e CP_2 Parte_1 CodiceFiscale_1 Pt_2
C.F.: ), del terreno di proprietà degli stessi, sito in Via S.S. Monti
[...] CodiceFiscale_2
Lepini km 21.600, Prossedi (LT), individuato al C.T. del medesimo Comune, al Foglio 5, Particella
35; CONDANNARE a socio unico (già , al Controparte_1 Controparte_2 ripristino dei luoghi nello stato in cui si trovavano al momento della sottoscrizione del contratto di locazione;
In ogni caso: CONDANNARE a socio unico (già Controparte_1 [...]
, (P.IVA: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede CP_2 P.IVA_1 in Via Salaria n. 1322, Roma, alla rifusione delle anticipazioni e dei compensi professionali del presente giudizio, oltre accessori dovuti per legge. In via istruttoria: • Si chiede l'ammissione di
Consulenza tecnica di parte finalizzata ad individuare le opere necessarie per il ripristino del terreno nelle condizioni in cui si trovava al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, nonché a determinare i relativi costi;
• Si chiede l'ammissione di prova testimoniale sui seguenti capitoli:

1. Vero che l'attività di vendita di carburanti da parte di a Controparte_1 socio unico (già sul terreno sito in Prossedi sulla S.S. 156 al Km 21+163, era Controparte_2 cessata a partire dall'anno 2015? 2. Vero che negli anni 2015 e 2016 Controparte_1 socio unico (già inviava ogni anno al la richiesta di proroga Controparte_2 Controparte_3 della sospensione dell'attività di vendita di carburanti sul terreno sito in Prossedi sulla S.S. 156 al
Km 21+163? 3. Vero che a partire dal 2017 a socio unico (già Controparte_1 [...]
ha cessato di inviare al la richiesta di proroga della sospensione CP_2 Controparte_3 dell'attività di vendita di carburanti sul terreno sito in Prossedi sulla S.S. 156 al Km 21+163? 4.
Vero che attualmente sul terreno sito in Prossedi sulla S.S. 156 al Km 21+163 dove la
[...] esercitava l'attività di vendita di carburante l'asfalto presenta crepe e buche? 5. CP_1
Vero che attualmente sul terreno sito in Prossedi sulla S.S. 156 al Km 21+163 dove la
[...] esercitava l'attività di vendita di carburante sono presenti erbe incolte che CP_1 crescono sull'asfalto? 6. Vero che attualmente sul terreno sito in Prossedi sulla S.S. 156 al Km
21+163 dove la esercitava l'attività di vendita di carburante è Controparte_1 presente una pensilina pericolante? 7. Vero che attualmente sul terreno sito in Prossedi sulla S.S.
156 al Km 21+163 dove la esercitava l'attività di vendita di Controparte_1 carburante è presente un edificio, precedentemente utilizzato dalla stessa, in stato di abbandono? 8.
Vero che a partire dall'anno 2015 ha omesso le attività di ordinaria Controparte_1 manutenzione sul terreno sito in Prossedi sulla S.S. 156 al Km 21+163 dove la stessa esercitava
l'attività di vendita di carburante? 9. Vero che attualmente l'accesso all'attività di ristorazione di proprietà dei Sigg.ri e è impedito dalla chiusura dei varchi di accesso, in entrata Pt_1 Parte_2 ed in uscita, dalla S.R. 156 Monti Lepini all'area di servizio carburanti? Si indicano quali testimoni
i Sigg.ri residente in [...], ed il Dott. domiciliato presso il Tes_1 Testimone_2
Comando della Polizia Municipale del Comune di Prossedi, in Via Principessa Augusta Gabrielli n.
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Con decreto del 24 maggio 2022 il Giudice, letto il ricorso;
visto l'art. 415 e 447 bis c.p.c. fissava in data 8 settembre 2022 l'udienza di discussione, disponeva che la notifica del ricorso e del decreto avvenisse a cura dei ricorrenti nei confronti di parte resistente entro il termine di 10 gg. dal decreto;
avvertiva parte resistente che aveva l'onere di costituirsi, tramite deposito in cancelleria di una memoria difensiva, almeno 10 gg. prima dell'udienza fissata, proponendo, a pena di decadenza, le domande riconvenzionale e le eccezioni, processuali o di merito, non rilevabili d'ufficio. Disponeva inoltre che l' udienza si svolgesse in trattazione scritta
Con comparsa del 29 luglio 2022 si costituiva in giudizio Controparte_1 deducendo:
a) l'improcedibilità della domanda avversa, in quanto i ricorrenti non avevano esperito il procedimento di mediazione, prima dell'introduzione del giudizio;

b) l'art.

3.1 del contratto di locazione sottoscritto tra le parti contemplava in realtà una condizione risolutiva ex art. 1353 c.c. nei casi di “definitiva cessazione dell'attività dell'attività del punto vendita, per effetto della revoca dell'autorizzazione afferente lo stesso (…) con effetto dalla data di ultimazione delle operazioni di rimozione e smantellamento del punto vendita”. Sul punto parte resistente rilevava che non era intercorsa alcuna definitiva cessazione dell'attività di IP per effetto della revoca dell'autorizzazione afferente il punto vendita stesso e non erano neppure mai state avviate operazioni di rimozione del punto vendita. I ricorrenti non avevano provato né la chiusura definitiva dell'impianto, né l'intervenuta revoca dell'autorizzazione afferente l'impianto medesimo, né lo smantellamento dell'impianto in questione. Inoltre era altresì infondata la tesi dei ricorrenti circa la sussistenza di una sorta di decadenza automatica dell'autorizzazione della IP all'esercizio dell'attività di commercializzazione carburanti presso l'impianto in questione atteso che solo un provvedimento del poteva revocare la licenza CP_3 concessa, come previsto dalla legge Regionale, citata dagli stessi ricorrenti;

c) sull' asserita risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per violazione dei principi di correttezza e buona fede, la società resistente aveva costantemente adempiuto al proprio obbligo di corresponsione del canone di locazione ai sig.ri come Pt_1
C risultava dagli allegati bonifici. Secondo la ricostruzione avversa avrebbe avuto l'obbligo di mantenere aperti i varchi d'accesso alla propria stazione di servizio per consentire il passaggio dei clienti all'attività commerciale dei Sig.ri I Pt_1
C ricorrenti infatti si erano spinti altresì a sostenere un ipotetico accordo con , in quanto già dalla fase delle trattative era noto che i locatori fossero proprietari anche di un'immobile sito nel medesimo terreno, adiacente all'impianto di distribuzione carburanti, in relazione al quale gli stessi avevano in progetto l'apertura di un'attività commerciale destinata a ristorazione e somministrazione di bevande ed alimenti. Parte resistente sottolineava che il contratto di locazione non prevedeva alcun vincolo di passaggio sull'immobile locato dai sig.ri d IP. In secondo Pt_1
luogo, la resistente evidenziava che all'epoca delle trattative l'immobile ove i ricorrenti dichiaravano di voler svolgere la propria attività commerciale ancora non era stato neanche costruito, come risultava dalla originaria planimetria, allegata al contratto di locazione. Inoltre parte resistente evidenziava che l'autorizzazione C all'utilizzo dei varchi era stata rilasciata dall'Anas in favore di specificatamente per la propria attività di vendita carburanti, ma non certamente per l'accesso ad altre ipotetiche attività commerciali. Sul punto, parte ricorrente non aveva fornito prova alcuna di aver richiesto ed ottenuto la suddetta autorizzazione e neppure che l'accesso alla propria asserita attività commerciale fosse possibile solo attraverso il C terreno concesso in locazione ad;

d) l'art.

8.2 del contratto permette semplicemente ai sig.ri i esercitare attività di Pt_1
somministrazione di bevande e alimenti anche entro il raggio di 10 km, in deroga a quanto stabilito dall'art. 8.1, ove era invece espressamente fatto divieto per il locatore di utilizzare beni immobili di sua proprietà, siti nel raggio di 10 chilometri C dal terreno locato ad , per l'attività in concorrenza con quest'ultima. Era evidente quindi la correlazione tra gli artt.

8.1 e 8.2, che prevedevano rispettivamente il primo il divieto di concorrenza, e il secondo una deroga allo stesso per alcune tipologie di attività. Obblighi che prevedevano condotte di tolleranza reciproca e/o di astensione dal porre in essere condotte lesive dell'interesse delle parti;
C e) sull'asserita responsabilità ex art. 1218 c.c. di e sulla richiesta di risarcimento danni i ricorrenti non avevano minimamente dimostrato che vi fosse stato un C inadempimento di un obbligo contrattuale da parte di , né di aver subito un C danno e neppure il nesso di tale ipotetico danno con la condotta;

f) l'infondatezza della richiesta avversa di condanna al pagamento della IP per il ripristino dei luoghi nello stato in cui si trovavano alla consegna giacché il contratto di locazione aveva come data di scadenza il 31.12.2027 e non era intervenuta la riconsegna dell'immobile. Inoltre, i ricorrenti avevano prodotto del materiale fotografico privo di data certa e di sicura provenienza dal quale non risultava alcun danno al terreno di loro proprietà consegnato come “allo stato grezzo” al fine di ivi installare le attrezzature della stazione di rifornimento. Ed inoltre i ricorrenti non avevano neppure depositato materiale fotografico attestante lo stato del terreno prima della consegna al conduttore;

Concludeva pertanto chiedendo: “In via principale: Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, per tutti i motivi esposti in narrativa, rigettare tutte le domande proposte dai Sigg.ri e in quanto infondate in fatto ed Parte_1 Parte_2 erronee in diritto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente procedimento, compresa
IVA e CPA”.
Con note di trattazione del 1 settembre 2022 parte ricorrente sosteneva il legittimo diritto di risoluzione contrattuale, perché le colonnine erogatrici dei carburanti erano state rimosse nell'anno 2015 senza aver proceduto a bonificare l'area. Inoltre, per quanto riguardava l'autorizzazione all'esercizio dell'impianto parte ricorrente evidenziava di non avere la titolarità di richiedere l'accesso agli atti al per verificare lo stato delle CP_3 autorizzazioni, onere che spettava alla controparte. Infine, parte ricorrente chiedeva la concessione dei termini per l'esperimento della mediazione obbligatoria nonché
l'autorizzazione al deposito di note finalizzate a contestare le deduzioni avversarie.
Con ordinanza del 8 settembre 2022 il Giudice letti gli atti di causa all'esito dell'udienza a trattazione scritta lette le note di udienza depositate da parte ricorrente in data 1 settembre
2022 e da parte resistente in data 8 settembre 2022 disponeva che parte ricorrente introducesse entro giorni 15 la procedura di mediazione obbligatoria e rinviava per la verifica e la prosecuzione del giudizio all'udienza del 2 febbraio 2023 da svolgersi in trattazione scritta
Con ordinanza del 2 febbraio 2023 il Giudice letti gli atti di causa all'esito dell'udienza a trattazione scritta lette le note di udienza depositate da parte ricorrente in data 26 gennaio
2023 e da parte resistente in data 26 gennaio 2023 ritenute ammissibili e rilevanti le prove orali richieste da parte ricorrente ad esclusione del capitolo numero tre perché negativo ammetteva la prova orale richiesta da parte ricorrente su tutti i capitoli formulati eccetto il numero tre e rinviava per l'assunzione di tutti i testi all'udienza del 4 luglio 2023
Ammetteva inoltre parte resistente alla prova contraria laddove richiesta.
All'udienza del 4 luglio 2023 veniva introdotto il primo testimone che dichiarava: “sono nato a [...] il [...] di professione appartenente alla Testimone_2 Polizia Locale del Comune di Prossedi identificato con patente di Guida n. NumeroD_1
non ho rapporti di parentela, affinità, dipendenza, collaborazione continuativa con le parti”. Sui capitoli del ricorso introduttivo dichiarava: Capitolo 1): confermo che l'attività di vendita è cessata intorno all'anno 2015. Preciso che non vi è nessuna attività in essere.
Capitolo 2): non so se sono state fatte dette comunicazioni. A domanda di parte resistente: ricordo con certezza. MI pare anzi che già dal 2014 l'attività fosse sospesa. Ne ho conoscenza diretta perché si tratta di strada che percorro abitualmente. Capitolo 4): non so dire se all'interno dell'area ci siano crepe e buche. Posso dire che è in evidente stato di abbandono. Capitolo 5): vi sono erbe incolte all'interno dell'area del distributore. A domanda di parte resistente: il distributore è posto sulla statale 156 e quindi transitando io vedo la presenza di erbacce rovi. Capitolo 6) e 7. Dentro l'area ci sono delle pensiline ed edifici ma ad occhio nudo non posso riferire se siano pericolanti o in stato di abbandono.
Capitolo 8): non si ammette perché formulato in termini negativi e valutativi. Capitolo 9):
l'area di servizio è inaccessibile perché chiusa con un filo forse di ferro o similare. A domanda di parte resistente: sto parlando dei varchi per l'accesso al distributore. Veniva introdotto il secondo testimone che dichiarava: “sono nato a [...] il 29 Tes_1 ottobre 1948 identificato con CIE n. CA sono il padre dell'attore Non Nume_2 Parte_3
sono proprietario del terreno. Sui capitoli del ricorso introduttivo dichiarava: capitolo 1): è vero. Capitolo 2): è vero. MI sono informato presso gli uffici comunali. Capitolo 4): è vero il terreno è in stato di abbandono e la pensilina è pericolante. Capitolo 5): è vero. Capitolo
6). È vero. A domanda di parte resistente: io ho visto che la pensilina è pericolante.
Capitolo 7): è vero. Capitolo 9): è vero. L'accesso è impedito da una rete di plastica di colore rosso. Parte ricorrente chiedeva CTU per l'individuazione delle opere e la quantificazione dei costi di ripristino in caso di risoluzione del contratto. Parte resistente si opponeva alla CTU per i motivi espressi nella memoria difensiva perché esplorativa e perché la bonifica andava fatta quando si accertava un pericolo di inquinamento. Il
Giudice si riservava.
Con ordinanza del 4 luglio 2023 il Giudice letti gli atti di causa a scioglimento della riserva assunta all' udienza, ritenuta la causa matura per la decisione rinviava per discussione all'udienza del 19 novembre 2024 con termine alle parti per note conclusive fino a venti giorni prima da svolgersi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con termine alle parti per note fino al giorno dell'udienza Con ordinanza del 8 settembre 2024 il Giudice rilevato che con decreto del Presidente del
Tribunale del 3 settembre 2024 era necessario disporre rinvio per riequilibrare il carico di ruolo e per definire tra i procedimenti quelli di più antica iscrizione disponeva il rinvio del procedimento per discussione all'udienza del 16 ottobre 2025 con termine per note conclusive fino a venti giorni prima da svolgersi in trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con termine per note fino al giorno dell'udienza.
Parte ricorrente depositava note conclusive in data 24 settembre 2025 insistendo “per la remissione della causa in istruttoria affinché venga espletata la richiesta CTU volta a quantificare i lavori e le somme necessarie per la remissione in pristino dei luoghi, in difetto di manutenzione e dismissione da parte di con particolare riferimento alle modalità di bonifica degli impianti CP_5 nel rispetto della normativa di cui agli artt. 252, co. 4, D.Lgs. n. 152/2006 (Cod ed 1 CP_6
e 4 del D.M. n. 31/2015” ed inoltre concludendo “per l'accoglimento delle già rassegnate conclusioni, con vittoria di spese e competenze di lite”.
Parte resistente depositava note conclusive in data 25 settembre 2025 così concludendo:
”piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, per tutti i motivi esposti in narrativa, rigettare tutte le domande proposte dai Sigg.ri e Parte_1
in quanto infondate in fatto ed erronee in diritto. Con vittoria di spese, competenze Parte_2 ed onorari del presente procedimento, compresa IVA e CPA”.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è infondato e pertanto deve essere rigettato.
Preliminarmente si osserva in merito alla qualificazione diversamente prospettata dalle parti dell'art 3.1 del contratto per cui è causa quale clausola risolutiva espressa o condizione risolutiva, che, dalla lettura di tale previsione contrattuale risulta evidente come quella pattuita tra le parti sia riconducibile alla seconda ipotesi giacché come chiarito dalla Corte di legittimità (Cass. 2014/20854), deve premettersi che, in tema di contratti, si ha condizione risolutiva (art. 1353 c.c.), allorquando le parti subordinino la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un evento futuro e incerto. Qualora si verifichi la condizione risolutiva, gli effetti del negozio si considerano come mai verificati. Invero si precisa che l'art. 1353 c.c. il quale sottopone “a un avvenimento futuro e incerto” l'efficacia o la risoluzione del contratto, prevedendo tale condizione nell'interesse di tutte le parti o nell'interesse esclusivo di una sola parte, costituisce una tipica manifestazione dell'autonomia negoziale, che inserisce un elemento di potestatività nel sinallagma.
Fondamentale è che l'evento in cui consiste la condizione alla quale è subordinata l'efficacia o la risoluzione del contratto sia indicato espressamente, giacché può certamente essere "futuro e incerto" ma non indeterminato. L'esercizio dell'autonomia negoziale, infatti, deve comunque manifestare con chiarezza l'oggetto della volontà delle parti, per non incorrere nella nullità.
La clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), invece, è la clausola con la quale le parti prevedono che il contratto dovrà considerarsi risolto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta affatto o non venga adempiuta secondo le modalità stabilite. In tal caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte non inadempiente
(la quale possiede il diritto di scegliere tra il mantenimento del contratto e la sua risoluzione) dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva.
Ora, l'anzidetto art.

3.1 del contratto de quo (facendo applicazione dell'art. 1353 c.c. che recita “Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”) va qualificato come condizione risolutiva - e non come clausola risolutiva espressa, atteso che l'effetto risolutorio nel caso di specie non risulta espressamente collegato al comportamento inadempiente dell'uno o dell'altro dei contraenti, ma, essenzialmente, alla definitiva cessazione dell'attività del punto vendita, per effetto della revoca dell'autorizzazione afferente lo stesso con effetto dalla data di ultimazione delle operazioni di rimozione e smantellamento e quindi di provvedimenti amministrativi indispensabili ai fini dell'attività di commercializzazione dei carburanti.
In sostanza, considerato che la verificazione del fatto condizionante la cessazione di efficacia del contratto riguarda l'emanazione di un provvedimento essenzialmente rimesso all'esercizio di una facoltà discrezionale della P.A. (fatto del terzo, non dipendente dalla volontà delle parti), vale a dire un evento futuro ed incerto, al cui mancato accadimento viene annesso l'effetto risolutorio, deve concludersi che nel caso di specie la riportata clausola contrattuale integri gli estremi di una condizione risolutiva ex art. 1353 c.c. comportante l'automatica caducazione degli effetti del negozio (cfr., in tema, Cass. Civ. sent. n. 17181 del 24/06/2008). Sul punto si aggiunge inoltre che secondo quanto espresso dall'orientamento della
Suprema Corte l'onere di provare l'avveramento della condizione grava su colui che afferma il suo verificarsi (Cass. n. 23417/2019) . Nel caso di specie tale onere spettava a parte ricorrente giacché questa ha agito in giudizio sostenendo l'intervenuta revoca dell'autorizzazione afferente l'impianto medesimo ai sensi del comma 2 dell'art. 23 bis della L.R. del 2 Aprile 2001, n. 8 (Nuove norme in materia di impianti di distribuzione di carburanti), circostanza quest'ultima che non risulta provata documentalmente.
Altresì non risulta provata neppure la definitiva chiusura dell'impianto giacché i testi riferiscono che, allo stato non eroga carburante e si presenta in stato di abbandono ma detta attività può sempre essere intrapresa dal conduttore in presenza dei titoli autorizzatori e del titolo locativo.
Dunque sulla base di tali elementi non avendo parte ricorrente provato la verificazione della condizione di carattere obiettivo prevista nella clausola di cui all'art.

3.1 e cioè né la chiusura definitiva dell'impianto, né l'intervenuta revoca dell'autorizzazione afferente l'impianto medesimo e neppure lo smantellamento dello stesso, non può essere dichiarata la risoluzione del contratto di cui causa.
Dunque in assenza di produzione documentale in tal senso risulta infondata anche la richiesta di risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1453 c.c. per violazione dei principi di buona fede e correttezza di cui al combinato disposto dagli artt. 1175 e 1375
c.c. formulata dai ricorrenti poiché il conduttore paga regolarmente ed inoltre dalla originaria planimetria allegata al contratto di locazione l'immobile su cui i ricorrenti avrebbero dovuto svolgere l'attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande all'epoca della stipula non era stato ancora costruito.
Pertanto, in virtù di quanto sopraesposto il ricorso è infondato e pertanto deve essere rigettato.
Le spese processuali seguono la soccombenza come per legge e vengono liquidate sulla base del DM 55/14 nella misura media.

P.Q.M.


il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa:
1) rigetta le domande formulate dai ricorrenti. 2) condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali in favore di parte resistente che liquida in € 5.810,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA
e CPA come per legge.
Lì 16 ottobre 2025.
Il Giudice dott. Stefano Fava