REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BERGAMO SEZIONE IV
in persona del Giudice, IL RT,
pronuncia, all'esito della riserva assunta all'udienza del 28.10.2025, ex art. 281sexies, comma terzo, c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n° 1498/2025 r.g. del Tribunale di
Bergamo, trattenuta in decisione all'udienza del 28.10.2025, promossa da
C.F. , Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv. FRASSI MADDALENA giusta procura allegata al fascicolo processuale;

ATTRICE
nei confronti di
C.F. Controparte_1 P.IVA_2
CONVENUTA CONTUMACE
Conclusioni per l'attrice:
“Accertata e dichiarata l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 5.03.2012 tra la falegnameria e la Parte_1 [...] per esclusivo inadempimento di quest'ultima, condannare Controparte_1 la (P. IVA ), in persona Controparte_1 P.IVA_2
1 dell'amministratore unico , corrente in Covo (Bg), Via Controparte_2
Trieste n. 21 a restituire ad la complessiva somma di € Parte_1
116.206,75 indebitamente versata, oltre interessi legali dal dovuto al saldo.
In via istruttoria: con riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed instare nei termini ex art. 171 ter c.p.c., tenuto conto altresì del contegno processuale e delle difese argomentate dalla convenuta, si chiede di essere ammessi alla prova per testimoni sui fatti di cui alla narrativa come da separati capitoli di prova da intendersi qui integralmente trascritti, espunti giudizi, valutazioni e circostanze negative, indicandosi fin d'ora come testimoni, con riserva di indicarne altri, la sig.ra e Testimone_1
presso la Falegnameria ARTA Snc. Testimone_2
In ogni caso: con vittoria di spese documentate e compenso da liquidarsi ai sensi del D.M. 55/14 e ss. mm., oltre al rimborso spese generali nella misura del 15%, c.p.a. 4%, i.v.a. 22% e successive spese occorrende.”
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1.- “ con atto di citazione Parte_1 notificato il 12.3.2025, ha convenuto in giudizio Controparte_1 al fine di sentire accertare dichiarare la risoluzione per inadempimento di non scarsa importanza del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 05.03.2012 e condannare la convenuta alla restituzione delle somme percepite in esecuzione del contratto risolto.
2.- La convenuta, ritualmente citata, non si è costituita in giudizio ed è stata dichiarata contumace con ordinanza ex art. 171bis c.p.c. del
20.05.2025.
3.- Dopo il deposito della memoria ex art. 171ter n. 2) c.p.c., alla prima udienza del 28.10.2025 l'attrice, su ordine del giudice, ha precisato - ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. - le proprie conclusioni come da atto
2 introduttivo, illustrando come la domanda di risoluzione del preliminare fosse stata avanzata ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
4.- La società attrice ha esposto e provato (doc. 1) di avere sottoscritto con la convenuta in data 05.03.2012 un contratto preliminare con il quale si era impegnata all'acquisto dalla convenuta di un'unità immobiliare ad uso appartamento e relativa autorimessa al prezzo complessivo di €
145.000,00 + IVA;
alla data del preliminare, gli immobili promessi in vendita erano in fase di costruzione e non erano stati ancora accatastati, tanto che il termine per la stipula del definitivo è stato fissato in 60 giorni dalla loro ultimazione.
5.- L'attrice ha poi documentato (cfr. docc. 3, 4 e 5) di avere corrisposto in favore della promittente venditrice, tra la data di stipula del preliminare e il gennaio 2014 la complessiva somma di € 116.206,75. Essa ha, quindi, riferito che, nel novembre 2024, dopo aver riscontrato che i lavori di edificazione non erano ancora ultimati (nonostante il sopravvenuto accatastamento degli immobili), era venuta a conoscenza della circostanza che le unità immobiliari oggetto del preliminare di vendita erano già state trasferite a terzi (l'autorimessa all'asta e l'appartamento tramite vendita consensuale – cfr. docc. 7, 8, 9 e 10).
6.- “ ha, quindi, contestato alla Parte_1 Parte_1 convenuta le sopracitate circostanze il 5.2.2025, invitando quest'ultima alla restituzione delle somme versate e alla sottoscrizione di una convenzione di negoziazione assistita (cfr. doc. 10); in mancanza di riscontro, l'attrice ha, pertanto, adito l'intestato Tribunale per sentire accertare la risoluzione del preliminare per inadempimento di
[...]
e la condanna della stessa alla restituzione in suo favore Controparte_1 della somma di € 116.206,75 - oltre interessi legali dal dovuto al saldo - indebitamente trattenuta dall'acquirente.
7.- Le domande proposte dall'attrice sono fondate.
3 8.- Costituisce ius receptum che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa” (cfr.
Cass. Civ., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
9.- Orbene, nel caso di specie, risulta, innanzitutto, provata la stipulazione di un contratto preliminare di vendita di cosa futura avente ad oggetto un appartamento ed un garage pertinenziale (doc. 1) e, dunque, che la convenuta aveva assunto l'obbligazione di costruire, a sue “spese e cure”
(cfr. premessa, punto 2) le due unità immobiliari delle quali aveva contestualmente promesso la vendita.
10.- L'attrice, inoltre, ha dedotto un inadempimento definitivo e di non scarsa importanza al sinallagma contrattuale, atteso che ha allegato che le unità oggetto del preliminare di compravendita sarebbero già state trasferite a terzi o, quanto al posto auto coperto, per effetto di una vendita forzata o, quanto all'appartamento, in forza di una vendita stipulata dalla promissaria venditrice con un terzo acquirente.
11.- Si tratta, evidentemente, di un inadempimento di non scarsa importanza perché non solo investe l'oggetto dell'obbligazione principale, ma frusta in modo irreversibile la possibilità di realizzare il programma negoziale.
12.- La convenuta, restando contumace, non ha, invece, provato di aver offerto l'esatto adempimento dell'obbligazione principale o, comunque, che lo stesso è ancora possibile, dimostrando che gli atti traslativi dedotti dall'attrice sono relativi ad immobili diversi da quelli promessi in vendita.
4 13.- Ne consegue che il contratto preliminare in oggetto deve essere dichiarato risolto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. e che la convenuta, essendo il contratto caducato retroattivamente ai sensi dell'art. 1458 c.c., deve essere condannata ex art. 2033 c.c. alla restituzione di tutte le somme ricevute dall'attrice in esecuzione del contratto risolto.
14.- Sul punto, la “ ha Pt_1 Parte_1 documentato di avere versato a mezzo bonifico bancario complessivi €
116.206,75: detti pagamenti sono riconducibili al contratto che qui occupa come risulta, per due di essi, dalla corrispondenza con le fatture emesse dalla promittente venditrice e, con riferimento al restante pagamento, dalla causale del medesimo bonifico, comunque successivo alla stipula del preliminare e, quindi, imputabile al preliminare a titolo di acconto sul prezzo.
15.- La somma dovuta in restituzione deve essere maggiorata degli interessi legali ex art. 1284, comma quarto c.c. dalla data dell'atto di costituzione in mora al saldo, non essendo emersa la malafede del promittente venditore al momento della percezione degli acconti (cfr.
Cassazione civile sez. I, 08/01/2025, n.423: “gli interessi sulla somma pagata senza titolo che spettano al solvens vanno individuati in quelli maturati dopo la costituzione in mora (la "domanda" dell'art. 2033 c.c.), salvo che l'accipiens non sia in mala fede: condizione, questa che, come si
è visto, è normalmente assente nel caso di risoluzione, dal momento che,
a tacere della presunzione di buona fede, chi riceve il pagamento lo riceve in esecuzione di un contratto che in quel momento è pienamente efficace,
e di regola ignora che dovrà restituire quanto riscosso.”).
16.- Le spese di lite seguono la soccombenza e devono pertanto essere poste a carico della convenuta;
esse sono liquidate nella misura di cui al
DM 55/2014 sulla base del valore della causa (pari al prezzo del contratto risolto) e segnatamente € 2.552,00 per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 2.835,00 per la fase istruttoria (compenso ai minimi in
5 assenza di attività istruttoria) ed € 2.126,50 per la fase decisionale
(compenso ai minimi perché si è concretizzata in una succinta discussione orale).


P.Q.M.


Il Tribunale di Bergamo, in persona del giudice dott. IL RT, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita concluso il 05.03.2012 per grave inadempimento della convenuta
Controparte_1
2) condanna la convenuta alla restituzione delle somme percepite in esecuzione del contratto risolto pari all'importo di euro € 116.206,75 oltre interessi ex art. 1284, quarto comma, dalla data del 5.2.2025 al saldo;

3) condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite liquidate in € 9.141,50, oltre 15% spese generali e accessori di legge per compensi, oltre anticipazioni per € 786,00.
Così deciso. Bergamo, 04/11/2025
Il Giudice
IL RT

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