N. R.G. 5749/2014
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LIVORNO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Franco Pastorelli ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5749/2014 promossa da:
(C.F.: , con il patrocinio dell'avv. PELLEGRINI Parte_1 C.F._1 CLAUDIO ATTORE Contro
(C.F.: ), con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_1 dell'avv. ANDREA BARTALENA e MERLINI TIZIANA;

CONVENUTO
Avente ad oggetto: Vendita di cose immobili
Posta in decisione all'udienza del 06.3.2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per parte attrice: come da ricorso in riassunzione ovvero: emettere sentenza costitutiva ex art.2932 c.c. che sostituisca il rogito notarile di trasferimento della proprietà dell'immobile contraddistinto al NCEU del Comune di Bibbona Foglio 12 particella 566 sub. 606 categoria A2 l'appartamento ed al sub 611 il garage categoria C6 , negato dal costruttore a favore di Parte_1 condizionandolo al pagamento del saldo prezzo ottenuto dalla sommatoria da quanto dovuto in forza del preliminare e quanto dovuto dal costruttore al promissario acquirente per la regolarizzazione catastale del medesimo nonché dalle spese e competenze di lite riconosciute all'attore, previa cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile mediante estinzione del mutuo o restrizione dell'ipoteca medesima da parte della società costruttrice convenuta.
- Con vittoria di spese anche della CTU e competenze stante che la curatela non è parte terza ma convenuto sostanziale che invece di onorare il contratto come da indicazione della Sezioni Unite Civili della Suprema Corte di Cassazione si è sciolto da esso permettendo che l'immobile sia gravato da ipoteche che raddoppiano il prezzo dell'immobile. pagina 1 di 9

per parte convenuta: come da comparsa di costituzione ovvero: rimettendosi alla decisione che il Tribunale vorrà adottare.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con Atto di citazione ritualmente notificato in data 12.11.2014 citava in giudizio Parte_1 chiedendo l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: Controparte_1
Piaccia all'Illustrissimo Tribunale adito, contrariis rejectis:
- accertare e dichiarare l'inadempimento della promittente venditrice degli Controparte_1 obblighi imposti dal contratto preliminare stipulato il 21 luglio 2008;
- pronunciare ex art.2932 c.c. sentenza che produca in favore del sig. , promissario Parte_1 acquirente, sul bene di cui al contratto preliminare al punto che precede, stabilendo lo scomputo del prezzo per le somme occorrenti per il completamento dell'immobile, nonché di tutti gli oneri occorrenti per il completamento dell'immobile, nonché di tutti gli oneri occorrenti per la denuncia di fine lavori, per ottenere l'abilità dell'immobile nonché di tutti gli oneri e spese occorrenti alla regolarizzazione catastale.
- Con vittoria di spese ed onorari di causa.
A fondamento di tale domanda deduceva che la convenuta non gli avesse trasferito l'immobile nel termine contrattualmente previsto (30.9.2009) nonostante il versamento da parte sua di ingenti acconti per € 198.000,00 e nonostante che egli avesse convocato la promittente venditrice di fronte al notaio offrendo il versamento del saldo prezzo pattuito (€ 16.500,00).

1.1 Nella contumacia della convenuta la causa veniva istruita mediante consulenza tecnica.

1.2 A seguito della interruzione del giudizio per il fallimento del dichiarato Controparte_1 con sentenza 68/2016 del Tribunale di Livorno, la causa veniva riassunta nei confronti della curatela della stessa.

1.3 La curatela costituendosi segnalava che sull'immobile oggetto di azione ex art. 2932 c.c. gravava un mutuo fondiario indiviso a suo tempo acceso da Cassa rilevando che Controparte_2 nel decidere la domanda proposta dall'attore il Tribunale avrebbe dovuto necessariamente tenere conto di ciò, rimettendosi comunque alla decisione che il Tribunale vorrà adottare.

1.4 Con ordinanza del 24.8.2018 il presente giudizio è stato sospeso ex art 295 c.p.c. in attesa del passaggio in giudicato della sentenza emananda nel giudizio pendente innanzi a questo Tribunale ed pagina 2 di 9 iscritto al RG dell'anno 2017 con il n. 1797 in forza delle seguenti motivazioni:
Risulta dai documenti prodotti da parte attrice in data 20.9.2016 che il finanziamento concesso dalla
Cassa di Risparmio di Volterra s.p.a. sia stato suddiviso in quote e la ipoteca iscritta a favore della stessa sia stata frazionata per accordo tra la stessa e la con la conseguenza che Controparte_1 non sussiste più l'impedimento alla emissione della sentenza ex art 2932 c.c. di cui all'art 8 del D. Lgs
122/2005 che prevede: il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento. Infatti ove fosse impossibile trasferire negozialmente il bene ciò impedirebbe anche la emissione della sentenza costitutiva ex art 2932 c.c. poiché il risultato che la parte può ottenere mediante la emanazione della sentenza non può essere maggiore di quello che le parti possono ottenere nell'esercizio della loro autonomia privata.
Risulta tuttavia (cfr. documenti depositati da parte attrice in data 23.11.2017) che la validità di tale frazionamento sia stata contestata giudizialmente da con ricorso ex art 702 bis Parte_1
c.p.c. introduttivo del giudizio instaurato nei confronti della curatela oggi convenuta e della
[...]
attualmente pendente innanzi a questo Tribunale con il n. 1797/2017 (e trattato secondo le CP_3 regole del processo ordinario di cognizione a seguito del mutamento di rito disposto all'udienza del
9.11.2017).
Poiché l'esito di tale giudizio è pregiudiziale alla definizione del presente giudizio, in quanto la validità o meno del frazionamento è idoneo ad incidere sulla sussistenza o meno dell'obbligo dell'odierno attore di versare il saldo prezzo convenuto, non essendo certamente possibile in questa sede la condanna del fallimento a cancellare l'ipoteca, ne consegue che il presente giudizio deve essere sospeso, ex art. 295 c.p.c., come in via preliminare richiesto dall'attore nella comparsa conclusionale, in attesa del passaggio in giudicato della sentenza emananda nel giudizio pendente innanzi a questo Tribunale ed iscritto al RG dell'anno 2017 con il n. 1797.

1.5 Con ricorso depositato il 17.12.2023, a seguito del passaggio in giudicato della sentenza della Corte di Appello n. 1642/2023 del 27 luglio 2023, che ha deciso sull'appello proposto avverso la sentenza
58/2020 del Tribunale di Livorno emessa nel giudizio iscritto al RG 1797/2017 l'attore riassumeva la presente causa.

1.6 Nessun provvedimento veniva emesso a seguito di tale istanza di riassunzione dal magistrato al tempo designato alla trattazione della causa, come si ricava dallo storico del fascicolo, fino a quando in pagina 3 di 9 data 10.1.2025 il Presidente della sezione civile assegnava la causa allo scrivente, che fissava udienza del 27.2.2025, rinviata poi al 6.3.2025, data nella quale le parti precisavano le conclusioni e lo scrivente concedeva i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.

2. Risulta dal preliminare stipulato in data 21.7.2008 (cfr. doc. 1 di parte attrice) che la
[...] promise di vendere a , che promise di acquistare, un appartamento CP_1 Parte_1 edificando, in forza di permesso a costruire n. 21 del 8.7.2008 del Comune di Bibbona, lotto 1E int. 2 al piano terra di una palazzina di 4 unità, composto da ingresso, tinello, cucina, due camere, bagno, porticati, taverna garage e giardino identificato nella pianta planimetrica allegata al contratto sub A, per il prezzo di € 205.000,00 oltre Iva 10% e pertanto per complessivi € 225.500,00.
Da quanto rilevato dal CTU (cfr. pag. 11 della sua relazione) risulta che “con trascrizione R.P.
5643/2014 di atto giudiziario – domanda giudiziale - la parte attrice, Sig. , ha Parte_1 richiesto l'emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 del C.C”.
La trascrizione della domanda giudiziale prima della dichiarazione di fallimento del CP_1 risulta del resto dal doc. 11 allegato alla relazione del CTU dal quale si evince che la
[...] domanda introduttiva del presente giudizio è stata trascritta in data 18/12/2014 al Registro Particolare
5643 e al Registro Generale 7783.

3. Alla luce di ciò e dei principi espressi dalle Sezioni unite della Cassazione con sentenza 18131/2015 la domanda ex art 2932 c.c. in esame merita accoglimento.
In tale sentenza la Suprema Corte ha infatti dettato i seguenti principi:
Il curatore in ipotesi di domanda di esecuzione in forma specifica proposta anteriormente alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore e riassunta nei confronti del curatore - parte del giudizio ex art. 43 I.f., ma terzo in relazione al rapporto controverso - mantiene senza dubbio la Cont titolarità del potere di scioglimento dal contratto sulla base di quanto gli riconosce l'art. 72 I.f.. ed è ciò che rileva ai fini che qui interessano - se la domanda sia stata trascritta prima del fallimento,
l'esercizio del diritto di scioglimento da parte del curatore non è opponibile nei confronti di quell'attore promissario acquirente a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c.. Ciò che vuol dire che la domanda ex art. 2932 c.c. - trascritta prima della iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese - non impedisce al curatore di recedere dal contratto preliminare: gli impedisce, piuttosto, di recedere con effetti nei confronti del promissario acquirente che una tale domanda ha proposto. Tutto ciò, naturalmente, se la sentenza è accolta ed è trascritta a sua volta. E ciò si coniuga con l'effetto prenotativo che attua la trascrizione della domanda ex art. 2652, n. 2 c.c. il cui pagina 4 di 9 meccanismo pubblicitario si articola in due momenti: quello iniziale, costituito dalla trascrizione della domanda giudiziale e quello finale, rappresentato dalla trascrizione della sentenza di accoglimento. Il giudice, pertanto, può senz'altro accogliere la domanda pur a fronte della scelta del curatore di recedere dal contratto: con una sentenza che, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., se trascritta, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae, in modo opponibile al curatore, il bene dalla massa attiva del fallimento. Diversamente, se la domanda trascritta non viene accolta, l'effetto prenotativo della trascrizione della domanda cessa, con la conseguente opponibilità all'attore della sentenza dichiarativa di fallimento rendendo, in tal modo, efficace, nei suoi confronti, la scelta del curatore di sciogliersi dal rapporto. Ciò consente di mantenere inalterata la facoltà di scelta del curatore, quale espressione di un potere sostanziale che l'ordinamento con l'art. 72 I.f. gli riconosce, ma che, nella concorrenza di determinati evenienze, non è opponibile - in caso di accoglimento della domanda in forma specifica - al promissario acquirente che abbia trascritto tale domanda anteriormente alla iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento del promittente venditore nel registro delle imprese. Viene tutelato il promissario acquirente di buona fede, ma nei confronti di comportamenti opportunistici compiuti in frode rimane ovviamente integra la possibilità di azioni dall'indubbia efficacia dissuasiva, come l'azione revocatoria. Quel che si vuol dire è che l'interpretazione si evolve in sintonia con l'evoluzione del sistema giuridico e che certi principi - assurti quasi a dogma - come quello dell'intangibilità del patrimonio del fallito al momento della dichiarazione di fallimento devono essere costantemente adeguati ad un sistema giuridico in movimento.
Quindi la circostanza che il Curatore abbia dichiarato pacificamente di sciogliersi dal contratto, tanto che lo stesso attore nel ricorso in riassunzione scrive: “si è sciolto da esso” e nella comparsa conclusionale di replica depositata il 15.5.2025 scrive “a nulla rilevando che la curatela sia sciolta unilateralmente da tale contratto” non impedisce l'accoglimento della domanda ex art 2932 c.c. essendo tale dichiarazione inopponibile a parte attrice, in quanto il fallimento è intervenuto dopo la trascrizione della domanda ex art 2932 c.c.

3.1 Dalla CTU redatta dall'ing. risulta che: con tipo mappale n° 75743 del 13/4/2011, Persona_1 il fabbricato che comprende le unità immobiliari oggetto della presente è stato inserito nel foglio di mappa. Successivamente con pratica Docfa prot. 93456 del 19/5/2011 sono state presentate le relative planimetrie (all.to 07 e 08).
All'attualità le uu.ii. sono censite: pagina 5 di 9 foglio 12 part. 566 sub. 606 ctg. A/2 di 4° cons. 4,50 vani e R.C. €. 546,15; e foglio 12 part. 566 sub.
611 ctg. C/6 di 3° cons. 14 mq e R.C. €. 39,77, entrambe in proprietà alla con Controparte_1 sede in Cecina c.f. (all.to 09). P.IVA_1
L'autorimessa ha come bene comune non censibili la part. 657 sub. 601, part. 566 sub. 601 e la parti.
567 sub. 601 (la rampa, la scala e lo spazio di manovra da Via Dei Poggiali), mentre l'abitazione ha come beni comuni non censibili il sub. 603 (ingresso a comune su Via Dei Poggiali ), il sub. 608 (il corridoio al piano seminterrato per raggiungere l'autorimessa) e il sub. 602 (la madonnina con i contatori delle utenze), come evidenziato nell'elaborato planimetrico (all.to 10).

3.1.1 Ne consegue che in accoglimento della domanda ex art 2932 c.c. debbono essere trasferiti a parte attrice i beni indicati nel preliminare come successivamente censiti, come rilevato dal CTU e pertanto l'immobile censito al foglio 12 part. 566 sub. 606 ctg. A/2 di 4° cons. 4,50 vani e R.C. €. 546,15 e l'immobile censito al foglio 12 part. 566 sub. 611 ctg. C/6 di 3° cons. 14 mq e R.C. €. 39,77, entrambi in proprietà alla fallita con sede in Cecina c.f. (cfr. doc. 9 allegato Controparte_1 P.IVA_1 alla CTU).
Ovviamente fanno parte del trasferimento anche i beni comuni non censibili come individuati dal CTU che ha precisato quanto segue:
L'autorimessa ha come bene comune non censibili la part. 657 sub. 601, part. 566 sub. 601 e la parti.
567 sub. 601 (la rampa, la scala e lo spazio di manovra da Via Dei Poggiali), mentre l'abitazione ha come beni comuni non censibili il sub. 603 (ingresso a comune su Via Dei Poggiali ), il sub. 608 (il corridoio al piano seminterrato per raggiungere l'autorimessa) e il sub. 602 (la madonnina con i contatori delle utenze), come evidenziato nell'elaborato planimetrico (cfr. doc. 10 allegato alla CTU).

4. Invece non può essere accolta la domanda di condanna della curatela alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile mediante estinzione del mutuo o restrizione dell'ipoteca medesima.

4.1 Va ricordato che, anche a seguito del rigetto della domanda proposta da nel Parte_1 giudizio iscritto presso questo Tribunale al RG dell'anno 2017 con il n. 1797, sul bene in oggetto sussiste una iscrizione ipotecaria a favore della Cassa di Risparmio di a seguito del CP_2 frazionamento del mutuo originario dalla stessa concesso alla fallita ed a garanzia dello stesso.
Infatti con sentenza 1642/2023, pacificamente passata in giudicato, la Corte di Appello di Firenze ha rigettato la domanda proposta da con la quale lo stesso aveva chiesto dichiararsi la Parte_1 nullità per violazione di legge del contratto di finanziamento fondiario ordinario – su stato di avanzamento lavori – restrizione – ammortamento quote” redatto dal Notaio dott. Persona_2 pagina 6 di 9 di Navacchio del Collegio del Distretto Notarile di Pisa“ così come del rogito Repertorio 45059 raccolta 26347 del 11 maggio 2016 “Contratto di finanziamento fondiario ordinario – su stato di avanzamento lavori – chiusura frazionamento in quote e restrizione di ipoteche restrizione –” redatto dal Notaio dott. di Navacchio del Collegio del Distretto Notarile di Pisa e la nomina Persona_2 di altro notaio perché attui il frazionamento ex art 39 TUB secondo le norme di legge, asserendo l'illegittimità della suddivisione non avendo rispettato le quote di accollo pattuite dal mutuatario con i terzi acquirenti, aumentandone l'ammontare.

4.2 Non essendo il Curatore subentrato nel contratto, come riconosce del resto lo stesso attore, il medesimo non è subentrato nella stessa posizione della società fallita, come vorrebbe parte attrice.
Semplicemente in ragione della trascrizione della domanda giudiziale prima della dichiarazione di fallimento lo scioglimento del contratto preliminare non è opponibile a parte attrice, con la conseguenza che la stessa può ottenere la sentenza ex art 2932 c.c.

4.2.1 Parte attrice non può invece ottenere la condanna della curatela a cancellare l'ipoteca gravante sull'immobile mediante estinzione del mutuo o restrizione dell'ipoteca medesima da parte della società costruttrice convenuta.
La trascrizione della domanda ex art 2932 c.c. come spiegato dalle SU della Suprema Corte sopra citate sottrae, in modo opponibile al curatore, il bene dalla massa attiva del fallimento, così che certamente può essere emessa la sentenza ex art 2932 c.c. ma non fa sì che il curatore assuma gli obblighi che aveva l'imprenditore fallito (fattispecie che si verificherebbe solo ove il curatore subentrasse nel contratto assumendone i relativi obblighi ex art 72 L.F.).
Pertanto poiché l'imprenditore aveva l'obbligo contrattuale di trasferire l'immobile senza che sullo stesso vi fossero iscrizioni pregiudizievoli non può dirsi che il curatore sia tenuto a estinguere il mutuo gravante sullo stesso a seguito di frazionamento a spese della massa e dunque ad ottenere conseguentemente la cancellazione della iscrizione ipotecaria.
Infatti non sono ammissibili sentenze di condanna del fallimento che comportino esborsi di denaro incidenti sulla massa al di fuori della procedura fallimentare.
Costituisce infatti principio consolidato (cfr. ex multis Cass. 24156/2028) quello secondo cui l'accertamento di un credito nei confronti del fallimento è devoluta alla competenza esclusiva del giudice delegato ex artt. 52 e 93 l. fall. con la conseguenza che, ove la relativa azione sia proposta nel giudizio ordinario di cognizione, deve esserne dichiarata d'ufficio, in ogni stato e grado, anche nel giudizio di cassazione, l'inammissibilità o l'improcedibilità, a seconda che il fallimento sia stato pagina 7 di 9 dichiarato prima della proposizione della domanda o nel corso del giudizio, trattandosi di una questione "litis ingressus impedientes", con l'unico limite preclusivo dell'intervenuto giudicato interno, laddove la questione sia stata sottoposta od esaminata dal giudice e questi abbia inteso egualmente pronunciare sulla domanda di condanna rivolta nei confronti del fallimento, e del giudicato implicito, ove l'eventuale nullità derivante da detto vizio procedimentale non sia stata dedotta come mezzo di gravame avverso la sentenza che abbia deciso sulla domanda, ciò in ragione del principio di conversione delle nullità in motivi di impugnazione ed in armonia con il principio della ragionevole durata del processo.

5. L'unico aspetto per il quale rileva il mancato trasferimento del bene libero da ipoteche, come già evidenziato nella ordinanza 24.8.2018, è quello di ritenere non dovuto il versamento del saldo prezzo da parte dell'attore.
Deve unicamente escludersi in ragione di ciò che il trasferimento della proprietà possa essere subordinato al versamento del saldo prezzo ancora dovuto pari ad € 27.500,00 (non essendo stata né allegata né provata la corresponsione della somma di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria come indicata nel preliminare).
Infatti a fronte del prezzo di vendita Iva compresa di € 225.500,00 risulta dai documenti da 2 a 6 prodotti da parte attrice che l'attore abbia versato le seguenti somme:
- fattura nr.15/2009 di euro 41.800,00;
- fattura nr.27/2009 di euro 41.800,00:
- fattura nr.06/2010 di euro 41.800,00,
- fattura nr.4/2011 di euro 30.800,00;
- fattura nr.18/2011 di euro 41.800,00
e quindi complessivamente € 198.000,00, come de resto dal medesimo espressamente indicato in atto di citazione.
Essendo il debito gravante sul bene che viene trasferito all'attore a seguito del frazionamento superiore a tale cifra non può subordinarsi il trasferimento al versamento da parte dell'attore del saldo prezzo pattuito nel preliminare.

6. Le spese debbono essere integralmente compensate non essendo stata possibile la conciliazione della lite con la Curatela in ragione del fatto che l'attore abbia preteso non solo il trasferimento del bene ma anche la condanna della curatela a cancellare l'ipoteca gravante sugli immobili a seguito del frazionamento della ipoteca originaria. pagina 8 di 9

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: in accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre ex 2932 c.c. trasferisce la proprietà in capo a dei seguenti immobili: Parte_1
a) Immobile censito al foglio 12 part. 566 sub. 606 ctg. A/2 di 4° cons. 4,50 vani e R.C. €. 546,15;
b) Immobile censito al foglio 12 part. 566 sub. 611 ctg. C/6 di 3° cons. 14 mq e R.C. €. 39,77.
Rigetta nel resto le domande proposte da . Parte_1
Dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite.
Livorno, 23 giugno 2025
Il Giudice
dott. Franco Pastorelli
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