R.G. 16896/2022

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il giudice onorario, dott. Maria Esposito, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 cpc, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 13/10/2025, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 16896/2022 R.G.
TRA
, nata a [...] il [...].1984 CF: ed ivi residente Parte_1 C.F._1 alla Via Marechiaro n. 95 e nato a [...] il [...] CF: Controparte_1
ed ivi residente a[...], entrambi rappresentati e difesi CodiceFiscale_2 dall'avv. CARBONE CARLO, come da procura in atti. attori
E
, nato a [...] il [...] ed ivi residente al corso Arnaldo Lucci n. 149, Controparte_2
c.f. rappresentato e difeso dall'avv. Nappo Ciro, come da procura in atti. C.F._3 convenuto
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
La presente decisione è resa ai sensi dell'art. 132 c.p.c., come novellato dall'art. 45, 17 co. della L.
n. 69 del 2009, applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla sua entrata in vigore mediante concisa esposizione dei fatti e dei motivi posti a fondamento della stessa. Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo del giudizio, sia la comparsa di costituzione e risposta del convenuto costituito, sia i verbali di udienza in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, dalla cui lettura potrà agevolmente desumersi lo svolgimento del processo.
1 Cont Con atto di intimazione-citazione notificato in data 17.01.2022 ed Parte_1 convenivano in giudizio, innanzi a questo ufficio, al fine di sentire convalidare Controparte_2 la licenza per finita locazione relativamente all'immobile sito in Napoli, alla Piazza Garibaldi n.3, piano 7, scala B int. 13 riportata nel NCEU di Napoli al foglio 3, part. 40, sub 43, vani 7,5, locato all'intimato con contratto di locazione ad uso abitativo, sottoscritto dalle parti in data 30/05/2014, regolarmente registrato, con decorrenza dal 01/10/2014 e con seconda scadenza al 30.09.2022. I sigg.ri rappresentavano di avere ritualmente e tempestivamente disdettato il contratto Parte_1 di locazione con lettera raccomandata in atti, pervenuta al conduttore in data 19/10/2021.
Si costituiva in giudizio l'intimato, opponendosi alla convalida della licenza per finita locazione, adducendo a sostegno che all'interno dell'immobile locato era stata da sempre esercitata l'attività di affittacamere, motivo per cui andavano applicate le norme riguardanti gli immobili ad uso alberghiero, con una diversa durata minima contrattuale di anni 9, così come previsto dall'art. 27 della legge n. 392/1978, e che detta attività era stata sin da subito assentita dai locatori con due distinte scritture del 05.06.2014 con le quali rinunciavano alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza ed autorizzavano l'esercizio dell'attività di affittacamere. L'intimato sosteneva inoltre che la prova della effettiva attività esercitata nell'immobile locato era rinvenibile anche dalle comunicazioni inoltrate alla Camera di Commercio di Napoli (in atti) e da quanto risultante sul sito web www.booking.com. Adduceva ancora esso intimato l'esistenza di un accordo simulatorio tra le parti in merito all'effettiva destinazione dell'immobile locato, accordo emergente dall'adesione prestata dai sigg.ri alla proposta conciliativa formulata dal Giudice nel giudizio di Parte_1 sfratto per morosità (r.g. n. 411/2021), nel quale avrebbero ammesso l'uso alberghiero dell'immobile ai fini dell'applicabilità della riduzione del canone per i periodi di lock-down. Infine il sig. deduceva che i locatori, pur essendo a conoscenza dell'effettiva destinazione CP_2 dell'immobile locato, non si erano mai avvalsi della facoltà di risoluzione del contratto prevista dall'art. 80 della Legge n. 392/1978, dovendosi conseguentemente applicare al contratto il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.
Fallito ogni tentativo conciliativo tra le parti, il Tribunale adito, ritenendo l'opposizione svolta dall'intimato fondata su prova scritta, non emetteva ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665
c.p.c., disponendo contestualmente il proseguimento del giudizio previo mutamento del rito e l'invio delle parti in mediazione obbligatoria ratione materiae.
Parte intimata introduceva quindi rituale e tempestivo procedimento di mediazione, al quale non prendevano parte gli attori, chiudendosi tale fase stragiudiziale con esito negativo.
Entrambe le parti depositavano memorie integrative con le quali parte convenuta ribadiva le proprie eccezioni e richieste difensive, formulate anche in via riconvenzionale con riferimento all'esistenza
2 di un accordo simulatorio circa la effettiva natura del contratto di locazione e, in ogni caso, per l'applicazione dell'art. 80 l. 392/78 per mancato dissenso dei locatori in ordine al diverso utilizzo del bene locato, con richiesta di fissazione di nuova udienza ex art. 418 c.p.c., mentre gli attori evidenziavano che non erano stati prodotti in giudizio elementi tali da confortare la tesi del convenuto in merito al dedotto esercizio di attività di affittacamere in forma imprenditoriale e che questa era ben diversa dall'attività di bed and breakfast effettivamente esercitata. Evidenziavano infatti che l'intimato non aveva dedotto, nè provato di fornire i servizi personali indispensabili per la configurazione dell'attività di affittacamere, quali avere propri dipendenti, un registro contabilità
e/o fatture, ma soprattutto evidenziavano che il convenuto aveva la propria residenza nell'immobile locato, come da certificazione prodotta in atti. Insistevano quindi gli attori per l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto, previo rigetto delle avverse eccezioni e richieste, anche riconvenzionali.
Ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza per la discussione ed all'esito definita con la pronuncia della presente sentenza.
Preliminarmente va rilevata la procedibilità della domanda per essere stata preceduta dall'esperimento della procedura di mediazione, conclusasi con esito negativo per l'assenza delle parti attrici, non comparse senza giustificato motivo.
Nel merito la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione è fondata e va accolta, sia pure nei limiti e nei termini di cui si dirà di seguito.
Invero il contratto di locazione di cui si discute, sottoscritto il 30/05/2014, veniva espressamente convenuto tra le parti ad uso abitativo per le necessità del conduttore e dei suoi familiari.
Tutte le deduzioni difensive e le domande avverse volte ad accertare un uso alberghiero dell'immobile locato non possono trovare accoglimento,
In primo luogo, è infondata la domanda riconvenzionale di simulazione relativa avanzata dal convenuto, attesa la mancanza di controdichiarazione scritta, che attesti la diversa volontà delle parti di volere concludere un contratto di locazione per attività alberghiere in luogo dell'uso abitativo pattuito. Ed infatti l'autorizzazione concessa dai locatori al conduttore di esercitare nell'immobile l'attività di affittacamere, priva peraltro di data , non può avere il valore di controdichiarazione, la cui esistenza è necessaria a sostenere la domanda di accertamento della simulazione relativa, in quanto si tratta di una semplice autorizzazione, priva dei requisiti tipici della controdichiarazione (contestualità degli accordi, simulato e dissimulato, richiamo al contratto simulato, volontà di far valere l'accordo dissimulato) che peraltro non confligge con l'uso abitativo dell'immobile locato, convenuto ab origine dalle parti, come si preciserà di seguito.
3 Altrettanto infondata è la richiesta di accertamento della intervenuta modifica del rapporto locativo, da contratto ad uso abitativo a contratto alberghiero per mancata opposzione dei locatori ai sensi dell'art. 80 della legge 392/78.
Al riguardo si rappresenta che la attività di bed and breakfast è stata iniziata dal conduttore solo successivamente alla stipula del contratto di locazione, come emerge in particolare dalla certificazione dell'apertura di attività in forma di impresa individuale (15/10/2015) e dall'inserimento dell'attività sul sito Booking (2020-2021).
Tale attività risulta effettivamente essere stata autorizzata per iscritto dai locatori, ma tale autorizzazione, contrariamente a quanto dedotto dal convenuto, non confligge con l'uso abitativo cui era destinato l'immobile.
Siffatta circostanza infatti non vale a trasformare l'attività di affittacamere e/o di bed and breakfast in attività alberghiera di cui all'art. 27 terzo comma della legge n. 392/78.
Al riguardo sovviene la regolamentazione contenuta nell'articolo 1 comma 1 della Legge Regionale
10 maggio 2001, n. 5 che espressamente prevede che “Costituisce attività ricettiva di Bed and
Breakfast l'offerta di alloggio e prima colazione esercitata da un nucleo familiare utilizzando parte della propria abitazione, per non più di quattro camere e per un massimo di otto posti letto”; mentre l'articolo 2 della medesima legge espressamente prevede che “Sono esercizi di
Affittacamere le strutture composte da non più di sei camere, con un massimo di dodici posti letto, gestite da privati, ubicate in non più di due appartamenti situati nello stesso stabile, purché singolarmente dotati di servizi igienici.”
L'attività di bed and breakfast e di affittacamere sono qualificate poi dall'art. 12 del Codice del
Turismo – D.lvo n.79/2011 - come “Strutture ricettive extralberghiere” : “...a) gli esercizi di affittacamere;
b) le attività ricettive a conduzione familiare - bed and breakfast;
c) le case per ferie;

d) le unità abitative ammobiliate ad uso turistico;
e) le strutture ricettive - residence;
f) gli ostelli per la gioventù; g) le attività ricettive in esercizi di ristorazione;
h) gli alloggi nell'ambito dell'attività agrituristica;
i) attività ricettive in residenze rurali;
l) le foresterie per turisti;
m) i centri soggiorno studi;
n) le residenze d'epoca extralberghiere;
o) i rifugi escursionistici;
p) i rifugi alpini;
q) ogni altra struttura turistico-ricettiva che presenti elementi ricollegabili a uno o più delle precedenti categorie”.
Le definizioni normative di cui sopra militano per l'esclusione nel caso di specie dell'esercizio da parte del conduttore di attività alberghiera, in favore di quella extralberghiera di bed and breakfast, sia per il limite di quattro unità concesse in locazione breve, sia per la circostanza documentalmente provata della utilizzazione personale per uso abitativo da parte del convenuto dell'immobile oggetto
4 di causa, sia per l'assenza di specifica organizzazione di mezzi e di personale per lo svolgimento di un'attività sia pure connotata da una certa stabilità e continuatività.
Conseguentemente, tenuto conto che ai sensi della richiamata legge regionale n. 5/2001 per l'esercizio dell'attività sia di bed an breakfast che di affittacamere è sufficiente la destinazione d'uso ad abitazione dell'immobile locato, l'autorizzazione all'esercizio di attività di affittacamere non confligge con l'uso abitativo convenuto dalle parti in relazione all'immobile locato.
Pertanto anche il richiamo all'art. 80 della legge 392/78 non appare pertinente, atteso che i locatori, non ponendo ostacoli all'utilizzo dell'immobile per affitto camere, non hanno autorizzato un uso in conflitto con quello abitativo convenuto nel contratto di locazione di che trattasi, bensì conforme, non ravvedendo conseguentemente la necessità di opporsi o vietarlo.
Tuttavia, escludendo la natura di attività alberghiera, il contratto di locazione in esame deve essere considerato e qualificato ad uso commerciale, tenuto conto che l'esercizio di tale attività avviene pur sempre con scopo di lucro, con documentata apertura di attività commerciale con relativa partita iva, con determinazione della durata minima legale di anni 6, rinnovabile alla prima scadenza per ulteriori sei anni.
Qualificato il contratto che ci occupa ad uso commerciale, va valutata la scadenza dello stesso e rilevato che quest'ultimo risulta essere stato tempestivamente disdettato nel termine annuale prescritto per le locazioni commerciali con lettera raccomandata del 19/10/2021, regolarmente ricevuta dal conduttore, da valere però per la seconda scadenza del 30/09/2026 in luogo di quella del 30/09/2022, in quanto contenente la non equivoca volontà dei locatori di riottenere la disponibilità dell'immobile.
Va quindi pronunciata la risoluzione del contratto di locazione per la diversa scadenza del
30/09/2026, fissando fin d'ora il rilascio per il 30/10/2026, con rigetto consequenziale ed assorbente delle domande riconvenzionali del conduttore, in quanto infondate per i motivi innanzi esposti.
Ogni ulteriore questione, pur prospettata dalle parti in lite, rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.
Le spese seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio in misura minima, come da dispositivo, ai sensi del D.M.147/22), tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa,così provvede:
-rigetta le domande riconvenzionali avanzate dal conduttore;

-dichiara risolto il contratto di locazione oggetto di causa, relativo all'immobile sito in Napoli, alla
Piazza Garibaldi n.3, piano 7, scala B int. 13 riportata nel NCEU di Napoli al foglio 3, part. 40, sub
5 43, vani 7,5 per la scadenza del 30/09/2026 con conseguente condanna del conduttore al rilascio dello stesso in favore dei locatori libero e vuoto da persone e cose, fissando per la esecuzione la data del 30/10/2026;
- condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali in favore della parte attrice nella liquidata complessiva misura, di €. 2540,00 per compensi, €. 120,00 per spese, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, oltre oneri fiscali e previdenziali di legge, se dovuti con attribuzione al difensore costituito dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Napoli, addì 13.10.2025
Il Giudice onorario
Dott. Maria Esposito
;
Condanna semplificata al versamento in favore dello Stato della somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Napoli il 11/01/2023
Napoli, 13/10/2025
Il Giudice onorario
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