REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Presidente, dott.ssa Maria Tiziana
Balduini
ha pronunziato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 19870 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(CF: ), elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliata in Via Torino 61, Milano, presso lo studio del procuratore, Avv. Alessandro Pallante, che la rappresenta e difende per procura in atti. intimante
E
(CF: ), elettivamente domiciliata in Via Delle Controparte_1 P.IVA_2
Milizie 34, Roma, presso lo studio del procuratore, Avv. Carla Rufini, che la rappresenta e difende per procura in atti. intimata
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
all'udienza del 3/04/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 Parte_1
ha intimato lo sfratto per morosità a educendo che:
[...] Controparte_1
1/7 - con contratto del 14.06/19.07.2022 concesse in godimento a Controparte_1 per la durata di anni 7 a decorrere dal 21.06.2022, il ramo aziendale n. 30 ubicato nel Centro Commerciale “Casalbertone” sito in Roma, Via Pollio n. 50;
- nel corso del rapporto l'affittuaria si rese gravemente inadempiente maturando un debito, alla data 12/12/2023, pari ad € 56.063,13 in ragione del quale il Tribunale di Roma emise un decreto ingiuntivo, opposto dalla debitrice;

- nelle more la affittuaria aggravò il proprio inadempimento giungendo a maturare, al mese di marzo 2024, un debito pari ad € 78.351,88.
Costituitasi in giudizio, ha preliminarmente eccepito Controparte_1 l'inammissibilità della procedura sommaria di convalida di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. con riguardo all'affitto di ramo di azienda, nonché la nullità della procura dell'atto di citazione “nell'ipotesi in cui in atti del fascicolo sia assente documentazione dell'esistenza dei poteri rappresentativi in capo a e Persona_1
”. Controparte_2
Nel merito ha contestato la quantificazione della somma richiesta, ritenuta eccessiva in relazione alla scarsità di clientela e carenza di riqualificazione del Centro commerciale rispetto agli altri Centri commerciali presenti a Roma.
Con ordinanza in data 13/5/2024 è stata rigettata la richiesta di rilascio ed è stato disposto il mutamento del rito da ordinario a speciale locatizio.
Fallita la mediazione, il giudizio è proseguito con il deposito di memorie integrative:
a) la difesa di ha integrato le Parte_1 iniziali richieste chiedendo “a) In via principale:
- accertato e dichiarato il grave inadempimento del conduttore CP_1 al contratto di affitto di ramo aziendale del 14.06/19.07.2022 in autentica di
[...] firme Notaio in Bologna, rep. n. 24.949 – rep. 25.103 – racc. Persona_2


6.671 avente ad oggetto il godimento del ramo aziendale n. 30 ubicato nel Centro Commerciale “Casalbertone” sito in Roma, Via Pollio n. 50, ramo da esercitare per l'“…attività di vendita al dettaglio di articoli per la casa quali: casalinghi, elettrodomestici, complementi d'arredo, tessile casa, articoli da regalo, articoli da viaggio, saponi liquidi, articoli pulizia”, stante il mancato pagamento sia dei canoni di affitto e degli oneri/spese di gestione afferenti al periodo 4.08.2022-
31.03.2024, come da prodotte fatture, sia dei canoni di affitto e degli oneri/spese di gestione maturati in corso di causa e relativi al periodo 1.04.2024-30.09.2024, come da prodotte fatture, per una morosità complessiva di € 100.027,82,
- dichiarare risolto, alla data di notifica dell'intimazione di sfratto per morosità ex artt. 657, 658 e 664 c.p.c. (id est, 11.03.2024) ovvero alla data di pronunzia dell'emananda sentenza, il contratto di affitto d'azienda inter partes, e, per l'effetto di detta pronunzia, condannare la convenuta (i) Controparte_1 all'immediata riconsegna del ramo aziendale come sopra individuato e come meglio descritto in contratto;
(ii) al pagamento, ex art. 1458 c.c., dei canoni di affitto e degli oneri/spese di gestione maturati per € 22.288,75 con riferimento al periodo 1.11.2023-31.03.2024 e, ex art.
2/7 1458 e/o ex art. 1591 c.c., dei canoni di affitto e degli oneri/spese di gestione maturati per € 21.675,94 dall'1.04.2024 al 30.09.2024, il tutto per complessivi di € 43.964,69, nonché (iii), sempre ex art. 1591 c.c. o 1458 c.c., ed ai sensi dell'art. 664
c.p.c., dei canoni e degli oneri/spese di gestione che matureranno dal 1° ottobre 2024 alla data di effettiva riconsegna e rilascio del bene di proprietà di parte attrice, oltre agli interessi, nella misura convenzionale (ex art. 5 D. Lgs. n. 231/2022), dalle singole fatture al saldo, e, al tasso legale, sulle somme maturate a mente dell'art. 1591 c.c. e (iv) all'immediata comunicazione al tramite sportello CP_3 telematico S.U.A.P., o tramite deposito della relativa comunicazione nelle diverse forme disciplinate dal competente ufficio comunale in ossequio al D. Lgs n. 114/1998
e alle relative normative locali, della cessazione dell'attività nel ramo aziendale, stabilendo ex art. 614 bis c.p.c. una congrua somma di denaro a favore di parte attrice per ogni giorno di ritardo nell'adempimento di detto obbligo di facere, altrimenti infungibile.
b) In subordine e salvo gravame: Nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale adito non dovesse dichiarare la risoluzione del contratto di affitto di ramo aziendale per cui è causa, voglia condannare l pagamento, a favore di parte attrice, dei canoni di Controparte_1 affitto e degli oneri/spese di gestione già maturati come da prodotte fatture (id est, €
43.964,69, 1.11.2023-30.09.2024) e maturandi dal 1° ottobre 2024 ai sensi di contratto sino alla data della sentenza, oltre agli interessi, nella misura convenzionale (ex art. 5 D. Lgs. n. 231/2022), dalle singole fatture al saldo, e al tasso legale sulle somme maturate a mente dell'art. 1591 c.c., nonché ai compensi e alle spese inerenti alla fase a cognizione sommaria del giudizio.
Con riserva di agire in separato giudizio per il pagamento delle penali previste per il ritardo nella riconsegna del ramo aziendale e per la risoluzione anticipata del contratto di affitto rispetto alla scadenza convenuta, nonché per il ristoro dei maggiori danni patiti e patiendi da parte attrice”
A) la difesa di ha chiesto Controparte_1
“- pregiudizialmente: dichiarare la carenza di legittimazione ad agire della Parte_1

[...] dichiarare l'improcedibilità/inammissibilità della domanda;
nella denegata ipotesi in cui la domanda si ritenesse procedibile ed ammissibile:
- nel merito, rigettare la domanda per le ragioni espresse nella comparsa di costituzione della fase sommaria ivi da intendersi integralmente trascritte e richiamate. Con vittoria di spese e compensi di giudizio.”.

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Va pregiudizialmente rigettata l'eccezione di inammissibilità della domanda di convalida in materia di affitto di azienda, atteso che, a seguito delle modifiche al codice di procedura civile introdotte dal d.lgs. n. 149 del 10.10.2022 (c.d. riforma
Cartabia) e del recente d.lgs. n. 164 del 31.10.2024 (c.d. correttivo Cartabia), è stata estesa la possibilità di ricorrere al procedimento in oggetto anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda.
3/7 La norma infatti prevede oggi che: “Il locatore può intimare al conduttore, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
La Suprema Corte di Cassazione, con la recente decisione della sua Sez. III del
13.11.2024, n. 29253, dopo aver ritenuto ammissibile il rinvio pregiudiziale, stante la sussistenza dei requisiti di cui all'art. 363 bis c.p.c., ha ritenuto che “…il fatto che la modifica abbia riguardato il solo articolo 657 e si sia risolta non già in una sua riformulazione integrale ma nel mero inserimento nell'elenco delle tipologie di contraenti già contemplate dal primo comma di tale disposizione (conduttore, affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono) delle altre due figure del comodatario di beni immobili e dell'affittuario di azienda è scelta di tecnica legislativa che tende evidentemente a (o sortisce comunque l'effetto di) lasciare inalterata la struttura complessiva della disciplina del procedimento speciale di convalida quale organicamente e complessivamente delineata da tutte le disposizioni che compongono il capo II, in modo da fruire così dei reciproci richiami, espliciti o impliciti, che all'interno del capo emergono tra una disposizione e l'altra, anche in ragione della interpretazione delle stesse quale consolidata nel tempo…” . Sulla scorta di tale ragionamento, dunque, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto “…a seguito delle modifiche introdotte nell'art. 657 c.p.c. dal d.lgs. n. 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni mobili…”, anticipando di fatto ciò che è stato poi previsto dal decreto correttivo n. 164 del 31.10.2022.
Il citato decreto – pubblicato in G.U. l'11.11.2024 n. 264 ed entrato in vigore il
26.11.2024 – ha infatti espressamente aggiunto, al primo comma dell'art. 658 c.p.c., alla parola conduttore le seguenti ulteriori parole “…all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono…”, confermando così l'orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione con la citata sentenza n. 29253/2024.
La Suprema Corte di Cassazione, con la recente decisione della sua Sez. III del
13.11.2024, n. 29253, dopo aver ritenuto ammissibile il rinvio pregiudiziale, stante la sussistenza dei requisiti di cui all'art. 363 bis c.p.c., ha ritenuto che “…il fatto che la modifica abbia riguardato il solo articolo 657 e si sia risolta non già in una sua riformulazione integrale ma nel mero inserimento nell'elenco delle tipologie di contraenti già contemplate dal primo comma di tale disposizione (conduttore, affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono) delle altre due figure del comodatario di beni immobili e dell'affittuario di azienda è scelta di tecnica legislativa che tende evidentemente a (o sortisce comunque l'effetto di) lasciare inalterata la struttura complessiva della disciplina del procedimento speciale di convalida quale organicamente e complessivamente delineata da tutte le disposizioni che compongono il capo II, in modo da fruire così dei reciproci richiami, espliciti o impliciti, che all'interno del capo emergono tra una disposizione e l'altra, anche in ragione della interpretazione delle stesse quale consolidata nel tempo…” .
4/7 Sulla scorta di tale ragionamento, dunque, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto “…a seguito delle modifiche introdotte nell'art. 657 c.p.c. dal d.lgs. n. 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni mobili…”, anticipando di fatto ciò che è stato poi previsto dal decreto correttivo n. 164 del 31.10.2022.
Il citato decreto – pubblicato in G.U. l'11.11.2024 n. 264 ed entrato in vigore il
26.11.2024 – ha infatti espressamente aggiunto, al primo comma dell'art. 658 c.p.c., alla parola conduttore le seguenti ulteriori parole “…all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono…”, confermando così l'orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione con la citata sentenza n. 29253/2024.
Sempre in via preliminare va rigettata anche l'eccezione di carenza di legittimazione attiva/difetto di procura dell'intimante, atteso che dalla disamina della visura camerale di di (che di essa è il socio Parte_1 Parte_1 accomandatario) e alla visura dello stesso socio accomandatario (cfr. Parte_1 docc. nn. 13-14 fasc. attrice), risulta che l'amministrazione della società e la rappresentanza della stessa in giudizio è affidata al socio accomandatario, Parte_1
nelle persone dei suoi legali rappresentanti pro tempore, sig.ri
[...] CP_2
e
[...] Persona_1
Nel merito, all'esito dell'istruttoria svolta risulta provato, ovvero costituisce circostanza non oggetto di specifica contestazione che:
- con contratto di affitto di ramo d'azienda in data 19/7/2022 (cfr. doc. 1 fasc. intimante) , proprietaria del Parte_1 complesso immobiliare denominato CENTRO COMMERCIALE CASALBERTONE cedette a il ramo d'azienda posto nel Controparte_1
CENTRO specializzato nella vendita al dettaglio di articoli per la casa e costituito da un locale di circa 130 mq, unitamente all'autorizzazione necessaria per l'attività di vendita: a) per la durata di sette anni decorrenti dal 21/6/2022 (art. 3); b) pattuendo il canone annuale risultante dalla sommatoria dell'importo fisso di € 26.000,00 e della “differenza (solo se positiva) tra l'8% (otto percento) del fatturato al netto dell'IVA relativo all'anno solare per il quale è dovuto l'affitto, e l'ammontare dell'importo fisso dovuto per il medesimo periodo, in base al precedente punto a), includendovi per gli anni successivi al primo anche l'adeguamento ISTAT” (art. 5);
- nel corso del rapporto l'affittuaria si rese inadempiente al pagamento dei canoni e con email del 19/12/2023 propose di “rientrare del debito accumulato nei confronti del Centro commerciale Casalbertone” dilazionando i pagamenti in dieci rate mensili a decorrere dal gennaio 2024 (cfr. doc. 9 fasc. attrice).
Ciò posto in punto di fatto deve rilevarsi che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non
5/7 l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Il medesimo principio applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto adempimento si estende anche alle obbligazioni di risultato” (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 13685, del 21/05/2019).
Sarebbe dunque stato onere di , contrastare l'assunto avversario CP_1 afferente al mancato pagamento delle somme richieste mediante la prova dell'avvenuta estinzione, per avvenuti pagamenti o per altri motivi, di dette ragioni di credito.
Nel caso di specie non ha invece assolto al proprio onere Controparte_1 probatorio, dovendosi al riguardo considerare:
- che la stessa non solo non ha contestato il mancato pagamento dei suddetti canoni, ma non ha nemmeno contestato le fatture emesse dall'attrice ed ha esplicitamente riconosciuto il proprio debito;

- che le, peraltro generiche, deduzioni concernenti le difficoltà economiche derivanti dalla scarsità di clientela e carenza di riqualificazione del Centro commerciale rispetto agli altri Centri commerciali presenti a Roma sono rimaste prive di riscontro e comunque non avrebbero giustificato l'integrale mancato pagamento dei canoni di affitto;

- che pertanto i suddetti mancati pagamenti non sono risultati in alcun modo giustificati e avrebbero sicuramente giustificato, data la loro entità e reiterazione, una risoluzione del contratto di affitto di ramo aziendale per inadempimento della società affittuaria.
Alla luce di quanto sopraesposto, le domande di risoluzione del contratto e di condanna alla restituzione del bene avanzate da Parte_1
devono quindi essere accolte.
[...]
La parte attrice ha, inoltre, proposto domanda di condanna al pagamento degli canoni di affitto maturati sino alla data di rilascio dell'immobile ed anche tale domanda appare meritevole di accoglimento, così che deve essere Controparte_1 condannata al pagamento dei canoni di affitto e degli oneri/spese di gestione maturati per € 22.288,75 con riferimento al periodo 1.11.2023-31.03.2024 e dei canoni di affitto e degli oneri/spese di gestione maturati per € 21.675,94 dall'1.04.2024 al 30.09.2024, il tutto per complessivi di € 43.964,69, nonché dei canoni e degli oneri/spese di gestione che matureranno dal 1° ottobre 2024 alla data di effettiva riconsegna e rilascio del bene di proprietà di parte attrice, oltre agli interessi, nella misura convenzionale (ex art. 5 D. Lgs. n. 231/2022), dalle singole fatture al saldo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, in applicazione del D.M.
55/2014 e D.M. 37/2018, in base al valore del giudizio, in € 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva, € 1.806,00 per la fase di trattazione ed € 2.905,00 per la fase di decisione.
6/7

P.Q.M.


disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione,
DICHIARA risolto per il grave inadempimento dell'affittuaria il contratto concluso in data
14/6/2022 tra e Parte_1 CP_1 per cui è causa
[...]
ORDINA alla convenuta il rilascio a favore dell'attrice del ramo d'azienda e del locale sito all'interno del Centro commerciale sito alla via A. Pollio 60 in Parte_1
Roma.Locale di circa 130 mq lordi individuato con il n. 30 nella planimetria del
Centro allegata al contratto di affitto di ramo d'azienda alla lettera A) e fissa per l'esecuzione la data del 1/6/2025
CONDANNA al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
degli canoni di affitto maturati per € 22.288,75 con riferimento al
[...] periodo 1.11.2023-31.03.2024 e dei canoni di affitto e degli oneri/spese di gestione maturati per € 21.675,94 dall'1.04.2024 al 30.09.2024, il tutto per complessivi di € 43.964,69, nonché dei canoni e degli oneri/spese di gestione che matureranno dal 1° ottobre 2024 alla data di effettiva riconsegna e rilascio del bene di proprietà di parte attrice, oltre agli interessi, nella misura convenzionale (ex art. 5 D. Lgs. n. 231/2022), dalle singole fatture al saldo
CONDANNA lla rifusione delle spese di lite in favore di Controparte_1 [...]
che si liquidano in € 7.616.00 per compensi, oltre spese Parte_1 generali, IVA e CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge
Roma, 3/04/2025
Il Presidente – Giudice monocratico
Maria Tiziana Balduini
7/7