N. R.G. 6121/2024
Tribunale di Napoli Nord
Seconda Sezione Civile
Il Giudice, lette le note di trattazione scritta depositate entro il termine perentorio assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; preso atto di quanto dichiarato nelle suddette note, pronuncia ex artt. 429 e 127 ter ult. co. c.p.c. la sentenza che segue e che fa parte integrante del presente provvedimento.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del dott. Giuseppe Di Leone, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 6121 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2024, avente ad oggetto: contratto di locazione, promossa da:
, elettivamente domiciliato in Villaricca alla Via G. B. Vico N. 16, Parte_1 presso lo studio dell'Avv. Antonio Corso e dell'Avv. Francesco Saverio Corso, che lo rappresentano e difendono in virtù di procura in atti;
attore contro
Pag. 1 di 5 , elettivamente domiciliato in Napoli alla Via Macedonia n. 11 – Controparte_1
Parco Le Palme, presso lo studio dell'avv. Antonio Vinciguerra, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti;
convenuto
Conclusioni delle parti: come da verbali e atti di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha intimato sfratto per morosità Parte_1
con contestuale citazione per la convalida nei confronti di , allegando: a) che Controparte_1
con contratto registrato il 7.5.2017 al n. 3990 - serie 3T, il sig. ha concesso in Parte_1 locazione al sig. l'appartamento sito in Villaricca (NA) alla Via Palermo n. 85, Controparte_1
piano terra, riportato in catasto al foglio 1, p.lla 1372, sub 3, cat. A/3, classe 1, vani 5, r.c. €
258,23; b) che il conduttore si è reso moroso nel pagamento del canone di locazione e degli oneri condominiali, in particolare relativamente ai mesi di aprile e maggio 2023, nonché marzo e aprile
2024.
Costituitosi in giudizio il convenuto, quest'ultima ha contestato gli assunti di controparte, eccependo in particolare: - il difetto di titolarità del diritto azionato, atteso che l'istante non ha depositato in atti il titolo di proprietà dell'immobile locato;
- la presenza di infiltrazioni nell'immobile locato. Quindi il convenuto ha reso le seguenti conclusioni: “IN VIA PRINCIPALE
- In via assolutamente preliminare accertare e dichiarare la carenza di titolarità del diritto azionato da parte del locatore, in assenza di rigorosa prova sulla titolare del cespite oggetto del contratto;
- nel merito rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per morosità, non sussistendone i requisiti per tutti i motivi esposti in narrativa e disporre il mutamento del rito;
- comunque, rigettare la domanda di rilascio non sussistendone i presupposti, essendo pacifica la sussistenza della lamentata turbativa, del nesso di causalità nonchè dei danni scaturiti. IN VIA
RICONVENZIONALE - accertare e dichiarare il nesso di causalità tra i lamentati danni e
l'omessa manutenzione straordinaria ovvero la mancata messa in opere di tutte quei lavori volti alla definitiva risoluzione della turbativa;
- nel merito ed in accoglimento della domanda, condannare il sig. , o chi di ragione, al risarcimento dei danni a favore del sig. Controparte_2
, sia con riferimento a quelli di natura patrimoniale pari ad € 7.000,00, oltre a quelli CP_1 arrecati agli arredi, sia con riferimento a quelli ai danni morali ed esistenziali pari € 15.000,00, per tutti i motivi esplicati in narrativa, ovvero nella maggiore o minore somma che il Giudice
Pag. 2 di 5 riterrà di giustizia, anche in via equitativa. Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre
IVA, CPA e spese generali come per legge, con attribuzione al procuratore antistatario.”.
All'esito dell'udienza di prima comparizione, nel corso della quale l'attore ha dichiarato che la morosità persisteva a quella data, con provvedimento del 14.7.2024, il Giudice non ha convalidato l'intimato sfratto, ha emesso ordinanza di rilascio e ha disposto il mutamento del rito, assegnando termine alle parti per l'introduzione del procedimento di mediazione obbligatorio e fissando l'udienza di discussione.
Le parti hanno integrato i propri atti come da rito entro i termini assegnati loro.
Parte attrice ha quindi reso le seguenti conclusioni: “A) Dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato registrato il 7.5.2017 al n. 3990 – serie 3T, avente ad oggetto l'appartamento sito in Villaricca (NA) alla Via Palermo n. 85, piano terra, riportato in catasto al foglio 1, p.lla
1372, sub 3, cat. A/3, classe 1, vani 5, r.c. € 258,23; B) Conseguentemente confermare l'ordine di rilascio contenuto nell'ordinanza del 15.7.2024; C) Condannare il convenuto al pagamento delle spese e competenze di giudizio.”.
Parte convenuta ha confermato le conclusioni di merito già formulate.
Quindi, all'esito della prima udienza, ritenuta matura per la decisione, la causa è stata rinviata per la discussione e la decisione ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429 e 127 ter c.p.c.
Le parti hanno discusso la causa come da note di trattazione scritta presenti in atti;
l'attore ha in particolare rappresentato che lo sfratto è stato già eseguito.
2. La domanda attorea è fondata e va pertanto accolta.
Appare utile richiamare il pacifico orientamento di legittimità secondo cui: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta
Pag. 3 di 5 scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare
l'avvenuto, esatto adempimento” (Cass. Civ., SS.UU., n. 13533 del 2001; Cass. Civ., n. 18202 del 2020; Cass. Civ., n. 18200 del 2020).
Nel caso di specie, parte convenuta non ha contestato la sussistenza del rapporto di locazione fondato sul contratto stipulato tra le parti in data 1.5.2017, che in ogni caso risulta presente nella produzione di parte attrice, mentre non ha provato di aver pagato i canoni di locazione e gli oneri condominiali. Sussiste inoltre la gravità dell'inadempimento, già sussistente all'atto dell'emissione dell'ordinanza di rilascio, tenuto altresì conto della durata complessiva della morosità, protrattasi anche in corso di giudizio.
Il titolo negoziale prodotto in giudizio, oltre ad essere sufficiente a ritenere assolto l'onere della prova gravante al riguardo su parte attrice, costituisce presupposto legittimante l'azione intrapresa e, pertanto, prova della titolarità del diritto dedotto in giudizio (cfr. Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 17913 del 25/11/2003, secondo cui: «Il contratto di locazione ha natura personale e prescinde del tutto dall'esistenza e titolarità nel locatore di un diritto reale sulla cosa. Il conduttore, convenuto per la risoluzione del contratto per inadempimento, non può pertanto utilmente opporre al locatore che quest'ultimo non ha mai avuto o ha perduto la titolarità della cosa locata.»). L'eccezione solleva da parte convenuta deve pertanto essere disattesa.
Del pari, a fronte dell'eccezione di inadempimento sollevata da parte convenuta, parte attrice ha provato che le lamentate infiltrazioni non sussistono.
Risulta infatti presente in atti la relazione di Ctu formata tra le parti nell'ambito del procedimento per accertamento tecnico preventivo n. RG 1306/2024 presso il Giudice di Pace di Marano di
Napoli (deposito del 12.11.2024), dalla lettura della quale si evince che il consulente ha escluso l'esistenza dei fenomeni lamentati, così concludendo: “per tutto quanto esposto si può ipotizzare che le lamentate infiltrazioni non sussistono ma, quanto lamentato non è altro che l'effetto dello squilibrio igrotermico che si verifica nella normale conduzione d'uso dell'appartamento utilizzato dalla parte ricorrente. Con un controllo più attento e costante della temperatura e della umidità all'interno della casa posta in conduzione alla parte ricorrente Sig. , CP_1
Pag. 4 di 5 (riscaldamento costante, areazione dei locali, deumidificazione, soleggiamento diretto, ecc.) di sicuro gli ambienti non avrebbero mostrato le formazioni di muffe rinvenute e scambiate per infiltrazioni.” (cfr. pag. 32 della relazione di consulenza).
Tali conclusioni tecniche, stante il rigore del metodo di analisi utilizzato dal consulente e la logicità delle relative deduzioni, possono essere poste a base della decisione.
L'eccezione di inadempimento sollevata da parte convenuta, pertanto, risulta infondata e non idonea a paralizzare la pretesa di parte attrice.
Per le medesime ragioni risulta infondata anche la domanda riconvenzionale.
Tanto spiega la mancata ammissione dei mezzi di prova articolati da parte convenuta, irrilevanti ai fini del decidere.
3. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al DM 55/2014 tenuto conto del valore della causa dichiarato all'atto dell'iscrizione a ruolo, ridotti del 30 % per la non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato da e - contratto registrato il Parte_1 Controparte_1

7.5.2017 al n. 3990 - serie 3T;
- rigetta la domanda riconvenzionale;

- condanna al pagamento, in favore di , delle spese del Controparte_1 Parte_1 giudizio, che si liquidano in complessivi € 1.914,20, di cui € 1.838,20 per compensi, €
76,00 per spese vive, oltre rimborso spese forfettario al 15 %, Iva e Cpa come per legge.
Così deciso in Aversa, il 14.5.2025.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
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