N. R.G. 2147/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2147/2022
tra
Parte_1
ATTORE/I
e
CP_1
CONVENUTO/I
Oggi 28 maggio 2025 ad ore 10 innanzi al dott. Nicoletta Leone, è comparso l'Avv. Alessandro Melis
il quale precisa le conclusioni come in atti e si richiama ai propri scritti difensivi.
Il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Nicoletta Leone
pagina 1 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicoletta Leone ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2147 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2022, promossa da
, nato a [...] il [...], e residente in [...]
n. 173, elettivamente domiciliato in CA nella via Pietro Delitala n. 10, presso e nello studio dell'avv. Alessandro Melis (C.F. ), che ha trasferito il proprio studio dalla via C.F._1
Carbonia n. 10 in CA alla via Pietro Delitala n. 10 in CA, e che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale alle liti in atti, ricorrente contro
, C.F. , nato a [...] il [...] e residente in CP_1 C.F._2
Dolianova (CA) nella via Napoleone Bonaparte n. 23, contumace, resistente
CONCLUSIONI
Nell'interesse del ricorrente: voglia il Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, domanda, eccezione e deduzione, e premessa l'istruttoria occorrente, 1) accertare e dichiarare il grave deterioramento subito dall'immobile sito in CA nella via Enrico Toti n. 173, piano primo, censito nel Catasto fabbricati al foglio B/3, mappale 3780, sub 3 e 15, condotto in locazione dal signor CP_1
accertando e dichiarando la responsabilità di quest'ultimo nel verificarsi di tale deterioramento;

[...]
2) per l'effetto, condannare il signor al risarcimento in favore del signor CP_1 Parte_1
pagina 2 di 12 nella sua spiegata qualità, dei danni tutti da lui subiti, nella misura di € 13.704,29 (ovvero di quell'altra somma che risulterà dovuta e di giustizia in corso di causa), oltre rivalutazione monetaria e maggior danno derivante dall'indisponibilità della somma, ed oltre interessi al saggio legale sino al saldo, ed oltre ancora interessi ex art. 1284 c.c. maturati e maturandi dalla data della domanda di cui al presente ricorso, il tutto sino al saldo;
3) con vittoria di spese e compensi sia del presente giudizio sia del giudizio ex art. 696 c.p.c. distinto al R.G. n. 4406/2021 del Tribunale di CA (e ponendo a carico del resistente tutte le spese del CTU), oltre quota spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,

1. Rigetta la domanda di accertamento del grave deterioramento subito dall'immobile sito in
CA nella via Enrico Toti n. 173, piano primo, censito nel Catasto fabbricati al foglio B/3, mappale
3780, sub 3 e 15, condotto in locazione dal signor della responsabilità di quest'ultimo CP_1
nel verificarsi di tale deterioramento;

2. Condanna il signor al pagamento in favore del signor di € 60,66 CP_1 Parte_1
oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284, c. 4, c.c. dalla data della domanda al soddisfo;

3. Compensa le spese processuali nella misura di tre quarti;

4. condanna il convenuto alla rifusione in favore dell'attore delle spese processuali, che liquida in euro 165,00 per compenso professionale e euro 74,72 per esborsi, oltre spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge;

5. dispone la distrazione delle spese processuali e degli onorari in favore del difensore con procura.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato il 30 marzo 2022 il signor ha esposto che: Parte_1
-l'esponente è proprietario dell'immobile sito in CA nella via Enrico Toti n. 173, piano primo, censito nel Catasto fabbricati al foglio B/3, mappale 3780, sub 3 e 15.
-In virtù di contratto di locazione ad uso abitativo di data 4.11.2019 (doc. 1), registrato a CA in data 9.12.0219 al n. 009121 – serie 3T codice identificativo , il sopraddetto CodiceFiscale_3 immobile è stato concesso in locazione al signor e da quest'ultimo condotto in CP_1
locazione. pagina 3 di 12 -Con atto di data 5.5.2021 (doc. 3), ritualmente notificato, il signor stante l'intervenuta CP_1 risoluzione del contratto, è stato diffidato nel senso di voler restituire al ricorrente l'immobile vuoto da persone e cose, entro e non oltre quindici giorni dal ricevimento del predetto atto.
-Ancora prima, il signor era stato diffidato con lettera raccomandata di data 9.4.2021 (doc. 2) CP_1
che è stata restituita al mittente.
-In data 31.5.2021, il signor ha provveduto a rilasciare il detto immobile, delegando per CP_1
la restituzione delle chiavi la signora che si è qualificata come la cognata del signor Per_1 CP_1
-A quanto si è appresso solo dopo il rilascio, ed al momento noto, il conduttore non ha neanche pagato le seguenti somme: quattro bollette (doc. 4), rispettivamente con scadenza 29.5.2020 di € Pt_2
10,67 (pagati € 12,67), con scadenza 29.5.2020 di € 32,03 (pagati € 34,03), con scadenza 12.3.2021 di
€ 95,37 (pagati € 97,37), e con scadenza 9.9.2021 (ma riferita al 12.3.2021) di € 70,02 (pagati € 71,82); due bollette EL (doc. 5), rispettivamente con scadenza 27.2.2021 di € 102,73 (pagati € 104,73), e con scadenza 28.6.2021 di € 98,20 (pagati € 100,20); per 5 mesi (doc. 6), pari ad € 110,85; ed il Pt_3
condominio fino al mese di maggio 2021 (doc. 7), pari ad € 95,00; il tutto, con riserva di altro indicare, per un totale alla data del ricorso di € 626,67 S.E.&O..
-In occasione del rilascio, la parte locatrice odierna ricorrente ha potuto prendere contezza del pessimo stato manutentivo in cui versa(va) l'immobile e le pertinenze (in particolare il posto auto condominiale), provvedendo ad effettuare, per il tramite dei signori e , CP_2 Persona_2
diversi rilievi fotografici alla presenza del delegato del conduttore.
-Come si evince dalle allegate fotografie, all'atto di riconsegna dell'immobile lo stesso si presentava nel seguente stato: a parte una generalizzata omessa tinteggiatura delle pareti, in molti punti risulta(va) scrostato l'intonaco e risulta(va)no buchi di chiodi;
il coperchio del centralino elettrico era rotto;
il flessibile della vasca era rotto;
la griglia della areazione della cucina era rotta;
era stata sostituita la serratura del portoncino blindato;
il portoncino blindato era graffiato in più parti esternamente;
mancava una chiave di una porta. E ciò senza considerare lo stato di sporcizia che necessita(va) una urgente disinfezione, vieppiù in considerazione delle precauzioni da adottare in un momento di pandemia, quale quello che perdura attualmente, causato dal COVID-19.
-Le condizioni dell'immobile sopra descritte e la sussistenza dei sopraddetti danni, hanno precluso alla parte ricorrente di poter fruire dell'immobile anzidetto e/o di cederlo in locazione a terzi, con conseguente danno da mancato godimento e comunque da lucro cessante, il quale si aggiunge al danno emergente costituito dalle condizioni dell'immobile sopra descritte causate dalla colposa condotta del conduttore che è stato oggettivamente negligente.
pagina 4 di 12 -L'odierno ricorrente ha, allora, promosso nanti il Tribunale di CA un ricorso per accertamento tecnico preventivo (R.G. n. 4406/2021) nell'ambito del quale è stato ritualmente convenuto il signor che, però, è rimasto contumace. CP_1
-Nell'ambito del sopradetto procedimento di istruzione preventiva il Presidente del Tribunale ha conferito incarico al CTU Geom. che ha ritualmente svolto le operazioni peritali Persona_3
e all'esito ha depositato la relazione di consulenza tecnica d'ufficio di data 18.10.2021 (che si produce in copia come doc. 11 e di cui si chiede l'acquisizione), ove il predetto Ausiliare ha risposto ai quesiti ad egli sottoposti così come si trascrive qui di seguito pedissequamente: “[…] a) descrivere lo stato dei luoghi L'appartamento si presenta con una sagoma planimetrica di conformazione regolare con finiture di non eccellente fattura e senza visibili ed apprezzabili interventi di curatela o manutenzione.
Esso è composto, da una zona d'ingresso-soggiorno che comunica, tramite il varco di una portafinestra con la veranda posteriore, prossima all'area cortilizia interna, che viene utilizzata come angolo di cottura a seguito dell'installazione di un infisso vetrato ad ante scorrevoli congiunto dal parapetto sino al soffitto che determina la formazione di un vano utile. Detta zona d'ingresso- soggiorno, è anche collegata, tramite il passaggio di un'area di disimpegno, oltreché al bagno anche alle due camere dell'appartamento, dalle quali, col varco delle portefinestre presenti, si accede alla veranda anteriore adiacente la via Toti. Le caratteristiche tecnico-costruttive, desunte in sede di accesso, riferite agli elementi costituenti la porzione edilizia e di rifinitura dell'unità immobiliare in trattazione, sono: ▪ strutture verticali portanti realizzate in conglomerato cementizio armato concatenate a murature di tamponamento perimetrali;
▪ pareti esterne intonacate e tinteggiate;
▪ strutture orizzontali in latero-cemento (solaio), con soffitto intonacato e tinteggiato;
▪ pareti interne, in mattoni forati di laterizio, intonacate con finitura al civile e tinteggiate;
▪ pavimentazione in pianelle di gres ceramico;
▪ serramenti esterni, completi di ante vetrate, cassonetto ed avvolgibile in pvc;
▪ porte interne in legno tamburato;
▪ impianto idrico ed elettrico sottotraccia. concluso stimati, quest'ultimi, prudenzialmente in € 4.270,00 (inclusa iva) + 732,00 (inclusa iva) + la fornitura di utenza idrica ed elettrica, e così per un totale complessivo di oltre € 5.002,00, come si evince dai preventivi prodotti
(doc. 5). b) accertare le cause di quanto lamentato e descritto nell'espositiva del presente ricorso.
Dall'analisi ispettiva effettuata si evince che l'appartamento successivamente al suo rilascio, dopo essere stato utilizzato come abitazione, non è stato oggetto ad alcun intervento di manutenzione, rivelando perciò, le carenze riscontrate. In conseguenza della sua utilizzazione ed alla mancata cura,
l'appartamento, con l'andar del tempo ha patito un certo grado di scadimento. Relativamente al posto auto sito nell'area cortilizia, invece, non si è riscontrato alcuna apprezzabile alterazione determinata dall'uso, ma, solamente un deterioramento correlato al degrado fisiologico tipico dei manufatti edilizi.
pagina 5 di 12 c) accertare e stimare i danni patiti dall'immobile di proprietà di parte ricorrente in conseguenza della condotta del conduttore Verificata quindi la mancata manutenzione dell'immobile sia durante la permanenza dell'inquilino sia dopo la sua riconsegna, si ritiene di determinare la quantificazione degli importi di ripristino dello stato a nuovo dell'appartamento riferendosi a lavori di manutenzione ordinaria da doversi eseguire. Dette lavorazioni sostanzialmente sono relative a: - Tinteggiatura previo ripristino di fori e porzioni di intonaco compresi;
- Ripristino di componenti impiantistici e di finitura;
- Igienizzazione e disinfezione degli ambienti dell'unità immobiliare. d) accertare la non fruibilità del detto immobile in ragione della situazione e dei danni meglio indicati e descritti nell'espositiva del presente ricorso Secondo quanto esposto, al netto della verifica conclusiva sull'accettazione della Dichiarazione di Agibilità così come trasmessa dal costruttore al Comune di
CA e, tralasciando sia l'analisi sulla liceità dell'uso della veranda posteriore dell'appartamento, sia quanto riportato nel contratto di locazione nella parte attinente la possibilità contestuale di utilizzazione dell'immobile da parte del conduttore come del locatore, si ritiene che il medesimo, in assenza di un intervento manutentivo non sia, allo stato, fruibile per fini lucrativi. e) determinare il costo delle opere necessarie alla eliminazione dei suddetti danni ed alla rimessione in pristino secondo le regole dell'arte Il seguente computo di stima, delle lavorazioni manutentive da doversi eseguire, è determinato valutando sia i prezzi medi rilevati sul mercato locale per interventi affini a quelli in oggetto sia considerando, per le medesime voci, i prezzi unitari riportati nei prezziari correnti dei lavori pubblici regionali come, quantificando voci a corpo, in virtù della loro esigua entità. All'uopo si indica che le lavorazioni previste, dovranno essere eseguite da personale qualificato, includendo la fornitura di tutto il materiale utile per l'esecuzione degli stessi, nel rispetto della normativa di sicurezza e, tenendo in dovuta considerazione le attività necessarie per gli eventuali noli, trasporti e conferimenti in discarica autorizzata. […] Arrotondamento IMPORTO IMPONIBILE TOTALE €
4.000,00. f) quantificare il valore locativo dell'immobile al fine di determinare il danno da lucro cessante Da informazioni assunte e da verifiche eseguite si è accertato che per gli immobili residenziali ubicati in CA – Pirri il prezzo delle locazioni è di € 9,00 per metro quadrato. Il valore locativo dell'immobile in trattazione, così riportato nella tabella parametrata che segue, è determinato secondo l'imposizione di un dato coefficiente riferito alle destinazioni di utilizzazione così come indicate negli elaborati grafici della licenza edilizia, con esclusione della superficie occupata dal posto auto poiché considerato pertinenza imprescindibile per l'utilizzazione dell'appartamento. […] Il valore mensile della locazione dell'immobile ammonta, quindi ad € 539,59. […] g) indicare ogni altro elemento utile per l'instaurazione del giudizio di merito L'analisi delle disfunzioni di un qualsiasi manufatto edilizio inizia con l'esame del suo quadro patologico monitorabile con verifiche periodiche
pagina 6 di 12 a scadenza temporale prefissata ma immediatamente percepibile per gli effetti che cagiona. Tali disfunzioni, possono accentuarsi, incrementarsi od anche mutare nel corso del tempo col verificarsi di azioni lesive, producendo comunque degli effetti riconoscibili. Le cause di anomalie o di deterioramento di un manufatto edilizio e/o dei suoi componenti, nella generalità, può essere suddiviso in naturale (organico, tipico) od antropico. Tra le cause di degrado naturale di un manufatto edilizio ad uso abitativo, il fattore principale di deterioramento è sicuramente determinato dall'invecchiamento generato dal trascorrere del tempo. Le cause di danno di tipo antropico, direttamente riferibili all'azione lesiva esercitabile dall'uomo, invece, si possono individuare col riscontro di graffi, iscrizioni, incisioni, etc., sulle superfici interessate ma anche, causate indirettamente, da una mancata manutenzione programmata atta al risanamento od alla preservazione. Di natura direttamente riferibile all'azione, definibile, intenzionale ed operabile dall'uomo, si rivela, ad esempio, la constatata presenza di fori nei muri, graffi sull'intonaco, etc. Dette alterazioni non fisiologiche del manufatto, si ritengono quindi, inconfutabilmente cagionabili dall'azione volontaria umana, pur sé nel caso, non è stata provata la stretta correlazione della loro produzione da parte del convenuto o dei suoi conviventi, incontrovertibilmente provata dagli elementi rilevabili. […]”
-In relazione al sopraddetto giudizio di istruzione preventiva l'odierno ricorrente ha sostenuto, per il momento, spese per € 3.880,90 di cui chiede la rifusione da parte del resistente e che risultano giustificate dalle seguenti fatture: fatture d'acconto dell'avv. Alessandro Melis rispettivamente n.
56/2021 del 2.7.2021 di € 794,95 e n. 57/2021 del 2.7.2021 di € 981,95 (doc. 8); pagamenti al geom.
di € 527,00 e di € 1.577,00 (doc. 9). Persona_3
-Le condizioni dell'immobile e la sussistenza dei danni così come accertato dal CTU per un totale di €
4.880,00, ha precluso alla parte ricorrente di poter fruire dell'immobile anzidetto e/o di cederlo in locazione a terzi, con conseguente danno da lucro cessante che si aggiunge al predetto danno emergente.

Considerato che

è stato possibile rilocare l'immobile solo nel mese di febbraio 2022 (doc.
12) si chiede anche il risarcimento per i canoni di locazione che non è stato possibile incassare, e così per un totale di € 4.316,72 (ovverosia € 539,59, quale canone locativo accertato dal CTU, per 8 mensilità, ovverosia da giugno 2021 a gennaio 2022) salvo altri. - In conclusione, il ricorrente richiede nei confronti del resistente un risarcimento complessivo di € 13.704,29 (ovvero quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, da accertarsi in corso di causa) ottenuto dalla sommatoria delle voci di danno di cui ai relativi giustificativi evidenziati nella sopraesposta narrativa, oltre interessi al saggio legale (ed in ogni caso oltre interessi ex art. 1284 c.c. maturati e maturandi dalla data della domanda di cui al presente ricorso) sino al saldo, oltre ancora rivalutazione e maggior danno derivante dall'indisponibilità della somma a far data dal 31.5.2021. Il ricorrente avanza, in ogni caso, formale pagina 7 di 12 richiesta di risarcimento del maggior danno, derivante dall'indisponibilità della somma da parte del signor atteso che quest'ultimo non ha potuto riparare il proprio capitale dalla Parte_1
svalutazione monetaria mediante impieghi antinflattivi.
Tanto premesso, il ricorrente ha formulato le seguenti conclusioni: “1) accertare e dichiarare il grave deterioramento subito dall'immobile sito in CA nella via Enrico Toti n. 173, piano primo, censito nel Catasto fabbricati al foglio B/3, mappale 3780, sub 3 e 15, condotto in locazione dal signor
accertando e dichiarando la responsabilità di quest'ultimo nel verificarsi di tale CP_1 deterioramento;
2) per l'effetto, condannare il signor al risarcimento in favore del CP_1
signor nella sua spiegata qualità, dei danni tutti da lui subiti, nella misura di € Parte_1
13.704,29 (ovvero di quell'altra somma che risulterà dovuta e di giustizia in corso di causa), oltre rivalutazione monetaria e maggior danno derivante dall'indisponibilità della somma, ed oltre interessi al saggio legale sino al saldo, ed oltre ancora interessi ex art. 1284 c.c. maturati e maturandi dalla data della domanda di cui al presente ricorso, il tutto sino al saldo;
3) con vittoria di spese e compensi sia del presente giudizio sia del giudizio ex art. 696 c.p.c. distinto al R.G. n. 4406/2021 del Tribunale di CA (e ponendo a carico del resistente tutte le spese del CTU), oltre quota spese generali al
15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.”.
Il resistente non si è costituito in giudizio malgrado la regolare notifica dell'atto introduttivo, ed è stato pertanto dichiarato contumace.
La causa, istruita con produzioni documentali e acquisizione del fascicolo del procedimento per accertamento tecnico preventivo distinto al R.G. n. 4406/2021 e prova per testi, è stata quindi tenuta a decisione sulle conclusioni formulate.
In base all'art. 1590 del Codice civile, il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
Secondo l'orientamento della giurisprudenza, che questo giudice ritiene di dover condividere, le riparazioni di piccola manutenzione che devono essere eseguite, nel corso del rapporto, dal conduttore, non comportano che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio dell'immobile, ad eliminare, a sue spese, le conseguenza del deterioramento subìto dalla cosa locata per l'uso fattone nel corso della locazione, con l'impiego di una media diligenza, in quanto il deterioramento derivante da tale uso si pone come un limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta.
In linea generale, in materia di danni alla cosa oggetto di locazione, mentre incombe sul locatore, che agisce per il risarcimento del danno, l'onere di provare (anche mediante presunzioni) il fatto costitutivo pagina 8 di 12 del proprio diritto (cfr. Cass. civ., n. 5328/2007), ossia il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, resta di contro a carico del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della propria responsabilità (cfr. Cass. civ., n. 6387/2018), dovendosi tuttavia sempre escludere a monte la risarcibilità dei danni derivanti dal normale deterioramento o consumo della cosa locata in rapporto all'uso dedotto in contratto (cfr. Cass. civ., n. 2619/2014); in buona sostanza, la disposizione di cui all'art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente vuoi all'uso corretto del bene
(ossia a quell'uso in conformità del contratto), vuoi alla mera ed inevitabile vetustà (cfr. art. 1609, comma 1, c.c.), deterioramento che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto.
Da quanto premesso si evince che il conduttore risponde del deterioramento del bene solamente ove esso sia conseguenza di un suo uso difforme da quello pattuito, ma non del suo cattivo stato locativo conseguente ad un uso in conformità del contratto (Trib. Roma 18/02/2013, n. 4030: il locatore non può pretendere di riavere la cosa come se non fosse stata locata in quanto ciò comporterebbe una limitazione del diritto di godimento del conduttore).
In particolare, non è dovuto il rimborso delle spese sostenute per tinteggiatura dell'appartamento locato alla fine del rapporto, resa necessaria in considerazione del normale deterioramento connesso all'uso del bene, e la relativa domanda avanzata dal locatore non può trovare accoglimento (Trib. Milano 4 dicembre 2009, n. 14665; Trib. Trento 15 marzo 2011, n. 196).
È bene ricordare che la contumacia non costituisce non contestazione e, pertanto, ricade sull'attore l'onere di provare i fatti costitutivi della pretesa creditoria.
È provato documentalmente che, con contratto di locazione ad uso abitativo in data 4.11.2019 (doc. 1), registrato a CA in data 9.12.0219 al n. 009121 – serie 3T codice identificativo
, il signor aveva concesso in locazione al signor CodiceFiscale_3 Parte_1 CP_1
una delle camere da letto esistenti nell'immobile di sua proprietà sito in CA nella via Enrico Toti
n. 173, piano primo, censito nel Catasto fabbricati al foglio B/3, mappale 3780, sub 3 e 15 (doc. 1), con possibilità di utilizzo e di fruizione, insieme al locatore, delle parti comuni (soggiorno con angolo cottura, disimpegno, bagno, verande e posto auto); il locatore utilizzava a sua volta l'immobile di cui al contratto, riservandosi in via esclusiva l'uso della seconda camera da letto e della cantina.
Dal contratto risulta che il conduttore aveva visitato l'immobile e lo aveva trovato in buono stato.
Attraverso la prova testimoniale espletata è stato dimostrato che in data 31.5.2021, il conduttore signor aveva provveduto a rilasciare l'immobile di proprietà del signor (sito in CP_1 Parte_1
CA nella via Enrico Toti n. 173, piano primo, censito nel Catasto fabbricati al foglio B/3, mappale pagina 9 di 12 3780, sub 3 e 15), delegando per la restituzione delle chiavi la signora che si era qualificata Per_1
come la cognata del signor in tale circostanza erano stati effettuati rilievi fotografici che sono CP_1
stati esibiti ai testi e da questi riconosciuti;
i testi hanno confermato che, al momento della riconsegna,
l'immobile si presentava nelle condizioni rappresentate nelle fotografie in atti.
Il deterioramento dell'immobile non è stato accertato nel contraddittorio delle parti e non è stato immediatamente contestato al conduttore o al suo delegato. Non esiste un verbale di riconsegna redatto nel contraddittorio delle parti. I testi hanno soltanto attestato che, alla data del rilascio, sono state fatte delle foto per documentare le condizioni dell'immobile.
Dall'esame di queste foto, non risultano raffigurati danni eccedenti il normale degrado d' uso, rientrante nella liceità giuridica del godimento abitativo del bene per come dedotto in contratto.
La relazione svolta nel procedimento di accertamento tecnico preventivo si presenta, invero, lacunosa, dal momento che non descrive i danni accertati dal c.t.u., desumibili solo in parte dal computo metrico: il c.t.u. ha preventivato lavori di tinteggiatura previo ripristino di fori e parti di intonaco, ripristino di componenti di impiantistica e di finitura e igienizzazione e pulizia degli ambienti.
Il c.t.u. ha rilevato la presenza di fori nei muri e graffi nell'intonaco ma non ha specificato l'entità di queste lesioni e non ne ha indicato neanche l'ubicazione. Le ha attribuite a un comportamento umano
“intenzionale” ma appare ovvio che mettere dei chiodi nei muri per appendere dei pensili o un quadro è un comportamento intenzionale, rientrante però nei comportamenti leciti consentiti al conduttore in quanto rientranti nell'uso normale della cosa. Il c.t.u. ha ritenuto la necessità di sostituire componenti di impiantistica senza neanche indicare specificatamente quali.
Il c.t.u., con un'affermazione condivisibile, ha anche precisato che non è provato che tali danni siano stati causati dal conduttore in quanto risulta espressamente dal contratto che il locatore si era riservato l'uso esclusivo di una camera da letto, oltre che l'uso in condivisione con il conduttore delle parti comuni.
In definitiva, non è dimostrato che i danni eccedano il deterioramento dovuto all'uso normale dell'immobile e, soprattutto, non è dimostrato che siano stati causati dal conduttore.
La domanda di accertamento del grave deterioramento subito dall'immobile sito in CA nella via
Enrico Toti n. 173, piano primo, censito nel Catasto fabbricati al foglio B/3, mappale 3780, sub 3 e 15, condotto in locazione dal signor e della responsabilità di quest'ultimo nel verificarsi di CP_1
tale deterioramento deve, pertanto, essere rigettata.
La domanda di condanna al risarcimento dei danni è in parte fondata e deve essere accolta per quanto di ragione.
pagina 10 di 12 Il diritto al risarcimento dei danni per il deterioramento dell'immobile deve essere escluso per le ragioni sopra esposto, in mancanza di prova del danno e della sua attribuibilità al conduttore.
Per lo stesso motivo deve essere escluso il risarcimento del danno per il mancato introito dei canoni di locazione nel tempo occorrente al ripristino e le spese per il procedimento di accertamento tecnico preventivo, introdotto dal ricorrente.
Il ricorrente ha chiesto la condanna del resistente al pagamento delle bollette ed EL, della Pt_2
e delle spese condominiali. Pt_3
Il ricorrente ha prodotto talune ricevute di pagamenti effettuati dal in favore della società Pt_4 Pt_2
e dell'EL, non accompagnati dalle relative fatture (salvo una fattura EL di cui si intravvede una piccola parte) di talché non è dimostrato che i pagamenti si riferiscano all'immobile in discorso e a consumi realizzati in pendenza del contratto di locazione (a prescindere dal fatto che le spese per le utenze, in mancanza di un diverso criterio di ripartizione, andrebbero suddivise in parti uguali tra i due occupanti dell'immobile, il e il . Pt_1 CP_1
Quanto alla è documentato il pagamento di € 266,00 pe l'anno 2021. Pt_3
Il conduttore ha rilasciato l'immobile il 31 maggio 2021.
È quindi tenuto al pagamento della nella misura di cinque dodicesimi, avendo usufruito Pt_3
dell'immobile per soli cinque mesi su dodici, e da suddividere con il il quale ha, a sua volta, Pt_1
usufruito dell'immobile (dal contratto risulta un uso pressoché paritario atteso che entrambi gli occupanti usufruivano in via esclusiva di una camera da letto e in comune dei restanti ambienti).
L'importo dovuto dal ammonta, quindi, a € 55,41. CP_1
Per le spese condominiali è documentato il pagamento di € 21,00 per il bimestre maggio-giugno 2021.
Ora, posto che nel mese di giugno il aveva già rilasciato l'immobile e che le spese, in mancanza CP_1
di diversa regolamentazione, devono essere ripartite tra gli occupanti dell'immobile in parti uguali,
l'importo dovuto dal ammonta a € 5,25. CP_1
Il SS deve pertanto essere condannato al pagamento in favore del di complessivi € 60,66 oltre Pt_1
interessi al tasso di cui all'art. 1284, c. 4, c.c. dalla data della domanda al soddisfo.
In considerazione della soccombenza del ricorrente sulla domanda di accertamento dei danni e della responsabilità del conduttore, le spese di lite devono essere compensate nella misura di tre quarti e il resistente deve essere condannato alla rifusione in favore del ricorrente del restante quarto, liquidato come in dispositivo ai valori medi, scaglione fino a € 1.100 in base al valore del decisum.
Deve disporsi la distrazione delle spese e degli onorari in favore del difensore con procura, ai sensi dell'art. 93 c.p.c., avendone il medesimo dichiarato, rispettivamente, l'anticipazione e la mancata riscossione.
pagina 11 di 12 Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
CA, 28 maggio 2025
Il Giudice
dott. Nicoletta Leone
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