N. 1087/2024 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
CONVALIDE DI SFRATTO CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1087/2024
Oggi 24 aprile 2025 alle ore 9,40 innanzi al dott. Carmine Di Fulvio, sono comparsi:
E' presente per gli intimanti l'avv. Andrea Grimaldi il quale si riporta interamente al contenuto della memoria integrativa depositata in data 02.09.2024 chiedendone l'integrale accoglimento. Fa presente che la morosità persiste, che la controparte non si è presentata in mediazione e chiede che sia dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ripassato tra le parti ed ordinato il definitivo rilascio peraltro già ordinato nel provvedimento non impugnabile n. cron. 527/04 R.G. 373/04 a cui controparte non ha tuttora mai dato formalmente esecuzione. Chiede che la causa, essendo matura per la decisione e non richiedendo ulteriori approfondimenti istruttori ai sensi del III comma dell'art. 420 c.p.c. venga decisa.
Per la parte convenuta compare l'avv. Enrico Mancini, in sostituzione dell'avv. DI SILVESTRE, il quale si riporta alla propria memoria integrativa, insistendo per il rigetto di tutte le domande di parte attrice.
Il Giudice fa presente che si ritirerà in camera di consiglio per la decisione all'esito della trattazione delle ulteriori cause dell'odierna udienza e autorizza i predetti difensori ad allontanarsi, evidenziando che sarà data lettura della sentenza anche in loro assenza;
tornato in udienza all'esito della camera di consiglio il Giudice dott. Carmine Di Fulvio pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
pagina 1 di 10

nella causa civile di I Grado iscritta al n. 1087/2024 r.g., vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ) e ( ), n con il patrocinio dell'avv. C.F._2 Parte_3 C.F._3
ANDREA GRIMALDI
ATTORI
E
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1
in persona del legale rappresentante p.t., con il patrocinio dell'avv. UGO DI SILVESTRE
CONVENUTA
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
Come in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha notificato alla atto di intimazione di sfratto per morosità con Parte_1 Parte_4
contestuale citazione per la convalida, deducendo quanto segue:
1) la sig.ra è proprietaria di fondi rustici e fabbricati siti nel catasto terreni del Parte_1
comune di Città Sant'Angelo al foglio 54 part.lla 441, 428, 433, 431 e 430. Detti fondi sono stati concessi in locazione per anni 9 alla Gatetwo srls al fine di realizzare “attività ricettive turistico-alberghiere, attività commerciali” (art. 5 contratto di locazione del 13.5.2019, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Pescara in data 30.5.2019 al n.004460 serie 3T doc.
1);
2) Il canone di locazione pattuito per i primi 72 mesi di locazione è pari ad € 500,00 mensili tenuto conto dei “costi di realizzazione di quanto sopra, di progettazione e direzione dei lavori” a carico della Società locataria che, appunto, intendeva adeguare i terreni e fabbricati alle esigenze della futura attività ricettivo turistica;

pagina 2 di 10 3) la società locataria si è resa morosa del canone di € 500,00 per mesi dodici decorrenti dal mese di gennaio 2023 al mese di gennaio 2024 e dunque per un totale di € 6.000,00.
4) L'art. 7 del contratto di locazione prevede che “il mancato puntuale pagamento dei canoni, quando l'importo superi quello di 6 mensilità, costituisce la locataria in mora, senza necessità di intimazione o diffida da parte della concedente, la quale acquisterà senz'altro il diritto di ottenere l'immediata risoluzione del contratto”. Come si è detto, ad oggi i mesi di morosità sono sette.
5) La si era altresì impegnata, come si legge all'art. 5 del contratto di locazione del Parte_4
13.05.2019, a realizzare “attività ricettive turistico alberghiere, attività commerciali..”. L'art. 5 del detto contratto stabiliva altresì un termine di 120 gg. decorrente dalla sottoscrizione del contratto medesimo, entro cui “...gli interventi edilizi nuovi, compresi quelli sui fabbricati già esistenti, e di sistemazione dei fondi saranno specificati con apposito capitolato comprendente la progettazione ed il computo metrico”. Anche tale impegno è stato totalmente disatteso. Ed ancora all'art. 8 si legge: “La concedente attribuisce alla conduttrice, per tutta la durata del contratto ed eventuale rinnovo, il diritto d'uso delle attrezzature agricole presenti sul fondo oggetto del presente contratto che saranno specificate in apposito elenco da redigere e sottoscrivere entro gg. 30 dalla data di stipula del presente contratto ….”. Anche l'inventario dei beni presenti nel fondo locato non è mai stato redatto nonostante i ripetuti solleciti.
6) Aggiungasi che già in data 12.07.2022 il conduttore è stato destinatario di un'intimazione di sfratto per morosità avente ad oggetto il medesimo bene e per canoni all'epoca non pagati, che
è stata oggetto di opposizione ed è ancora sub iudice.
7) La morosità ed i plurimi e reiterati inadempimenti della Società locataria sono palesi e,
peraltro, irreversibili attesa la impossibilità per la stessa di sanare le obbligazioni assunte in contratto e relative alla realizzazione delle opere edilizie nuove e di sistemazione dei fondi che avrebbe dovuto riassumere nel “capitolato comprendente la progettazione e il computo metrico” che avrebbe dovuto essere “redatto e sottoscritto entro 120 giorni dalla stipula del presente contratto” (art. 5 contratto registrato);
8) unitamente alla ricorrente sig.ra sono altresì istanti i di lei figli sigg.ri Parte_1
e , i quali hanno sottoscritto il contratto di locazione quali “eredi e/o Parte_2 Parte_3
pagina 3 di 10 aventi causa” (art. 15 contratto di locazione). La sig,ra , inoltre, anche a titolo Parte_3
di comodataria dei fabbricati insistenti sui fondi, concessi a sua volta in comodato alla
Gatetwo srls con contratto in data 27.05.2019 di cui si è ottenuta la risoluzione giudiziale già coperta dal giudicato e messa in esecuzione in data 04.04.2023.
La convenuta si è costituita in giudizio e si è opposta alla convalida per i seguenti motivi:
<< In merito al corretto computo del periodo di effettiva morosità con riferimento all'intervenuta risoluzione del contratto a seguito della sentenza di primo grado del Tribunale di Pescara n. 491/2023
e alla sentenza della Corte di Appello di L'Aquila del 18.1.2024.
Controparte pone a fondamento dell'intimazione di sfratto per morosità un'asserita inadempienza contrattuale da parte della Gatetwo Srls, consistente nel mancato pagamento di canoni di locazione, in violazione dell'art. 7 del contratto stipulato tra le odierne parti in causa. Al riguardo occorre, preliminarmente, porre l'attenzione su quanto si legge in detto articolo del contratto di locazione di fondo rustico stipulato in data 13.5.2019, il quale così recita: “Il mancato puntuale pagamento dei canoni, quando l'importo superi quello di 6 (sei) mensilità, costituisce la locataria in mora, senza necessità di intimazione o diffida da parte della concedente, la quale acquisterà senz'altro il diritto di ottenere l'immediata risoluzione del contratto”. Appare necessario sottolineare come, nell'atto di controparte, al punto 3), si legge che la morosità della società locataria sarebbe perdurata “per mesi dodici decorrenti dal mese di gennaio 2023 al mese di gennaio 2024 e dunque per un totale di €
6.000,00€”; mentre al successivo punto 4) i canoni non corrisposti dalla Gatetwo Srls, sempre secondo gli istanti, sarebbero solo sette, senza peraltro alcuna ulteriore specificazione riguardo all'effettivo periodo di riferimento di tali mensilità. A questo punto occorre rilevare che i mesi di asserita morosità della conduttrice sono stati erroneamente computati (in entrambi i suddetti casi) dagli intimanti;
ciò in quanto la non ha versato il canone stabilito contrattualmente solo con riferimento ai mesi Parte_5
di gennaio, febbraio e marzo 2023 e per il periodo decorrente dal 18 gennaio 2024 (data di pubblicazione della sentenza della Corte di Appello di L'Aquila, sopra richiamata) e fino alla notifica dell'intimazione di sfratto per morosità, avvenuta il 5.2.2024, quindi un periodo ben inferiore rispetto ai sei mesi necessari per previsione contrattuale (art. 7) a costituire in mora la locataria. Sul punto, è bene evidenziare che la sentenza del Tribunale di Pescara, emessa in data 04.04.2023, con la quale il giudice di prime cure dichiarava la risoluzione del contratto di locazione di fondo rustico con conseguente rilascio immediato dello stesso, libero da persone e cose, era provvisoriamente esecutiva pagina 4 di 10 ex lege, ai sensi dell'art. 282 c.p.c, con la conseguenza che la conduttrice decideva di eseguire spontaneamente tale decisione, liberando i luoghi ed i beni oggetto del contratto e non utilizzando più gli stessi per tutto il periodo di efficacia della sentenza di primo grado, poi riformata integralmente dalla decisione del giudice di appello del 18.1.2024. Tale scelta della conduttrice era motivata dalla necessità di evitare che la sentenza del Tribunale di Pescara (come detto esecutiva ex lege) fosse oggetto di un successivo procedimento di esecuzione da parte dei proprietari;
ciò in quanto questo avrebbe comportato, all'evidenza, un rilevante aggravio di oneri a suo carico. A nulla rileva che i locatori non abbiano mai posto in esecuzione la citata sentenza del Tribunale di Pescara;
ciò in quanto nel caso di specie non era necessaria alcuna azione di rilascio, avendo la società conduttrice già provveduto di sua spontanea volontà a ciò. Una siffatta azione sarebbe stata, pertanto, del tutto inammissibile. Risulta evidente, quindi, che parte locatrice non possa pretendere dalla società locataria il pagamento di alcun canone di locazione per il periodo successivo alla pubblicazione della sentenza di primo grado in data 4.4.2023, con la quale era stata disposta la risoluzione del contratto di locazione, fino alla data di pubblicazione della sentenza della Corte di Appello di L'Aquila, del
18.1.2024, che aveva riformato integralmente la sentenza di primo grado. A riprova della fondatezza di quanto sopra sostenuto, occorre rilevare che la locatrice, nel periodo intercorrente tra le due predette decisioni, non ha mai avanzato alcuna richiesta di pagamento dei canoni di locazione in relazione a tale lasso temporale. Ad ulteriore conferma delle argomentazioni sin qui svolte, occorre evidenziare che, nella richiamata sentenza di secondo grado, accogliendo l'opposizione della Gatetwo
Srls, il giudice d'appello ha dichiarato che: “le scadenze per il pagamento dei canoni erano state fissate con cadenze semestrali, e ciò risulta con evidenza anche dallo scambio di messaggi a mezzo dell'applicativo telematico “Whatsapp” tra l'appellata ed il legale rappresentante Parte_3 dell'appellante, ” e che, in detti messaggi, l'odierna istante sollecitava sempre il pagamento Pt_6 dei canoni “per i primi di giugno e di dicembre”; tale formalità non è stata, però, posta in essere con riguardo alle scadenze di giugno e dicembre 2023 in occasione delle quali nessuna richiesta di pagamento, lo si ripete, è stata mai avanzata nei confronti della conduttrice. Ciò conferma, ancora di più, che controparte non riteneva che gli fosse dovuto alcunché dalla società esponente per il periodo di tempo successivo alla sentenza di primo grado e fino alla decisione della Corte di Appello del
18.01.2024. Va evidenziato, inoltre, che mentre nella lettera trasmessa a mezzo pec alla società esponente in data 25.1.2024 si fa espresso riferimento alla decisione del 18.1.2024 della Corte di
Appello di L'Aquila, con la quale era stata riformata la sentenza del Tribunale di Pescara n. 491/2023, pagina 5 di 10 nell'intimazione di sfratto per morosità, del tutto inspiegabilmente, si afferma solamente che “già in data 12.7.2022 il conduttore è già stato destinatario di un'intimazione di sfratto per morosità avente ad oggetto il medesimo bene e per canoni all'epoca non pagati che è stata oggetto di opposizione ed è ancora sub iudice”. Non può non sottolinearsi come nell'atto di intimazione di sfratto per morosità oggetto del presente giudizio sia stato del tutto omesso, incredibilmente, l'esito della precedente vicenda processuale (che si è peraltro conclusa negativamente per gli odierni ricorrenti) che aveva visto contrapposte le stesse parti con riferimento al medesimo contratto di locazione e con analoghe doglianze relative a presunti inadempimenti contrattuali posti in essere dalla società esponente.
• Sugli asseriti ulteriori inadempimenti contrattuali.
Nell'intimazione di sfratto per cui è causa, i ricorrenti lamentano, oltre al mancato pagamento di alcuni canoni di locazione, ulteriori asseriti inadempimenti da parte della società Gatetwo srls.
Secondo i locatori, infatti, la conduttrice si era impegnata, ai sensi dell'art. 5 del contratto di locazione, a realizzare “attività ricettive turistico alberghiere, attività commerciali”, prevedendo al riguardo che: “Gli interventi edilizi nuovi, compresi quelli sui fabbricati già esistenti, e di sistemazione dei fondi saranno specificati con apposito capitolato, comprendente la progettazione ed il computo metrico, che sarà redatto e sottoscritto entro 120 giorni dalla data di stipula del presente contratto.” Inoltre, controparte, nuovamente eccepiva l'inadempimento da parte della Gatetwo Srls dell'articolo 8 del contratto di locazione, ai sensi del quale: “La concedente attribuisce alla conduttrice, per tutta la durata del contratto ed eventuale rinnovo, il diritto d'uso delle attrezzature agricole presenti sul fondo oggetto del presente contratto che saranno specificate in apposito elenco da redigere e sottoscrivere entro gg. 30 dalla data di stipula del presente contratto”. Al riguardo appare necessario evidenziare che la Corte d'Appello di L'Aquila, nella più volte menzionata sentenza del
18.01.2024, ha già avuto modo di esaminare questi stessi profili di asserito inadempimento, in quanto erano già stati oggetto di censura nella precedente intimazione di sfratto per morosità; esprimendosi sugli stessi, il giudice di appello li ha tutti respinti ritenendoli del tutto infondati, affermando che: “La specificazione con apposito capitolato degli interventi edilizi da realizzare sull'immobile locato, prevista all'art. 5 del contratto, e la redazione dell'elenco delle attrezzature agricole presenti sul fondo locato, di cui la conduttrice aveva diritto d'uso, prevista all'art. 8 del contratto, non costituiscono presupposto di validità o efficacia dell'autorizzazione, ivi concessa dalla locatrice alla conduttrice, a realizzare interventi edilizi sui fondi locati ed a usare le attrezzature ivi insistenti, né sono previste pagina 6 di 10 decadenze per l'inosservanza dei relativi termini. […omississ…] Si tratta, quindi, con evidenza, di obbligazioni accessorie e non essenziali rispetto al complessivo assetto di interessi delle parti, sicché, contrariamente all'impugnata sentenza, deve ritenersi che la violazione di essi non potrebbe, per sé sola, costituire inadempimento di gravità ed importanza tale da giustificare, ex art. 1453 segg c.c., la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa”. Risulta, pertanto, chiaro ed evidente che anche sotto quest'ultimo aspetto l'intimazione di sfratto per morosità di controparte non possa essere ritenuta meritevole di accoglimento da parte dell'adito Tribunale, essendosi già pronunciata sul punto la Corte di Appello di L'Aquila con la richiamata sentenza del 18.01.2024.>>.
Con ordinanza del 10.4.2024 è stata accolta la richiesta dell'intimante di ordine di rilascio ex art.665
c.p.c. ed è stata disposta la trasformazione del rito.
Entrambe le parti hanno depositato memorie integrative.
Gli attori hanno formulato nella memoria integrativa le seguenti conclusioni:
“ l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Pescara adito, disattese le avverse istanze, voglia: 1) dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ripassato tra le parti in data 13.05.2019 e registrato in data
30.05.2019 al n. 004460 serie 3T, per esclusivo inadempimento della società conduttrice Gatetwo srls
(c.f. ), in persona del suo legale rapp.te p.t., con sede in Pescara alla piazza della P.IVA_1
Rinascita n.79, 2) per l'effetto ordinare il rilascio dei beni concessi in locazione nei confronti di essa società nonché di chiunque li detenga;
3) con condanna al pagamento di spese e competenze del presente procedimento comprensive di accessori. “;
a sostegno delle medesime, oltre a confermare quanto già allegato con l'atto introduttivo del giudizio, hanno dedotto che la morosità si era aggravata e si protraeva da oltre 19 mesi e che all'art. 7 del contratto di locazione del 13.05.2019 era stabilito che “il mancato puntuale pagamento dei canoni, quando l'importo superi quello di 6 mensilità, costituisce la locataria in mora, senza necessità di intimazione o diffida da parte della concedente, la quale acquisterà senz'altro il diritto di ottenere l'immediata risoluzione del contratto”, e che anche tale clausola risolutiva espressa, che poteva essere invocata nella fase successiva a quella della convalida, dovrebbe portare all'accoglimento della domanda di risoluzione contrattuale.
La convenuta nella memoria integrativa ha ribadito le precedenti tesi e insistito per il rigetto della domanda.
pagina 7 di 10 Come già osservato nell'ordinanza di rilascio ex art.665 c.p.c.:
A) Gli intimanti asseriscono che il mancato pagamento dei canoni di locazione è relativo al periodo compreso dal gennaio 2023 al gennaio 2024; al contrario l'intimante sostiene che il mancato pagamento è relativo esclusivamente ai canoni afferenti le mensilità di gennaio, febbraio, marzo 2023 ed il periodo decorrente dal mese di gennaio 2024 fino alla data di intimazione di sfratto per morosità del 5.2.2024, sottolineando che le ulteriori mensilità non sarebbero dovute in quanto con sentenza del
Tribunale di Pescara del 4.4.2023, provvisoriamente esecutiva ex lege, ai sensi dell'art. 282 c.p.c., è stata dichiarata la risoluzione del contratto di locazione con conseguente rilascio immediato dello stesso, libero da persone e cose;
di conseguenza, sostiene l'intimata, gli intimanti non potrebbero pretendere il pagamento dei canoni di locazione per il periodo successivo alla pubblicazione della sentenza di primo grado, avvenuta in data 4.4.2023, con la quale era stata disposta la risoluzione del contratto di locazione, fino alla data di pubblicazione della sentenza della Corte di Appello di L'Aquila, del 18.1.2024, che ha riformato integralmente la sentenza di primo grado, anche in considerazione del fatto che la conduttrice avrebbe deciso di eseguire spontaneamente tale decisione, liberando i luoghi ed i beni oggetto del contratto e non utilizzando più gli stessi per tutto il periodo di efficacia della sentenza di primo grado;

B) Per costante giurisprudenza di legittimità l'art. 282 c.p.c., là dove stabilisce che “la sentenza di primo grado è provvisoriamente esecutiva tra le parti”, non si applica indistintamente a tutte le sentenze di primo grado, ma solo a quelle che hanno un contenuto condannatorio;
non si applica, dunque, alle sentenze dichiarative o costitutive (ex multis, Cass. civ. SS.UU. 22.2.2010, n. 4059; Sez. III, Ordinanza
n. 28508 del 08/11/2018; Sez. VI, Ordinanza n. 1211 del 18/01/2018; Sez. III, Sentenza n. 25743 del
15/11/2013); nel caso di specie la sentenza con cui è stata dichiarata la risoluzione del contratto è una sentenza costitutiva e, pertanto, tali effetti diventano esecutivi soltanto con il passaggio in giudicato della sentenza;
poiché la sentenza di primo grado non era e non è passata in giudicato, si deve ritenere che il rapporto contrattuale tra le parti fosse ancora efficace e, pertanto, l'intimata avrebbe dovuto continuare a pagare i canoni di locazione, salvo il caso in cui avesse rilasciato l'immobile;
C) l'intimata asserisce di aver cessato la detenzione del fondo rustico per tutto il periodo intercorrente dalla pubblicazione della sentenza di primo grado (4.4.2023) alla pubblicazione della sentenza della
Corte di Appello di L'Aquila (18.1.2024); la Suprema Corte ha chiarito che l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una pagina 8 di 10 incondizionata restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore, gravando sul conduttore, quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività; ebbene, nel caso in esame l'intimata non ha finora fornito alcuna prova al riguardo;

D) peraltro secondo l'art. 7 del contratto di locazione oggetto di causa “il mancato puntuale pagamento dei canoni, quando l'importo superi quello di 6 (sei) mensilità, costituisce la locataria in mora, senza necessità di intimazione o diffida da parte della concedente, la quale acquisterà senz'altro il diritto di ottenere l'immediata risoluzione del contratto”; nel caso in esame non solo il mancato pagamento dei canoni supera l'importo di sei mensilità ma è altresì scaduto il termine semestrale per il pagamento dei canoni (gennaio e dicembre) pattuito dalle parti, come emerso dalla sentenza della Corte di Appello di
L'Aquila.
Va, poi, aggiunto che è pacifica la morosità alla data del 2.9.2024 (data di deposito della memoria integrativa di parte attrice) di ben 19 canoni, non avendo la parte convenuta contestato tale circostanza di fatto e comunque non avendo dimostrato il pagamento dei canoni per il periodo gennaio
2023/agosto 2024; l'omesso adempimento dell'obbligazione principale della conduttrice per un periodo tanto esteso ha determinato un palese squilibrio sinallagmatico delle prestazioni discendenti dal contratto locatizio, sicchè la domanda attorea va senz'altro accolta.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo quanto ai compensi per le attività difensive espletate in causa di valore di € 6.000, seguono la soccombenza. Quanto alla data di rilascio degli immobili locati va confermata l'ordinanza del 10.4.2024 emessa ai sensi dell'art.665 c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara risolto per inadempimento della convenuta il contratto di locazione oggetto di causa, relativo ai fondi rustici e fabbricati siti in Città Sant'Angelo distinti nel catasto terreni del medesimo Comune di Città Sant'Angelo al foglio 54 particelle 441, 428, 433, 431 e 430;
2) conferma l'ordine di rilascio di detti beni immobili già disposto con l'ordinanza del 10.4.2024;
3) Condanna la parte convenuta a pagare in favore degli attori le spese di lite, che liquida in complessivi € 5.147,50, di cui 147.50 per esborsi e 5.000,00 per compensi, oltre a rimborso pagina 9 di 10 forfetario delle spese generali nella misura del 15% dei compensi, CAP e IVA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza.
Pescara, 24 aprile 2025
Il Giudice dott. Carmine Di Fulvio
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