N.R.G. 448/2022
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAGUSA
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, nella persona del Giudice unico dott.ssa Rosanna Scollo ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 448/2022 R.G., avente ad oggetto: Altri istituti e leggi speciali, promossa da:
(P.IVA ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata in Parte_2
Comiso, nella via Gen. Girlando n. 5/b, presso e nello studio dell'Avv. Giovanni
Distefano, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

Attrice
Nei confronti di

(P.IVA ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Ragusa, nella via Roma n. 200, presso lo studio dell'Avv. Salvatore Dimagro, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

Convenuta

IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso, depositato in data 08.02.2022, la Parte_1
conveniva in giudizio la esponendo che Controparte_1 Parte_2
mediatore immobiliare nella sua qualità di rappresentante legale della
[...]
società di mediazione immobiliare iscritta presso la CCIAA del Sud Parte_1
Est Sicilia, dopo vari colloqui intercorsi con , socio unico e CP_2
amministratore della gerente dell'agenzia in franchising Controparte_1
GE & RS, nel febbraio 2020 intraprendeva una collaborazione lavorativa con la La parte attrice affermava che tale collaborazione si Controparte_1
basava su un accordo, il quale circoscriveva l'ambito territoriale di lavoro, prevedeva delle provvigioni/rimborsi di euro 1.000 mensili in acconto provvigioni per sei mesi, con provvigioni sul venduto al 30% e, dopo i primi sei mesi, al 40%, oltre rimborso spese e l'esclusività quale monomandatario GE & RS. Precisava parte attrice che, dopo l'avvio della predetta attività di collaborazione in presenza, da marzo
2020, a causa della pandemia, la stessa continuava ad essere svolta da remoto;
la consegnava a i biglietti da visita con il Controparte_1 Parte_2
logo ufficiale GE & RS, assegnandogli inoltre l'e-mail ufficiale e l'utenza per lavorare da remoto sul gestionale e sulla piattaforma ufficiali GE & RS;
affermava, ulteriormente, che seguiva e superava i corsi proposti sulla Parte_2
piattaforma, partecipava a webinar con la sede centrale dell'Agenzia e alle video call con l'Agenzia di Ragusa, che lo invitava a prendere contatti con ex clienti e contattarne nuovi, per riprendere pienamente l'attività a fine pandemia. Sosteneva poi l'attrice che l'attività riprendeva gradualmente in presenza, da maggio 2020, dunque visitava immobili con clienti, stipulava contratti, inviava Parte_2
e-mail e stilava relazioni di stima. Tuttavia, la società convenuta non notiziava il mediatore riguardo richieste di immobili ricadenti nella zona lavorativa circoscritta nell'accordo, né corrispondeva quanto pattuito, e non lo invitava a sottoscrivere il contratto di collaborazione, precisando infine che, in data 26.06.2020, la
[...]
corrispondeva la somma di euro 1.000 quale anticipo provvigioni. Controparte_1
Adduceva infine la società attrice che, nel giugno 2020, riceveva Parte_2
dall'Agenzia di Ragusa un'e-mail, contenente una richiesta di acquisto immobile da parte dei clienti , con specifiche pretese sulla zona, la tipologia e il Controparte_3
prezzo dell'immobile, in seguito alla quale lo stesso effettuava ricerche accurate, al fine di individuare l'immobile con i requisiti richiesti dai clienti. Quindi veniva individuato da , altra agente immobiliare e amministratrice Persona_1
della società convenuta, un immobile corrispondente alle richieste dei clienti. presenziava, insieme agli altri membri del team dell , alle Parte_2 Pt_3
riunioni e agli incontri programmati con i clienti per le visite degli Controparte_3
immobili individuati;
questi ultimi, in particolare, mostravano interesse per l'immobile di cui sopra, dichiarandosi disposti ad offrire euro 1.450.000,00, e pronti a firmare una proposta d'acquisto, da presentare al venditore. Quindi Parte_2
veniva coinvolto dagli altri collaboratori dell' alla
[...] Parte_4
preparazione della suddetta proposta d'acquisto, e del mandato alla vendita. La proposta d'acquisto veniva sottoscritta dalla cliente , anche in presenza di _2
, controfirmata dal venditore, e l'atto veniva formalizzato in data Parte_2 08.12.2020, il prezzo fissato in euro 1.440.000,00, e le provvigioni in favore della stabilite in euro 42.700,00, IVA compresa, a carico di parte Controparte_1
venditrice, ed euro 43.920,00, IVA compresa, a carico di parte acquirente. Affermava quindi l'attrice che, dopo la firma dell'accettazione da parte del venditore, nonostante l'importante partecipazione nella gestione delle trattative, Parte_2
non veniva aggiornato sull'evoluzione dell'affare; quindi, successivamente
[...]
ad intercorse discussioni e riunioni con gli altri membri dell'Agenzia, si decideva di interrompere il rapporto di lavoro, con la promessa da parte del titolare della ricezione del saldo di quanto dovuto. Concludeva parte attrice adducendo che nulla era stato pagato alla e che la Parte_1 Controparte_1
era debitrice di euro 5.000,00 per acconti provvigioni (cinque delle sei mensilità pattuite), e di euro 28.873,33, IVA compresa, o quella maggiore o minore quota, per quota provvigione dell'affare dei clienti , avendo avuto il Controparte_3 Parte_2
un ruolo fattivo e determinante nella conclusione dello stesso, e precisando di aver invitato la società convenuta in mediazione, ottenendo da questa un rifiuto. Per i suddetti motivi la chiedeva condannarsi la Parte_1 [...]
al versamento di euro 5.000,00, pari a cinque mensilità di acconti CP_1
provvigioni non corrisposti, e di euro 28.873,33, IVA compresa, o quella maggiore o minore somma accertata, a titolo di quota della provvigione sull'affare PE
, con vittoria di spese e compensi.
[...]
Con comparsa di costituzione e risposta del 21.10.2022 si costituiva la
[...]
contestando integralmente le avverse pretese siccome infondate. CP_1
Eccepiva in via preliminare la società convenuta la nullità dell'atto introduttivo per indeterminatezza delle pretese, affermando la genericità della causa petendi nonché la carenza di ogni elemento probatorio a sostegno delle pretese, in quanto la società attrice richiedeva il pagamento delle somme senza far riferimento ad alcuna fattispecie contrattuale, tipica o atipica, né ad alcun fondamento giuridico, ponendo alla base della richiesta di pagamento solo un generico e presunto accordo di collaborazione. Contestava inoltre la parte convenuta la ricostruzione storica dei fatti fornita da controparte, in quanto confusionaria, contraddittoria e priva di riscontro fattuale. Affermava infatti la di non aver mai Controparte_1
concluso alcun accordo di collaborazione con la o con Parte_1
e di non aver mai pattuito alcun accordo di tipo economico. Parte_2
Precisava inoltre che la collaborazione proposta da Parte_2
rappresentante legale dell'agenzia immobiliare a Parte_1
, rappresentante legale della consisteva CP_2 Controparte_1
nella mera condivisione del portafoglio immobiliare al fine di ampliare la quantità di immobili a disposizione per i clienti, e non si era mai formalizzata in un accordo di tipo economico, offrendosi lo disponibile a riconoscere una provvigione, CP_2
non determinata, per i casi in cui la società convenuta concludeva degli affari aventi ad oggetto la compravendita di immobili rientranti nel portafoglio immobiliare della
Sull'affare dei clienti affermava la Parte_1 Controparte_3
società convenuta che veniva coinvolto per la ricerca degli Parte_2
immobili e le visite con i clienti, al fine di incentivare la conclusione dell'affare, e gli venivano versati euro 1.000 una tantum a titolo di rimborso spese, imputando tale pagamento quale acconto sulle future provvigioni. Non avendo gli immobili proposti dalla sortito alcun risultato, , Parte_1 Persona_1
agente immobiliare e amministratrice della individuava Controparte_1
l'immobile che i clienti decidevano di acquistare, formulando una Controparte_3
proposta d'acquisto al venditore, per suo tramite, e la stessa prendeva anche parte, quale procuratrice speciale del venditore, al contratto preliminare;
l'atto di compravendita veniva formalizzato ad un prezzo di euro 1.450.000,00, con un pagamento, a titolo di provvigione in favore della convenuta, di euro 36.000,00, oltre IVA, a carico degli acquirenti, e di euro 35.000,00, oltre IVA, a carico del venditore. Precisava dunque la convenuta che la trattativa era stata interamente gestita da , in piena autonomia, e non vi era stato alcun Persona_1
intervento nella conclusione dell'affare da parte della società attrice, la quale, non poteva vantare alcuna pretesa a titolo di provvigione. Eccepiva poi, la società convenuta la manifesta infondatezza delle pretese e la carenza di prove, in quanto parte attrice non aveva fornito alcuna prova del presunto accordo, limitandosi a produrre un biglietto da visita contenente il logo GE & RS, nel quale non vi era alcun riferimento alla società attrice, e il documento attestante un ordine di bonifico di euro 1.000,00, con causale “acconto provvigionale”, che nulla provavano, né giustificavano la richiesta del versamento di una somma ulteriore. Inoltre, non risultava provato l'asserito effettivo apporto della Parte_1
all'affare , né a tal fine poteva considerarsi l'allegazione degli Controparte_3
screenshot di chat, avvenute su whatsapp, dal contenuto incomprensibile. Infine la parte convenuta contestava l'importo effettivo della provvigione, affermando che non poteva applicarsi, nel caso di specie, l'art. 1758 c.c., e che la richiesta, avanzata dall'attrice, del 30% del totale versato a titolo di provvigione risultava erronea, in quanto dall'importo pagato dai contraenti doveva detrarsi l'IVA e la somma di euro
8.875,00, pari al 12,5 % di royalties in favore della GE & RS. Per le superiori motivazioni la chiedeva dunque, in via preliminare, Controparte_1
dichiararsi l'inammissibilità del ricorso, e nel merito rigettarsi lo stesso;
in via meramente subordinata, nell'ipotesi di accoglimento, rideterminarsi le somme richieste a titolo di provvigione, con vittoria di spese e compensi.
Così compendiato l'impianto assertivo del giudizio, la causa, precisate le conclusioni all'udienza del 16.09.2024, celebrata con trattazione scritta, veniva posta in decisione, con concessione dei termini di legge per conclusionali e repliche.
Ciò premesso, relativamente all'eccezione preliminare sulla nullità dell'atto introduttivo per indeterminatezza delle pretese, sollevata dalla parte convenuta, occorre rilevare che non è possibile considerare la citazione nulla ai sensi dell'art. 164 c.p.c., in quanto risulta determinato l'oggetto della domanda, e i fatti emergono in modo chiaro e specifico dall'atto introduttivo, come disposto dalla norma citata.
Sulla base di ciò, deve rigettarsi la preliminare eccezione di nullità dell'atto introduttivo per indeterminatezza delle pretese.
Riguardo alla presunta collaborazione tra nella sua qualità di Parte_2
rappresentante legale della e la Parte_1 CP_1 CP_1
è necessario precisare che, sulla base degli elementi fattuali descritti dalle
[...]
parti, la collaborazione realizzatasi tra le stesse può essere ricondotta al contratto di agenzia ex art. 1742 c.c.
Ai sensi dell'art. 1742 c.c. “Col contratto di agenzia una parte assume stabilmente l'incarico di promuovere, per conto dell'altra, verso retribuzione, la conclusione di contratti in una zona determinata. Il contratto deve essere provato per iscritto. Ciascuna parte ha diritto di ottenere dall'altra un documento dalla stessa sottoscritto che riproduca il contenuto del contratto e delle clausole aggiuntive. Tale diritto è irrinunciabile”.
Secondo giurisprudenza di legittimità “In tema di contratto di agenzia, l'art. 1742, comma 2, c.c., nel prevedere la forma scritta ad probationem, postula che la prova dell'accordo negoziale sia suscettibile d'essere fornita anche a mezzo di documenti diversi dalla scrittura contrattuale, purché essi abbiano ad oggetto direttamente le intese contrattuali ed il loro contenuto, non essendo sufficiente investano semplicemente circostanze fattuali dalle quali possa, se del caso, risalirsi, per via di inferenza logica, alla stipulazione del contratto” (cfr. Cass. Ord. 29422/2023).
Nel caso di specie, la non ha assolto all'onere Parte_1
probatorio a suo carico, non essendo stato prodotto alcun contratto scritto, o altro documento diretto ad ufficializzare la collaborazione tra le agenzie, dal quale potersi evincere il presunto accordo economico pattuito, riguardante le sei mensilità, spettanti a a titolo di acconti provvigioni, ovvero la percentuale a Parte_2
lui spettante sulle provvigioni derivanti dalla conclusione di compravendite di immobili provenienti dal portafoglio immobiliare dell'attrice.
Inoltre, contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice, non è possibile considerare quali prove dell'avvenuta collaborazione il biglietto da visita allegato e la ricevuta attestante il bonifico eseguito dalla in favore della Controparte_1 [...]
in quanto tali documenti non permettono di dimostrare la Parte_1
sussistenza di una collaborazione continuativa tra le agenzie, né dal loro contenuto è possibile risalire alle intese contrattuali.
Allo stesso modo, gli screenshot delle chat prodotti in atti non possono in alcun modo essere considerati prova della collaborazione, poiché dagli stessi non si desume nulla circa la volontà contrattuale delle parti.
Sul punto giurisprudenza di legittimità ha affermato che “Il contratto di agenzia va provato per iscritto, non essendo invocabile di per sé la prova testimoniale a supporto dell'insufficiente documentazione comunque prodotta ove, a giudizio del tribunale, singole fatture, estratti conto sui contributi e biglietti da visita non siano in grado di permettere la ricostruzione del contratto stesso. La prescrizione della forma scritta ad probationem, infatti, assume un ruolo essenziale per ricostruire la volontà delle parti specie in punto di stabilità dell'incarico, elemento distintivo della fattispecie rispetto ad altre figure, come il procacciamento di affari” (cfr. Cass. Ord.
15993/2022).
Relativamente alla partecipazione di all'affare , Parte_2 Controparte_3
dalla descrizione dei fatti non si evince quale sia stato l'effettivo apporto dello stesso nella trattazione, in quanto, dalla ricostruzione effettuata da entrambe le parti, risulta pacifico che i clienti siano stati individuati da altra agenzia, e l'immobile, oggetto della compravendita, sia stato individuato da altro agente immobiliare della
Controparte_1
Pertanto la non ha fornito alcuna prova valida, diretta a Parte_1
giustificare le richieste di pagamento avanzate alla per cui, Controparte_1
in difetto di prova, la domanda va rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.



P.Q.M.


Il Giudice, dott.ssa Rosanna Scollo, definitivamente pronunciando nella causa n.
448/2022 R.G., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa:
- rigetta la domanda attorea;

- condanna la al pagamento in favore della Parte_1 [...]
delle spese processuali, che liquida complessivamente in euro Controparte_1
2.000,00 per compensi professionali, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e
CPA come per legge - spese da distrarsi in favore dell'Avv. Salvatore Dimagro, procuratore antistatario di parte convenuta.
Così deciso in Ragusa, 27.03.2025.
Il Giudice
dott.ssa Rosanna Scollo