Repubblica italiana Tribunale di Spoleto Giudice Paolo Mariotti
Sentenza pronunciata in nome del popolo italiano causa n. 1989/2020 r.g.

, , Parte_1 Parte_2 in proprio e nella qualità di eredi di , Persona_1
Avv. PALTRICCIA SIMONE parte attrice
Parte_3
Avv. D'OTTAVIO LAVINIA parte convenuta
Le conclusioni delle parti:

Per l'attore:
- Accertare e dichiarare, per i motivi esposti nel presente atto, da intendersi qui richiamati e trascritti, l'inefficacia del contratto preliminare di compravendita per intervenuta prescrizione ai sensi degli artt. 2934, 2935 e 2946 c.c., e per l'effetto
- Condannare il sig. all'immediato rilascio degli immobili descritti nelle premesse, liberi da persone e cose Parte_3 nella piena disponibilità degli odierni attori;

- Rigettare le domande spiegate da parte convenuta in quanto infondate in fatto e in diritto;

In seguito alle difese svolte dal convenuto
- Preliminarmente ed in ogni caso accertare e dichiarare, per i motivi esposti in narrativa, la nullità e/o simulazione e/o inefficacia del contratto di affitto del 12.02.2004 (e del suo rinnovo) e/o di qualsiasi contratto di affitto in ipotesi stipulato tra le parti in causa, per i motivi esposti in narrativa;

In via subordinata, anche in seguito alle difese svolte dal convenuto
Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento di quanto sopra richiesto:
1 - dichiarare la propria incompetenza per materia a conoscere delle domande riconvenzionali spiegate in via subordinata dal convenuto ed aventi ad oggetto il contratto di affitto agrario del 12.04.2004, per i motivi esposti in narrativa, essendo competente il Tribunale, Sezione Specializzata Agraria;

- in ogni caso, accertare e dichiarare l'improponibilità e/o improcedibilità delle domande riconvenzionali spiegate in via subordinata dal convenuto ed aventi ad oggetto il contratto di affitto agrario del 12.04.2004, per i motivi esposti in narrativa, non essendo stato esperito il preventivo, obbligatorio, tentativo di conciliazione nei modi stabiliti dal d.lgs. 1° settembre
2011, n. 150, art. 11; In ulteriore subordine, anche in seguito alle difese svolte dal convenuto
- nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle richieste economiche avanzate in via subordinata dal sig. Parte_3 accertare e dichiarare la sussistenza di un danno causato agli attori per i motivi esposti in narrativa, e per l'effetto, compensare le somme richieste dal convenuto con quelle dovute agli attori a titolo di risarcimento del danno e/o indennità di occupazione pari ad € 330,60 all'anno, o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia anche in seguito all'espletanda CTU, oltre interessi legali dal dì del dovuto al saldo, ed eventualmente condannare il convenuto al pagamento della differenza risultante, il tutto a partire dal 31.12.2004 o al più dal 12.04.2014, o nel diverso termine maggiore o minore ritenuto di giustizia.
In ogni caso:
- Condannare il sig. al pagamento delle spese e dei compensi professionali del giudizio. Parte_3
Per il convenuto:
n via principale e nel merito, rigettare le domande attoree perché infondate in fatto e in diritto per i motivi su esposti. In via riconvenzionale, dichiarare il compromesso dell'11/02/2004 un contratto di vendita definitivo e per l'effetto, emettere sentenza costitutiva che accerti e dichiari il passaggio di proprietà dai sigg. e in favore Parte_1 Parte_2 del sig. del terreno sito in Norcia fraz San Pellegrino distinto al catasto terreni al foglio 169 part. 146 Parte_3 della superficie di ha 0,27,20 R.a. € 2,81 e R. D. 2,81 e terreno sito in Norcia fraz San Pellegrino distinto al catasto terreni al foglio 169 part. 124 della superficie di ha 0,09,90 R.a. € 3,07 e R. D. 1,79 ordinare conseguentemente al
Conservatore dei Registri Immobiliari di Spoleto la sua trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità.
In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea riconoscere che il contratto di affitto dei terreni sito in Norcia fraz San Pellegrino distinti al catasto terreni al foglio 169 part. 146 della superficie di ha 0,27,20
R.a. € 2,81 e R. D. 2,81 e foglio 169 part. 124 della superficie di ha 0,09,90 R.a. € 3,07 e R. D. 1,79 regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate si è rinnovato in data 12/02/2019 per ulteriori quindici anni e, pertanto, andrà
a scadere l'11/02/2034.
2 In via subordinata, nell'ipotesi di obbligo alla restituzione dei terreni da parte del sig. per cause non imputabili Parte_3 allo stesso riconoscergli, per il mancato godimento del vigneto per il completo ciclo di vita (pari a trent'anni circa), la somma di € 2.500,00.
In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, condannare parte attrice alla restituzione dell'importo versato dal sig. per l'acquisto dei terreni con rivalutazione monetaria ed interessi. Con vittoria Parte_3 di spese e compensi, oltre accessori di legge.
Le ragioni della decisione:
1. In primo luogo occorre indicare sinteticamente gli accadimenti processuali.
1.1. Con atto di citazione del 23.10.2020 e hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_2
al fine di ottenere la dichiarazione di inefficacia del contratto preliminare di Parte_3 compravendita sottoscritto in data 11.04.2004 per intervenuta prescrizione, ai sensi degli artt. 2934, 2935
e 2946 c.c., e per l'effetto condannare il sig. al rilascio degli immobili. Parte_3
1.2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 03.02.2021 si è costituito Parte_3 contestando le avverse pretese e richiedendo la pronuncia di sentenza costitutiva, finalizzata all'accertamento del già avvenuto passaggio di proprietà dei beni immobili oggetto di preliminare.
In via subordinata, il convenuto ha richiesto declaratoria dell'avvenuto rinnovo del contratto di affitto agrario, da considerare vigente sino all'11.02.2034; in via ulteriormente subordinata, il convenuto ha richiesto la condanna degli attori al pagamento della somma di € 2.500,00 per il mancato godimento del vigneto in ipotesi di restituzione dei beni ed infine la condanna alla restituzione dell'importo versato dal per la stipula del contratto. Parte_3
1.3. All'udienza del 13/10/2022 si è tenuto interrogatorio formale di mentre all'udienza Parte_1 del 9/5/2024 è stato sentito il teste . Tes_1
Con successiva ordinanza resa fuori udienza in data 03.06.2024 lo scrivente giudicante ha rigettato le ulteriori istanze istruttorie formulate dalle parti e ha rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza cartolare del 06.11.2024; all'esito di tale udienza la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e relative repliche.
2. Alla luce delle argomentazioni delle parti, appare corretto individuare i profili non contestati della causa corrispondenti alla produzione di documenti che caratterizzano le vicende in esame.
2.1. In data 11.04.2004 , e sottoscrivevano contratto Parte_1 Parte_2 Persona_1 preliminare di compravendita con , avente ad oggetto terreni siti nel Comune di Norcia Parte_3
(PG), fraz. San Pellegrino, contraddistinti al catasto terreni del medesimo Comune al Foglio 169, part.lle
3 146 e 1147 di proprietà di e , e Foglio 169 part. 124 di proprietà di Parte_1 Parte_2
(doc. all. 1 atto di citazione). Persona_1
Il suddetto contratto preliminare di compravendita prevedeva l'immissione anticipata di Parte_3 nel possesso dei beni a decorrere dalla data di sottoscrizione del contratto stesso.
Inoltre, nel documento contratto si prevedeva che “entro il 31/12/2004 dovrà essere stipulato il definitivo atto di vendita”.
2.2. Alla stipulazione del contratto preliminare non seguiva stipulazione atto di vendita.
2.3. Inoltre, tra le medesime parti, il 12/02/2004 veniva sottoscritto anche contratto di affitto di terreni, avente ad oggetto gli stessi terreni indicati nel compromesso di vendita;
detto contratto veniva registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 20/02/2004 (si veda documento n. 3, comparsa costituzione e risposta).
3. In prima battuta è bene analizzare la questione di competenza tempestivamente sollevata dall'attore (si veda memoria attore ex art. 183, co. 6, n. 1 c.p.c., datata 24/6/2021), dopo che il convenuto, al fine di conservare il possesso dei terreni, ha prodotto il contratto di affitto terreni (si veda par. 2.3).
3.1. A tal proposito è stato condivisibilmente affermato che, nel caso di domanda di rilascio di bene immobile asseritamente occupato "sine titulo", quando il convenuto spieghi domanda riconvenzionale di accertamento di un rapporto di affittanza, la competenza per materia sull'accertamento positivo o negativo del rapporto agrario impone, salvo che la domanda riconvenzionale risulti "prima facie" infondata, la rimessione dell'intera controversia al giudice specializzato, inerendo entrambe le pretese all'accertamento della natura dell'unico rapporto, con conseguente nesso pregiudicante per incompatibilità (sul punto si veda Cass. Sez. 6, 15/09/2015, n. 18111, Rv. 636739 - 01).

3.2. A tal proposito il convenuto, nelle proprie conclusioni, ha richiesto che, “nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea riconoscere che il contratto di affitto dei terreni sito in Norcia fraz San Pellegrino distinti al catasto terreni al foglio 169 part. 146 della superficie di ha 0,27,20 R.a. € 2,81 e R. D. 2,81 e foglio 169 part. 124 della superficie di ha 0,09,90 R.a. € 3,07 e R. D. 1,79 regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate si è rinnovato in data 12/02/2019 per ulteriori quindici anni e, pertanto, andrà a scadere l'11/02/2034”.
3.3. Sul punto deve rilevarsi che, alla luce della formulazione adottata dal convenuto, si ritiene corretto affermare che di tratta di autonoma domanda di accertamento del rapporto di affittanza, essendo evidentemente rivolta ad ottenere un effetto ulteriore rispetto al mero rigetto della domanda di rilascio, consistente nel riconoscimento di vigenza inter partes del rapporto di affitto fino all'11/2/2034, non potendosi confondere il preciso petitum della domanda con le motivazioni a supporto di una eventuale eccezione, che dovrebbe intendersi volta unicamente a paralizzare la pretesa di parte attrice.
4 3.4. Deve quindi trovare applicazione il principio indicato nel par. 3.1., con conseguente accoglimento della eccezione di incompetenza in favore del giudizio specializzato per quanto attiene alla domanda di rilascio dell'immobile, per come avversata dalla riconvenzionale afferente il rapporto di affitto.

4. Deve tuttavia essere trattenuta la competenza in relazione alla domanda, scindibile poiché avente differente causa petendi, relativa agli effetti del preliminare di vendita sottoscritto in data 11.04.2004.
Al riguardo è stato condivisibilmente già affermato che, pur ricorrendo ipotesi di connessione soggettiva ed oggettiva di cause, la circostanza che solo una risulti oggetto di competenza inderogabile o funzionale
(nella specie, della sezione specializzata agraria di un tribunale) non determina alcuna "vis actractiva" in relazione alle altre (sul punto si veda Cass. Sez. 6, 18/04/2013, n. 9447, Rv. 625997 - 01).
4.1. Quanto al merito della vicenda deve affermarsi in termini generali che, nel contratto preliminare di vendita d'immobile, ancorché siano previsti la consegna del bene e il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica di per sé l'anticipazione di tutti gli effetti traslativi del contratto definitivo, se il giudice del merito, ricostruendo la comune intenzione delle parti e valutando il loro comportamento anche successivo al contratto, accerti che trattasi di contratto preliminare improprio, cioè con alcuni effetti anticipati, ma comunque senza effetto traslativo, in quanto la disponibilità del bene ha luogo nella piena consapevolezza dell'altruità della cosa (principio espresso nell'ambito di Cass. Sez.
1, 09/06/2011, n. 12634, Rv. 618361 - 01).
4.2. La tesi del convenuto, secondo cui, nel caso di specie, si tratterebbe “di un vero contratto di compravendita definitivo che trasferisce immediatamente la proprietà dell'immobile assolutamente valido ed efficace tra le parti” (si veda pag. 5 comparsa conclusionale convenuto) è smentita dal comportamento stragiudiziale delle parti;
infatti, il giorno successivo alla stipulazione del cd. “compromesso” (i cui effetti sono oggetto di opposte interpretazioni), le medesime parti avevano stipulato contratto di affitto sui medesimi terreni, con mutuo riconoscimento della persistenza della proprietà dei terreni in capo a , Parte_2 Parte_1
e (si rimanda all'allegato n. 3 comparsa di costituzione). Persona_1
4.3. Pertanto, considerato il contratto di affitto sottoscritto il giorno successivo, deve escludersi che la comune intenzione delle parti, in relazione al compromesso dell'11/4/2004, fosse quella di determinare immediati effetti traslativi.

5. Così, inquadrato il cd. “compromesso” sottoscritto dalle parti il 11/4/2004 nell'ambito di negozio che determinava l'insorgere del diritto a contrarre, è bene osservare che, secondo la giurisprudenza di legittimità, il contratto preliminare è, al pari di ogni altro contratto, fonte di diritti, tra cui principalmente quelli relativi alla stipula del contratto definitivo, diritti soggetti all'ordinario termine prescrizionale, ove
5 l'azione, rispetto ad essi strumentale, prevista dall'art. 2932 cod. civ. e volta al conseguimento di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, non sia esercitata in detto termine (sul punto si veda Cass. Sez. 2, 18/12/1999, n. 14276, Rv. 532349 - 01).
5.1. Deve pertanto accogliersi la questione di prescrizione del diritto sollevata da parte attrice, considerato che, a mente del punto “6.” del cd. compromesso, il definitivo atto di vendita avrebbe dovuto essere stipulato entro il 31/12/2004; si evidenzia che, a tal proposito, la convenuta non ha allegato atti interruttivi ovvero ulteriori accadimenti suscettibili di contrastare efficacemente la ricostruzione di parte attrice (la convenuta, come visto, ha contrastato l'argomentazione relativa alla prescrizione unicamente in punto di qualificazione del cd. “compromesso”, in relazione a quanto rilevato nel precedente par. 4).
5.2. L'accoglimento dell'eccezione di prescrizione porta a ritenere che il cd. compromesso dell'11/4/2024 non costituisce più titolo che legittimi l'occupazione dei terreni.
5.3. Deve comunque rilevarsi che, “la sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare di compravendita, a seguito della prescrizione del diritto da esso derivante alla stipulazione del contratto definitivo” non comporta “per il promissario acquirente (…) “un'obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene nel periodo successivo al compimento della prescrizione” (sul punto si veda Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16629 del 2013); deve quindi essere rigettata la richiesta formulata in tal senso dall'attore, a fini compensativi (anche in relazione al successivo paragrafo).

6. Deve, inoltre, rilevarsi come il convenuto abbia provato la dazione della somma di € 740,00 (come da indicazione contenuta nel punto “6.” del cd. “compromesso”) ma non della complessiva somma di € 902,00, non potendosi desumere chiaramente tale circostanza dalla lettura del contratto (in cui l'indicazione vergata a mano riguarda il prezzo di vendita, ma non il pagamento corrisposto alla “firma del compromesso”),
e ricadendo l'onere probatorio in capo alla convenuta.
6.1. Considerato che parte convenuta ha richiesto la restituzione di tale somma e che parte attrice, in relazione a tale richiesta, non ha formulato alcuna eccezione, si ritiene corretto condannare parte attrice alla restituzione della somma di € 740,00, considerato che lo spostamento di denaro non è più sorretto da alcuna causa;
sono dovuti gli interessi legali dal presente pronunciamento fino al soddisfo.
7. In relazione a quanto già affermato nel par. 3, appare fondata l'eccezione di incompetenza per materia sollevata da parte attrice, essendo quella parte della controversia afferente il contratto di affitto del
12/4/2004, devoluta alla cognizione della Sezione specializzata agraria.
Come precisato dalla giurisprudenza, la ripartizione delle funzioni tra sezioni ordinarie e specializzate agrarie del medesimo Tribunale implica l'insorgenza di una questione di competenza per materia, non di
6 mera ripartizione interna degli affari, suscettibile di dar luogo ad un regolamento di competenza (si vedano Cass. n. 13138/17; Cass. n. 23891/06).
Di tal che la relativa decisione va assunta con provvedimento, di carattere decisorio, avente natura di sentenza in ordine alla competenza.
Come noto, deve affermarsi la competenza della Sezione specializzata agraria laddove la controversia presupponga l'accertamento, positivo o negativo, di uno dei rapporti soggetti alla disciplina speciale (in generale Cass. n. 35345/22), “dunque, anche la domanda con la quale l'attore, in presenza di una condotta del convenuto che presuppone la qualificazione del titolo di detenzione di un fondo in termini di rapporto agrario, chieda
l'accertamento negativo di tale rapporto e, quindi, invochi l'applicazione delle regole comuni del diritto civile” (così, testualmente, Cass. n. 37592/22, Cass. n. 19331/18).
Nel caso, si osserva, da una parte l'attore deduce che la convenuta occupi senza titolo i fabbricati, attesa l'invalidità del contratto agrario, dall'altro la convenuta eccepisce che la piena vigenza di tale accordo, siccome prorogato per legge.
Di tal che la controversia involge l'accertamento dell'esistenza di contratto agrario, negato dall'attore ed affermato dalla convenuta.
Non sembra che l'eccezione sollevata dalla convenuta possa ritenersi manifestamente infondata (ipotesi nella quale, secondo la giurisprudenza, la causa non dovrebbe essere rimessa alla Sezione specializzata: si veda in tal senso Cass. n. 25686/17 secondo cui la rimessione non è dovuta laddove “sulla base delle deduzioni delle parti e senza necessità di attività istruttoria, risulti "prima facie" che la materia del contendere è diversa da quella devoluta alla cognizione del giudice specializzato”), avuto riguardo, se non altro, alla destinazione dei beni in contestazione, alla qualifica soggettiva della convenuta, all'esistenza di contratto registrato e debitamente sottoscritto (le cui sottoscrizioni non risultano disconosciute).
7.1. A tal proposito non ci si potrà dunque pronunciare sulla condanna al rilascio dell'immobile (tale questione verrà compiutamente valutata dal Giudice specializzato); nel caso di specie ci si è potuti pronunciare, in relazione alla competenza del Tribunale ordinario, sulla sopravvenuta inidoneità del contratto preliminare a legittimare l'occupazione e sulle conseguenze da tale pronuncia derivanti
(esclusione sussistenza eventuale obbligo risarcitorio, restituzione di quanto versato in acconto), non potendosi invece valutare l'eventuale illegittimità dell'occupazione in relazione al contratto di affitto di fondo rustico (si rimanda al par. 3 e alla massima espressa da Cass. Sez. 6, 15/09/2015, n. 18111, Rv.
636739 – 01 e da Cass. Sez. 6, 18/04/2013, n. 9447, Rv. 625997 – 01, ivi riportate).

8. In ragione della reciproca soccombenza, le spese sono compensate.
7

p.q.m.


Dichiara l'inefficacia del contratto preliminare dell'11/4/2004 per intervenuta prescrizione del diritto alla stipula e conseguentemente dichiara che tale contratto non costituisce più causa legittima per l'occupazione di terreni e/o fabbricati oggetto del contratto.
Condanna parte attrice a restituire alla convenuta l'importo di € 740,00, oltre interessi legali dal pronunciamento al soddisfo.
Compensa le spese del presente giudizio.
Dichiara l'incompetenza per materia del Tribunale ordinario per essere quella parte della controversia relativa alla validità del contratto di affitto del 12/4/2024 (e conseguente valutazione sulla richiesta di condanna al rilascio dell'immobile) di competenza della Sezione specializzata agraria.
Assegna alle parti termine di tre mesi per la riassunzione della causa innanzi al giudice competente.
Spoleto, 10 marzo 2025
Il giudice
Paolo Mariotti
8