TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

R.G. N. 3829/2023

VERBALE DI CAUSA

Oggi 16 aprile 2024 a ore 12.00, innanzi alla Giudice, dott.ssa Caterina Zambotto, sono comparsi:
Per l'avv. GIUSEPPE PALLARO. Parte_1
Per la parte personalmente con l'avv. FEDERICA NARDO, nuovo Parte_2
difensore.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da ricorso introduttivo l'avv. Pallaro e l'avv. Nardo chiedendo il rigetto delle domande attoree.
L'avv. Pallaro contesta in quanto tardiva la produzione documentale allegata da controparte alla propria memoria di costituzione;
precisa che il 18.3.2024 è stato eseguito lo sfratto con l'assistenza di altro difensore;
indica in € 900,00 le spese accessorie ulteriori non saldate dopo lo sfratto, come da estratti dimessi.
L'avv. Nardo conferma che il rilascio è avvenuto il 18.3.2024, sul quantum ritiene che sia stato pagato quanto previsto dalla convenzione.
Dopo breve discussione orale, la Giudice da atto alle parti che si ritirerà in camera di consiglio all'esito degli incombenti di udienza odierni e all'esito pronuncerà sentenza dandone lettura in udienza.
La Giudice dott.ssa Caterina Zambotto

1 A ore 15.00, al termine della camera di consiglio, la Giudice da lettura della sentenza, assenti le parti.
La Giudice dott.ssa Caterina Zambotto
2 REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE DI PADOVA
Il Giudice
Dott.ssa Caterina Zambotto ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nella causa civile iscritta al n. 3829/2023 R.G. promossa:
[...]
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIUSEPPE Parte_3 P.IVA_1
PALLARO
contro
(C.F. ), difeso dall'avv. CACCIAVILLANI Parte_2 C.F._1
AGOSTINO
CONCLUSIONI

Parte

Parte_1
1) Accertato l'inadempimento del convenuto, dichiarare risolto il contratto di locazione relativo all'immobile di Galleria Europa 4 – Padova per fatto e colpa del convenuto.
2) Condannare, conseguentemente, il convenuto all'immediato rilascio dello stesso, libero e sgombero da cose e/o persone anche interposte.
3) Confermare la data del rilascio per il 31/12/2023 di cui all'ordinanza 22/6/2023.
4) Condannare il convenuto al pagamento di tutte le somme non corrisposte, pari ad €
19.675,93- o in quella diversa misura che dovesse risultare di giustizia, maggiorata degli interessi di legge dalle singole scadenze e fino all'effettivo saldo.
3 5) Spese e compensi professionali, interamente rifusi, ivi comprese le spese e competenze relative al procedimento di mediazione.
6) In via istruttoria, occorrendo:
-Ordinarsi al convenuto, ai sensi dell'art. 210 cpc, di esibire in giudizio i propri libri contabili relativi agli anni dall'1/1/2019 e fino alla data odierna.
-Ammettersi prova per interpello del convenuto e prova per testi sui seguenti capitoli:
a) Vero che il sig. svolge la mansione di Portiere del complesso edilizio di Persona_1
Galleria Europa da oltre 10 anni;

b) Vero che il predetto, verso la metà del mese di febbraio di ogni anno, su incarico della proprietà, si reca personalmente presso gli uffici dei vari inquilini per consegnare copia del bilancio delle spese condominiali e relativo riparto riferito all'anno precedente;

c) Vero che ogni anno il predetto si è recato presso l'ufficio condotto in locazione del geom. trovandolo sempre chiuso;
Pt_2
d) Vero che ogni anno il predetto, recandosi presso l'ufficio del geom. tentava più Pt_2
accessi;
e) Vero che il predetto, non trovando nessuno presso l'ufficio del geom. lasciava il Pt_2 plico nell'apposita cassetta posta sulla porta di ingresso dell'ufficio stesso.
Con teste che si indica in di Padova. Persona_1
Parte_2
Rigettarsi le domande tutte.
4 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. ha intimato sfratto per morosità al geom. lamentando, in Parte_1 Parte_2 relazione al locale a uso ufficio condotto in locazione giusta contratto dell'1.8.2009, il mancato pagamento, alla data del febbraio 2023, di canoni e spese condominiali per complessivi € 9.232,33, dichiarando altresì di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui agli artt. 5 e 19 del contratto.
1.1 Il geom. si è costituito opponendosi alla convalida, deducendo che Parte_2
l'accordo per la riduzione del canone menzionato dall'intimante non era temporaneo, con conseguente definitiva rideterminazione in € 600,00 senza IVA, e contestando, in ordine alle spese condominiali, l'assenza di pezze giustificative e di risposta alle richieste di chiarimenti sui criteri di ripartizione.
1.2 Dopo taluni rinvii su richiesta delle parti, all'esito dell'udienza del 20.6.2023 è stato disposto, con ordinanza del 22.6.2023, il rilascio con riserva delle eccezioni e il mutamento del rito;
parte convenuta non ha depositato memorie integrative e all'udienza ex art. 420 c.p.c. il difensore del geom. ha chiesto la fissazione di una nuova udienza per tentare la Pt_2
conciliazione.
A tale nuova udienza è comparso il geom. e il suo difensore ha depositato rinuncia al Pt_2
mandato; nonostante ampia discussione tra le parti, nessun accordo è stato possibile ed è stata quindi fissata l'odierna udienza di discussione, in vista della quale si è costituito nuovo difensore, producendo documenti;
le parti hanno dato atto che l'immobile è stato rilasciato in data 18.3.2024.
La causa giunge pertanto in decisione allo stato degli atti.
2. La domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore del contratto di locazione a uso ufficio dell'1.8.2009 è fondata e va accolta.
Questi i fatti risultanti dai documenti di causa.
Il contratto riguardava i locali uso ufficio posti al 4° piano e l'uso dei servizi igienici, posti sempre al 4° piano ma esternamente agli uffici;
prevedeva un canone mensile, fissato per i primi due anni in € 800,00 al mese, per il terzo e quarto in € 900,00 al mese e, a partire dal 5°, in € 1.000,00, sempre oltre IVA e con aggiornamento ISTAT dal 7° anno (doc. 1 att. fasc. sfratti).
5 Era previsto altresì, a titolo di acconto sulle spese accessorie, un importo mensile di € 175,00 oltre IVA.
Ai sensi dell'art. 6 del contratto erano “interamente a carico della conduttrice le spese accessorie relative ai servizi di amministrazione, portierato, pulizia, acqua, energia elettrica, riscaldamento, vigilanza, asporto rifiuti, ecc.., nonché tutti gli altri oneri accessori, che risulteranno dovuti dalla parte conduttrice in base al consuntivo annuale predisposto dalla proprietà, con suddivisione delle spese in forza dei millesimi risultanti dalle apposite tabelle già predisposte, di cui la parte conduttrice dichiara di aver preso visione e che dichiara di accettare con la firma del presente”.
Il contratto prevedeva altresì una clausola risolutiva espressa, all'articolo 5 per il mancato pagamento del canone e dell'acconto per spese accessorie, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista.
Con scrittura dell'1.9.2020 (doc. 2 att. fasc. sfratti) le parti, a fronte dell'esigenza del conduttore di ridurre canoni e spazi, stabilivano il rilascio da parte del conduttore dei locali a uso servizi igienici con contestuale creazione di un servizio igienico sul lato nord ovest della porzione locata;
in ragione di tali variazioni il canone veniva pattuito in € 921,24 per il periodo dall'1.10.2020 al 30.6.2021 e poi in € 600,00 mensili dall'1.7.2021.
Le parti prevedevano altresì la possibilità di sottoscrivere, entro giugno 2022, un nuovo contratto di locazione per una porzione degli uffici, con ulteriore riduzione del canone mensile dovuto dall'odierno convenuto a € 350,00 oltre spese accessorie e IVA.
A seguito di accordi tra le parti veniva poi concesso al conduttore il pagamento di € 370,00 oltre IVA mensili per il periodo dall'1.7.2022 al 31.10.2022.
A partire dal novembre 2022 parte locatrice pretendeva il pagamento dell'intero canone, pari a € 1.460,43.
Parte conduttrice invece continuava a corrispondere l'importo di € 350,00 oltre IVA;
nel gennaio 2023 corrispondeva un conguaglio per la differenza tra € 350 ed € 370 e rispetto al canone di € 600,00; continuava a corrispondere il canone ridotto in misura pari a € 427,00 sino a febbraio e poi sempre quello di € 600,00 (così dal prospetto dimesso da parte locatrice all'udienza del gennaio 2024).
I canoni di marzo e aprile 2023 risultano essere stati versati ad Controparte_1
(soggetto subentrato, giusta modifica societaria, nella gestione delle spese accessorie), che li ha trattenuti sul maggior dovuto per le spese accessorie.
Il canone veniva corrisposto sempre senza IVA e senza adeguamento ISTAT.
6 2.1 Ciò premesso in fatto, con la convenzione dell'1.9.2020 le parti hanno pattuito una riduzione del canone a fronte del venir meno dell'utilizzo dei locali destinati a servizio igienico, con realizzazione, da parte della proprietà, di un bagno all'interno dei locali condotti in locazione dal geom. Pt_2
Dovendosi sul punto rivedere quanto affermato nell'ordinanza ex art. 665 c.p.c., il chiaro dato letterale dell'accordo era di correlare a tale riduzione di spazi la modifica del canone a €
600,00.
Solo l'ulteriore riduzione a € 350,00 al mese era correlata alla cessione di ulteriore porzione dell'ufficio.
Diversamente, a fronte di una riduzione degli spazi locati vi sarebbe stato un canone invariato.
Posto che è pacifico che sia venuto meno l'utilizzo dei servizi igienici collocati al quarto piano fuori dagli uffici del geom. il canone mensile dovuto, in base agli accordi delle Pt_2
parti, è pari a € 600,00 mensili, oltre IVA e aggiornamento ISTAT.
Rispetto a tale canone, tuttavia, il conduttore si è reso inadempiente, pagando da novembre
2022 fino ad aprile 2023 il minor importo di € 350,00.
Successivamente ha pagato € 600,00 senza corrispondere l'IVA, né l'adeguamento.
Non vi è motivo di accogliere la tesi del conduttore secondo cui l'IVA non era dovuta.
L'IVA era prevista nel contratto originario ed era indicata anche nelle premesse della convenzione dell'1.9.2020, che fa salve le altre previsioni del contratto originario, per cui, in assenza di una esplicita previsione in senso contrario, il canone è da intendersi comprensivo di
IVA.
Non risultano altresì pagati dal conduttore i conguagli delle spese accessorie per gli anni
2019, 2020 e 2021.
A tale riguardo va precisato che, come risultante dal contratto, le spese accessorie sono ripartite tra i condomini in virtù delle tabelle millesimali espressamente approvate dal conduttore.
Non è stato dedotto che dette tabelle siano state modificate nel corso degli anni, non è stato contestato che i consuntivi siano stati messi a disposizione del conduttore e i rilievi svolti su dubbi sui criteri di ripartizione sono stati del tutto generici, neppure precisando in atti il conduttore quali sarebbero i dubbi sulla ripartizione.
Considerata la predeterminazione pattizia, tramite la clausola risolutiva espressa, della gravità dell'inadempimento, i parziali e tardivi pagamenti del canone e l'omessa corresponsione di tre
7 anni di conguagli di spese accessorie giustificano ampiamente la risoluzione per inadempimento del conduttore del contratto di locazione.
Alla risoluzione consegue il diritto al rilascio dell'immobile, che nel caso di specie è già avvenuto in esecuzione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c..
2.2 Venendo quindi al debito residuo del conduttore, sicuramente dovuti sono i conguagli delle spese accessorie e quelle maturate in corso di causa, pari a complessivi € 2.226,32 + €
900= € 3.126,32.
Quanto ai canoni, parte attrice non ha precisato le modalità di formazione del credito indicato in citazione (pari a € 7.006,01); dall'esame degli estratti vi sono una serie di differenze tra importi fatturati e importi pagati, in alcuni casi da ritenersi comprensivi di IVA e dell'acconto sugli oneri accessori di € 175,00 al mese, in altri no, ma non risulta alcun sollecito di pagamento o contestazione da parte della proprietà per il periodo antecedente al novembre
2022.
Si ritiene quindi di calcolare il dovuto, in assenza di elementi certi e precisi per il passato, a far data dal novembre 2022.
Considerato che da tale data il canone era di € 600,00 oltre IVA e adeguamento, per complessivi € 765,00 (mentre le spese accessorie sono state in parte pagate con residuo dovuto di € 900,00), il totale dovuto al 18.3.2024 ammonterebbe a € 12.622,50 (€ 765,00 per
16 mesi e ½), cui vanno aggiunti € 3.126,32 di spese accessorie.
Il conduttore ha versato la minor somma di € 8.903,20.
Resta pertanto un debito del conduttore di € 6.845,62, da maggiorarsi di interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo.
3. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, in conformità ai valori minimi per le fasi di studio e introduttiva del procedimento di convalida, istruttoria e decisionale per la fase successiva al mutamento del rito, considerata la decisione allo stato degli atti e la semplicità delle questioni giuridiche trattate.


P. Q. M.


La Giudice, pronunciando in maniera definitiva sulla presente controversia, disattesa ogni diversa istanza: dichiara risolto per inadempimento di il contratto di locazione Parte_2
dell'1.8.2209; condanna a pagare ad la somma di € 6.845,62, Parte_2 Parte_1
8 da maggiorarsi di interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo.
Condanna a corrispondere ad e spese di lite che Parte_2 Parte_1 liquida in € 2.504,50 per compensi, € 145,50 per spese, oltre IVA, se dovuta, CPA e rimborso forfettario del 15%.
Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti assenti ed allegazione al verbale.
Padova, 16 aprile 2024
La Giudice
dott.ssa Caterina Zambotto
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