REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FROSINONE
Sezione civile
Il Tribunale di Frosinone in composizione monocratica, composto dal G.I. in funzione di G.U. dr. Fabrizio Fanfarillo, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. del ruolo generale 324/22
TRA
, rappresentato e difeso dagli avv. DONFRANCESCO MARCO e Parte_1
DONFRANCESCO ROBERTO giusta procura speciale alle liti allegata all'atto di citazione
ATTORE
E
rappresentata e difesa dall'avv. TOZZI LUIGI giusta Controparte_1 procura speciale alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
OGGETTO: controversia locatizia.
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 25/2/25.
RAGIONI DELLA DECISIONE
La presente causa inerisce alla controversia instauratasi tra Parte_1
e a seguito dell'atto di citazione per convalida di Controparte_1
sfratto per morosità notificato dal primo alla seconda in data 20/1/22 e poi, esaurita la fase sommaria, proseguita a cognizione piena in forza della successiva memoria integrativa depositata dall'attore il 9/1/23.
Nella fase sommaria il allegava la morosità della conduttrice De Pt_1
1 , per l'importo di complessivi € 3.150,00, in relazione al Controparte_1
contratto di locazione a uso commerciale stipulato inter partes il
18/1/21 relativamente all'immobile di proprietà dell'attore sito in
Frosinone, Corso della Repubblica n. 189. L'intimata Controparte_1
si costituiva in giudizio nella predetta fase sommaria del presente giudizio, sostenendo che fin dal mese di aprile 2021 si erano verificate importanti criticità all'interno dell'immobile da essa preso in locazione, consistite nella comparsa di muffe sulle pareti e nella correlativa fuoriuscita di acqua, per rimediare alle quali aveva effettuato lavori implicanti a suo carico il consistente esborso di € 10.126,00 senza peraltro risolvere il problema, tanto che essa conduttrice aveva abbandonato l'immobile nel mese di ottobre 2021 in quanto inidoneo all'attività commerciale. La convenuta argomentava in ordine alla sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto in oggetto ex art. 1578, co. 1, c.c. per inadempimento del locatore e concludeva come segue: “Voglia l respinta ogni avversa eccezione e conclusione: NEL MERITO - CP_2
dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore e per l'effetto condannare lo stesso al risarcimento dei danni a causa dell'inidoneità dei locali all'utilizzo pattuito, oltre alla refusione delle spese sostenute.”.
Alla prima udienza della fase sommaria dell'11/2/22 il difensore dell'intimata “in possesso delle chiavi del locale, si dichiara disponibile alla restituzione delle stesse. L'avv. Donfrancesco accetta le chiavi stesse con ogni riserva. I procuratori delle parti chiedono dichiararsi la risoluzione del contratto.”. Il Giudice, quindi, così ivi provvedeva: “dato atto della concorde domanda giudiziale in proposito delle parti, accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale del 18/1/21 stipulato tra Pt_1
e .”. All'esito di ciò, il Giudice prospettava alle parti
[...] Controparte_1
2 l'opportunità di coltivare trattative bonarie per un'eventuale soluzione conciliativa della presente controversia e i difensori delle parti chiedevano congiuntamente un rinvio dell'udienza a tal fine.
Alla successiva udienza del 17/5/22 i difensori delle parti davano atto che le trattative conciliative non avevano sortito effetto positivo e per l'effetto il G.I. disponeva il mutamento del rito del presente giudizio da rito ordinario a rito locatizio ( quindi rito del Lavoro ), assegnando alle parti termine perentorio fino al 9/1/23 per integrare i loro rispettivi atti difensivi, rammentando altresì alle parti il loro onere ex art. 5, co. 1 bis,
L. 28/10 ( in relazione all'art. 5, co. 4, lett. b) ).
L'attore depositava in data 9/1/23 la memoria integrativa ex art. 416
c.p.c., con la quale eccepiva in via preliminare la “inammissibilità della richiesta di risarcimento avversaria” invocando all'uopo la clausola solve et repete pattuita in contratto ( clausola n. 4 ), contestava anche nel merito l'avversa domanda riconvenzionale e infine argomentava in via subordinata “sulla compensazione dell'eventuale risarcimento dovuto alla conduttrice con in canoni non pagati”.
Formulava le seguenti conclusioni: “Piaccia all'intestato Tribunale, ogni contraria istanza disattesa ed ogni avversa eccezione rigettata: - accertare e dichiarare l'improcedibilità e/o l'inammissibilità della domanda avversaria, essendo stata proposta in violazione dell'art. 4 del contratto di locazione oggetto di causa;
- in subordine, accertare e dichiarare l'esclusiva responsabilità della sig.ra nell'avvenuta risoluzione del contratto di affitto intervenuto CP_1
fra le parti, respingendo ogni sua conseguente domanda;
- in via ulteriormente gradata, nella denegata ipotesi in cui venga accertato il diritto della sig.ra ad un risarcimento del CP_1
danno per gli eventi per cui è causa, determinarlo secondo giustizia e compensarlo con le somme dovute all'ing. come indicate in narrativa;
- in ogni caso, con vittoria delle spese di lite. Pt_1
L'esponente fa espressa riserva di agire in separata sede giudiziale per la condanna della
3 convenuta opponente al pagamento delle pigioni rimaste inevase (e non oggetto dell'eventuale compensazione succitata) nonché delle spese sostenute per il ripristino dei locali ed in particolare per la rimozione delle pareti in cartongesso lasciate dalla conduttrice dopo il rilascio dei locali stessi nonché per la verifica e l'eventuale messa a norma dell'impianto elettrico, nonché di tutte le altre voci sopra elencate e documentate. In via istruttoria si producono i documenti in narrativa elencati e numerati, con riserva di depositare originale di quanto versato in copia in caso di avversa contestazione. Si chiede inoltre ammettersi prova testimoniale sulle seguenti circostanze:
1) Vero che avete proposto all'ing. di affidare alla vostra agenzia immobiliare l'incarico di Pt_1
proporre in affitto il locale di sua proprietà sito al Corso della Repubblica n. 189 in Frosinone? 2)
Vero che l'ing. vi fece presente che i vani da affittare avevano bisogno di opere di Pt_1
ristrutturazione, ed in particolare della rimozione delle vistose macchie dovute al cartongesso di recente rimosso e della loro ritinteggiatura con tinte traspiranti, e che avrebbe voluto eseguire tali opere prima di concederli in affitto? 3) Vero che avete suggerito all'ing. di proporre in affitto il Pt_1
locale in questione ad un prezzo ribassato (€ 450,00 per anni 6+6) a condizione che il conduttore curasse in proprio i lavori di ripristino del locale, e che l'ing. accolse il vostro suggerimento? Pt_1
4) Vero che, nell'espletamento dell'incarico ricevuto, avete accompagnato la sig.ra a CP_1
visionare i locali di proprietà dell'ing. evidenziandole le vistose macchie di umidità dovute alle Pt_1
pareti di cartongesso preesistenti e sottolineandole la necessità di effettuare lavori di sistemazione che garantissero una adeguata ventilazione e aereazione dei locali? 5) Vero che l'ing. Pt_1
raccomandò alla sig.ra l'adozione di alcune misure per prevenire problemi di umidità, CP_1
quali la realizzazione di adeguati sistemi di ventilazione forzata per garantire un adeguato ricambio dell'aria e l'utilizzo di vernici traspiranti? 6) Vero che l'ing. sconsigliò alla sig.ra Pt_1 CP_1
l'apposizione alle pareti di rivestimenti, vieppiù in cartongesso, sottolineando che esse impedivano la corretta aereazione degli intonaci e favorivano la formazione di condense? Si indicano a testi la sig.ra e il sig. ”. Testimone_1 Testimone_2
La convenuta non depositava alcuna memoria integrativa.
4 Alla prima udienza di discussione del 14/2/23 la convenuta dichiarava che la mediazione obbligatoria era stata nelle more espletata “con esito negativo per mancata partecipazione della controparte” e si riportava alla memoria di costituzione depositata nella fase sommaria, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate, mentre l'attore rilevava “la inammissibilità di qualsivoglia richiesta avversaria stante il mancato deposito di memoria integrativa a sostegno delle domande formulate”. Il G.I., stante la mancata prova documentale in atti in ordine al rituale espletamento della mediazione obbligatoria, fissava alle parti termine fino 3/5/23 per provvedervi e rinviava all'udienza del 19/9/23. L'attore depositava in data 27/4/23 il verbale di mediazione obbligatoria ritualmente svoltosi tra le parti il “21 del mese di marzo dell'anno 2023” in relazione al presente contenzioso.
Alla successiva udienza del 19/9/23 l'attore sosteneva che la causa era matura per la decisione e per l'effetto chiedeva “che la causa stessa venga decisa”, la convenuta si riportava “all'atto di costituzione depositato” e chiedeva “di essere ammessa a prova contraria su testi e circostanze indicate da controparte nella memoria integrativa”.
Con ordinanza del 20/9/23 il G.I. non ammetteva istruzione probatoria e rinviava la causa per la discussione finale e la decisione all'udienza del
25/2/25, assegnando alle parti previ termini per il deposito di scritti difensivi conclusivi ( il solo attore depositava la comparsa conclusionale
).
All'odierna udienza di discussione i difensori delle parti discutevano la causa e il G.I., all'esito della conseguente camera di consiglio, la decideva come da dispositivo in calce, dandone lettura in udienza.
Ciò posto, occorre innanzitutto accertare e dichiarare la cessazione della
5 materia del contendere inter partes, verificatasi già nella fase sommaria, sia in ordine all'originaria domanda attrice di convalida di sfratto per morosità e di rilascio dell'immobile locato sia in ordine all'originaria domanda riconvenzionale della convenuta di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del determinatasi in Pt_1
conseguenza e a causa dello spontaneo rilascio dell'immobile in oggetto effettuato dalla convenuta a mezzo della consegna alla controparte delle relative chiavi, avvenuta alla prima udienza dell'11/2/22, e della conseguente risoluzione del contratto di locazione per mutuo dissenso delle parti ivi avvenuta.
Il residuo contendere tra le parti è costituito dalla domanda riconvenzionale risarcitoria proposta dalla nella memoria di CP_1
costituzione depositata nella fase sommaria.
A tal proposito, seguendo un corretto ordine logico-giuridico, deve innanzitutto essere esaminata la predetta eccezione d'inammissibilità della domanda riconvenzionale sollevata dal all'udienza del Pt_1
14/2/23.
Tale eccezione è infondata.
La domanda riconvenzionale può invero essere ritualmente proposta sin dalla fase sommaria, senza necessità che sia nuovamente proposta con la memoria integrativa ( fatta salva la facoltà per la parte convenuta di proporne se del caso un'altra in tale sede, previa in tal caso la presentazione di un'istanza di differimento della prima udienza di discussione ): cfr. Cass. 17772 del 21/6/23 e 24819 del 5/12/16.
E' invece fondata l'ulteriore predetta eccezione preliminare sollevata dall'attore per la declaratoria d'inammissibilità ( rectius, d'improcedibilità
6 ) della domanda riconvenzionale della convenuta in ragione della clausola solve et repete presente nel contratto.
In proposito il G.I. rileva che con la clausola n. 4 del contratto di locazione de quo le parti hanno pattuito quanto segue: “Il Conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone oltre i termini stabiliti dalle vigenti disposizioni e non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento delle rate scadute.”. Trattasi dunque di clausola negoziale c.d. solve et repete, implicante l'improcedibilità delle domande giudiziali e delle eccezioni della parte che prima del giudizio non abbia interamente adempiuto alle proprie obbligazioni contrattuali o che non le abbia adempiute, almeno, in corso di causa: cfr. Cass. 8713 del 2/4/24.
Nella specie nella fase sommaria la convenuta non ha contestato il dato fattuale della propria morosità, né ha in seguito allegato e provato ( o chiesto di provare ) di avere sanato siffatta morosità nel prosieguo del presente giudizio. Ne consegue la declaratoria d'improcedibilità della sua domanda riconvenzionale risarcitoria. Giova brevemente precisare che nella fattispecie in esame all'operatività della cit. clausola non osta il disposto di cui all'art. 1462, co. 1, c.c. in quanto le doglianze esposte dalla convenuta non sono idonee a configurare, neppure in tesi, ipotesi di nullità, di annullabilità o di rescissione del contratto di locazione in oggetto ( tutte e tre connotate dall'accertamento ex post di una invalidità originaria del contratto ): la convenuta ha invero svolto una causa petendi ( l'avverso grave inadempimento ) e un petitum ( la risoluzione del contratto da addebitare al locatore ) che presuppongono la validità originaria del contratto di locazione oggetto di causa.
Per quanto riguarda infine la regolamentazione delle spese di lite, va
7 applicato il principio della soccombenza virtuale quanto al capo di decisione inerente alla cessazione della materia del contendere e l'ordinario principio di soccombenza quanto alla domanda riconvenzionale risarcitoria della convenuta. In relazione al primo profilo il G.I. rileva che la convenuta era effettivamente morosa e inoltre che la sua domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento dell'attore sarebbe stata dichiarata improcedibile in forza della cit. clausola solve et repete: di qui la soccombenza virtuale della convenuta su tali rispettive originarie domande delle parti. In relazione al secondo profilo, la convenuta è risultata soccombente - seppure con decisione in rito - sulla sua domanda riconvenzionale risarcitoria, stante la declaratoria d'improcedibilità di tale domanda.
Ne consegue, in definitiva, che la convenuta va condannata a rifondere all'attore le spese di lite, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Frosinone in composizione monocratica, nella persona del
G.I. in funzione di G.U. dr. Fabrizio Fanfarillo, definitivamente pronunciando sulla causa proposta da nei confronti di Parte_1 [...]
con atto di citazione per convalida di sfratto notificato il Controparte_1
20/1/22 e con successiva memoria integrativa del 9/1/23, così provvede:
a) accerta e dichiara la cessazione della materia del contendere tra le parti sia in ordine all'originaria domanda attrice di convalida di sfratto per morosità e di rilascio dell'immobile locato, sia in ordine all'originaria domanda riconvenzionale della convenuta di
8 risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del
Pt_1
b) accerta e dichiara l'improcedibilità dell'ulteriore domanda riconvenzionale della convenuta di risarcimento danni;

c) condanna la convenuta a rifondere all'attore Controparte_1
le spese di lite, che liquida in € 118,85 per esborsi ed € Parte_1
3.500,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie 15% nonché oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge;

d) fissa il termine di giorni 15 per il deposito della sentenza.
Così deciso in Frosinone, il 25/2/25.
Il G.I.
( dr. Fabrizio Fanfarillo )
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