N. R.G. 1443/2021

TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Ordinanza Riservata
Il Giudice dott. Paola Mariani,
a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 25.9.2024 che si teneva in modalità scritta con sostituzione di udienza con note ex art.127 ter c.p.c., il Giudice visti gli atti ed in particolare le note di trattazione di udienza con le quali le parti debitrice conduttore opponente e proprietaria creditrice opposta si riportavano alle proprie rispettive note conclusionali e di replica, all'esito della camera di consiglio, pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c. mediante deposito nella consolle del magistrato. di sentenza che deposita unitamente al presente provvedimento di udienza.
Si comunichi
Ascoli Piceno, 14 gennaio 2024 Il Giudice
dott. Paola Mariani

N. R.G. 1443/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASCOLI PICENO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Mariani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1443/2021 promossa da:
con l'avv. RONCHI Parte_1
GAETANO LUCA ed elettivamente domiciliata in Corso Porta Romana 31 -Teramo
-Debitore/opponente
CONTRO
pagina 1 di 8 con l'avv. ANGELOZZI ALESSANDRO e domicilio eletto in Controparte_1
Via D. Angelini 62 -Ascoli Piceno
-Creditore opposto
OGGETTO: Opposizione a decreto-ingiuntivo per canoni in materia locatizia
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione del 25.09.2023 che si teneva in modalità scritta ex art. 127 ter cpc
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso tempestivamente notificato la si opponeva al Parte_2 decreto ingiuntivo n. 428/2021 (R.G. 1178/2021) del 24 giugno 2021,del Tribunale di Ascoli Piceno e notificato il 28 giugno 2021 a favore del Ricci per la somma di euro Euro 16.470,00 (oltre Controparte_1 interessi e spese relative alla fase monitoria) a titolo di canoni di locazione non corrisposti per n. 9 mesi e segnatamente per i mesi di ottobre, novembre, dicembre 2020, gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio e giugno 2021 dovuti e non versati ed in particolare richiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“che, sentite le parti, sia accolta l'opposizione e per l'effetto revocato e/o dichiarato nullo il decreto ingiuntivo opposto, perché infondato in fatto e in diritto. In ogni caso, in via riconvenzionale, si chiede che il signor venga condannato a restituire in favore della ricorrente la caparra di Euro 3.600,00 a suo CP_1 tempo versata, oltre interessi” .
A mezzo deposito di comparsa telematica in data 27.12.2021 si costituiva in giudizio il proprietario, odierno creditore opposto il quale richiedeva il rigetto della opposizione in quanto infondata . Alla udienza di prima comparizione parti del 17.01.2022 espressamente “…Compare l'Avv. Alessandro Angelozzi per opponente al decreto ingiuntivo, riportandosi al contenuto della Controparte_1 propria comparsa di costituzione e risposta depositata in data 27/12/2021, evidenziando la produzione documentale ed insistendo nelle conclusioni. Chiede la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto poiché la opposizione non è fondata su prova scritta, non appare di pronta soluzione e verte sul pagamento di canoni di locazione. In particolare, in sede di procedimento per sfratto per morosità, ha prodotto copia della ordinanza di rilascio di immobile pronunziata dal G.I. Dott.ssa Enza Foti in data
30/04/2021 in uguale opposizione (proc.to n. 1657/2021 RG, causa di opposizione a decreto ingiuntivo), relativa a precedenti canoni di locazione non pagati, di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto del 23/06/2020 nella causa n. 1348/2020 RG del Tribunale di Ascoli Piceno….”. Parte debitrice odierna opponente depositava scritti difensivi con i quali “L'avv. Ronchi impugna e contesta quanto eccepito e dedotto dal nella comparsa di costituzione depositata il 27.12.2021 e nell'opporsi CP_1 alla concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo per le motivazioni contenute nell'atto di opposizione e per quanto qui appresso si evidenzierà, ribadisce come la intenda prestare Parte_1 piena acquiescenza al provvedimento reso dal Tribunale di Ascoli Piceno in data 30 aprile 2021 nel giudizio
R.G. 1657/2020 (cfr. doc. n. 16 allegato al ricorso in opposizione), con il quale il Giudice dott.ssa Foti, rilevando che l'opposizione ivi formulata dalla non era fondata su prova scritta, anzi che vi
Parte_1 era la prova contraria “agli assunti del ricorrente, costituita dal contratto di locazione ove il bene viene specificamente individuato come magazzino” e che il vizio del bene non era occulto, concedeva la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto (decreto avente ad oggetto il pagamento dei canoni di luglio, agosto e settembre 2020), ammettendo la sola prova per testi articolata dalla tesa a
Parte_1 dimostrate la dazione in favore del delle somme “a nero” per la locazione riguardante il periodo 1° CP_1 novembre 2019 / 30 aprile 2020 (6 mensilità). L'avv. Ronchi rappresenta al riguardo che, in ottemperanza a tale provvedimento, la ha già corrisposto (cfr. doc. n. 22 in atti) in favore del la
Parte_1 CP_1 somma complessiva di Euro 6.667,22, di cui Euro 5.858,00 per sorte (n. 3 canoni di locazione per Euro 1.830,00 = Euro 5.858,00) ed Euro 809,22 per spese legali liquidate nel procedimento monitorio. L'avv. Ronchi rileva altresì che nel menzionato giudizio 1657/2020, alla udienza del 24 settembre 2021 (come da verbale che si allega), ha rinunciato per conto della a tutte le domande spiegate in
Parte_1 tale controversia (compresa la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno), ad eccezione della domanda avente ad oggetto la restituzione in favore della della somma di Euro
Parte_1 pagina 2 di 8 6.000,00, relativa ai canoni versati “a nero”, riguardanti il periodo 1° novembre 2019/30 aprile 2020, in relazione alla cui domanda tale giudizio tuttora prosegue. Anzi, con riguardo al versamento “in nero” in favore del della predetta somma di Euro 6.000,00, l'avv. Ronchi evidenzia come con la CP_1 odierna comparsa di costituzione il non abbia negato di aver permesso un accesso anticipato alla CP_1 [...] nei locali, “per tinteggiare ed ivi depositare il materiale” (cfr. pag. 3 della comparsa di costituzione Pt_1 punto n. 8), sostenendo che tale contratto si sarebbe perfezionato “post Covid 19 il 25.5.2020” (così testualmente nella comparsa di costituzione). Se da un lato quindi il con tale affermazione ha CP_1 riconosciuto l'ingresso anticipato della in tali locali, sostenendo che tale contratto si sarebbe Parte_1 perfezionato il 25.5.2020 ha di fatto pure confermato la dazione di somme a nero. Ciò considerato che alla data del 25.5.2020 era già stato stipulato il contratto di locazione (sottoscritto il 30 aprile 2020 e registrato il successivo 18 maggio 2020 cfr. doc. n. 2) che prevedeva il versamento delle somme “in bianco”. Rileva pertanto che le argomentazioni contenute nella comparsa di costituzione avversaria in ordine alla conoscenza da parte della della destinazione dei locali affittati e della coincidenza Parte_1 dell'odierno giudizio con quello 1657/2020 appaiono destituite di fondamento. Infatti, la esistenza o meno di vizi occulti gravanti sull'immobile appare questione ampiamente superata, avendo la fatto Parte_1 acquiescenza al provvedimento emesso dal Tribunale di Ascoli dott.ssa Foti in data 30 aprile 2021 e avendo in tale sede rinunciato a tutte le domande (esclusa come detto la restituzione delle somme corrisposte a nero). In relazione all'altro argomento, secondo il quale vi sarebbe una coincidenza di giudizi (cfr. quanto affermato a pag. 4 capoverso n. 15 della comparsa di costituzione), l'avv. Ronchi sottolinea la completa difformità relativamente all'oggetto delle due controversie: il primo decreto ingiuntivo (di cui al giudizio 1657/2020) attiene il mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi di luglio, agosto e settembre 2020, mentre l'odierno giudizio riguarda il mancato pagamento dei canoni decorrenti dal mese di ottobre 2020 (incluso), fino al mese di giugno 2021 (incluso). L'avv. Ronchi, comunque nel rilevare che con nota inviata a mezzo pec in data 29 settembre 2020 (cfr. doc. n. 16) al precedente difensore del avv. Alessandrini, CP_1 aveva manifestato la volontà della di riconsegnare a quella data l'immobile in favore del Parte_1
(già liberato pertanto da persone e/o cose dal 29 settembre 2020) e che analoga disponibilità alla CP_1 riconsegna era stata ribadita con nota del 24 giugno 2021 (cfr. doc. n. 23) inviata all'avv. Angelozzi ed ulteriormente riformulata nel giudizio 1657/2020 alla udienza del 24 settembre 2021 (cfr. verbale che si allega), ribadisce l'offerta (da intendersi quale offerta della a corrispondere in Org_1 Parte_1 favore del la ulteriore somma di Euro 10.980,00, pari a n. 6 mensilità, ritenendo che la citata nota del CP_1
29 settembre 2020 debba essere intesa quale manifestazione della volontà del locatario di recedere dal contratto stipulato con il il 30 aprile 2020. Manifesta inoltre la disponibilità della propria assistita a CP_1 definire tutte le controversie in corso (senza che ciò venga inteso quale rinuncia alle azioni) versando la predetta somma di Euro 10.980,00, restituendo le chiavi dell'immobile e rinunciando a coltivare la richiesta di restituzione dell'importo di Euro 6.000,00 avanzata nel giudizio 1657/2020 e quella di restituzione della caparra pari ad Euro 3.600,00 nel presente giudizio, con compensazione delle spese legali relativamente ad entrambi i giudizi. Si allegano: 1) Verbale udienza del 24 settembre 2021 nella controversia 1657/2020; 2) Provvedimento del 14 ottobre 2021 nella controversia 1657/2020. E' presente personalmente l'avv. Ronchi Gaetano Luca giusta provvedimento del Giudice del 15.09.2021 che fissava la presente udienza in presenza e fra presente che la debitrice è intenzionata a presentare un offerta di pagamento banco iudicis e che avrebbe fatto stamattina ove non fosse stata impossibilitata a causa del COVID 19 e mostra al Giudice certificato della legale rappresentante e chiede un brevissimo rinvio sempre in sede di prima CP_2 comparizione parti. E' comparso altresì l'avv. Alessandro Angelozzi il quale prende atto della richiesta di rinvio e non si oppone purchè sia a breve. Il Giudice Visto il certificato medico di isolamento domiciliare della legale rappresentante della società opponente, rinvia sempre in sede di prima comparizione parti, alla nuova udienza del 21.02.2022 ore 12,00 sempre in presenza all'interno della stanza 23 piano terra….” . Alla udienza de 21.2.2022 “ l'avvocato Ronchi unitamente alla parte formula la seguente proposta
“Pagamento delle competenze all'avv. Angelozzi per euro 7700,00 e della somma di euro 3000,00 a favore del proprietario il tutto entro la data del 13.3.2022 e quanto al resto, in rate mensili di euro 1500,00 fino al raggiungimento della complessiva somma residua di euro 17.000,00 con abbandono e rinuncia di tutte le controversie ancora in essere e con rinuncia alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale e della pagina 3 di 8 domanda riconvenzionale spiegata nel giudizio dinanzi alla dott.ssa Foti n. 1657/2020 e con restituzione delle chiavi L'avv. Angelozzi chiede un brevissimo termine per decidere. Il Giudice Rinvia alla nuova udienza del 28.2.202… “ .
Nella predetta ultima udienza le parti davano atto che l'accordo non era raggiunto e richiedevano i termini per il deposito delle memorie ex art.183 co.VI c.p.c. che il Giudice concedeva con rinvio alla nuova udienza del 20.6.2022 in sede di valutazione ed ammissione delle istanze istruttorie.
Con provvedimento steso in calce alla udienza del 20.6.2022 il Giudice revocava il provvedimento di concessione dei termini per il deposito delle memorie ex art.183 co.-VI cpc in quanto reso per errore ed espressamente “DISPONE LA REVOCA DEL PROPRIO RICHIAMATO PROVVEDIMENTO
IN CALCE AL VERBALE DI UDIENZA DEL 28.2.2022 ; visti gli atti introduttivi, ammette Org_2 la prova per interrogatorio formale e per testi richiesta dal debitore opponente nel ricorso di opposizione e fissa onde procedere all'incombente dell'interrogatorio e per l'audizione dei testi richiesti sul capitolo articolato, la nuova udienza del 12.09.2022”.
Con provvedimento fuori udienza del 11.7.2022 il Giudice respingeva la richiesta di concessione della provvisoria esecuzione svolta dal con istanza del 6.7.2022 in quanto Controparte_1 inammissibile e tardivamente proposta.
La causa veniva quindi istruita a mezzo audizione delle parti in sede di interrogatorio e dei testi ammessi ed all'esito, con provvedimento steso in calce al verbale di udienza del 15.12.2022 nel quale si procedeva all'escussione dell'ultimo teste, il Giudice fissava per la discussione la nuova udienza del 20.04.2023 con concessione di termine per il deposito di note conclusionali riepilogative.
Le parti depositavano le note conclusionali nonché le note di replica e con provvedimento riservato in udienza del 25.09.2023 che si teneva in modalità scritta ex art.127 ter c.p.c. con sostituzione di udienza con note, il Giudice riservava la pronuncia di dispositivo di sentenza stante la specialità del rito locatizio. Ritiene il Giudice che l'opposizione a decreto-ingiuntivo sia parzialmente fondata con conseguente revoca del decreto-ingiuntivo opposto per non essere certa liquida ed esigibile la somma in esso portata ma con contestuale condanna della del pagamento della Controparte_3 somma come appresso determinata a titolo di pagamento dei canoni dovuti e non versati dalla conduttrice al proprietario dell'immobile oggetto di locazione . CP_1
Punto nevralgico del presente giudizio è che fra le medesime parti sia già stata pronunciata la sentenza del Giudice del Tribunale di Ascoli Piceno dottoressa Enza Foti resa nel procedimento n. 1657/2020 in data 20.2.2023 e relativa alla causa di opposizione al decreto-ingiuntivo per il mancato pagamento dei canoni da luglio a settembre 2020, alla quale peraltro la parte odierna opponente pure prestava acquiescenza in punto di rinuncia alla domanda al risarcimento dei danni derivanti dai vizi occulti dell'immobile già formulata nel giudizio 1657/2020 ed estesa nel presente giudizio. In particolare, infatti, con la predetta sentenza il Giudice dott.ssa Foti assumeva quanto segue: “…Con ricorso ritualmente notificato la cooperativa proponeva opposizione avverso il decreto Parte_3 ingiuntivo n. 482/2020 (R.G.1348/2020) del 23 settembre 2020, notificato il 26 settembre, con il quale il
Tribunale di Ascoli Piceno, su istanza del signor , ingiungeva alla il Controparte_1 Parte_1 pagamento della complessiva somma di Euro 5.490,00 - oltre interessi e spese della fase monitoria - a titolo di canoni di locazione non corrisposti per i mesi di luglio, agosto e settembre 2020. Spiegava l'opponente di aver preso in conduzione dal un immobile sito in Ascoli Piceno Zona Industriale Basso Marino in via CP_1 della Conca n. 8 a far data dal 1° maggio 2020 con contratto del 30 aprile 2020. Il canone di locazione veniva determinato in Euro 1.500,00 (oltre IVA) mensili (art. 3 del contratto) ed a titolo di deposito cauzionale il conduttore versava al momento della stipula la somma di Euro 3.600,00 (art. 14 del contratto).
Aggiungeva che, in realtà, già dal 1° novembre 2019, sulla base di accordi verbali e senza che venisse Par stipulato un contratto scritto, il predetto immobile era stato materialmente locato da questi alla
[...]
e che, in ottemperanza alle intese raggiunte, l'opponente aveva corrisposto al Controparte_4 locatore dal 1° novembre 2019 al 30 aprile 2020, la somma complessiva a mezzo contanti di Euro 6.000,00, pari ad Euro 1.000,00 per ciascuna mensilità. Deduceva, a fondamento dell'opposizione, l'assenza delle pagina 4 di 8 necessarie caratteristiche del bene locato che rendevano lo stesso inservibile al conduttore, in quanto il Comune si era determinato a non rilasciare la necessaria autorizzazione all'esercizio dell'attività della
[...]
con la conseguenza che, avendo la subito rilevanti danni (spese per il trasloco, spese per Pt_3 Parte_3 adeguamento dell'immobile, spese relative al contratto di locazione), concludeva chiedendo l'accoglimento dell'opposizione e la revoca del decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale chiedeva che “il signor CP_1 venga condannato a corrispondere in favore della ricorrente la somma di Euro 21.290,00, oltre interessi legali dalla data delle fatture al pagamento”. Si costituiva in giudizio l'opposto contestando in fatto ed in diritto quanto dedotto e prodotto dall'opponente e concludeva chiedendo il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale. Su richiesta dell'opposto, con ordinanza del 30 aprile 2021, era concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e, alla successiva udienza del 24 settembre 2021 - il procuratore della parte opponente, nel prendere atto del predetto provvedimento di concessione della provvisoria esecuzione e nel dichiarare di aver provveduto a versare all'opposta tutte le somme richieste con il decreto ingiuntivo - alla presenza del legale rappresentante della società opponente, rinunciava “a tutte le domande spiegate nella presente controversia (compresa la domanda riconvenzionale) ad eccezione della domanda avente ad oggetto la restituzione in favore della della somma di Euro Parte_1
6.000,00, relativa ai canoni illegittimamente corrisposti per il periodo 1° novembre 2019/30 aprile 2020, per la quale chiede la prosecuzione dell'odierno giudizio”. Il procedimento, relativamente alla domanda non rinunciata, era istruito mediante prove orali e deciso con la presente pronuncia, all'esito del deposito delle note conclusionali e di replica delle parti. Ciò posto, va innanzitutto chiarito come parte opponente, con le note autorizzate del 4.10.2021, abbia specificato di aver rinunciato (non agli atti del presente giudizio ma) alla domanda, ossia alla possibilità di far valere non solo nel presente giudizio, ma anche in futuri giudizi la pretesa rinunciata. La stessa, in altri termini, ha compiuto un atto di disposizione negoziale del proprio diritto in contesa (Cass., 19/02/2019, n. 4837), irrevocabile in nome del principio della certezza del diritto. Tale rinuncia all'azione – dichiarata dal procuratore e dalla parte personalmente presente all'udienza - a differenza della rinuncia agli atti del giudizio (art. 306 c.p.c.), non esige accettazione della controparte, conseguendo alla stessa effetti identici alla pronuncia di
“rigetto, nel merito, della domanda”, cui la controparte convenuta aspira, derivandone che “le spese del processo devono essere poste a carico del rinunciante”, in quanto parte “soccombente” (ex multis,
Trib. Larino, n. 99/2018). Alla luce di quanto sopra, dunque, rinunciata la richiesta di revoca del decreto ingiuntivo opposto con conseguente dichiarazione di conferma dello stesso, rimane da vagliare la domanda
(non rinunciata) svolta in via riconvenzionale dall'opponente di restituzione della somma di euro 6000,00 pari alle mensilità relative ai canoni di locazione da novembre del 2019 a aprile 2020 corrisposti “a nero” dal conduttore al locatore. Ne discende che, ovviamente, non potranno essere prese in considerazione, nel presente giudizio, tutte le deduzioni, eccezioni ed allegazioni esulanti dall'oggetto proprio della predetta domanda su cui l'intestato Tribunale è chiamato, in questa sede, a pronunciarsi. Passando all'esame della domanda di restituzione dei canoni di locazione versati “in nero” in assenza di un valido contratto scritto registrato, in quanto tale nullo ex art. 1 c. 346 della legge n. 311/2004 – senza addentarsi, nel dettaglio, della vicenda che ha visto coinvolte le parti – ritiene questo giudice di dover accogliere la domanda avanzata, in via riconvenzionale, dall'opponente. Senza addentrarsi nell'ormai decennale dibattito in ordine all'esatto inquadramento giuridico della norma di cui all'art. 1 c. 346 della legge n. 311/2004 ove si prevede che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”, rileva in questa sede che, in verità, la circostanza dell'inizio della locazione a partire dal mese di novembre del 2019 – pur in assenza di un regolare contratto di locazione – non risulta specificamente contestata dalla parte opposta. Anzi, a ben vedere, è la stessa parte opposta che, in sede di costituzione affermava che “esso locatore pro bono pacis, permise anche un accesso anticipato per tinteggiare ed ivi depositare il materiale.
Il consegnò loro le chiavi ed essi ebbero a provvedere. Il contratto si perfezionò post COVID CP_1 19, il 25/05/2020”. Allo stesso modo, è emersa univocamente dall'istruttoria orale espletata la corresponsione di un canone mensile di locazione dal mese di novembre 2019 al mese di aprile 2020 “in contanti”. Sul punto i testi escussi di parte opponente, e Testimone_1 Testimone_2 affermavano, il primo di aver consegnato in prima persona l'importo di euro 1000,00 mensile a decorrere pagina 5 di 8 dal mese di novembre fino al mese di Aprile e, la seconda, di aver partecipato personalmente a tale dazione.
Le dichiarazioni dei predetti testi, coerenti tra loro ed in alcun modo inficiate dalle ulteriori risultanze istruttorie, andranno poste a fondamento della presente decisione. Sul punto, deve rilevarsi, come alcuna incompatibilità all'assunzione dell'ufficio di testimone può rinvenirsi nel socio lavoratore di una cooperativa ovvero nel componente del consiglio di amministrazione della predetta cooperativa, non avendo gli stessi alcun interesse diretto ed attuale alla partecipazione nel presente procedimento. D'altro canto parte convenuta, avendo ammesso l'anticipato inizio del contratto di locazione a data antecedente l'effettiva registrazione del contratto, non ha smentito in alcun modo le circostanze univocamente emergenti dalle predette dichiarazioni dei testi. Pertanto – in assenza di qualunque domanda di indebito arricchimento o per occupazione di immobile – avanzata dalla parte opposta – la domanda di restituzione delle somme versate sine causa in presenza di un contratto nullo andrà accolta. Le spese di lite, in considerazione della soccombenza “virtuale” della parte opponente sulla domanda principale, a seguito di rinuncia all'azione e della conferma del decreto ingiuntivo opposto, da un lato, e dell'accoglimento della domanda riconvenzionale, dall'altro, andranno integralmente compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale di Ascoli Piceno, in persona del giudice Enza Foti, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al 1657 del 2020, e vertente tra le parti di cui in epigrafe, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: -
Preso atto della rinuncia, da parte dell'opponente, alle domande meglio individuate in parte motiva, conferma il decreto ingiuntivo opposto;
- Accoglie la domanda riconvenzionale non rinunciata dall'opponente e, per l'effetto, condanna l'opposta alla restituzione nei confronti dell'opponente della complessiva somma di euro 6000,00 oltre interessi dalla domanda;
- Compensa le spese di lite. Così è deciso in Ascoli Piceno, 24 febbraio 2023…” .
Dalla pronuncia sopra riportata per esteso, è evidente, pertanto, che la domanda di restituzione di euro
6.000,00 pure svolta nel presente giudizio, sia già stata oggetto di pronuncia di accoglimento con motivazioni perfettamente condivisibili;
risulta altresì che la parte odierna opponente abbia altresì rinunciato a tutte le altre ragioni di opposizione -ed in particolare alla domanda di danni derivante dai vizi occulti dell'immobile ed infatti provvedeva al pagamento dei canoni di locazione oggetto del procedimento monitorio da luglio a settembre 2020.
Oggetto del presente giudizio, è invece il pagamento dei canoni di locazione successivamente dovuti e non versati da ottobre 2020 a giugno 2021 per n. 9 mensilità e si precisa per come risulta in atti, che lo stesso proprietario creditore abbia intentato un terzo decreto-ingiuntivo per canoni dovuti da luglio 2021 fino a dicembre 2021, nonché se detto importo potrà essere compensato con la somma di Euro 3.600,00 a suo tempo versata dalla a titolo di caparra o se invece la compensazione della caparra sia stata Parte_1 rinunciata nel primo giudizio. Sostiene la debitrice opponente che la comunicazione del 29 settembre 2020 debba valere quale recesso del conduttore, per cui dallo stesso siano dovuti solo le sei mensilità successive previste in contratto a titolo di preavviso e dunque le sole mensilità da ottobre a marzo 2021.
Ritiene il Giudice che la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto, con preavviso di sei mesi sia previsto in contratto ed in particolare all'articolo 2, nonché dall'art. 27 comma 7 l. 392/1978 richiamato nella predetta disposizione contrattuale, per cui resta effettivamente da accertare nel presente giudizio se effettivamente in data 29.9.2020 la conduttrice abbia provveduto alla regolare comunicazione di disdetta anticipata e se abbia effettivamente liberato l'immobile e ciò soprattutto tenuto conto che di fatto, però, la consegna delle chiavi al proprietario sia avvenuta solo successivamente ed addirittura in data 28 febbraio 2022 dinanzi al Giudice e ciò nonostante i tentativi effettuati anche nel corso del presente giudizio.
Ritiene il Giudice che già nel mese di luglio 2020 la parte conduttrice avesse inviato una racc.a.r. a mezzo il proprio difensore, con raccomandata del 21.07.2020, al proprietario, con la quale deduceva i vizi dell'immobile oggetto di contratto che lo rendevano inidoneo all'uso stabilito ed in particolare ove già si evidenziava che avrebbe provveduto a riconsegnare l'immobile al non appena CP_1 avesse reperito altro immobile ove trasferirsi e pure precisava che il proprietario non avesse diritto al preavviso – si confronti l'allegato n. 12 di parte debitrice opponente.
pagina 6 di 8 Con successiva racc.a.r. de 29.09.2020 – si confronti la missiva in allegato n.16- la parte conduttrice opponente espressamente dichiarava “la disponibilità della mia assistita a riconsegnare in favore del le chiavi dell'immobile locatole, libero da persone e/o cose. Vorrai al riguardo indicarmi CP_1 cortesemente ove far recapitare le predette chiavi . Ti preciso infine che la ha provveduto Parte_3 già a disdire i contratti per le utenze (luce e telefono) alla stessa intestati” .
Ritiene il Giudice che la predetta raccomandata integri incontestabilmente la disdetta anticipata del contratto di locazione e, stante la intervenuta rinuncia alle ragioni di opposizione relative ai pretesi vizi occulti, ritiene il Giudice che le sei mensilità di preavviso siano legittimamente dovute a favore della parte proprietaria.
Sulla riconsegna delle chiavi, sia pure la stessa sia materialmente avvenuta solo nel mese di febbraio
2022, ritiene il Giudice che la parte conduttrice abbia reiteratamente tentato dal mese di luglio 2020 e successivamente, a provvedere alla riconsegna delle chiavi, ma senza possibilità.
Peraltro risulta in atti che già nel mese di settembre 2020 la parte conduttrice avesse provveduto a distaccare tutte le utenze, per cui non poteva alcun interesse a permanere presso l'immobile, nel quale non poteva esercitare la propria attività.
Il rilascio dei locali da parte della dopo il mese di settembre 2020, veniva confermato dalle Parte_1 deposizioni rese dai testi e , alle udienze del 12 settembre 2022 e 15 dicembre Tes_1 Tes_2 Tes_3
2022 ed in particolare il teste , alla udienza del 15 dicembre 2022, riferiva di essere a conoscenza Tes_3 di tali fatti avendo partecipato personalmente al trasloco degli oggetti contenuti nel magazzino locato alla opponente.
La riconsegna, comunque, veniva rifiutata dal (cfr. doc. n. 17 fascicolo di parte opponente ). CP_1
Risulta altresì in atti che la stessa opponente stipulasse un nuovo contratto (cfr. doc. n. 18 fascicolo di parte opponente) relativo ad un immobile sito in Ascoli in via Copernico.
Ritiene il Giudice che alla luce della corrispondenza intercorsa, già nel mese di luglio 2020 era intenzione delle parti risolvere il contratto di locazione per essere venuta meno la funzione dello stesso, non potendo la conduttrice esercitare la propria attività commerciale all'interno dei locali oggetto di contratto stante il provvedimento 08.06.2020 dell'Autorità Comunale in atti -si confronti
l'allegato n.9 fascicolo di parte opponente- , per cui ove avesse continuato, il rapporto contrattuale sarebbe stato in ogni caso nullo per difetto di causa, non avendo interesse la conduttrice a mantenere la detenzione dell'immobile per l'esercizio della propria attività.
Per quanto attiene alla materiale riconsegna delle chiavi, ritiene il Giudice che con la ripetuta nota inviata a mezzo pec in data 29 settembre 2020 (cfr. doc. n. 16 fascicolo di parte opponente), nota che faceva seguito alla racc. a.r. del 21.7.2020 inviata al (cfr. doc. n. 12 fascicolo di parte opponente), nella quale CP_1 si evidenziava l'impossibilità da parte della di poter utilizzare l'immobile dopo il Parte_1 provvedimento emesso l'8.6.2020 dal (cfr. doc. n. 9 fascicolo di parte opponente); con Org_3 nota del 24 giugno 2021 (cfr. doc. n. 23) inviata all'avv. Angelozzi;
alla udienza del 24 settembre 2021 nel giudizio 1657/2020 (cfr. doc. 29); alla udienza del 17 gennaio 2022 nel giudizio odierno.
Ritiene il Giudice che l'offerta formulata dalla possa essere qualificata quale offerta reale Parte_1 non formale ex art. 1220 cod. civ., stante la sua serietà, concretezza e tempestività e come tale idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (cfr. sul punto la giurisprudenza unanime Cass. 11 febbraio 2020 n. 3135, Cass. 20 gennaio 2011 n. 1337 ecc.). Per tali motivi, avendo la opponente offerto in restituzione le chiavi dell'immobile sin dal 29 settembre 2020, a far tempo da tale data o comunque sei mesi dopo la stessa (considerato che il contratto stipulato tra le parti prevede all'art. 2 quale termine per la comunicazione del recesso del conduttore quello di 6 mesi) potrà essere legittimamente riconosciuto alla parte proprietaria il pagamento delle mensilità relative
a ottobre 2020/marzo 2021, per un importo di Euro 10.980,00..
Detto importo potrà essere parzialmente compensato con la somma di Euro 3.600,00 a suo tempo versata dalla a titolo di caparra e non contestata peraltro dalla parte proprietaria e che andava restituita Parte_1 al momento della riconsegna dei locali.
Le spese del presente giudizio possono compensarsi integralmente fra le parti stante la reciproca soccombenza.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: accoglie l'opposizione e revoca il decreto ingiuntivo-opposto per non essere certo, liquido ed esigibile il credito in esso portato;
accertato e dichiarato il diritto del proprietario odierno opposto al pagamento dei canoni di locazione da ottobre 2020 a marzo 2021, quali sei mensilità di preavviso per il rilascio anticipato, condanna la debitrice opponente al pagamento della somma di euro 10.980,00 (IVA inclusa), con ordine al proprietario di restituzione a favore della conduttrice Controparte_1 [...] della caparra originariamente versata dalla parte Parte_1 conduttrice a garanzia delle obbligazioni contrattuali.
Spese processuali interamente compensate fra le parti.
Ascoli Piceno, 14 gennaio 2024
Il Giudice
dott. Paola Mariani
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