TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Catanzaro, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Song
Damiani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al ruolo n. 5387/2024 R.G. vertente
TRA
, (C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
EA OL, (C.F. ), per procura in calce all'atto di citazione;
C.F._2
-ATTORE-
CONTRO
(P.IVA , in persona del legale rappresentante pro – tempore, CP_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. EA Gentile, (C.F. ), in virtù di C.F._3 procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

-CONVENUTA-
Oggetto: recesso contratto preliminare di compravendita;

Conclusioni delle parti: all'udienza del 03.11.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come da note di trattazione scritta depositate telematicamente e la causa è stata rimessa in decisione.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con atto di citazione ritualmente notificato, ha citato in giudizio l' Parte_1 [...]
in persona del legale rappresentante pro - tempore per sentire accogliere le seguenti CP_1 conclusioni: “In via preliminare, 1. Accertare e dichiarare l'intervenuto recesso dal contratto preliminare di vendita da parte del sig. del 29.03.2023. In via principale e nel merito, 2. Accertare e dichiarare la Parte_1 funzione di acconto sul prezzo finale dei pagamenti effettuati dall'attore in favore della società convenuta di cui 1 all'art. 2 della proposta di acquisto.

3. In subordine, accertare dichiarare l'illegittimità e/o inesistenza e/o inefficacia della caparra confirmatoria in quanto vessatoria di cui all'art. 2 della proposta di acquisto.

4. In ulteriore subordine, accertare dichiarare la nullità ex art. 1418 cod. civ. per contrasto con il precetto dell'articolo
2 Cost. (per il profilo dell'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà) l'ammontare della caparra confirmatoria di cui all'art. 2 della proposta di acquisto.

5. Condannare, per l'effetto, la società CP_1
p. iva in persona del proprio l.r.p.t. alla restituzione della somma di € 35.000,00 P.IVA_1 illegittimamente trattenuta, oltra altra minor somma ritenuta congrua, oltre interessi e rivalutazione dalla data di esborso delle rispettive somme fino all'effettivo soddisfo, ritenuto che la domanda giudiziale si connota anche sotto il profilo risarcitorio, di guisa che trattasi di debito di valore e non di valuta.

6. Con vittoria di spese e onorari.”
A supporto della propria domanda ha esposto quanto segue: Parte_1
- di avere proposto in data 29.03.2023 all' l'acquisto dell'immobile sito in Loc. Combo CP_1
(Comune di Stalettì) e individuato catastalmente al foglio 5, particella 380, sub 5, del Catasto immobili, per mezzo dell'agenzia immobiliare “FE GE OB”;
-che, la proposta d'acquisto immobiliare accettata dalla è divenuta, ai sensi dell'art. 8 CP_1 contratto preliminare di compravendita, con il quale il promissario acquirente si è obbligato alla stipula del contratto definitivo entro il termine del 30.04.2023;
- che il prezzo della compravendita era stato concordato in € 130.000,00 e le modalità di pagamento erano state ripartite in € 5.000,00 alla stipula della promessa di acquisto, versati con bonifico del 31.03.2023, € 30.000,00 al momento dell'accettazione della proposta, versati con bonifico del 13.04.2023 e il restante importo di € 95.000,00 da versare al momento del rogito notarile;

- che, tuttavia, in seguito al pagamento della somma di € 35.000,00 da parte dell'attore, a causa di circostanze sopravvenute non imputabili al promissario acquirente, quest'ultimo non ha dato seguito al contratto definitivo;

-che, pertanto, l'attore ha chiesto alla convenuta, a titolo di definizione stragiudiziale della vertenza, la restituzione di soli € 30.000,00, ma quest'ultima ha rifiutato la proposta, deducendo che i pagamenti erano stati eseguiti a titolo di caparra confirmatoria.
In punto di diritto, l'attore ha poi dedotto che:

2 - la clausola sulla caparra confirmatoria contenuta nell'art. 2 della proposta d'acquisto è inefficace e illegittima perché priva degli elementi essenziali, per mancata specificazione delle conseguenze derivanti dal recesso o inadempimento delle parti;

- la caparra confirmatoria in esame è iniqua e sproporzionata, perché quantificata in € 35.000,00 ovvero con un importo pari all'incirca al 27% del prezzo finale di acquisto e, pertanto, va dichiarata nulla ai sensi dell'art. 1418 c.c. per violazione dell'art. 2 Costituzione;

- l'art. 2 della proposta d'acquisto sulla caparra confirmatoria va dichiarato nullo ai sensi dell'art. 33 – 34 del d.lgs. 206/2005, perché l'attore in veste di consumatore non ha specificamente sottoscritto la clausola e perché manifestamente sproporzionata.
Con comparsa del 16/12/2024 si è costituita l in persona del legale rappresentante CP_1 pro – tempore, chiedendo il rigetto delle domande proposte dall'attore perché infondate e, in particolare, ha eccepito: la natura di caparra confirmatoria dei versamenti eseguiti dall'attore; il difetto di evocazione in giudizio e nella mediazione dell'agenzia immobiliare quale litisconsorte necessario;
la nullità, inammissibilità, improcedibilità della domanda spiegata perché non corrispondente a quella contenuta nell'istanza di mediazione;
che la caparra confirmatoria non è qualificata come vessatoria dalla giurisprudenza;
che secondo consolidato orientamento giurisprudenziale il potere del giudice di riduzione della penale previsto dall'art. 1384 c.c. non si applica analogicamente alla caparra confirmatoria.
Infine, la convenuta ha chiesto: in via principale, di dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento e di accertare la funzione di caparra confirmatoria dei pagamenti eseguiti dall'attore; solo nella denegata ipotesi d'accoglimento di talune delle domande spiegate, accogliere le stesse entro quanto previsto dalla normativa vigente;
vinte le spese.
Instaurato il contraddittorio, comparse le parti e tentata inutilmente la conciliazione, con ordinanza del 04.06.2025 sono state dichiarate inammissibili sia le richieste istruttorie formulate dall'attore sia quelle formulate dalla convenuta e, ritenuta la causa sufficientemente istruita con le allegazioni documentali delle parti è stata fissata udienza per la rimessione in decisione.
Quindi, all'udienza del 03.11.2025, le parti hanno precisato le conclusioni come da note di trattazione scritte depositate telematicamente e la causa è stata rimessa in decisione.
2. Preliminarmente, si respinge l'eccezione sulla mancata integrazione del contraddittorio non essendo stato citato in giudizio la FE GE OB, ritenuto dalla convenuta quale litisconsorte necessario.
3 Sul punto, si rileva che l'accertamento sulla sussistenza, o meno, di un litisconsorzio necessario va effettuata sulla base del petitum .
Nella fattispecie, l'agenzia immobiliare FE GE OB non può qualificarsi quale litisconsorte necessario, poiché la domanda proposta dall'attore è quella di dichiarazione dell'intervenuto recesso dal preliminare stipulato tra quest'ultimo e l' nonché CP_1
l'accertamento della natura di acconto dei versamenti corrisposti alla società.
Pertanto, rivestendo l'agenzia immobiliare la qualità di intermediario per la gestione delle trattative delle trattative contrattuali, non può qualificarsi quale litisconsorte necessario, in quanto non può dirsi parte del contratto preliminare di compravendita per il quale l'attore ha chiesto la dichiarazione di intervenuto recesso e del diritto alla restituzione degli acconti.
Parimenti infondata è l'eccezione di nullità, improcedibilità della domanda per difetto di corrispondenza con quella svolta nella fase di mediazione.
Invero, dalla lettura della istanza di mediazione allegata dall'attrice risulta che essa ricomprende tutte le domande poi proposte in sede giudiziaria seppure contenute nel limite del quantum restitutorio di € 30.000,00 al posto di € 35.000,00 (cfr. all. n. 9 all'atto di citazione).
Ciò posto, l'attore ha chiesto in concreto l'accertamento dello scioglimento del contratto per sopravvenuta impossibilità di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita per cause a lui non imputabili.
Tuttavia, l'attore non ha né allegato né provato i presupposti della domanda, non avendo né specificatamente dedotto né provato il sopraggiungere di un fatto estraneo alla sua volontà o alla propria sfera di controllo che abbia reso impossibile stipulare il contratto definitivo e versare il corrispettivo a saldo del preliminare di compravendita.
Dalla documentazione in atti non emerge alcun inadempimento da parte della tale da CP_1 rendere legittimo l'esercizio del diritto di recesso da parte di Parte_1
Di conseguenza, si dichiara l'illegittimità del recesso esercitato da dal Parte_1 contratto preliminare di vendita stipulato con l' CP_1
Ciò premesso, sulla qualificazione degli importi versati dall'attore in favore della società convenuta si ritiene siano da ritenersi importi conferiti a titolo di caparra confirmatoria.
Sul tema della qualificazione della somma di denaro consegnata a titolo di acconto o caparra, la
Corte di Cassazione è intervenuta statuendo che: “Qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione
4 "caparra confirmatoria", la relativa dazione deve ritenersi avvenuta a tale titolo, secondo il criterio ermeneutico del significato letterale delle parole, potendo interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di altri elementi, quali circostanze o situazioni di segno opposto, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva.”. (cfr. Cass. Civ., Sez. 6 -
5, Ordinanza n. 12423/2018).
Ebbene, dalla lettura del contratto emerge che le parti hanno espressamente assegnato alla somma di € 5.000,00, versata al momento della stipula contrattuale ed alla somma di € 35.000,00, versata in data
13.04.2023 la qualifica giuridica di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. (cfr. all. n. 2 e 10 alla comparsa di costituzione e risposta).
Quindi, nel caso di specie, si ritiene che la somma di € 35.000,00 complessivamente versata dallo debba qualificarsi come caparra confirmatoria atteso che, dal tenore letterale Parte_1 delle espressioni utilizzate nella proposta d'acquisto del 31.03.2023, emerge in modo univoco la volontà delle parti di attribuire alla consegna di detta somma la finalità di predeterminare una liquidazione convenzionale e preventiva del danno da inadempimento.
Ciò risulta confermato anche dalla definizione di caparra confirmatoria utilizzata più volte dallo stesso attore durante la corrispondenza intercorsa tra le parti e inserita nella causale dei bonifici eseguiti in favore di (cfr. all. n. 8 e 10 della comparsa di costituzione e risposta). CP_1
Proseguendo nel merito deve procedersi alla riqualificazione della domanda in concreto proposta dalla CP_1
Orbene, esaminando il petitum sostanziale, nonché gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della domanda, la pretesa dell' va qualificata come accertamento del CP_1 legittimo recesso esercitato ai sensi dell'art. 1385 c.c. in ragione dell'inadempimento imputabile all'attrice, la quale aveva promesso di acquistare l'immobile di cui al preliminare versando l'importo complessivo di € 130.000,00 e solo in seguito al versamento di € 35.000,00 ha dichiarato di voler recedere dal contratto senza fornire alcuna dimostrazione delle circostanze sopravvenute a lui non imputabili. Ciò in ragione della circostanza che parte attrice non ha formulato alcuna domanda di risarcimento dei maggiori danni subiti a causa dell'inadempimento di controparte, limitandosi a domandare un risarcimento circoscritto, nel quantum, alla ritenzione della caparra confirmatoria.
Difatti, dalla lettura della comparsa di costituzione è emerso che la società convenuta ha chiesto che: “nella denegata ipotesi di rigetto delle superiori eccezioni, accogliere comunque le istanze e le difese della
5 resistente esplicitate nel narrato che precede e, conseguentemente, accertare e dichiarare la nullità,
l'inammissibilità, l'improponibilità e/o, comunque, l'infondatezza della domanda attorea e conseguentemente la mancanza di qualsiasi responsabilità in capo alla convenuta relativamente al presente giudizio, dichiarando, per
l'effetto, la risoluzione del contratto in atti per inadempimento di esso e la funzione di caparra Parte_1 confirmatoria dei pagamenti effettuati dall'attore in favore della convenuta, giusta quanto indicato nell'art. 2 della proposta di acquisto;
”. Nella memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. l' ha precisato che: CP_1
“Questa difesa, rispetto a quanto sopra riportato, precisa quanto segue: = nel merito, la domanda per cui si chiede “dichiarando, per l'effetto, la risoluzione del contratto in atti per inadempimento di esso e la Parte_1 funzione di caparra confirmatoria dei pagamenti effettuati dall'attore in favore della convenuta, giusta quanto indicato nell'art. 2 della proposta di acquisto”, nella parte in cui si invoca la risoluzione contrattuale, deve essere intesa nel senso che l'odierna convenuta, atteso il recesso operato dal contratto di vendita per inadempienza della controparte (e, dunque, l'intervenuto scioglimento del vincolo contrattuale), ex art. 1385, II comma C.c., chiede che il G.I. confermi la natura di caparra confirmatoria dei versamenti eseguiti da esso e, per l'effetto, Parte_1 la legittimità della loro ritenzione da parte dell'odierna concludente.
Ebbene, la domanda così formulata dal promissario venditore comporterebbe in realtà una incompatibilità tra la prima domanda di risoluzione del contratto, attraverso la quale l'attore avrebbe potuto chiedere il risarcimento del danno da provarsi sia nell'an sia nel quantum e la successiva domanda di dichiarazione del diritto di ritenzione della caparra confirmatoria che ha una funzione di predeterminazione forfettaria del danno e deriva dalla diversa domanda di accertamento della legittimità del diritto di recesso di cui agli art. 1385 c.c.
Infatti, sul punto la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha chiarito che: “la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative.”.(Cass., Sez. Un.,
14/1/2009, n. 553).
Tuttavia, nella fattispecie, al di là della qualificazione indicata dalla convenuta, guardando al petitum sostanziale è palese che quest'ultimo abbia inteso insistere nell'accertamento dell'inadempimento dell'attore, per ottenere la liberazione dal vincolo obbligatorio assunto con il preliminare di compravendita e consequenzialmente ottenere la restituzione degli importi versati a titolo di caparra che in quanto tale
6 produce comunque i suoi effetti di predeterminazione forfettaria del risarcimento, non essendo collegata da altre ed ulteriori richieste di risarcimento dei danni subiti.
La Corte di Cassazione sul tema ha di recente affermato che “«il diritto di recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti
(l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto)», sicché il recesso è legittimamente esercitato, in uno con la ritenzione della caparra, allorché sussista un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 cod. civ. e gravemente colpevole, ossia un inadempimento imputabile ex artt. 1218 e 1256 cod. civ., venendo altrimenti meno il presupposto, sancito da quest'ultima norma, per l'insorgere dell'obbligo, in capo al debitore, del risarcimento del danno del quale la caparra costituisce liquidazione anticipata convenzionale e forfetaria (Cass., Sez. Un., 14/1/2009, n. 553). Ciò significa che,
«nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione per inadempimento, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio» (Cass., Sez. Un.
14/1/2009, n. 553). Il recesso e la risoluzione costituiscono, dunque, secondo quanto già affermato da questa
Corte, due strumenti alternativi di tutela, modellati dal secondo e terzo comma dell'art. 1385 cod. civ., sicché, costituendo il recesso una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto presupponente l'inadempimento della controparte, le interazioni rilevanti da esaminare sul piano normativo non sono tanto quelle tra il recesso stesso e le varie forme di risoluzione, ma «tra l'incamerare la caparra (o il suo doppio), così ponendo fine alla vicenda negoziale, e l'instaurare un apposito giudizio per conseguire una più cospicua locupletazione, un più pingue risarcimento, una più congrua quantificazione di danni dei quali egli si riserva (fondatamente) di offrire la prova», sussistendo, perciò, la vera antinomia non tra risoluzione + risarcimento/ recesso + ritenzione della caparra, bensì tra azione di risarcimento ordinaria e domanda di ritenzione della caparra, stante l'assenza di autonoma rilevanza giuridica sostanziale delle problematiche afferenti ai rapporti tra le (sole) domande di risoluzione e di recesso (Cass., Sez. Un., 14/1/2009, n. 553).”. (cfr. Cass. Civ., Sez. II, sent. n.
23209/2023).
Nel caso di specie, si ritiene accertato l'inadempimento della promissaria acquirente perché, come sopra precisato, quest'ultima in seguito al pagamento dell'importo di € 35.000,00 si è
7 rifiutata di stipulare il contratto definitivo di compravendita immobiliare e di versare il saldo pari ad € 95.000,00 nel termine del 30.04.2023, seppure non definito come essenziale nel preliminare, deducendo ma non provando l'impossibilità sopravvenuta all'esecuzione del contratto.
Di talché il rifiuto ingiustificato alla stipula del contratto di compravendita definitivo determina grave inadempimento del promissario acquirente, da cui discende il diritto della convenuta alla ritenzione dell'importo di € 35.000,00 versato a titolo di caparra ex art. 1385 comma 2 c.c.
Sulla vessatorietà della clausola di cui all'art. 2 del contratto contenente la caparra confirmatoria, si osserva che la previsione della caparra confirmatoria nel contratto non può considerarsi vessatoria ai sensi dell'art. 33 del Cod. cons., considerata la mancata pattuizione tra le parti di alcuna delle clausole indicate dalle norme richiamate anche avuto riguardo alla sussistenza del diritto del consumatore di esigere il doppio della caparra in caso di recesso del professionista.
A ciò va aggiunto che la Corte di Cassazione ha pure precisato che: “Non rientra in alcuna delle ipotesi previste dal secondo comma dell'art. 1341 cod.civ., e non è soggetta, pertanto, all'onere di specifica sottoscrizione a pena di inefficacia, la clausola con la quale, in un contratto preliminare di acquisto, il promittente venditore si impegna a corrispondere al promittente acquirente il doppio della caparra in caso di mancata conclusione dell'affare.” (Cass. Civ. Sez. 2 - , Sentenza n. 18550/2021).
Con riguardo quindi alla dichiarazione di nullità ex art. 1418 c.c. dell'art. 2 del contratto preliminare che prevede la caparra confirmatoria contenuta nell'art. 2 del contratto per contrasto con l'art. 2 Cost. del deve dichiararsi infondata e, pertanto, va rigettata per le motivazioni che seguono.
Sul tema la Corte Costituzionale ha affermato che in caso di clausola negoziale, come nel caso della caparra confirmatoria, che riflette un regolamento dei contrapposti interessi non equo e gravemente sbilanciato in danno di una parte il Giudice può rilevare d'ufficio la nullità della clausola ex art. 1418 c.c. per contrasto con l'art. 2 della Costituzione che entra direttamente nel contratto in combinato disposto con il canone della buona fede (cfr. Corte Cost. ord. n.
248/2013).
Infine, rileva il Tribunale che la clausola che prevede la ritenzione a favore della parte promittente venditrice della caparra confirmatoria pari ad € 35.000,00 a fronte del valore contrattuale della compravendita pari ad € 130.000,00 deve considerarsi congruo e proporzionato perché al di sotto di 1/3 dell'importo complessivamente concordato.
8 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 147/2022, scaglione come da valore della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte:
- accerta l'illegittimità del recesso eseguito da dal contratto preliminare di Parte_1 compravendita immobiliare del 31.03.2023 stipulato con in persona del legale CP_1 rappresentante pro - tempore;
- accerta il legittimo esercizio del diritto di recesso dal contratto preliminare del 31.03.2023 ad opera dell' in persona del legale rappresentante pro – tempore, stipulato con CP_1 [...]
Parte_1
- rigetta la domanda di dichiarazione di nullità per vessatorietà della clausola di cui all'art. 2 del contratto preliminare di compravendita stipulato il 31.03.2023;
- rigetta la domanda di dichiarazione di nullità ex art. 1418 c.c. dell'art. 2 del contratto preliminare di compravendita del 31.03.2023 per contrasto con l'art. 2 Cost. proposta da nei confronti dell' in persona del legale rappresentante pro – Parte_1 CP_1 tempore;
- accerta il diritto dell' alla ritenzione della caparra confirmatoria di € 35.000,00 CP_1 versata da Parte_1
- condanna al pagamento delle spese di lite nei confronti dell' in Parte_1 CP_1 persona del legale rappresentante pro – tempore, che liquida in € 9.900,80 per compensi, oltre
IVA e CPA come per legge da distrarsi nei confronti del procuratore antistatario ex art. 93
c.p.c.
Catanzaro, lì 9/12/2025
Il Giudice dott.ssa Song Damiani

9