N. R.G. 9088/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale in persona del Giudice Onorario Dottoressa Elisa Borile ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 9088/2021 promossa da:
(C.F. ), in qualità di titolare del “BAR SENSO UNICO”, Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa giusta procura allegata all'atto di citazione, dall'avv. Sabina Lessi del Foro di
ZI (C.F. , con domicilio eletto presso lo studio della stessa sito in San C.F._2
Donà di Piave (VE), Via XIII Martiri n.41, e con domicilio digitale alla casella pec
Email_1
Parte attrice contro
(C.F. ) in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1 amministratore (C.F. ), rappresentato e difeso, giusta Controparte_2 C.F._3 procura alle liti rilasciata ai sensi dell'art. 83, III comma, ultima parte c.p.c., dall'avv. Gianluca Regazzo (C.F. ) del Foro di ZI, con domicilio eletto presso lo studio del C.F._4 medesimo in San Donà di Piave (VE), Galleria Leon Bianco n. 28/1 e con domicilio digitale alla seguente pec fax Email_2
Parte convenuta
CONCLUSIONI
All'udienza del 22/05/2025 parte attrice ha precisato che conclusioni come da note conclusionali del 10.11.2024; parte convenuta come da note conclusionali del 14.11.2024 da intendersi qui integralmente trascritte.
pagina 1 di 10 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato la RA in qualità di titolare del Bar Senso Parte_1
Unico (sito in San Donà di Piave (VE), Via Iseo n. 16, conveniva avanti l'Intestata Autorità Giudiziaria, il al fine di impugnare la delibera Controparte_3 condominiale datata 23.09.2021, con la quale i condomini con la maggioranza di 554,03 millesimi, avevano negato all'attrice la concessione di nulla osta per una nuova domanda di plateatico (docc. 12- 13 attorei). Evidenziava l'attrice, che gestiva l'esercizio di bar dal 2015, di avere ottenuto già nel febbraio 2016 dal il nulla osta per l'occupazione di una porzione di suolo condominiale (e per la Controparte_4 precisione di due posti auto destinati ad uso pubblico) per la realizzazione di un'area plateatico (doc. 3). A seguito dell'emergenza Covid-19, la signora aveva fatto, poi, domanda per un'area Parte_1 più ampia in modo da potere usufruire di maggiori posti a sedere all'aperto. Con l'introduzione dell'art. 181, comma 5, del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni nella L. 17 luglio 2020, n.
77, erano state, infatti, approvate delle norme transitorie, valide fino al 31.10.2020, per agevolare la concessione del suolo pubblico a favore delle imprese esercenti la somministrazione di alimenti e bevande. Successivamente l'art. 109, comma 1, lett. b) del D.L. 14 agosto 2020, n. 104, convertito con modificazioni nella L. 13 ottobre 2020, n. 126 differiva al 31.12.2020, il termine per l'applicazione delle disposizioni di semplificazione come sopra richiamate. Approvate da parte del di San CP_5
Donà le misure attuative delle citate disposizioni, la signora in data 21.10.2020 Parte_1 avanzava istanza per la concessione di suolo pubblico antistante il detto esercizio per una superficie di mq 137,5 per l'installazione di 44 sedie, 11 tavoli e 4 ombrelloni (doc. 4). Veniva, pertanto, rilasciata dal Comune di San Donà di Piave ai sensi della Delibera della Giunta Comunale n. 54 del 15.5.2020 la concessione n. 45914/2020 del 5.11.2020 con validità fino al 31.12.2020 (doc. 5) che legittimava l'attrice ad occupare una porzione di suolo pubblico per una superficie di mq 137,5 per l'installazione di 44 sedie, 11 tavoli e 4 ombrelloni. Per effetto della disposizione di cui all'art.

9-ter, commi 4 e 5, del D.L. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni nella L. 18 dicembre 2020 n. 176, le predette disposizioni di semplificazione amministrativa per l'ottenimento delle concessioni per l'occupazione di suolo pubblico o di ampliamento delle superfici già concesse fino al 31.03.2021, venivano ulteriormente prorogate fino al 31.12.2021, a seguito dell'approvazione del c.d. Decreto Sostegni di cui al D.L. 22.3.2021 n. 41. Stante la vigenza a tutto il 2021 delle norme speciali sul rilascio delle concessioni di suolo pubblico, la signora in data 23.6.2021 presentava un'altra istanza finalizzata ad ottenere Parte_1 l'ampliamento dell'area plateatico per tutti i giovedì sera dalle 21,00 alle 04,00 del venerdì seguente, nei mesi di luglio e agosto e nelle serate del 2, 9 e 16 settembre (doc. 6). A seguito della stessa, con
Deliberazione n. 39/2021 di concessione temporanea di suolo pubblico, n. 37/2021/SUAP/T (doc. 7), la Giunta comunale concedeva all'impresa individuale di occupare mq 261,25 di suolo Parte_1 privato ad uso pubblico nelle adiacenze del proprio esercizio all'insegna “Senso Unico” ubicato al civico 16 di via Iseo, come da planimetria acquisita agli atti (prot. 30572/2021) per tutti i giovedì di luglio e agosto 2021, dalle ore 21.00 di giovedì alle ore 02,00 del venerdì immediatamente seguente, nonché nei giovedì 2,9 e 16 settembre 2021, con lo stesso orario, con possibilità di delimitare l'area di parcheggio.
Ottenuta anche la seconda concessione la signora iniziava ad organizzare per i giovedì Parte_1 sera di luglio e agosto alcune feste per giovani, eventi che l'attrice organizzava già da anni senza che alcun condomino avesse mai avuto nulla da lamentare.
pagina 2 di 10 Nel luglio 2021 sorgevano, invece, le prime contestazioni a seguito delle feste dei giovedì sera perché non erano di gradimento di alcuni condomini.
In conseguenza di numerose chiamate effettuate sempre dagli stessi condomini e di una segnalazione scritta inviata dall'amministratore del NI (senza preventiva convocazione dell'assemblea condominiale e all'insaputa della maggioranza dei condomini – doc. 8), in data 29.7.2021 veniva eseguito dal Corpo di Polizia Locale di San Donà di Piave un accertamento che si concludeva con il verbale di contestazione n. 1737/R/2021 del 30.7.2021 per presunte violazioni delle disposizioni previste dal D.L. nr. 65/2021 e dal D.L. n. 52/2021, dal comma 1 dell'art. 1 del D.P.C.M. del 2.3.2021 e dal comma 1 dell'art. 1 della L. n. 87/2021, così come sanzionato dall'art. 4 del D.L. n. 19/2020 poiché in data 29.7.2021 “in qualità di titolare del pubblico esercizio in parola, permetteva che gli avventori presenti nell'area esterna antistante il pubblico esercizio meglio sopra indicato, in concessione al medesimo, non osservassero le linee guida adottate, in materia di prevenzione della diffusione del virus COVID-19 nell'attività dei pubblici esercizi, dal Ministero della Salute, in data 29.5.2021.” Verbale che era stato tempestivamente impugnato avanti alla . Controparte_6
Inoltre, in data 2.8.2021 il riunito in assemblea straordinaria revocava alla signora Controparte_4 il nulla osta precedentemente concesso per l'utilizzo dell'area plateatico antistate Parte_1 l'esercizio Bar “Senso Unico” (doc 9). Successivamente in data 25.8.2021 veniva notificata la Deliberazione prot. n. 40072/2021 del 23.8.2021 con la quale la Città di San Donà di Piave revocava le concessioni di suolo pubblico intestate a aventi prot. n. 45914 del 05.11.2020 e n. 32491 del 07.07.2021 (reg. n. 37/2021), per Parte_1 l'occupazione di una porzione di suolo privato ad uso pubblico antistante l'esercizio di somministrazione alimenti e bevande all'insegna “Senso Unico” in via Iseo n. 16 (doc 10). Avverso detto provvedimento era stato presentato ricorso avanti il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto con istanza cautelare non accolta. Trovandosi impossibilitata a lavorare senza l'area plateatico, in data 7.9.2021 (doc. 11) la signora
[...] presentava al Comune di San Donà di Piave una nuova domanda di plateatico per la Pt_1 collocazione di tavoli e sedie nell'area antistante l'ingresso del locale. L'amministrazione comunale subordinava la concessione delle nuove autorizzazioni alla presentazione del nulla osta del NI, tanto che in data 3.9.2021 la signora aveva già fatto richiesta di Parte_1 convocazione di un'assemblea straordinaria del condominio con ordine del giorno la concessione del nulla osta per la nuova domanda di plateatico (docc.ti 12 e 13). In data 15.9.2021 veniva, pertanto, convocata dall'Amministratore l'assemblea di condominio, in prima convocazione per il giorno 22.9.2021 e in seconda convocazione per il 23.9.2021 (doc. 14). All'assemblea del 23.9.2021 (doc 15), i condomini con la maggioranza di 554,03 millesimi, affermava l'attrice, senza alcuna motivazione, negavano il nulla osta richiesto. Con comunicazione in data 28.9.2021 il Comune di San Donà di Piave sollecitava la trasmissione del nulla osta del (doc. 16). Controparte_4
In data 7.10.2021 la signora presentava istanza di mediazione presso la Camera di Parte_1
Conciliazione e Mediazione del Nordest (doc. 17).
Il primo incontro, inizialmente fissato per il giorno 28.10.2021 e poi rinviato su richiesta della parte chiamata, si teneva il giorno 8.11.2021 (doc. 18).
In detta data il procedimento di mediazione si concludeva con verbale negativo stante la dichiarazione del di non volere procedere con la mediazione (doc. 19). Controparte_4
La RA impugnava quindi la delibera assembleare del 23.09.2021, decorsi trenta Parte_1 giorni dalla chiusura del verbale di mediazione che aveva interrotto i termini di cui all'art 1137 c.c., per i seguenti motivi:
pagina 3 di 10 1-nullità o annullabilità del verbale di assemblea perché privo degli elementi essenziali atti ad evidenziare il regolare svolgimento dell'assemblea in quanto manca nel verbale l'esposizione delle discussione su ciascun argomento quando la discussione si è protratta per più di due ore;
non è stata riportata la dichiarazione della signora di disponibilità alla rinuncia delle feste del Parte_1 giovedi sera ed eventualmente a ridurre i numeri dei parcheggi da occupare;
non sono state trascritte le dichiarazioni, le osservazioni e gli interventi dei vari condomini e comunque fornita e verbalizzata alcuna motivazione sul diniego del nulla osta.

2- La delibera impugnata era, inoltre, affetta da eccesso di potere in quanto limitava in modo evidente l'uso e il godimento del bene comune nei confronti della signora Viceversa, l'utilizzo di Parte_1 un numero limitato di parcheggi da parte dell'attrice non aveva mai pregiudicato e non pregiudicava in alcun modo l'utilizzo condominiale degli stessi e ciò sia perché il gode di un abbondante CP_4 numero di parcheggi e sia e soprattutto perché trattasi di parcheggi “ad uso pubblico” e non a uso esclusivo del . CP_4
3 In ogni caso, la delibera è annullabile per un evidente conflitto di interessi di alcuni condomini in pregiudizio dell'interesse condominiale. Tale circostanza, secondo l'attrice, emergerebbe dalla lettera di denuncia inviata dall'Amministratore di NI in data 12.7.2021 al Comune di San Donà di Piave e al Corpo di Polizia Municipale per conto di alcuni condomini (all'insaputa della maggioranza) per asserite ragioni di ordine pubblico, che non arrecano alcun pregiudizio al . Quello che veniva, infatti, contestato è il mancato CP_4 rispetto delle normative Covid in materia di distanze di sicurezza e dispositivi di protezione delle vie aeree e, quindi, le motivazioni della denuncia sono legate all'epidemia da Covid-19 e non alla lesione dell'interesse condominiale o all'utilizzo delle parti comuni. E' evidente che l'interesse perseguito da alcuni condomini (che in assemblea hanno votato per sé, ma anche per molti altri in forza delle deleghe raccolte) è strettamente personale. Per finire l'attrice chiedeva anche un risarcimento del danno patito e patiendi in seguito al diniego del nulla osta. Infatti, nei mesi successivi al diniego, la RA aveva riportato un notevole Parte_1 calo di fatturato pari a rispettivamente € 4.214,90 ed € 7.942,01, destinato a crescere di mese in mese in seguito alla assenza di un plateatico (soprattutto durante la stagione primaverile ed estiva). La RA facendo affidamento sul nulla osta precedentemente concesso e, quindi, sulla Parte_1 disponibilità di un'area plateatico, ha sostenuto diverse spese per arredi e per abbellire l'area per € 1.462,10 e costi di dipendenti sia per le ore diurne che serali.
Nella prima memoria ex art 183, VI comma cpc, inoltre, l'attrice, relativamente alla delibera del
23.9.2021 impugnata, eccepiva anche, la violazione dei limiti di legge di deleghe ai condomini, essendo stato violato il limite del quinto del valore dell'edificio di cui all'art. 67 delle disp. att. cc, con le deleghe conferite al signor che, oltre a rappresentare la società Rampon Immobiliare Srl con Pt_2 ben 172,25 millesimi, aveva partecipato e votato anche per delega di altri n. 3 condomini per ulteriori
213,74 millesimi e, quindi, rappresentando n. 4 teste, con un totale di millesimi pari a 385,99.
Si costituiva in giudizio il Complesso Commerciale- Direzionale il quale contestava le difese CP_4 dell'attrice rilevando che la situazione di fatto era ben diversa da quello che la stessa aveva descritto. L'attrice affermava, infatti, di essere vittima di un accanimento da parte di alcuni condomini, che riconducevano il mancato accoglimento della richiesta del nulla osta (privo di motivazione), alle lamentele di alcuni condomini che riguardavano l'affluenza numerosa degli avventori e il mancato rispetto delle norme Covid. Invero, evidenziava il condominio, i problemi emersi con la gestione del bar da parte della signora sono consistiti in ripetuti e progressivamente sempre più gravi atti di Pt_1 vandalismo a danno del complesso condominiale da parte degli avventori (si era giunti a bruciare un cassonetto delle immondizie nelle vicinanze dei contatori del gas) e con l'occupazione da parte della titolare di una zona ampia dei parcheggi senza aver preventivamente chiesto l'autorizzazione. Già nel pagina 4 di 10 2020 (e non a luglio del 2021 come sostenuto da parte attrice) i condomini iniziavano a lamentarsi al punto tale che l'assemblea condominiale il 23.09.2020 verbalizzava al punto 3 che: “L'assemblea richiama l'attività Bar RO perché senza aver preventivamente chiesto autorizzazione, ha occupato una gran parte del parcheggio, frequentemente, limitando il pari uso agli altri condomini. Inoltre gli avventori hanno creato danni e sporco tutt'attorno al fabbricato.” L'assemblea diffidava, quindi, parte attrice ad attenersi ad una serie di regole, quali avvisare 48 ore prima dell'evento, rendersi responsabile dei danni arrecati allo stabile dei clienti, garantire la sicurezza e la pulizia esterna ed ottenere l'autorizzazione comunale per l'occupazione del suolo destinato ad uso pubblico. L'assemblea si riservava altresì di sanzionare l'attività in caso di mancato rispetto delle regole per quanto di competenza del condominio” (doc. 2 parte convenuta). Peraltro, anche la signora riconosceva Pt_1
l'occupazione senza autorizzazione in una sua e-mail del 23.09.2020 (doc 2). Nonostante ciò a marzo del 2021 il signor del scriveva all'amministratore che parte attrice occupava da Tes_1 CP_7 diversi giorni mediante panchine di legno uno spazio della zona parcheggio non autorizzata e ben più ampia di quella concessa (doc. 3).
Nel corso poi del mese di giugno del 2021 OO Engineering S.r.l. con comunicazioni ora via e- mail ora via PEC del 4, 11, 24 e 26 giugno) nonché del negozio AT (che ad un certo CP_8 punto dovette rimanere in negozio di notte per sorvegliare ed evitare venisse danneggiato dagli avventori) con due PEC del 23 giugno lamentavano come il giorno successivo agli eventi serali del giovedì tenuti dal Bar Senso Unico, all'arrivo alla mattina per l'apertura delle attività si fossero ritrovati in questa situazione: il complesso condominiale era diventato “un orinatoio” a cielo aperto, con il tappetto all'ingresso condominiale e la parete destra ripetutamente utilizzate come una sorta di
“bagno” e con ovvie lamentale da parte dei clienti che accedevano dall'ingresso condominiale;
danni alle singole proprietà del piano terra e di quella condominiale con cassette postali ripetutamente sfondate, vetri imbrattati, vomito sul marciapiede calpestato e riportato con delle pedate sui muri, gruppi di biciclette appoggiate sulle vetrate;

La situazione si aggravava ulteriormente nel mese di luglio 2021. Sia il signor che altri della Pt_2
OO erano costretti ad un certo punto a fermarsi presso i propri esercizi nella notte tra giovedì 1 e venerdì 2 luglio per verificare di persona cosa accadesse durante la festa organizzata dal bar Senso Unico e constatavano quanto segue: un incendio sul retro del condominio con fiamme alte più di due metri a ridosso dei cassonetti e dei contatori condominiali del gas, con un cassonetto completamente disciolto;
risse tra gli avventori con tanto di ghiaccio dato in dotazione dal Bar Senso Unico con intervento di due pattuglie dei Carabinieri;
clienti che sotto i fumi dell'alcool utilizzavano le aree esterne, nonchè i pressi dei furgoni di OO come bagno;
danni da parte dei clienti a vetrine, cassette della posta;
parti· esterne del NI occupati regolarmente dalla signora oltre il Pt_1 limite concesso (dai marciapiedi perimetrali e relativo passaggio e parte del parcheggio ad uso di tutti)
e durante le feste occupazione dello spazio condominiale esterno transennato con filo rosso/bianco (peraltro veniva riferito a voce all'amministratrice che il transennamento avveniva già dalle ore 20.00 impedendo così ai fornitori di accedere ai negozi). Infine, la signora del negozio LI Tes_2 denunciava all'amministratrice condominiale come all'apertura del negozio venerdì 2 luglio si fosse ritrovata con la stessa situazione già vista nelle giornate di venerdì 18 e 25 giugno, ovvero marciapiedi imbrattati di bevande, sia davanti che nella parte dietro del negozio e angoli del complesso condominiale usati come orinatoi, bicchieri e cannucce buttati a terra. Denunciava altresì come ancora una volta fosse stata costretta ad effettuare personalmente le pulizie (doc. 5). L'amministratrice condominiale faceva quindi il 12 luglio un esposto al Sindaco del CP_9
e alla Polizia Municipale in cui esponeva quanto lamentato dai Condomini, mentre nella stessa
[...] data le scriveva per lamentare di aver subito danni anche in occasione della festa organizzata CP_8 giovedì 8 luglio e comunque gli stessi già lamentati con PEC precedenti nonché l'occupazione quasi pagina 5 di 10 totale del piazzale da parte della signora in occasione della serata di domenica 11 luglio per la Pt_1 finale di calcio Italia – Inghilterra con un televisore installato nel mezzo. (doc. 6). A riprova la difesa del NI produceva le foto inviate da OO all'amministratrice del condominio per denunciare quanto accaduto (doc. 7), le foto allegate dall'amministratrice al proprio esposto (doc. 8), il video dell'incendio (doc. 9) e dello stato dei luoghi rinvenuto alla mattina dalla titolare di LI (doc. 10). La signora di volta in volta prometteva di attenersi alle regole poste Pt_1 dal NI e di provvedere a ripulire al termine delle feste, ma di fatto disattendeva sistematicamente le promesse. In diritto la difesa del evidenziava che i tre motivi per cui la RA impugnava la CP_4 Pt_1 delibera assembleare non dovevano essere accolti, in quanto: 1) la delibera non era viziata da alcun vizio di forma, ma presentava tutti gli elementi essenziali per la sua validità; 2) non era viziata da eccesso di potere. Infatti, la contestazione mossa dalla signora nulla ha a che fare con l'eccesso di Pt_1 potere. La giurisprudenza laddove venga chiamata a verificare l'eccesso di potere dell'assemblea condominiale, deve verificare se la causa della deliberazione risulta, sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che compete esclusivamente al giudice di merito, falsamente deviata dal suo modo di essere. In concreto, quando sussiste l'eccesso di potere, l'impugnazione prevista dall'art. 1137 c.c. è diretta non a controllare l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma solo a stabilire se la decisione collegiale costituisce o meno il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea (Cass. Civ. n. 20135/2017 e 5061/2020); 3) non era stata emanata in conflitto di interessi con alcuni condomini che nel votare avrebbero perseguito un interesse di natura personale ma erano state perseguite finalità Condominiali. Infatti, l'assemblea condominiale aveva votato a larga maggioranza contro il rilascio del nulla osta solo per tutelare gli interessi del alla luce dei ripetuti danneggiamenti che avevano interessato parti private e parti comuni. CP_4
Nella II memoria ex art 183, VI comma cpc, la difesa della parte convenuta eccepiva, inoltre, la tardività dell'eccezione di violazione dei limiti di legge di deleghe dei condomini, in quanto svolta da parte attrice per la prima volta solo nella I memoria ex art 183, VI comma cpc, mentre non era stata svolta in atto di citazione. In ogni caso l'eccezione era infondata in quanto l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del C. C. precisa che la soglia del quinto per le deleghe si ha solo qualora i condomini siano più di venti (“Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”), mentre al tempo della delibera assembleare del 23.09.2021 impugnata i condomini erano 17.
La causa veniva istruita mediante prove documentali e prove per testi.
Il procedimento di mediazione è stato esperito. Le domande dell'attrice vanno rigettate per motivi che si vanno ad esporre. In via preliminare si evidenzia che il sindacato del Giudice non si estende al punto di valutare il merito delle delibere assembleari o di controllare la discrezionalità delle scelte dell'assemblea; compito del Giudice è soltanto quello di controllare che le deliberazioni non siano contrarie alla legge o al regolamento o che comportino una distorsione del potere decisionale dell'assemblea in quanto dirette a realizzazione di fini estranei alla comunità condominiale. Lamenta, innanzitutto, l'attrice, che la delibera sarebbe nulla o annullabile in quanto il verbale di assemblea è privo degli elementi essenziali atti ad evidenziare il regolare svolgimento dell'assemblea, perché manca nel verbale l'esposizione delle discussione su ciascun argomento, quando la discussione si è protratta per più di due ore e perché non è stata riportata la dichiarazione della signora
[...] di disponibilità alla rinuncia delle feste del giovedì sera ed eventualmente a ridurre i numeri Pt_1 dei parcheggi da occupare;
rileva l'attrice, inoltre, che non sono state trascritte le dichiarazioni, le osservazioni e gli interventi dei vari condomini e che non è stata fornita e verbalizzata alcuna motivazione sul diniego del nulla osta. pagina 6 di 10 Ebbene, tale eccezione è infondata.
Infatti, la Cassazione Civile è intervenuta a Sezioni Unite sul tema con una recente sentenza la n. 9839 del 14.04.2021, in cui ha chiarito che la categoria giuridica della nullità ha un'estensione del tutto residuale rispetto alla categoria generale dell'annullabilità e che attiene a quei vizi così radicali da privare la deliberazione dell'assemblea nel mondo giuridico. In particolare, la mancanza degli elementi costitutivi essenziali, ovvero la volontà della maggioranza, oggetto, causa e forma, determina la deficienza strutturale della deliberazione e ricorre per esempio in caso di deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea o priva di oggetto (ossia mancante di un reale decisum ovvero con un oggetto non determinato né determinabile) o, in caso di deliberazione, non risultante dal verbale di assemblea.
Nel caso che ci riguarda, invece, non solo non ricorrono le gravi ipotesi prospettate, ma il verbale impugnato presenta tutti gli elementi richiesti per legge per essere considerato valido, e, pertanto, non può nemmeno essere annullato. Infatti, il verbale del 23/09/2021 indica chiaramente il tema della discussione. E', indicato quale secondo punto all'Ordine del Giorno “Richiesta urgente del nulla osta necessario alla presentazione in Comune di una nuova domanda per l'occupazione del suolo pubblico antistante il Bar Senso Unico come da planimetria allegata” e al punto 2 del verbale viene ribadito “Richiesta urgente del nulla osta necessario alla presentazione in Comune di una nuova domanda per l'occupazione del suolo pubblico antistante il Bar Senso Unico come da planimetria allegata”. Si precisa, inoltre, nel verbale “viene esposta la richiesta di nulla osta (…) come da planimetria presentata” ed, inoltre, è precisato “dopo ampia discussione della proposta si mette ai voti la richiesta”. Dal verbale emerge pertanto con chiarezza quale fosse il tema in discussione, quanto svoltosi in assemblea (ovvero illustrazione della richiesta e sua ampia discussione) e come si sono espressi i condomini in sede di votazione con indicazione esatta dei loro nominativi per gruppi (voto favorevole, contrario, astenuti) ed i millesimi complessivi.
La stessa Cassazione Civile, infatti, in tema di delibere di assemblee condominiali, ha precisato che è annullabile ex art. 1137 c.c. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote. (Cass. Civ. Sez. Unite 4806 del 07/02/2005). Circostanza, questa, non verificatasi nel caso di specie, ove risultano tutti gli elementi necessari per la validità del verbale.
Quanto, invece, all'affermata circostanza che non sarebbe stata verbalizzata la dichiarazione di disponibilità della RA alla rinuncia alle feste del giovedì sera ed eventualmente a Parte_1 ridurre il numero dei parcheggi da occupare, si evidenzia che non è stata fornita la prova di tale affermazione. Infatti, i due testi escussi sul punto (cap. 27 della memoria istruttoria di parte attrice),
(di parte attrice) e (di parte convenuta) hanno fornito due deposizioni Testimone_3 Testimone_4 contrastanti e nessuno dei due testimoni ha precisato che la RA avesse chiesto Parte_1 espressamente di mettere a verbale tale disponibilità. Tra l'altro, non deve essere accolta l'eccezione di incapacità a testimoniare del teste di parte convenuta, proposta dall'attrice, in quanto non avente un interesse nella causa che potrebbe legittimare la sua partecipazione al giudizio ex art 246 cpc, non essendo più amministratore del NI dal settembre 2020. Anche l'eccezione di impugnazione della delibera assembleare per eccesso di potere deve essere respinta. L'attrice ritiene che la delibera impugnata sia affetta da eccesso di potere in quanto limita in modo evidente l'uso e il godimento del bene comune nei confronti della signora Viceversa, Parte_1
l'utilizzo di un numero limitato di parcheggi da parte dell'attrice non aveva mai pregiudicato e non pregiudicava in alcun modo l'utilizzo condominiale degli stessi e ciò sia perché il condominio gode di pagina 7 di 10 un abbondante numero di parcheggi e sia e soprattutto perché trattasi di parcheggi “ad uso pubblico” e non a uso esclusivo del . CP_4
Si ribadisce che anche quando viene eccepito il vizio dell' eccesso di potere di una delibera assembleare, compito del Giudice non è quello di controllare l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma solo di stabilire se la decisione collegiale costituisce o meno il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea (Cass. Civ. n. 20135/2017 e 5061/2020). Per comprendere il concetto di “eccesso di potere” occorre quindi partire dal principio che l'intervento del Giudice nell'attività di governo del si caratterizza come eventuale e residuale, in CP_4 quanto non può, ovviamente, estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità dell'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condòmini, ma può esplicarsi solo nelle situazioni patologiche, laddove cioè l'azione dell'assemblea venga condotta in difformità dei pertinenti canoni legali e regolamentari o utilizzando, appunto, con eccesso il proprio potere. Occorre, cioè, la prova che attraverso la delibera, ancorché regolarmente approvata, l'assemblea abbia inteso realizzare finalità estranee agli interessi del condominio o abbia posto in essere una situazione di pregiudizio per la collettività (cfr., ex multis, Cass. Civ., sez. VI, 25 febbraio 2020, n. 5061).
Ebbene, è evidente che nel caso che ci occupa non è stato perseguito da parte dell'assemblea alcun interesse estraneo al condominio. All'esito dell'istruttoria è, infatti, emerso che con la delibera oggetto di impugnazione, l'assemblea condominiale ha inteso tutelare gli interessi del NI, in quanto la gestione della signora Pt_1 del bar denominato “Senso Unico” aveva determinato già a partire dal 2020, ripetuti danni sia alle proprietà private dei singoli condomini che a quelle condominiali, oltre all'occupazione permanente di ampie zone senza che vi fossero concessioni e autorizzazioni. Dal verbale della Polizia Municipale di San Donà di Piave, che aveva effettuato un sopralluogo in data 29.7.2021, ad ore 23.00, unitamente ad altre forze di Polizia, risulta che era stata constatata la presenza di un numero di avventori tra i 100 ed i
200 e che la signora aveva occupato transennandola sia l'area frontale al bar (autorizzata) sia Pt_1 quella laterale non invece oggetto di autorizzazione e che, infine, era impossibile per i condomini transitare nell'area (docc. 11-12-13 parte convenuta). Tra l'altro, gli eccessi dell'attrice nella gestione del suo bar erano stati ben documentati dal 2020: infatti l'assemblea condominiale già il 23.09.2020 era stata costretta ad intervenire (doc. 2 parte convenuta punto 3): “l'assemblea richiama l'attività Bar RO perché senza aver preventivamente chiesto autorizzazione, ha occupato una gran parte del parcheggio, frequentemente, limitando il pari uso agli altri condomini. Inoltre gli avventori hanno creato danni e sporco tutt'attorno al fabbricato.” Peraltro, anche la signora aveva riconosciuto l'occupazione senza autorizzazione con mail del Pt_1
23.9.2020 (allegato doc 2).
Inoltre, l'occupazione con tavoli, sedie e panche di una vasta area comprensiva di parcheggi, marciapiede e aiuola, nel corso del 2021, veniva peraltro confermata da tutti i testi di parte convenuta sentiti sulla circostanza, ma anche dai testi attorei , e i Testimone_5 Testimone_6 Testimone_3 quali, sentiti a prova contraria all'udienza del 12.10.2023 i primi due, e il 14.3.2024 il terzo, confermavano tutti il cap. 39 di parte convenuta e la foto di cui al doc. 26.
Ancora dall'istruttoria emergeva che la RA aveva comportato anche danni alle parti comuni Pt_1 del considerati i ripetuti e progressivamente sempre più gravi atti di vandalismo compiuti CP_4
a danno del complesso condominiale da parte degli avventori del bar “Senso Unico”, come si preciserà in seguito. Alla luce di quanto sopra è pertanto, evidente che il diniego all'utilizzazione di n 6 parcheggi privati ad uso pubblico, per la realizzazione di un plateatico ad uso del Bar Senso Unico è stata fatta per un interesse evidentemente condominiale. pagina 8 di 10 E nemmeno l'attrice può lamentare che la delibera adottata limiti per lei in modo evidente l'uso ed il godimento della cosa comune. Infatti, ai sensi dell'art 1102 c.c., il condomino può servirsi della cosa comune anche per un fine esclusivamente proprio, “purchè non alteri la destinazione della cosa comune” . Nel caso che ci occupa la richiesta di utilizzo di n 6 (sei) parcheggi privati ad uso pubblico per la realizzazione di un plateatico ad uso del Bar Senso Unico, implica “alterazione di destinazione della cosa comune” che può essere realizzata soltanto previa approvazione dell'assemblea condominiale. Infine, deve essere respinta anche l'impugnazione della delibera per un supposto conflitto di interessi di alcuni condomini che nel votare avrebbero perseguito un interesse strettamente personale.
Dall'istruttoria è emerso, al contrario che l'assemblea condominiale ha votato a larga maggioranza contro il rilascio del nulla osta solo per tutelare gli interessi del NI alla luce dei ripetuti danneggiamenti che hanno interessato parti private e parti comuni.
I testimoni escussi hanno, infatti, confermato che i problemi emersi con la gestione del bar sono consistiti in ripetuti e progressivamente sempre più gravi atti di vandalismo a danno del complesso condominiale da parte degli avventori del bar “Senso Unico”: emblematico il rogo che ha interessato il cassonetto delle immondizie la notte tra il 1 e il 2 luglio 2021 documentato con un video (docc. 9-34) e dalle foto di cui ai docc. 7-8, confermate in udienza dalla teste che le aveva scattate Testimone_7 intorno alle 23.30. Inoltre, è emerso che il complesso condominiale era diventato “un orinatoio” a cielo aperto, con il tappetto all'ingresso condominiale e la parete destra ripetutamente utilizzate come una sorta di “bagno”. La teste riferiva: “quando arrivavo al lavoro alle 7.30- 8.00 del Testimone_7 mattino vedevo sul tappeto d'ingresso del condominio delle macchie e aloni di urina anche sul muro”. Si erano verificati, inoltre, danni alle singole proprietà del piano terra e di quella condominiale con cassette postali ripetutamente sfondate, vetri imbrattati, vomito sul marciapiede calpestato e riportato con delle pedate sui muri, gruppi di biciclette appoggiate sulle vetrate;
mozziconi di sigaretta e bottiglie lasciate a terra. Si vedano le deposizioni del teste e del teste che Testimone_4 Testimone_8 precisava: “due volte abbiamo trovato la cassetta delle lettere sfondata e poi abbiamo avuto il problema delle vetrine imbrattate. Noi abbiamo otto vetrine e su quasi tutte vi erano segni di vomito, manate, pedate sui muri divisori. La cassetta delle lettere è la nostra personale. È stata sfondata anche quella del nostro vicino dott. , medico del lavoro”. Precisava anche: “le nostre vetrate non sono Per_1 mai state pulite. Una volta sola la signora si è resa disponibile a seguito di nostra lamentela a pulire una o due vetrate, che erano quelle sporche in quel momento e la pulizia è stata fatta anche male. In tutte le altre occasioni siamo sempre intervenuti noi per la pulizia”. Inoltre, si erano verificate risse tra gli avventori del bar “Senso Unico” che avevano richiesto l'intervento dei Carabinieri, come ha confermato il teste “…io so che la nostra Testimone_9 cassetta della posta è stata danneggiata e anche un furgone. Abbiamo trovato il cofano sfondato con delle impronte di piedi…”. Da ciò risulta che i condomini hanno votato contro il rilascio del nulla osta non per un interesse personale (“accanimento di una certa parte di condomini” come detto da controparte), bensì per tutelare gli interessi del condominio che ha visto reiteratamente danneggiati parti comuni e parti private. Deve essere rigettata anche l'eccezione proposta dalla parte attrice nella I memoria ex art 183, VI comma cpc, di violazione dei limiti di legge relativi alle deleghe dei condomini in quanto proposta tardivamente solo nella I memoria ex art 183, VI comma cpc e non nell'atto di citazione. Tale eccezione costituisce, pertanto, motivo nuovo di impugnazione non ammissibile.
Per finire deve essere rigettata anche la domanda di risarcimento del danno in quanto trattandosi di risarcimento per responsabilità extracontrattuale spettava all'attrice dare la prova degli elementi fondamentali per far sorgere la responsabilità ovvero il fatto illecito, il danno ingiusto il nesso di causa pagina 9 di 10 (giuridica e materiale) tra il fatto ed il danno, la colpevolezza dell'agente e l'imputabilità del fatto lesivo. Elementi tutti non sussistenti nel caso di specie.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono pertanto poste a carico di parte attrice. Si liquidano secondo il DM 148/2022, tenuto conto dello scaglione di riferimento, ai medi di tariffa in € 1701,00 per la fase di studio, in € 1204,00 per la fase introduttiva, in € 1.806,00 per la fase istruttoria, e ai minimi di tariffa in € 1.453,00 per la fase decisionale, in quanto si è svolta con lo scambio di una sola nota conclusionale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
-Rigetta le domande di parte attrice;

-Condanna la parte attrice al pagamento delle spese del giudizio in favore della parte convenuta che liquida € 6.164,00 per compenso professionale, oltre spese generali al 15%, i.v.a., c.p.a.
Cosi deciso in ZI, il 29/05/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Elisa Borile
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