R.G. 445/2022
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Nella persona del dott. Gianluca Mulà, ha emesso la seguente
SENTENZA
Tra
c.f. difesa dagli avv. LENZINI Parte_1 C.F._1
GIUSEPPE e GIAN LUCA ALTINI
ATTRICE
e c.f. e , c.f. Controparte_1 P.IVA_1 CP_2
difesi dall'avv. PIANA RICCARDO LEONARDO C.F._2
CONVENUTI
Conclusioni (come da foglio di precisazione delle conclusioni): per parte attrice:
“in rito ed in via istruttoria, confermarsi l'ammissione delle prove orali in atti richieste dall'attrice ed integralmente ammesse con ordinanza del 29.04.2023, in quanto ritenute pertinenti e rilevanti ai fini del decidere, con i testi Arch. e Tes_1
Geom. , con conseguente rimessione della causa sul ruolo per la loro Testimone_2 audizione;

-2) nel merito ed in via preliminare, accertare e dichiarare, per le ragioni esposte in corso di causa: (a) principalmente, la decadenza di parte convenuta dall'eccezione ex art. 38 c.p.c. e, per l'effetto, la sussistenza della competenza territoriale dell'Intestato Tribunale;
(b) in subordine, la competenza territoriale del Tribunale di Ravenna ai sensi degli artt. 20 c.p.c. e 1182, comma III^, c.c. ed in virtù di quanto previsto dall'art. 33, comma 2, lett. u), del Decreto Legislativo n. 206/2005;
-2) sempre nel merito in via principale, accertare e dichiarare, per i titoli dedotti in atti, la responsabilità precontrattuale e l'inadempimento contrattuale grave e rilevante dei convenuti nei fatti di causa e - per l'effetto - condannare in solido tra loro il Sig.
1 e la società in persona del legale CP_2 CP_1 CP_1 rappresentante pro-tempore, al risarcimento integrale dei danni patrimoniali e non arrecati all'attrice nella misura ritenuta equa e di giustizia ex art. 1223 e/o 2056 c., oltre ad interessi di mora ex art. 1284, comma 4, c.c., sul rivalutato al saldo effettivo ed al maggior danno ex art. 1224 c.c. con capitalizzazione trimestrale dalla domanda ex art. 1283 c.c.;
-3) sempre nel merito ed in ogni caso, accertare e dichiarare la totale infondatezza in fatto ed in diritto di ogni avversaria eccezione, deduzione, istanza ed argomentazione in quanto decaduta, prescritta e, comunque, infondata in fatto ed in diritto, con ogni conseguente accertamento negativo al riguardo;

-4) con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite ex D.M. n. 55/2014 sia della fase giudiziale, comprensive delle spese di CTP (doc. n. 30) e di CTU (doc. n. 31), sia della fase di mediazione obbligatoria.”; per parte convenuta:
“(I) dichiarare inammissibili e comunque rigettare le domande attoree in ordine alla responsabilità precontrattuale e l'inadempimento contrattuale grave e rilevante dei convenuti, perché completamente destituite di fondamento in fatto ed in diritto e, per l'effetto,
(II) rigettare, in quanto infondata in fatto e in diritto la richiesta di risarcimento in solido tra di loro dei convenuti;

(III) condannare l'attrice , ai sensi dell'art. 96 c.p.c., al risarcimento Parte_1 dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi d'ufficio in via equitativa;

(IV) con vittoria di spese e onorari come per legge;
”.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. L'attrice ha citato in giudizio e l CP_2 Controparte_3 chiedendo l'accoglimento delle indicate conclusioni. Essa ha allegato di aver sottoscritto in data 26.9.2020, con la mediazione dell , un Controparte_3 contratto preliminare di compravendita quale parte promissaria acquirente (promittente venditore avente a oggetto l'immobile sito ad Alghero catastalmente CP_2 identificato al Catasto Fabbricati del citato Comune al foglio 48, mapp. 297, subb. 5 (Cat. A/3) e 6 (Cat. C/2), oltre terreno, contenente la dichiarazione del promittente venditore di conformità degli immobili alle norme edilizie e urbanistiche. Ha poi esposto che, in data 13.11.2020, era stato stipulato il contratto definitivo di compravendita per un prezzo complessivo di € 382.000,00, in cui si dava atto della sussistenza di regolari titoli autorizzativi anche per l'immobile sub.

6. Prosegue l'attrice allegando che, confidando nella regolarità degli immobili acquistati, aveva
2 iniziato alcuni lavori per la riqualificazione dell'area e per la realizzazione di una vasca interrata di approvvigionamento idrico, versando un anticipo di € 7.082 al professionista incaricato (arch. ) e affrontando spese edili per € Tes_1
17.726,81. Tuttavia, l'unità sub. 6 (c.d. locale tecnico) era irregolare sotto il profilo urbanistico ed edilizio, sicché la pratica volta al rilascio dell'autorizzazione a realizzare i lavori aveva avuto esito negativo, analogamente alla pratica per tentare la sanatoria del manufatto ormai ristrutturato, con conseguente necessità della demolizione dello stesso. In diritto, quindi, l'attrice ritiene i convenuti tenuti al risarcimento dei danni – costituiti dalle spese inutilmente affrontate per la ristrutturazione, pari a € 17.726,81 oltre accessori, dalle spese tecniche sopportate e per la mediazione, oltre danno morale ex art. 2059 c.c. costituendo la falsa dichiarazione del venditore reato ex art. 483 c.p. – per responsabilità contrattuale e precontrattuale.

2. Si sono costituiti tardivamente i convenuti, chiedendo il rigetto della domanda attorea, eccependo l'incompetenza dell'intestato Tribunale e l'improcedibilità della domanda per essere stata omessa la negoziazione assistita. Nel merito, i convenuti hanno dedotto che il c.d. locale deposito (sub. 6) era regolare sotto il profilo edilizio e urbanistico, in quanto autorizzato con concessione edilizia in sanatoria n. 61 del 12.11.1992. Soltanto, in adiacenza allo stesso erano stati realizzati due manufatti consistenti in una tettoia (nord) e in un locale di 21 mq (sud). Sul terreno, poi, era stato collocato un prefabbricato metallico adibito a ricovero auto. Si trattava di opere non presenti in planimetria, agevolmente rimovibili, e delle quali l'intermediario aveva reso edotta in modo dettagliato l'attrice con mail del 14.10.2020 e, prima ancora, in data 31.8.2020, quando il mediatore aveva segnalato che il proprietario, costruendo la parte muraria, aveva commesso un abuso, prospettando dunque la necessità di abbattere le pareti. Dette opere, secondo i convenuti, erano per di più gradite all'attrice, che aveva dichiarato di volersi assumere gli oneri di regolarizzazione successivamente all'acquisto. Essa, inoltre, a fronte della prospettiva di rigetto del mutuo paventata dalla banca proprio in ragione dell'esistenza degli abusi, allo scopo di ottenere il finanziamento richiesto mantenendo le opere abusive aveva dichiarato all'istituto di credito di essere consapevole dell'esistenza di tali manufatti.

4. La causa è stata istruita oralmente, con l'escussione dei testi (professionista Tes_3 che ha redatto la perizia immobiliare nell'ambito della pratica per la concessione del mutuo), (compagno dell'attrice) e (impiegato di Credit Agricol, Tes_4 Tes_5 banca mutuante) e con l'interrogatorio formale dell'attrice, nonché con l'espletamento di una CTU tecnica, di cui il giudicante condivide integralmente le risultanze in ragione della congruità e del rigore logico della relazione peritale.

5. Preliminarmente, va dato atto della tardività dell'eccezione di incompetenza territoriale sollevata dai convenuti. L'eccezione è, infatti, contenuta nella comparsa di costituzione e risposta tardivamente depositata in data 28.7.2022 (prima udienza di
3 comparizione del 15..2022). Ne deriva che la competenza risulta definitivamente radicata presso l'intestato Tribunale. Va, in ogni caso, rilevata l'infondatezza dell'eccezione perché la competenza del Tribunale sussiste in applicazione del c.d. foro del consumatore (art. 33, lett. u cod. cons.), poiché l'attrice, che riveste la qualità di consumatore avendo acquistato per scopi estranei alla propria attività professionale, domanda il risarcimento del danno da inadempimento di un'obbligazione nei confronti dell'agenzia immobiliare, certamente qualificabile quale professionista. Ex art. 33 c.p.c., sussiste poi la competenza del Tribunale anche per quanto riguarda la domanda di risarcimento del danno proposta nei confronti del venditore.

6. Sempre in via preliminare, deve osservarsi la procedibilità delle domande qui proposte per essere stato espletato, medio tempore, il procedimento di negoziazione assistita (cfr. documentazione depositata in data 1.9.2022 dall'attrice).
Nel merito, le domande di risarcimento del danno proposte dall'attrice non sono fondate.

7. Occorre premettere che nel caso di specie, nei rapporti tra venditore e acquirente, non è applicabile la disciplina di cui all'art. 1453 – 1218 c.c., ma la disciplina speciale di cui agli artt. 1490 e s.s. c.c. Gli abusi edilizi che il CTU ha riscontrato come sussistenti al momento del rogito non sono, infatti, tali da rendere configurabile l'ipotesi dell'aliud pro alio, poiché essi riguardavano solamente alcuni manufatti secondari (edificio in muratura di mq 21 adibito a magazzino lavanderia a sud del c.d. locale deposito;
tettoia in muratura a nord del medesimo locale e legnaia;
garage in lamiera situato nella corte), ma non l'oggetto principale della compravendita, costituito dal fabbricato a uso abitazione e dal c.d. locale tecnico (al netto, relativamente a quest'ultimo, delle marginali irregolarità riscontrate dal CTU, per lo più imputabili a errori di rappesentazione grafica, indicate a pag 55 della relazione peritale, difformità rispetto alle quali l'attrice non ha comunque mai lamentato alcunché). In proposito, si è condivisibilmente affermato in giurisprudenza che “deve operarsi una discriminazione qualitativa tra difformità sanabili e insanabili, collegata alla natura e alla rilevanza delle prescrizioni violate, allo scopo di diversificare sinergicamente le azioni esperibili: 1) allorché l'inosservanza delle prescrizioni igienico-sanitarie e di sicurezza si consacri in una difformità non riparabile, è integrata la fattispecie della vendita di aliud pro alio;
2) si ha, invece, vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali, allorché il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria. Ed invero, la progressione della gravità “qualitativa” delle carenze rilevate, in correlazione con i rimedi esperibili, si adegua alla consolidata ripartizione elaborata in sede nomofilattica (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 2064 del 24/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33149 del 16/12/2019; Sez. 2, Sentenza n. 13782 del 31/05/2017; Sez. 6-
1, Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016; Sez. 2, Sentenza n. 28419 del 19/12/2013; Sez.
2, Sentenza n. 10285 del 29/04/2010; Sez. 3, Sentenza n. 18859 del 10/07/2008; Sez. 2,
4 Sentenza n. 5202 del 07/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 13925 del 25/09/2002; Sez. 2, Sentenza n. 2712 del 23/03/1999; Sez. 2, Sentenza n. 244 del 13/01/1997; Sez. 2, Sentenza n. 2681 del 21/03/1994; Sez. 2, Sentenza n. 1866 del 15/02/1992; Sez. 2, Sentenza n. 13268 del 10/12/1991; Sez. 3, Sentenza n. 1261 del 04/03/1981; Sez. 3, Sentenza n. 1914 del 16/05/1975; Sez. 3, Sentenza n. 228 del 28/01/1972; Sez. 3, Sentenza n. 500 del 13/02/1968; Sez. 3, Sentenza n. 2939 del 21/12/1964; Sez. 3, Sentenza n. 1833 del 11/07/1964) nei termini che seguono. A) Si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. B) Si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando – in ragione delle alterazioni subite – la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell'ambito dello stesso genere. C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita. 3.5.2.4.– In applicazione di tale criterio distintivo, solo allorché l'immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14900 del 29/05/2023; Sez. 2, Sentenza n. 39369 del 10/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 4826 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 17140 del 27/07/2006; Sez. 2, Sentenza n. 1391 del 11/02/1998). In adesione a questa ricostruzione, l'aliud pro alio è integrato sia nel caso di differenza strutturale, sia in caso di alterazione qualitativa che può determinare la degenerazione della cosa, il suo declassamento, a condizione che il difetto di qualità, in rapporto con quanto pattuito fra le parti, faccia della cosa, in sé e per sé, una res “irrimediabilmente” diversa, inidonea a soddisfare quella certa destinazione. Dal che deriva la possibilità di esperire l'ordinaria azione di risoluzione, a norma dell'art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dagli artt. 1495 e 1497 c.c. Per converso, la facoltà di sanare le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza, qualunque esse siano, evidentemente esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al modello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico sociale.” (Cass. n. 23604 del 02/08/2023). Nel
5 caso di specie, nessun abuso edilizio rilevante, tra quelli di cui si duole l'attrice, riguardava l'immobile oggetto di compravendita (né il sub 5 né il sub 6), mentre le irregolarità urbanistiche, come detto, afferivano esclusivamente a manufatti di scarsa rilevanza, di talché l'immobile ben poteva essere, come effettivamente è stato, ricondotto alla piena conformità urbanistica ed edilizia mediante la demolizione dei medesimi. In applicazione dei richiamati insegnamenti della giurisprudenza di legittimità, l'azione esperita dall'attrice è dunque qualificabile quale azione edilizia ex art. 1490 e s.s., con conseguente applicabilità dell'art. 1491 c.c., in forza del quale “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa”.

8. Ciò posto, dall'istruttoria è emerso che l'acquirente fosse perfettamente a conoscenza dell'irregolarità edilizia dei manufatti abusivi: in sede di interrogatorio formale, l'attrice ha così risposto al capitolo di prova formulato dai convenuti (“vero è che nella comunicazione e-mail da lei ricevuta in data 31/08/2020 alle ore 10:25, il mediatore, le ha significato che il proprietario, Sig. Controparte_3
, costruendo la parte muraria in adiacenza al locale deposito ha eseguito un CP_2 abuso e che, quindi, in futuro si sarebbe dovuto provvedere al relativoabbattimento”):
“è vero, parlando di una struttura muraria che era alla destra della dependence dove c'erano due tettoie di cui l'ultima chiamata legnaia che mi è stato detto non erano regolarmente accatastate e che io avrei dovuto abbattare. Sempre nella stessa mail mi è stato detto che avrei dovuto smontare un grande hangar in lamiera costruito su un terrapieno di cemento e che avrei dovuto smontarlo oppure rifare la pratica per l'autorizzazione alla struttura non permanente e la stessa mail conclude dicendo tutto il resto è regolarmente accatastata e sanato”. Il riferimento è alla mail del 31 agosto 2020 (doc. 2 convenuti), inviata dall'agenzia immobiliare convenuta, in cui si scriveva
“Per il fabbricato in lamiera, lo stesso è stato accatastato come tettoria, il proprietario costruendo la parte muraria ha eseguito un abuso, quindi in futuro le pareti dovranno essere abbattute”. Quindi, l'acquirente ha confessato che sapeva degli abusi, ad eccezione del fabbricato adiacente, lato sud, al c.d. locale tecnico. Quest'ultimo è però chiaramente menzionato nella mail del 14.10.2020 (doc. 1 dei convenuti, ove si cita un
“ingresso magazzino/lavanderia lato sinistro dependence”, con allegata una foto che rende perfettamente comprensibile il riferimento a chi già conosca i luoghi), successiva al preliminare ma antecedente al rogito – quando, quindi, l'attrice, ove fosse stata ignara degli abusi, avrebbe potuto sottrarsi alla stipula del definitivo o pretendere una riduzione del prezzo in conseguenza della necessità di sostenere gli oneri per la regolarizzazione – con la quale l'agenzia immobiliare informava in modo preciso e dettagliato la promissaria acquirente di tutti i manufatti abusivi insistenti sul compendio immobiliare. La pertanto, era perfettamente al corrente Pt_1 dell'esistenza delle irregolarità edilize e, stante la prova della conoscenza di tali vizi, risulta irrilevante la dichiarazione resa dal venditore in sede di rogito notarile circa la
6 regolarità edilizia dell'immobile. Ne consegue l'insussistenza di alcuna responsabilità del venditore, in applicazione dell'art. 1491 c.c.

9. Non sussiste alcuna responsabilità neppure dell'agenzia immobiliare, la quale ha correttamente adempiuto i propri obblighi informativi mettendo l'acquirente a conoscenza delle problematiche edilizie, secondo quanto sopra osservato.
10. Non sussiste la responsabilità ex art. 96, comma 1, c.p.c., invocata dai convenuti, dal momento che, oltre a non potersi affermare che l'attrice abbia agito con dolo o colpa grave, non è stato dimostrato alcun danno conseguenza subito dai convenuti.
11. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo (valori medi;
scaglione di valore € 5.201 – 26.000; aumento del 30% ex art. 4, comma 2, dm 55/2014 e s.s.m.)

P.Q.M.

Il Tribunale di Ravenna, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
a) rigetta le domande di parte attrice;

b) rigetta la domanda ex art. 96, comma 1, c.p.c. proposta dai convenuti;

c) condanna alla refusione delle spese di lite sostenute dai convenuti, Parte_1 liquidate in € 6.600,10 oltre 15%, iva e cpa se dovute e come per legge, oltre spese di CTP;

d) pone le spese di CTU, liquidate come da separato decreto, a carico dell'attrice.
Si comunichi.
19.8.2025
Il Giudice
Gianluca Mulà
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