n. 7510/2017 R.G.A.C.

Tribunale Ordinario di Nola
Prima Sezione Civile

Provvedimento reso fuori udienza secondo le modalità previste dagli artt. 127 ter e 429 c.p.c.

Il Giudice

Considerato che la causa è stata chiamata per la discussione ex art. 429 c.p.c. all'udienza del 21.01.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.;
Esaminate le note scritte depositate dalle parti;

Letto l'art. 127 ter, co. 3, c.p.c., secondo cui “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”;
Pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto degli artt. 127 ter e 429 c.p.c., come di seguito.
07.02.2025
Il Giudice
Dr.ssa Giovanna Astarita

1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Giovanna Astarita, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 7510/2017, decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
TRA
, , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 [...]
, quali eredi di;
, Parte_5 Persona_1 Parte_6 Pt_7
, quali eredi di;
,
[...] Parte_8 Persona_2 Parte_9
e , quali eredi di e Parte_10 Parte_6 Persona_3 [...]
, e tutti Pt_11 Parte_12 Parte_13 Parte_14 rappresentati e difesi dall'avv. Emilio Ranieri, presso il cui studio elettivamente domiciliano, alla Via C.
Alberto n. 37, in Terzigno (NA), come da procure in atti
ATTORI
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Anna De Vivo, presso il cui studio Controparte_1 elettivamente domicilia, alla Via Domenico Beneventano n. 8, in Ottaviano (NA), come da procura in calce all'atto di costituzione in giudizio
CONVENUTO

Oggetto: licenza per finita locazione.
Conclusioni per le parti: come da atti di causa e da note di trattazione scritta depositate per la partecipazione all'udienza del 21.01.2025.
2 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Omesso lo svolgimento del processo, ai sensi degli artt. 132, co. 2, n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., osserva il Tribunale che , , Persona_1 Persona_2 Persona_3 Parte_11 Parte_12
e con ricorso ex art. 657 c.p.c., premesso di essere comproprietari di
[...] Parte_13 Parte_14
un immobile destinato a box auto sito in Ottaviano (NA), alla Via Sepe Liguori n. 88, identificato al
N.C.E.U. del Comune di Ottaviano al foglio 4, particella 79, sub. 27, box n. 4, categoria C/6, di superficie pari a circa 15 mq, deducevano: di aver concesso, con contratto di locazione verbale, il godimento del predetto locale a per il periodo di un anno a decorrere dall'1.01.2016; che in data Controparte_1
31.7.2015, con lettera raccomandata A./R. n. 4305 (cfr. all. n. 3 della produzione di parte attrice, così numerata da questo giudice), invitavano il , già immesso nel godimento del bene, a formalizzare CP_1
il citato accordo;
che, stante l'inerzia di quest'ultimo, in data 07.6.2016, essi provvedevano a denunciare autonomamente il contratto verbale di locazione presso l'Agenzia delle Entrate di Nola, registrato con il n.
4678- serie 3T, con canone annuo convenuto in € 1.020,00 da corrispondere in n. 12 rate mensili di € 85,00 ciascuna (cfr. all. n. 4 della produzione di parte attrice); che, a seguito del primo rinnovo, in data 20.3.2017, veniva esperito tentativo di mediazione (cfr. all. n. 2 della produzione di parte attrice) al fine di addivenire alla “cessazione del contratto di locazione per la scadenza del 31.12.2017” (cfr. pag. 1 dell'atto introduttivo) e che, stante l'infruttuosità dello stesso, il conduttore non rilasciava l'immobile. Tanto premesso gli attori adivano l'intestato Tribunale onde ottenere ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva e, previo mutamento del rito, sentenza risolutiva del contratto di locazione per la data del 31.12.2017, con condanna del
[...]
al rilascio del bene entro la stessa data, con vittorie di spese di lite da liquidarsi in favore CP_1
dell'avvocato antistatario.
Si costituiva in giudizio , il quale, in primis, contestava la stipula del contratto verbale di Controparte_1
locazione, asserendo di essere stato immesso nel possesso del bene a decorrere dall'anno 1989 in forza di un contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto il richiamato locale ad uso deposito, sottoscritto da
, in proprio e in nome e per conto degli altri comproprietari (cfr. copia scrittura privata del Parte_13
3 15.02.1989, in all. n. 2 del fascicolo di parte convenuta); deduceva, altresì, che l'efficacia del preliminare era subordinata alla condizione sospensiva della commerciabilità e trasferibilità del cespite in oggetto (vuoi con integrazione del condono, vuoi con il rilascio di una concessione edilizia, anche in sanatoria) e che, avendo egli adempiuto all'obbligazione del pagamento del prezzo in conformità all'art. 3 del contratto de quo, secondo cui “il prezzo della presente vendita, è stato convenuto ed accettato in lire 18.000.000 (diciotto milioni) di cui lire
3.000.000 (tre milioni) vengono versate in conto prezzo ed a titolo di caparra confirmatoria (...) mentre le restanti lire
15.000.000 (quindici milioni) saranno versate al momento della stipula dell'atto definitivo di vendita. Il promittente acquirente, immesso già da oggi nel possesso materiale del cespite in oggetto, verserà alla parte promittente venditrice, per l'uso del locale, la somma di lire 100.000 (centomila) mensili. Le somme mensili versate fino al momento dell'atto definitivo di vendita saranno imputate in conto prezzo e decurtate dalla somma di lire 15.000.000 (restante prezzo) da corrispondersi al momento della stipula dell'atto definitivo” (cfr. all. n. 2 del fascicolo di parte convenuta e pag. 2 della comparsa di costituzione e risposta), aveva provveduto inutilmente a diffidare formalmente gli attori ad adempiere;
eccepiva, inoltre, la nullità del contratto verbale di locazione perché registrato tardivamente.
Sulla scorta di tali deduzioni, il domandava, in via principale, il rigetto della domanda di CP_1
convalida di licenza per finita locazione nonché il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. e, in via riconvenzionale, previo accertamento dell'inadempimento contrattuale dei promittenti venditori, sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c.; ancora, in subordine chiedeva emettersi sentenza di condanna alla restituzione delle somme indebitamente percepite a titolo di “pigioni ulteriori non dovuti, pagamento delle oblazioni
e oneri di urbanizzazione, anche ai fini dell'indebito arricchimento” (cfr. pag. 6 della comparsa di costituzione), il tutto con vittorie di spese di lite, da liquidarsi in favore dell'avvocato antistatario.
Con provvedimento del 09.11.2017, depositato in pari data, il G.I. all'epoca assegnatario di questo procedimento, rigettava la richiesta di concessione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. e disponeva il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., fissando contestualmente l'udienza di discussione del
22.3.2018 e assegnando alle parti un termine per il deposito di memorie integrative degli atti introduttivi
(cfr. ordinanza del 09.11.2017).
4 Gli attori, con memorie depositate il 19.02.2018, dopo aver ribadito la narrazione dei fatti così come in ricorso, disconoscevano la conformità della copia del contratto preliminare prodotto all'originale, specificando che il preteso sottoscrittore dello stesso, , era deceduto in data 30.8.2000; Parte_13
deducevano, inoltre, che: già in occasione della corrispondenza intercorsa tra le parti, prima dell'instaurazione del presente giudizio, i comproprietari del locale de quo comunicavano al , CP_1
tramite PEC del 09.11.2016, di non conoscere il suddetto preliminare;
che, ad ogni modo, la condizione sospensiva dedotta nel presunto contratto si avverava prima della stessa sottoscrizione, atteso che la società
(i cui soci erano i contitolari del bene) in data 30.9.1986 presentava istanza di condono, con CP_2
conseguente prescrizione del diritto azionato dal convenuto. Essi domandavano, quindi, dichiararsi l'inefficacia del negozio per difetto di volontà e mancata sottoscrizione da parte di tutti i titolari del bene nonché l'infondatezza della domanda volta ad ottenere la sentenza di cui all'art. 2932 c.c.; eccepivano, inoltre, l'adempimento spontaneo dell'accordo locatizio da parte del . CP_1
A sua volta, il con memorie depositate il 09.3.2018, oltre ad insistere nell'accoglimento delle CP_1
eccezioni e della domanda riconvenzionale già articolata, formulava domande nuove, con cui chiedeva: in via principale, la condanna degli attori alla restituzione della somma, indebitamente percepita, di €
22.130,87, così suddivisa: “€ 18.385,83 quale somma versata in eccedenza rispetto al prezzo pattuito per il locale box in conformità all'art. 3 del richiamato preliminare di compravendita e dunque indebitamente percepita dagli intimanti;
€
1.549,37 pagamento rate condono fiscale;
€ 1.065,67 versamento oneri;
€ 250,00 versamento pratica catasto ed € 880,00
fattura architetto oltre interessi dalla data della domanda fino all'effettivo soddisfo” (cfr. lett. E), pag. 4 della Per_4
memoria depositata dal convenuto il 09.3.2018); e, in subordine, nel caso di rigetto della pretesa azionata ai sensi dell'art. 2932 c.c., la condanna dei locatori alla restituzione della somma di € 30.407,09 così distinta:
“€ 26.662,05 somma indebitamente percepita a titolo di canone locatizio sulla base di un contratto nullo perché mai registrato fino al gennaio 2016; € 1.549,37 pagamento rate condono fiscale;
€ 1.065,67 versamento oneri;
€ 250,00 versamento pratica catasto ed € 880,00 fattura architetto oltre interessi dalla data della domanda fino all'effettivo Per_4
soddisfo” (cfr. lett. F) della memoria depositata il 09.3.2018, cit.).
5 Espletata l'istruttoria, mediante escussione testimoniale e nomina di C.T.U., la causa veniva dichiarata interrotta per il decesso di (cfr. verbale di udienza del 05.12.2019) e, a seguito della Persona_2
tempestiva riassunzione da parte degli attori, avvenuta il 12.02.2020, in data 27.10.2020 si costituivano in giudizio, con il patrocinio dello stesso difensore, avv. Emilio Ranieri, gli eredi del defunto: , Parte_6
e Parte_7 Parte_8
La causa veniva, poi, dichiarata nuovamente interrotta (cfr. verbale di udienza del 23.9.2021) per il decesso di e, dopo tempestiva riassunzione del 03.10.2021, in data 04.7.2022 si costituivano in Persona_1
giudizio, patrocinati dallo stesso avv. Emilio Ranieri, gli eredi del defunto: Parte_1 Pt_2
, e .
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5
Alla morte di il procedimento proseguiva senza interruzioni poichè il 03.12.2024, Persona_3
patrocinati dallo stesso sopra citato difensore, si costituivano in giudizio , e Parte_9 Parte_10
, quali eredi del defunto Parte_6 Persona_3
Va, altresì, dato atto che, nelle more del presente giudizio, il depositava ricorso cautelare, ex art. CP_1
700 c.p.c., iscritto al n. R.G. 7510-1/2017, volto ad ottenere la sospensione del pagamento del canone di locazione del box oggetto di giudizio, da lui versato, che veniva tuttavia rigettato per assenza di periculum, con rinvio alla fase di merito per la regolamentazione delle spese di giudizio.
La causa, così, giunge alla decisione dinanzi alla scrivente magistrato, frattanto subentrata nella gestione del ruolo a decorrere dal 10.05.2018 (data di presa di funzioni presso l'intestato Tribunale).
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, avendo parte istante esperito il procedimento di mediazione obbligatoria, ai sensi dell'art. 5 d.lgs. n. 28/2010 (cfr. all. n. 2 della produzione di parte istante).
Innanzitutto, il Tribunale dichiara l'utilizzabilità della scrittura privata prodotta da parte convenuta, osservando che il disconoscimento formale della conformità della copia all'originale deve avvenire, a pena di inefficacia, attraverso una dichiarazione che evidenzi in modo chiaro ed univoco, non solo il documento che si intende contestare, ma anche gli aspetti differenziali di quello prodotto rispetto all'originale.
6 Nel caso di specie, il disconoscimento operato dagli attori ai sensi dell'art. 2179 c.c. in sede di prima udienza (cfr. verbale udienza del 09.11.2017) si profila vago e generico;
genericità cui non viene prestato rimedio neppure nel corso del giudizio, a nulla rilevando, sul punto, la circostanza che il non CP_1
abbia mai prodotto l'originale e che gli attori, al fine di verificarne la sottoscrizione, si riservavano di esperire querela di falso a produzione avvenuta, atteso che il suddetto giudizio avrebbe potuto essere validamente instaurato anche – e direttamente – contro la sottoscrizione risultante dalla copia fotostatica del controverso contratto (cfr. ex multis Cass. civ., Sez. II, ordinanza del 28.3. 2023, n. 8718).
Acclarata l'utilizzabilità della copia del contratto preliminare, il Tribunale dichiara l'inefficacia dell'accordo de quo, per le ragioni di seguito esposte.
Ai fini di un corretto inquadramento della vicenda, giova premettere che il negozio sub iudice integra un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un bene, unitariamente considerato, in comproprietà di più persone, sottoscritto da uno soltanto dei contitolari, il quale agiva sia in nome proprio che in veste di rappresentante degli altri comunisti, non sottoscrittori.
Orbene, per orientamento consolidato dei giudici di legittimità, nel caso di contratto preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, considerato dalle parti come un unicum giuridico inscindibile, si deve ritenere che i promittenti venditori si pongano congiuntamente come un'unica parte contrattuale complessa e, dunque, le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno di essi sono prive di una specifica autonomia e destinate, invece, a fondersi in un'unica manifestazione negoziale (cfr. ex multis Cass.
civ., Sez. II, Sent., 03.11.2000, n. 14346; Cass. civ., Sez. Unite, Sent., 08.07.1993, n. 7481)
La trasposizione di siffatto principio al caso in esame impone un'attività di interpretazione del contratto, volta all'accertamento della volontà degli stipulanti in relazione al contenuto del negozio, la quale si traduce in un'indagine di fatto, affidata in via esclusiva al giudice di merito.
A tal riguardo, va innanzitutto evidenziato che, dalla disamina della documentazione prodotta risulta che al tempo della sottoscrizione del contratto (ovvero al 15.02.1989), l'immobile oggetto di giudizio era in regime di proprietà indivisa, facente capo a: nato ad Ottaviano il [...], in [...] Persona_3
7 comunione dei beni con nato ad Ottaviano il [...], in [...] CP_3 Persona_2
comunione dei beni con , nato ad Ottaviano il [...], in [...] CP_4 Persona_1
comunione dei beni con , nato ad Ottaviano il [...], in [...] Parte_1 Parte_13
comunione dei beni con (cfr. all. n. 1 alla memoria del 19.02.2018 e cfr. pag. 3 Controparte_5
dell'elaborato peritale, nonchè documentazione catastale di cui all'all. n. 5).
Ancora, dal tenore letterale del richiamato accordo, emerge, non già una promessa di vendita di singole quote facenti capo ai diversi comproprietari, ciascuno dei quali obbligatosi autonomamente e distintamente ad alienare la porzione ad esso spettante, bensì una considerazione unitaria del bene, contemplato nella sua interezza (cfr. pag. 2 dell'all. n. 2 del fascicolo di parte convenuta, ove si legge: “tutti in solido e per l'intero, promettono…”; cfr. ancora a pag. 3 la previsione di un prezzo globale di vendita, riferito “alla parte promittente venditrice anche come rappresentata”).
Al contempo, nessun dubbio ricorre in ordine alla unitaria qualificazione della parte promittente venditrice, in quanto se è vero che la volontà di assumere l'obbligo di alienare la proprietà di siffatto cespite veniva manifestata in proprio da uno solo dei comproprietari, ovvero (unico sottoscrittore del Parte_13
contratto), è pur vero che questi dichiarava di agire anche quale rappresentante degli altri (cfr. pag. 1 e 2 dell'all. n. 2 del fascicolo di parte convenuta: “art. 1) con il presente atto […] i coniugi […], anche come rappresentati, ciascuno per i propri diritti e tutti in solido per l'intero, PROMETTONO e si OBBLIGANO…”).
Ebbene, ponendosi i promittenti venditori come un'unica parte contrattuale complessa, si impone una verifica della validità dell'unica manifestazione di volontà contrattuale così espressa, atteso che qualora una di dette manifestazioni manchi o risulti viziata da invalidità originaria o sopravvenuta, si determina una situazione che impedisce di ritenere validamente formata la volontà negoziale di una delle parti del contratto preliminare, con conseguente inefficacia dello stesso (cfr. Cass. civ., Sez. II, n. 14346/2000 cit.;
Cass. civ., Sez. Unite, Sent., n. 7481/1993 cit.).
Come noto, in tema di rappresentanza, quale che sia l'atto demandato al rappresentante, perché si realizzino nella sfera giuridica del rappresentato gli effetti degli atti compiuti dal primo è necessario che il
8 rappresentante dichiari di agire in nome e per conto di lui. Se di norma, l'esternazione del potere rappresentativo, la c.d. “spendita del nome”, pur dovendo essere espressa, non deve essere, tuttavia, effettuata a mezzo di formule sacramentali, essendo sufficiente che l'agire del rappresentante in nome e per conto di un soggetto diverso sia portato idoneamente a conoscenza dell'altro contraente (anche attraverso comportamenti univoci e concludenti), è altrettanto vero che nel caso in cui la rappresentanza si dispieghi in un negozio per il quale è richiesta la forma scritta ad substantiam, quale il contratto preliminare di beni immobili (cfr. art. 1351 c.c.), non solo l'esistenza del potere rappresentativo deve essere documentato in una procura avente la stessa forma (art. 1392 c.c.), ma la c.d. contemplatio domini deve essere espressa e risultare, ad substantiam, dallo stesso documento contrattuale, a nulla rilevando che la procura sia esistente ovvero che essa sia esibita o che sia a conoscenza dell'altro contraente, né rileva l'eventuale affidamento di costui sulla esistenza del potere rappresentativo (cfr., ex multis, Cass. civ., Sez. II, Sent. 13.04.2005, n. 7640).
Dalla lettura del richiamato documento non è dato ravvisare alcun riferimento espresso e formale all'atto attributivo di siffatto potere, risultando una mera dichiarazione di agire in nome proprio e degli altri comproprietari “come rappresentati, ciascuno per i propri diritti e tutti in solido per l'intero” (cfr. pag. 2 dell'all. n. 2 del fascicolo di parte convenuta), con conseguente inefficacia della manifestazione di volontà negoziale così espressa.
Pertanto, alla luce delle argomentazioni innanzi esposte, il Tribunale rigetta la domanda riconvenzionale proposta ex art. 2932 c.c. dal convenuto e, di contro, accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto,
dichiara l'inefficacia del contratto preliminare depositato dal . CP_1
Ciò posto, occorre ora soffermarsi sulla domanda di restituzione, esercitata dal anche a titolo di CP_1
indebito arricchimento, dell'importo di “€ 18.385,83 quale somma versata in eccedenza rispetto al prezzo pattuito per il locale box in conformità all'art. 3 del richiamato preliminare di compravendita;
€ 1.549,37 pagamento rate condono fiscale;

€ 1.065,67 versamento oneri;
€ 250,00 versamento pratica catasto ed € 880,00 fattura architetto (cfr. domanda Per_4
di cui alla lett. E) di pag. 4 della memoria del 09.3.2018).
9 Prendendo le mosse dalla richiesta somma di € 18.385,83, va rilevato il difetto di prova sia in relazione all'an che al quantum debeatur.
Con riferimento al primo aspetto, si evidenzia che, a fronte della contestazione del rapporto contrattuale, il
, nella qualità di debitore eccipiente il pagamento in esecuzione dello stesso nonché la dazione CP_1
di somme eccedenti l'importo asseritamente convenuto, avrebbe dovuto dimostrare il collegamento degli assegni prodotti con il credito azionato, prova omessa nel caso in esame (cfr., ex multis, Cass. civ., Sez. VI -
1, Ordinanza, 06.11.2017, n. 26275); rispetto al secondo, invece, alla luce della documentazione prodotta
(cfr. allegati alla memoria depositata dal convenuto il 09.3.2018, così rinumerati da questo giudice), manca la prova della quantificazione operata dal convenuto.
Quanto all'istanza di restituzione delle somme: di € 1.549,37, versata a titolo di pagamento delle rate di condono fiscale;
di € 1.065,67 per versamento oneri;
di € 250,00 per la pratica di catasto e di € 880,00 per la fattura emessa dall'architetto , dalla disamina della documentazione prodotta si apprende che nella Per_4
domanda di concessione edilizia in sanatoria di cui alla legge n. 47/1985 (cfr. all. n. 4, denominato
“Pagamento oblazioni”, della memoria depositata il 09.3.2018), vi è il riferimento ad un immobile sito in Via S.
Severino, non coincidente con quello oggetto di giudizio (sito, invece, alla Via Sepe Liguori).
Peraltro, l'istanza suddetta veniva presentata da in data 30.9.1986 nella qualità di Controparte_1
proprietario del bene (cfr. pag. 2 dell'all. 4 cit.) e, quindi, inspiegabilmente, ben due anni prima della sottoscrizione del controverso contratto preliminare, datato 15.02.1989.
Ancora, inconferente rispetto all'immobile in contesa appare l'ulteriore istanza prodotta (cfr. pag. 6 dell'all.
n. 4, denominato “Pratica condono”, della medesima memoria depositata il 09.3.2018) ove, nella sezione destinata alla descrizione delle opere, vi è l'espresso riferimento ad un immobile residenziale (cfr. pag. 8 cit.,
Cat. A/2), identificato con estremi catastali difformi rispetto a quelli propri del box auto.
La valutazione congiunta degli elementi che precedono, pertanto, non consente di ritenere provato il diritto alla restituzione delle somme richieste, stante il difetto di prova in ordine alla loro riconducibilità
10 all'immobile oggetto del presente giudizio, con conseguente rigetto della domanda riconvenzionale proposta.
Passando ora al vaglio del contratto di locazione, preliminarmente il Tribunale dichiara infondata l'eccezione di nullità sollevata dal . CP_1
Innanzitutto, il vaglio delle risultanze probatorie consente di ritenere provato l'accordo locatizio, registrato solo in data 07.6.2016 (cfr. all. n. 4 della produzione di parte attorea), ma pattuito in epoca ben più risalente.
Va, infatti, evidenziata al riguardo, non solo l'espressa imputazione dei bonifici eseguiti dal convenuto al canone di locazione del contratto registrato con il numero identificato 4678-serie 3T (cfr. all. n. 4 della memoria depositata il 19.02.2018), ma anche la circostanza per cui i testimoni indotti da parte attrice - della cui attendibilità non vi è ragione di dubitare - all'udienza del 05.3.2019 (cfr. verbale di udienza) riferivano di un rapporto locatizio sorto prima dell'anno 2000, specificando, altresì, i termini in cui avveniva l'esecuzione dello stesso (cfr. dichiarazione testimoniale di : “Sono intervenuto nella gestione del box poiché fino Parte_7
al 2000 era mio zio, che gestiva tale proprietà, poiché era anche lui proprietario, poi morto Parte_13 Parte_13
nell'agosto del 2000 io ed altri parenti ci siamo alternati o talvolta ci siamo recati insieme a casa del resistente a ritirare il canone di locazione”; e cfr. dichiarazione testimoniale di “che io sappia andava lui Parte_3 Parte_13
a riscuotere i canoni di locazione dal convenuto, fino al 2000 circa, quando morì. A seguito di ciò, noi figli dei CP_1
proprietari ci alternavamo a riscuotere i canoni”).
Ebbene, a differenza di quanto avviene per la locazione a uso abitativo o commerciale, la locazione di box e autorimesse non è assoggettata né alle norme di cui alla Legge n. 431/1998 né a quelle di cui alla Legge n.
392/1978, vigendo per essa il principio della libertà della forma. Cionondimeno, tale tipo di contratto rientra ugualmente nell'ambito applicativo dell'art. 1, co. 346, della legge n. 311/2004 che prevede, per i contratti di locazione (o che comunque costituitivi di diritti reali di godimento) di unità immobiliari o di singole porzioni (comunque stipulati), la sanzione della nullità allorquando, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. L'obbligo di registrazione riguarda anche i contratti di locazione stipulati in forma verbale
11 (cfr. D.P.R. n. 131 del 1986, art. 3) a meno che si tratti di locazioni di durata non superiore a trenta giorni complessivi annui.
Nel caso de quo, alla luce di quanto innanzi argomentato, sebbene non vi sia prova della data certa di inizio del rapporto locatizio, né si intravedano elementi che consentano di stabilire quale fosse l'originaria durata della convenuta locazione, è certo che quest'ultima sia stata concordata per un periodo superiore a trenta giorni annui, e pertanto soggetta all'obbligo di registrazione.
Tuttavia, l'intervenuta registrazione tardiva del negozio (cfr. all. n. 4 della produzione attorea, cit.), se produttiva di conseguenze sotto il profilo fiscale, preclude la declaratoria di nullità, in quanto «In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti
“ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria […]» (cfr.
Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 28.04.2017, n. 10498; cfr. Cass. civ., Sez. III, Sent., 20.12.2019, n. 34156: ove si ribadisce che «dal complessivo esame della normativa tributaria emerge con certezza la possibilità di una tardiva registrazione (in particolare, cfr., D.P.R. n. 131 del 1986, art. 38 e art. 76, comma 5, nonchè l'istituto del “ravvedimento operoso” di cui al D.Lgs. n. 472 del 1997, art. 13), vieppiù giustificata dal carattere “improprio o atipico” di tale nullità, che si caratterizza per il mancato compimento di un'attività “esterna” al negozio stesso, il quale, di per sè, risulta perfezionato
e privo di difetti strutturali. La registrazione provoca un effetto sanante ex tunc, retroagendo alla data di conclusione del negozio»).
Il rigetto della eccepita nullità comporta l'inevitabile assorbimento della domanda di restituzione della somma di € 26.662,05, quali canoni corrisposti in esecuzione di un contratto asseritamente nullo. Ad ogni buon conto, la suddetta domanda non avrebbe potuto trovare accoglimento, atteso che «Qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la
12 restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un'inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore» (cfr., ex multis, Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 12.02.2019, n.
3971).
Ancora, va accolta la domanda di cessazione del contratto di locazione per diniego di rinnovo alla scadenza contrattuale, formulata dagli attori.
In punto di diritto, giova premettere, come innanzi anticipato, che la locazione di un box auto è fattispecie soggetta solo alla disciplina generale prevista dal codice civile, salvo l'obbligo di registrazione nel caso di durata superiore a trenta giorni annui.
L'autonomia negoziale dei contraenti in ipotesi siffatte si estende, pertanto, anche alla durata del contratto, determinabile in base alle rispettive esigenze e non vincolata alle prescrizioni e formalità vigenti per le locazioni residenziali e commerciali.
Con la registrazione del citato contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate di Nola, identificato con il n. 4678-serie 3T (cfr. all. n. 3 della produzione attorea), la scadenza veniva fissata alla data del
31.12.2016 e, allo spirare del termine, il rapporto si rinnovava per un ulteriore anno.
L'intimazione di licenza per finita locazione ex art. 657 c.p.c., ritualmente notificata alla parte conduttrice in data 06.10.2017, è espressione del diniego di rinnovo della locazione alla scadenza contrattuale, in quanto atto che possiede tutti i requisiti per essere validamente considerato come formale disdetta, trattandosi di un atto di natura complessa, di carattere negoziale, in quanto diretto ad impedire la tacita rinnovazione del contratto, e di carattere processuale, in quanto esplicante una vocatio in ius del conduttore per la convalida.
La manifestata intenzione di non dar corso alla rinnovazione del rapporto comporta l'accoglimento della domanda, con conseguente declaratoria di cessazione, alla data del 30.4.2018 (in assenza di formale disdetta antecedente alla notifica, in data 06.10.2017, dell'atto di intimazione di licenza per finita locazione), del contratto di locazione dell'immobile oggetto di giudizio, stipulato con , e condanna Controparte_1
dell'attuale conduttore al rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose. Da ciò consegue l'accoglimento della domanda di rilascio dell'immobile che, considerate le ragioni della decisione, le
13 condizioni delle parti in comparazione tra loro ed infine il tempo trascorso dalla disdetta contrattuale, si stima equo (art. 56 L. n. 392/1978), fissare alla data dell'1 aprile 2025, per l'inizio dell'esecuzione per rilascio.
Ogni altra questione deve ritenersi assorbita.
Le spese di lite, sia del presente giudizio che della fase cautelare, nonché quelle di C.T.U., vanno regolate secondo il disposto dell'art. 91 c.p.c., pertanto seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano, in favore degli attori, in solido, come da dispositivo, ai sensi del D.M. n. 55/2014, come aggiornato con D.M.
n. 147/2022, applicando i valori tabellari medi previsti per ciascuna fase del giudizio in relazione al valore della causa, tenuto conto dell'effettivo svolgimento del processo, con l'aumento previsto per la difesa di più parti, di cui all'art. 4, co. 2, del citato D.M., e con distrazione in favore dell'avv. Emilio Ranieri, dichiaratosi antistatario.
Infine, va disposta la trasmissione di copia della presente sentenza e degli atti di causa alla Agenzia delle
Entrate di Napoli competente per il Comune di Ottaviano, essendo emersa nel presente giudizio la sussistenza di un contratto di locazione orale non registrato sino al 07.6.2016.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. Accoglie la domanda di convalida di licenza per finita locazione proposta da Parte_1 [...]
, , , quali eredi di Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Per_1
, , quali eredi di
[...] Parte_6 Parte_7 Parte_8 Persona_2
, e , quali eredi di e Parte_9 Parte_10 Parte_6 Persona_3 Parte_11
e e, per l'effetto, dichiara la cessazione, alla data Parte_12 Parte_13 Parte_14
del 30.4.2018, del contratto di locazione dell'immobile sito in Ottaviano (NA), alla Via Sepe Liguori
n. 88, identificato al del Comune di Ottaviano al foglio 4, particella 79, sub. 27, box n. 4, CP_6
categoria C/6, stipulato con;
Controparte_1
14 2. Condanna al rilascio, in favore di , Controparte_1 Parte_1 Parte_2 [...]
, , quali eredi di;
Parte_3 Parte_4 Parte_5 Persona_1 Pt_6
, , quali eredi di ,
[...] Parte_7 Parte_8 Persona_2 Parte_9
e , quali eredi di e Parte_10 Parte_6 Persona_3 Parte_11 Parte_12
dell'immobile sito in Ottaviano (NA), alla Via Sepe Liguori
[...] Controparte_7 Parte_14
n. 88, identificato al N.C.E.U. del Comune di Ottaviano al foglio 4, particella 79, sub. 27, box n. 4, categoria C/6, libero e vuoto da persone e cose, fissando la data dell'1 aprile 2025 per l'inizio dell'esecuzione per rilascio, in caso di mancato rilascio spontaneo;

3. Rigetta le domande riconvenzionali proposte da;
Controparte_1

4. Dichiara l'inefficacia del contratto preliminare datato 15 febbraio 1989;

5. Condanna alla refusione delle spese processuali del presente giudizio, in Controparte_1
favore di , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Pt_5
, quali eredi di;
, ,
[...] Persona_1 Parte_6 Parte_7 Parte_8
quali eredi di , e , quali eredi di Persona_2 Parte_9 Parte_10 Parte_6
e e in Persona_3 Parte_11 Parte_12 Parte_13 Parte_14
solido, che liquida, per il presente giudizio, in € 125,00 per spese ed in € 2.714,20 per compenso e, per la fase cautelare, in € 2.734,70 per compenso, il tutto oltre IVA e CPA come per legge, se dovute e documentate, e rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, con attribuzione all'avv. Emilio Ranieri;

6. Pone le spese di C.T.U., come liquidate in corso di causa, definitivamente e per l'intero, a carico di
. Controparte_1
Dispone trasmettersi copia della sentenza e degli atti di causa alla Agenzia delle Entrate di Napoli, competente per il Comune di Ottaviano, per le eventuali determinazioni di competenza.
Così deciso il 07.02.2025
Il Giudice
Dr.ssa Giovanna Astarita
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