Sent. n. Anno 2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI AVELLINO
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Michela Palladino, all'esito dell'udienza del 01.02.2024 svoltasi a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2704/2022 R.G., avente ad oggetto: azione di risoluzione per inadempimento contratto di locazione
TRA
, rappr.ta e difesa dall'avv. Ada De Marco, dom.ta come in atti;
Parte 1
RICORRENTE
E
, rappr.ta e difesa dall'avv, Luca Guerra, dom.ta come in atti;
Controparte_1
RESISTENTE
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte attrice, con intimazione di sfratto per morosità, conveniva in giudizio la sig.ra Controparte_1
[...] chiedendo la convalida dello sfratto ed il rilascio dell'immobile, sito in Avellino alla via
Sottotenente Corrado Gaetano 29, oggetto del contratto di locazione del 14.06.2021 registrato in data
18.06.2021 al n. 002938 - serie 3T presso l' di Avellino, con previsione di unOrganizzazione_1 canone di € 500,00 mensili.
Controparte 1 e la suaCon ordinanza del 07.07.2022, attesa la costituzione dell'intimata opposizione alla convalida dello sfratto, non veniva convalidato lo sfratto e veniva disposto il mutamento del rito in quello locatizio ordinario, concedendo termine alle parti per il deposito di memorie integrative. Con le memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c. parte attrice formulava domanda di declaratoria della risoluzione del contratto oltre che di condanna al pagamento della somma di € 5.000,00, per canoni impagati a partire dal mese di marzo 2022 e di condanna al rilascio dell'immobile oggetto di locazione.
Con le memorie per l'udienza del 12.01.2023 parte convenuta, riportandosi alla comparsa di costituzione e risposta, chiedeva la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1453 cc. per inadempimento della locatrice con condanna al risarcimento dei danni. Sosteneva, infatti, che la stessa avesse violato, al momento della sottoscrizione del contratto, gli obblighi di informazione relativi allo stato dell'immobile locato e che tale inadempienza fosse continuata successivamente non avendo provveduto la locatrice all'eliminazione dei vizi della cosa locata, consistenti in grosse macchie di umidità ed infiltrazioni alle pareti dell'appartamento.
La domanda è fondata.
In primo luogo, è provata la sussistenza del contratto di locazione del 14.06.2021 reg. in data
18.06.2021 al n. 002938 - serie 3T presso l' Organizzazione_1 di ^Avellino.
Ricorre un' ipotesi di locazione di un immobile ad uso abitativo e, pertanto, trova applicazione l'art. 5 della legge 392/78, dettato con esclusivo riguardo alle locazioni ad uso abitativo, norma che prevede una predeterminazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione (o degli oneri accessori) ai fini della risoluzione del contratto, escludendo il potere discrezionale del Giudice di cui all'art. 1455 c.c., con la conseguenza che, ove il ritardo nel pagamento si protragga per un periodo di tempo superiore a 20 giorni dalla scadenza prevista, oppure la somma dovuta per oneri accessori superi l'importo di due mensilità del canone, l'inadempimento non è di scarsa rilevanza nella valutazione operata dal legislatore e legittima, a norma dell'art. 1455 c.c., la risoluzione del contratto.
Nel caso di specie la locatrice lamenta, con le note conclusionali, un inadempimento pari ad €
10.500,00, inadempimento protrattosi ininterrottamente, a decorrere dal mese di marzo 2022 fino al mese di novembre 2023.
Inoltre, sulla base dei principi generali in tema di inadempimento nelle obbligazioni, l'onere della prova gravante sul creditore che chiede l'adempimento riguarda esclusivamente il fatto costitutivo del diritto fatto valere, ossia l'esistenza dell'obbligazione che si assume inadempiuta, gravando sul debitore la prova del fatto estintivo ovvero la sua mancanza di colpa (vedi ex plurimis Cass.
11692/99).
Nel caso de quo risulta provato il titolo a fondamento della pretesa creditoria, il contratto di locazione regolarmente registrato, in base al quale sorge il diritto al pagamento dei canoni di locazione. Parte convenuta, d'altronde, non ha contestato il mancato pagamento dei canoni scaduti, per cui, stante il principio di non contestazione di cui all'art. 115 cpc, secondo cui devono considerarsi non contestati e, quindi, provati i fatti esplicitamente o implicitamente ammessi dal convenuto, risulta provato l'inadempimento contrattuale del conduttore circa il mancato versamento dei canoni di locazione.
Ancor di più, lo stesso conduttore opponendo l'eccezione di inadempimento, di cui in seguito, ha implicitamente ammesso e riconosciuto il proprio inadempimento nel pagamento dei canoni come contestati.
Risulta, pertanto, provata l'esistenza dell'obbligazione rimasta inadempiuta.
La domanda riconvenzionale dell'intimata non merita accoglimento.
In primo luogo, la sig.ra CP_1 non ha dimostrato che i danni lamentati sussistessero già all'atto della sottoscrizione del contratto di locazione, al contrario essa stessa riconosce che i detti vizi si sono manifestati solo successivamente con l'approssimarsi dell'inverno. Ed invero, la prima denuncia di infiltrazioni e danni alle pareti dell'appartamento è stata inviata via pec in data 23.12.21, data di molto successiva alla sottoscrizione del contratto (14.06.2021).
Il ctp, ing. Persona 1 incaricato dalla CP_1 di effettuare il sopralluogo e verificare lo stato dell'appartamento relativamente ai danni lamentati ha constatato che “in diversi ambienti dell'appartamento è ben visibile una diffusa presenza della cosiddetta muffa" e che “sono diverse le cause che possono portare alla formazione di muffa in casa: da una mancata o inefficace coibentazione di tetto e/o pareti alla scarsa ventilazione degli ambienti domestici"( come da perizia in atti). In base allo stato di avanzamento della muffa, inoltre, ha prospettato una serie di interventi,
"da effettuare sulla struttura dell'edificio", come, tra gli altri, la coibentazione della facciata o la realizzazione di un cappotto termico, la cui realizzazione spetta al Condominio. Soggetto obbligato ad attivarsi per la soluzione della problematica è, dunque, il CP 2 e non la parte attrice. A conferma dell'assunto, nella suddetta pec del 23.12.21 la convenuta ha fatto riferimento ad un sopralluogo effettuato da un tecnico incaricato dal CP 2 in data 13.12.21.
Non merita, dunque accoglimento la spiegata eccezione poiché ha ad oggetto la contestazione dell'inadempimento di una obbligazione non scaturente dal contratto di locazione in capo alla locatrice e per la quale, quindi, non è configurabile alcuna relazione sinallagmatica con l'obbligazione di pagamento del conduttore.
Va, pertanto, dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti relativo all'immobile sito in Avellino alla via Sottotenente Corrado Gaetano 29, come descritto in citazione. E' fondata anche la domanda relativa al pagamento dei canoni scaduti a partire dal mese di marzo
2022 fino a novembre 2023, quando il conduttore ha riconsegnato al locatore l'immobile oggetto di contratto, come da verbale di riconsegna allegato in atti datato 29.11.2023.
E' risultato provato infatti che la CP_1 non ha versato i seguenti canoni: €10.500,00 (€ 500,00 al mese per 21 mesi) sino a novembre 2023.
Pertanto, la CP 1 va condannata al pagamento in favore di parte attrice dei canoni scaduti (€
10.500,00), detratto l'eventuale deposito cauzionale, oltre interessi dalla scadenza dei singoli canoni al saldo.
Le spese seguono la soccombenza tenuto conto dell'assenza di attività istruttoria.
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P.Q.M.

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Il Tribunale, definitivamente pronunziando, così provvede:
1)dichiara risolto per inadempimento di Controparte 1 il contratto di locazione co^ncluso ^con serie 3T pressoparte attrice in data 14.06.2021 e registrato in data 18.06.2021 al n. 002938 ^l' Organizzazione_1 di Avellino, relativo all'immobile sito in Avellino, alla via Sottotenente
Corrado Gaetano, 29, meglio descritto in citazione;

2)condanna il convenuto al pagamento in favore della parte attrice della somma di € 10.500,00 per i canoni scaduti dal mese di marzo 2022 al mese di novembre 2023, oltre interessi dalla scadenza dei singoli canoni al saldo;

3) rigetta ogni altra domanda
4)condanna parte convenuta alla rifusione in favore dell'attrice delle spese di lite, liquidate in complessivi € 2800,00 per compensi, oltre accessori di legge ed oltre € 76,00 per esborsi, con attribuzione.
Cosi' deciso in Avellino il 29.2.2024
Il Giudice
Dott.ssa Michela Palladino