N. R.G. 3805/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Bonacchi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3805/2019 promossa da:
, nata a [...] il [...], e , nato a [...] Parte_1 Parte_2 (LI) il 21.8.1989, rappresentati e difesi dall'Avv. Claudio Cataldo come da mandato in calce al ricorso ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Cecina (LI), Corso Matteotti, 77
ATTORI contro
, nato a [...] il [...], , nata a [...], CP_1 Controparte_2 il 4.5.1953, , nata a [...] il [...], rappresentati e difesi dall'Avv. Filippo CP_3
Bavazzano come da mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Firenze, Via Montebello, 23
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per le causali di cui in narrativa: In Via principale a) Accertare e dichiarare che i IG.ri , e Controparte_2 CP_1 CP_3
, per le ragioni espresse e dedotte in tutti i propri scritti difensivi, si sono resi gravemente
[...] inadempienti all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nella proposta di acquisto divenuto contratto preliminare con l'accettazione del 02.11.2018; b) Sempre in via principale, ai sensi dell'art. 1453 c.c., per le ragioni espresse e dedotte in tutti i propri scritti difensivi, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita, tale divenuto in data 02.11.2018 a seguito di accettazione della proposta di acquisto dei resistenti, relativamente all'immobile sito in Scandicci (FI), Via del Botteghino, 74, identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 6, Particella 16, Subalterno 502, Categoria A/4, Classe 1, Consistenza 7,5 vani, superficie 122 mq, rendita €. 278,89 per inadempimento imputabile si GG.ri GG.ri , e;
c) Conseguentemente emettere sentenza Controparte_2 CP_1 CP_3 dichiarativa di risoluzione del contratto preliminare di compravendita, tale divenuto in data 02.11.2018 a seguito di accettazione della proposta di acquisto, relativamente all'immobile sito in Scandicci (FI), Via del Botteghino, 74, identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 6,
Particella 16, Subalterno 502, Categoria A/4, Classe 1, Consistenza 7,5 vani, superficie 122 mq, rendita €. 278,89; d) Ed ancora conseguentemente, dopo aver dichiarato risolto il contratto preliminare, tale divenuto in data 02.11.2018 a seguito di accettazione della proposta di acquisto, condannare i IG.ri , e , come parti inadempienti, in Controparte_2 CP_3 CP_1
pagina 1 di 5 solido tra loro, al pagamento in favore dei IG.ri e : - Della Parte_1 Parte_2 restituzione della somma di €. 10.000,00, dagli attori versata a titolo di caparra confirmatoria;
- Della somma di €. 5.720,40 a titolo di risarcimento del danno, somma versata dai ricorrenti al mediatore per la provvigione Parte_3 e per la registrazione a seguito dell'accettazione dei resistenti della proposta di acquisto con conversione della stessa in contratto preliminare, o, in entrambi i casi, in quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi come per legge. e) In ogni caso con vittoria di spese, competenze e compensi del presente giudizio”. In via istruttoria - Si reitera l'istanza, ai sensi dell'art. 210 e segg. c.p.c., affinchè il Tribunale di Firenze voglia ordinare alla parte e/o ai terzi creditori di cui al Doc.11 e/o acquisire d'ufficio il fascicolo relativo alla procedura immobiliare n. 405/2018 R. Es. Imm. Pendente innanzi al Tribunale di Firenze considerato che per parte attrice vi è impossibilità di averne copia anche per questione di privacy;
Si chiede ammettersi i capitoli di prova n. 1), 2), 3), 5), 6), 7), 8), 10), 11), 12), 13) di cui alla memoria ex art. 183, comma 6 n. 2 c.p.c. da intendersi qui integralmente trascritti, con i relativi testi di riferimento.
Per parte convenuta: per il rigetto del ricorso promosso dai sig.ri e in quanto Pt_2 Parte_1 infondato in fatot e diritto, così come la domanda di risoluzione contrattuale formulata e la richiesta di risarcimento del danno;
affinché venga accertato e dichiarato l'inadempimento del contratto preliminare concluso il 17.10.2018/2.11.20018 da parte dei sig.ri e e per l'effetto Pt_2 Parte_1 dichiarare il diritto dei ricorrenti a trattenere l'importo di € 10.000,00 versato dagli acquirenti a titolo di caparra confirmatoria e da valere quale risarcimento del danno.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
I signori e hanno proposto ricorso ex art. 702 bis c.p.c., Parte_1 Parte_2 rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per le causali di cui in narrativa: In Via principale a) Accertare e dichiarare che i IG.ri , Controparte_2 CP_1 e si sono resi gravemente inadempienti all'obbligo di concludere il contratto
[...] CP_3 definitivo per atto pubblico previsto nella proposta di acquisto divenuto contratto preliminare con l'accettazione del 02.11.2018 stante la sussistenza del pignoramento immobiliare RG. 405/2018 innanzi al Tribunale di Firenze non potendo alienare l'immobile libero da pignoramento;
b) Sempre in via principale, ai sensi dell'art. 1453 c.c., accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita, tale divenuto in data 02.11.2018 a seguito di accettazione della proposta di acquisto dei resistenti, relativamente all'immobile sito in Scandicci (FI), Via del Botteghino, 74, identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 6, Particella 16, Subalterno 502, Categoria A/4, Classe 1, Consistenza 7,5 vani, superficie 122 mq, rendita €. 278,89 per inadempimento imputabile si GG.ri GG.ri , e;
Controparte_2 CP_1 CP_3
c) Conseguentemente emettere sentenza dichiarativa di risoluzione del contratto preliminare di compravendita, tale divenuto in data 02.11.2018 a seguito di accettazione della proposta di acquisto, relativamente all'immobile sito in Scandicci (FI), Via del Botteghino, 74, identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 6, Particella 16, Subalterno 502, Categoria A/4, Classe 1, Consistenza 7,5 vani, superficie 122 mq, rendita €. 278,89; d) Ed ancora conseguentemente, dopo aver dichiarato risolto il contratto preliminare, tale divenuto in data 02.11.2018 a seguito di accettazione della proposta di acquisto, condannare i IG.ri , e , Controparte_2 CP_3 CP_1 come parti inadempienti, in solido tra loro, al pagamento in favore dei IG.ri e Parte_1
del doppio della caparra versata pari alla somma di €.20.000,00; - al risarcimento Parte_2 del danno subito pari ad €.5.720,40 somma versata dai ricorrenti al mediatore
[...] per la provvigione e per la registrazione Parte_3 a seguito dell'accettazione dei resistenti della proposta di acquisto con conversione della stessa in contratto preliminare, o, in entrambi i casi, in quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di pagina 2 di 5 giustizia nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi come per legge. e) In ogni caso con vittoria di spese, competenze e compensi del presente giudizio”.
A fondamento del ricorso hanno allegato: di aver sottoscritto, in data 17.10.2018, proposta di acquisto avente ad oggetto l'immobile di proprietà dei convenuti sito in Scandicci (FI), via del Botteghino, 74, per la somma di Euro 207.000,00, di cui Euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria versata contestualmente alla firma della proposta;
che nella proposta di acquisto i promittenti venditori, in particolare, dichiaravano che l'immobile era “…libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione…Ipoteca Volontaria da Concessione e garanzia del mutuo e Ipoteca Giudiziale da decreto ingiuntivo…”; che, a seguito dell'avvenuta conoscenza, da parte della parte proponente, dell'accettazione della proposta da parte dei promittenti venditori, la proposta medesima avrebbe costituito contratto preliminare;
che l'atto notarile sarebbe stato stipulato entro il 31.1.2019 e l'immobile sarebbe stato trasferito libero da qualsiasi peso od onere pregiudizievole;
di aver provveduto, a seguito dell'accettazione della proposta, a versare la somma di Euro 5.400,00 a titolo di provvigione al mediatore Agenzia Immobiliare “ -Studio Casellina s.a.s. di Andrea Cibella Parte_3
& C.; che quest'ultimo, pochi giorni dopo la sottoscrizione della proposta, precisamente a novembre 2018, li aveva informati che, in data 17.9.2018, sull'immobile promesso in vendita era stato trascritto pignoramento immobiliare sulla quota di 1/3 di proprietà di nonché, in data 14.11.2018, CP_1 ulteriore ipoteca giudiziale sulla quota di 1/3 di proprietà di e quali Controparte_2 CP_1 soci illimitatamente responsabili di società in nome collettivo;
che era tuttora pendente procedura di pignoramento immobiliare innanzi al Tribunale di Firenze (R.G.E. n. 405/2018), con udienza fissata per la vendita al 9.5.2019; che, pertanto, risultava impossibile il trasferimento della proprietà del bene libero da gravami e pignoramenti, per grave inadempimento dei promittenti venditori;
di aver, quindi, con lettera raccomandata del 28.2.2019, denunciato il grave inadempimento ai convenuti chiedendo la risoluzione del preliminare di vendita, la restituzione della caparra ed il risarcimento del danno.
Si sono costituiti in giudizio i signori e i quali CP_1 Controparte_2 CP_3 hanno eccepito: che la trascrizione del pignoramento sull'immobile era stata resa nota dall'agenzia immobiliare ai promittenti acquirenti, tanto che il Notaio rogante aveva spiegato loro le modalità con cui si sarebbe potuto regolarmente addivenire al rogito: atto di compravendita sottoscritto in Tribunale, con intervento a rogito dei creditori iscritti;
contestuale estinzione delle ipoteche mediante soddisfazione dei crediti tramite delegazione di pagamenti/assegni intestati direttamente a questi ultimi;
conseguente estinzione del pignoramento immobiliare tramite il G.E.; che i ricorrenti, al fine di procedere all'acquisto, si erano rivolti ad un istituto bancario per conseguire l'erogazione del mutuo, la cui provvista sarebbe stata utilizzata per il pagamento del prezzo della vendita;
che, dopo aver concordato varie date per la stipula dell'atto, i ricorrenti avevano comunicato di non essere pronti, non essendo stata ancora deliberata dalla banca l'erogazione del mutuo, necessaria per il pagamento del prezzo, tanto che si erano resi irreperibili, interrompendo ogni rapporto;
di aver, quindi, inviato diffida dichiarando la propria disponibilità a vendere l'immobile libero da gravami con comunicazione del 6.2.2019, poi reiterata in data 28.2.2019, senza esito. Hanno concluso per il rigetto del ricorso e per l'accertamento e declaratoria dell'inadempimento al contratto preliminare di compravendita inter partes, ed il conseguente proprio diritto a trattenere l'importo di Euro 10.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria.
La causa è stata istruita con i documenti prodotti dalle parti e con l'assunzione di prove testimoniali.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
Costituisce circostanza documentale la previsione, contenuta al punto 3 della proposta di acquisto, poi divenuta contratto preliminare, inter partes stipulata in data 17.10.2018, che l'immobile, alla data del definitivo, da stipularsi entro il 31.1.2019, sarebbe stato trasferito “…franco e libro da qualsiasi peso od onere pregiudizievole…”, mentre è pacifico, oltre che documentalmente provato, che, a quella data, pagina 3 di 5 l'immobile, oltre ad essere gravato dalle ipoteche dichiarate nel preliminare medesimo, era, altresì, gravato da pignoramento trascritto in data 17.9.2018 e, pertanto, anteriormente alla sottoscrizione della proposta di acquisto, poi divenuta vero e proprio contratto preliminare a seguito dell'accettazione della medesima, avvenuta in data 2.11.2018, da parte dei promittenti venditori, senza che ciò fosse stato dichiarato nel contratto medesimo.
Risulta, quindi, documentalmente provato l'inadempimento dei promittenti venditori che non hanno provveduto a liberare l'immobile dalle trascrizioni pregiudizievoli dichiarate in contratto, cui poi si sono aggiunte la trascrizione del pignoramento e di ulteriore ipoteca. Tale inadempimento è di gravità tale da legittimare la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., considerato che i promittenti venditori si erano obbligati a liberare l'immobile dalle trascrizioni pregiudizievoli prima della stipula del definitivo: in tal senso, non solo non vi hanno provveduto, ma hanno omesso di dichiarare la trascrizione del pignoramento, già esistente al momento della stipula del preliminare.
L'eccezione di parte convenuta, secondo cui il Notaio prescelto per il rogito aveva, in un incontro alla presenza anche dell'agente immobiliare, spiegato ai promittenti acquirenti le modalità con cui si sarebbe addivenuti al rogito, nonostante la presenza di tali trascrizioni, non è fondata e non è idonea ad escludere l'inadempimento dei promittenti venditori: tale circostanza, infatti, è stata confermata in sede di escussione testimoniale solo dall'agente immobiliare , il quale ha dichiarato che, Parte_4 in occasione di un primo incontro, a cui lo stesso era presente, il Notaio spiegò agli attori la procedura che sarebbe stata adottata per l'estinzione delle ipoteche il giorno stesso della vendita, garantendo, in tal modo, che si sarebbe potuti addivenire regolarmente alla stipula del contratto definitivo.
L'altro agente immobiliare, , in sede di escussione testimoniale, ha invece dichiarato di Parte_3 non ricordare la circostanza.
In ogni caso, anche a voler considerare provata la circostanza di cui sopra, deve osservarsi come l'omessa informazione circa la pendenza di un procedimento esecutivo (nel caso di specie, tra l'altro, con vendita già fissata dal G.E.) costituisca una grave inadempimento avente carattere definitivo, che non viene meno in ragione della possibilità di rimuovere la trascrizione pregiudizievole prima (o contestualmente) della scadenza fissata nel preliminare (nel caso di specie, il giorno stesso del rogito), in quanto tale omessa dichiarazione può essere stata determinante dell'impossibilità del promissario acquirente di addivenire alla stipula del rogito (ad esempio, per l'impossibilità di accedere al mutuo per la presenza delle trascrizioni sull'immobile, come paventato nella fattispecie) (v. in tal senso Cass. civ.
13.4.2022, n. 12032).
Deve, pertanto, rigettarsi la domanda di parte convenuta volta all'accertamento dell'inadempimento di parte attrice alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare inter partes.
All'accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto consegue il diritto di parte attrice alla restituzione delle somme indebitamente versate, oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.
La parte convenuta deve, quindi, essere condannata alla restituzione della somma di Euro 20.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata dai promittenti acquirenti, nonché al risarcimento del danno dagli stessi subito in misura pari all'importo della provvigione versata all'agenzia immobiliare, di Euro 5,720,40, quale danno emergente documentalmente provato.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE la domanda e, per l'effetto, ACCERTA e DICHIARA l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti in data 2.11.2018, avente ad oggetto pagina 4 di 5 l'immobile sito in Scandicci (FI), Via del Botteghino, 74, identificato al C.F. di detto Comune al
Foglio, 6, Particella 16, Sub. 502, Categoira A/4, Classe 1, Consistenza 7,5 vani, superficie 122 mq, rendita Euro 278,89, per inadempimento dei convenuti, e CONDANNA i signori CP_1
e , in solido fra loro, alla restituzione, in favore di parte attrice, della Controparte_2 CP_3 somma di Euro 20.000,00, nonché al risarcimento del danno nella misura di Euro 5.720,40, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

CONDANNA altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 5.077,00 per compensi ed in Euro 414,25 per esborsi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % er spese generali.
Firenze, 10 marzo 2025
Il Giudice
dott. Daniela Bonacchi
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