N. SENT
N. AC
N. CRON
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 2958 Ruolo Generale dell'anno 2022 e trattenuta in decisione all'udienza del 27 novembre 2024, vertente
TRA
(c.f. e p.IVA ; con sede legale a Roma, in via di Parte_1 P.IVA_1
Priscilla n. 118), in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliata a Roma, in via GI Antonelli n. 47, presso lo studio dell'avv.to Giampaolo D'Angelo, che la rappresenta e difende in forza di procura speciale a margine dell'atto di citazione,
ATTRICE
E
(c.f. ; residente a [...]), Controparte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata a Roma, in viale Liegi n. 2, presso lo studio dell'avv.to Mario
Rosati, che la rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
E
(c.f. e p.IVA ; con sede legale a Roma, in via NI n. 23), CP_2 P.IVA_2 in persona del legale rappresentante CP_3
(c.f. residente a [...], in piazza della Radio n. 14), CP_3 C.F._2
(c.f. ; residente a [...], in piazza della Radio n. Controparte_4 C.F._3
12) e
(c.f. ; residente a [...] C.F._4
99), elettivamente domiciliati a Roma, in via di Torre Gaia n. 48, presso lo studio dell'avv.to
GI Bianco, che li rappresenta e difende in forza di procura speciale in calce alla comparsa di risposta,
CONVENUTI
OGGETTO: pagamento di provvigione in tema di mediazione.
CONCLUSIONI:
per parte attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to D'Angelo si riporta alle conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo e nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c.; insiste per l'ammissione dei mezzi istruttori. …”;
per la convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “…L'avv.to De Sena rassegna le CP_1 conclusioni come da comparsa di risposta;
insiste per l'ammissione die mezzi istruttori, indicati nella memoria ex art. 183/6 n.2 c.p.c. …”;
per gli altri convenuti (verbale dell'udienza di p.c.): “… L'avv.to Bianco si rimette agli scritti difensivi e in particolare alla comparsa di risposta …”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato alla convenuta e ai Controparte_1 convenuti , e (nel prosieguo CP_3 Controparte_4 CP_5 CP_2 anche solo e più), l'attrice allegava che su espresso mandato verbale CP_3 Parte_1 della convenuta aveva svolto attività di intermediazione relativamente all'immobile, sito CP_1
a Roma, in via CO NI n. 23, di proprietà di quest'ultima; che l'immobile in questione, grazie all'attività di essa attrice fra maggio e ottobre 2019, era stato visionato anche dai fratelli e , che almeno in una circostanza erano stati CP_5 CP_4 accompagnati negli uffici di essa attrice anche dalla di loro madre, che i predetti CP_3 avevano intenzione di aprire un supermercato a marchio “Todis/Conad” e in data 9/10/2019 avevano formalizzato, proprio su carta intestata di essa attrice, la “proposta di locazione con promessa di acquisto” del suddetto immobile (c.d. “Rent to buy”); che in particolare il predetto aveva sottoscritto la predetta proposta di locazione “in proprio o CP_5 tramite altra persona da nominare della sottoscrizione degli atti (anche sotto forma di società)”; che in pari data, a garanzia della predetta proposta, la convenuta aveva CP_3 consegnato ad essa attrice due assegni rispettivamente di € 7.000,00 e di € 5.000,00; che sempre nella stessa giornata del 9/10/2019, utilizzando moduli prestampati dell'agenzia, il predetto aveva sottoscritto una lettera provvigionale di € 50.000,00 in favore CP_5 di essa attrice, con un preciso cronoprogramma per il relativo pagamento;
che la proposta di locazione con promessa di acquisto non era stata accettata dalla proprietaria, che per sua maggiore tranquillità aveva coinvolto nella trattativa anche il proprio legale, con la conseguenza che in data 19/11/2019 erano stati riconsegnati al i predetti assegni CP_5 rilasciati dalla di lui madre;
che erano seguiti ulteriori e, apparentemente, infruttuosi tentativi di essa attrice di far accordare le parti per la conclusione dell'affare; che agli inizi del 2021, a seguito di normali controlli, aveva scoperto che nel locale di via CO NI n. 23 risultava aperto un punto vendita/supermercato, proprio a marchio “Todis”, gestito dalla che aveva evidentemente sottoscritto un contratto con convenuta la quale CP_2 CP_1 non aveva pagato alcuna provvigione e né aveva comunicato alcunché ad essa attrice;
che a seguito di verifiche era risultato che la era partecipata proprio da CP_2 CP_5
e che erano stati conosciuti dalla proprietaria grazie
[...] Controparte_4 CP_3 proprio all'incessante e diligente opera d'intermediazione di essa attrice;
che senza esito era stata l'attivazione della procedura di negoziazione assistita per richiedere ai predetti CP_3
Pa
, e . il pagamento della provvigione di €
[...] Controparte_4 CP_5 CP_6
50.000,00 oltre IVA e alla predetta il pagamento della provvigione di € Controparte_1
24.000,00, pari al 3% del prezzo di cui alla proposta di acquisto del 9/10/2019; che era evidente che il contratto sottoscritto tra la proprietaria e gli altri convenuti non poteva CP_1 considerarsi estraneo all'attività di intermediazione immobiliare, svolta da essa attrice, che aveva legittimamente promosso la conclusione dell'affare, così maturando il diritto alle Parte provvigioni;
che la -giuridica rappresentazione dei fratelli e della di CP_6 CP_5 loro madre- e la proprietaria avevano sottoscritto un contratto esclusivamente su CP_1 indicazione riferibile ai predetti che a loro volta avevano avuto conoscenza Parte_3 dell'esistenza dell'immobile grazie all'attività di essa attrice;
che, essendo stata senza esito la procedura di negoziazione assistita, aveva diritto di agire per far valere il diritto al riconoscimento della provvigione ai sensi dell'art. 1755 c.c., atteso che l'affare era stato concluso per effetto dell'intervento di essa mediatrice, il tutto come meglio indicato in citazione. Tanto premesso, l'attrice instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in citazione, sostanzialmente confermate nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. e richiamate a verbale dell'udienza di p.c.: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale Civile adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: in via preliminare: riconoscere ed accertare l'attività di intermediazione immobiliare effettuata dalla (p. IVA e c.f. , stante in via di Parte_1 P.IVA_3
Priscilla n° 118 (00199 Roma), in persona del legale rappresentante, sull'immobile di via
CO NI n° 23 (00179 Roma), e per l'effetto condannare A) la sig.ra Controparte_1
(c.f. ), residente in [...] al pagamento C.F._1 della provvigione maturata da per l'attività di intermediazione svolta in Parte_1 relazione a quanto diffusamente illustrato in narrativa della somma di euro 24.000,00 …, pari al 3% del prezzo di euro 800.000,00 …, oltre IVA (22%) ovvero quella diversa somma ritenuta di giustizia, in ogni caso oltre gli interessi legali dalla domanda al tasso previsto per il ritardo nel pagamento delle transazioni commerciali ovvero ai sensi dell'art. 1284, quarto Parte comma, c.c.; B) la (c.f. e p. IVA ), in persona del legale CP_6 P.IVA_2 rappresentante pro-tempore, con sede in via CO NI n° 23 (00179 Roma), la sig.ra
(c.f. , residente in piazza della Radio n° 14 (00146 CP_3 C.F._2
Roma), il sig. (c.f. ), residente in piazza della Radio Controparte_4 C.F._3
n° 12 (00146 Roma) e il sig. (c.f. ), residente in [...] C.F._4
Aldo Manunzio n° 99 (00153 Roma) -anche in solido tra loro- a corrispondere all'attrice la somma di euro 50.000,00 …, oltre IVA (22%) ovvero quella diversa somma ritenuta di giustizia, in ogni caso oltre gli interessi legali dalla domanda al tasso previsto per il ritardo nel pagamento delle transazioni commerciali ovvero ai sensi dell'art. 1284, quarto comma, c.c.;
C) condannare, per i fatti esposti in narrativa, tutti i convenuti -anche in solido tra loro- ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi d'ufficio in via equitativa;
D) inoltre, condannare le parti convenute al pagamento di tutte le spese di lite, diritti ed onorari, oltre IVA e CAP, del presente giudizio in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario, anche in considerazione della mancata adesione all'invito di negoziazione come previsto dal d.l. 132/2014; E) Con vittoria delle spese di lite, oltre spese generali di studio (15%), CPA e IVA come per legge”: l'unica differenza fra le conclusioni in citazione e quelle nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. consiste nel fatto che al capo C), anziché la richiesta di emissione di ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. in prima udienza, nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. è stata appunto chiesta la condanna dei convenuti ex art. 96
c.p.c..
Con decreto ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c. del 16/2/2022 era differita dal 18/4/2022
(indicata in citazione) al 26/4/2022 l'udienza di prima comparizione delle parti.
Si costituiva in giudizio la convenuta la quale, contestata la domanda Controparte_1 attrice, instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta e richiamate a verbale dell'udienza di p.c. nei seguenti termini: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza o deduzione, in via preliminare: rigettare la domanda di ingiunzione di pagamento ex art. 186 ter c.p.c. richiesta da parte attrice perché inammissibile e comunque infondata sia in fatto che in diritto;
in via principale: nel merito, rigettare le domande attoree, tanto quella “preliminare” di accertamento della intervenuta intermediazione quanto quella di condanna al pagamento della relativa provvigione perché infondate sia in fatto che in diritto;
in via di estremo subordine, laddove fosse accertato l'espletamento da parte della dell'attività di intermediazione in favore della Parte_1 sig.ra e il relativo compenso fosse esigibile perché intervenuto il rogito di vendita, CP_1 determinare la misura della provvigione dovuta alla società attrice in misura pattuita pari all'1% del prezzo di vendita, anziché del 3% pretesa in base agli usi, in conformità del contratto di incarico professionale di mediazione immobiliare del 22.01.2019. Con vittoria di spese, diritti ed onorari e con accertamento della responsabilità processuale aggravata della società attrice avendo agito in assenza di buona fede e rappresentando, in particolare, una situazione fattuale non rispondente a verità”. Al riguardo la convenuta allegava che in CP_1 data 22/1/2019 l'incarico di mediazione era stato conferito all'attrice per iscritto e non verbale;
che invero, a seguito del ricordato incarico per iscritto, la società attrice aveva svolto attività di intermediazione, ma senza successo, sulla base di detto accordo di mediazione
"semi esclusivo", con pattuizione di una provvigione pari all'1% del prezzo della vendita, da pagare al momento del rogito e con durata di 4 mesi, sino al 30/5/2019; che infatti alla scadenza, in data 10/6/2019, la società attrice aveva restituito ad essa convenuta le chiavi del locale, come da annotazione riportata sull'incarico di mediazione;
che pertanto l'asserita incessante attività di mediazione fra maggio e ottobre 2019 sarebbe avvenuta dopo la scadenza dell'incarico e dopo la riconsegna delle chiavi;
che pertanto la società attrice, all'insaputa di essa convenuta, aveva continuato a far visitare l'immobile anche dopo aver restituito le chiavi dell'immobile ad essa convenuta, cui era stato infedelmente riferito, in occasione della proposta avanzata dai che questi ultimi avevano visitato Parte_3
l'immobile prima della scadenza del mandato;
che nell'agosto-settembre 2019 costoro avevano contattato la società attrice, che non aveva mai cessato di promuovere la vendita dell'immobile, ma le offerte non erano state accettate da parte di essa convenuta, che mai aveva avuto contatti o incontri con i predetti;
che in data 17/6/2019, scaduto l'incarico 'semi esclusivo' conferito alla società attrice, aveva conferito incarico ad altra agenzia immobiliare, la MA (Best Selection S.r.l.); che, dopo che la trattativa promossa dalla Parte_1 era definitivamente fallita, nel mese di dicembre 2019 i convenuti avevano Parte_3 costatato su internet che l'immobile risultava ancora offerto in vendita dal predetto altro agente immobiliare;
che, grazie all'opera della nuova agenzia, era stato raggiunto un accordo, con la sottoscrizione nel dicembre 2019 di un contratto preliminare;
che solo in questa occasione essa convenuta aveva appreso che i predetti avevano visitato Parte_3
l'immobile nei mesi di agosto-settembre 2019 tramite la e quindi dopo la Parte_1 scadenza del mandato di mediazione (30/5/2019) e la riconsegna delle chiavi;
che la domanda dell'attrice era infondata, in quanto l'accordo si era formato solo grazie all'attività di mediazione dell'agenzia MA;
che pertanto la pretesa dell'attrice era infondata e in ogni caso eccessiva, il tutto come meglio dedotto in comparsa di risposta.
Si costituivano in giudizio anche i convenuti , CP_3 Controparte_4 CP_5
e i quali, contestata la domanda attrice, instavano per l'accoglimento
[...] CP_2 delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta e richiamate a verbale dell'udienza di p.c. nei seguenti termini: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Roma adito, contrariis reiectis così giudicare: in via preliminare: rigettare la domanda di ingiunzione, per inammissibilità ed infondatezza in fatto e diritto. In via principale: nel merito, per tutte le motivazioni in fatto ed in diritto meglio dedotte in narrativa, rigettare sia la domanda preliminare, tesa all'accertamento dell'avvenuta intermediazione immobiliare sia quella rivolta alla condanna al pagamento della provvigione, perché infondata in fatto e diritto - accertato che alcun contratto preliminare è stato stipulato per il tramite dell'attrice per mancata accettazione della proposta ad opera della Sig.ra e dichiarare non dovuta alcuna somma da parte dei CP_1 convenuti, i quali hanno concluso il contratto di compravendita per il tramite della RE/MAX
Best Selection, con sede in Roma, via dei Castani, 211/A, iscritta al R.E.A. al n. 1479945, a cui hanno saldato le provvigioni mediatorie richieste. Con vittoria di spese, compensi, spese generali ex art. 15 L.F. ed accessori di legge”. Al riguardo i convenuti, sostanzialmente confermata la ricostruzione in fatto offerta dall'attrice in ordine alla proposta di acquisto con la formula 'rent to buy' veicolata tramite la stessa attrice e in ordine alla mancata accettazione della proposta da parte della proprietaria mai incontrata né conosciuta in quella CP_1 occasione, allegavano che avevano continuato le ricerche, anche attraverso Internet, per il reperimento di altro locale, fino a quando avevano visionato l'avviso, pubblicato proprio su
Internet, di altra agenzia immobiliare (la RE/MAX Best Selection), che pubblicizzava la vendita del medesimo immobile;
che era stata sottoscritta in data 22/11/2029, per il tramite di detta agenzia, una proposta di acquisto;
che dopo ampie e articolate trattative essi convenuti, solo in sede di contratto preliminare d'acquisto, sottoscritto in data 20/12/2019 e registrato in data 24/1/2020, con previsione del definitivo previsto entro il 31/12/2022 e consegna immediata delle chiavi, avevano conosciuto la venditrice che in quella occasione CP_1 mediante assegni avevano corrisposto la provvigione all'agenzia MA, come pattuito;
che non sussisteva pertanto alcun diritto dell'attrice alla provvigione, in quanto l'affare era stato concluso grazie all'attività della seconda agenzia immobiliare, non avendo l'attrice apportato alcun contributo causale alla conclusione dell'affare; che in ogni caso l'eventuale diritto alla provvigione poteva ritenersi maturato solo in favore del soggetto che aveva conferito l'incarico di mediazione, a ciò essendo contrattualmente obbligato, e non anche nei confronti di essi convenuti, estranei a detto rapporto di mandato.
All'udienza del 26/4/2022, comparsi i procuratori delle parti, che chiedevano l'assegnazione dei termini ex art. 183/6 c.p.c., la causa era assunta a riserva sull'istanza ex art. 186 ter c.p.c. di parte attrice.
Con ordinanza riservata del 21-23/6/2022 l'istanza era rigettata sul presupposto che fosse necessario procedere all'esatta ricostruzione dei fatti posti a fondamento della domanda attrice;
erano assegnati i richiesti termini ex art. 183/6 c.p.c. con rinvio all'udienza del
16/11/2022 da svolgere in modalità cartolare;
era altresì assegnato il termine di legge fino a cinque giorni prima dell'udienza per depositare note di trattazione scritta.
Le parti provvedevano al deposito di note di trattazione cartolare.
All'udienza del 16/11/2022, svolta in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, la causa, ritenuta matura per la decisione sulla base della documentazione prodotta e delle allegazioni e deduzioni delle parti e senza necessità di ulteriore attività istruttoria, era rinviata all'udienza del 27/11/2024 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 27/11/2024, presenti i procuratori delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe, con assegnazione dei richiesti termini di legge ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c., termini scaduti il 17/2/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda attrice è infondata e va rigettata nei confronti tanto della convenuta
[...] quanto dei restanti convenuti e più. CP_1 CP_3

2. Richiamato quanto esposto, si osserva che, in base alla prospettazione dell'attrice, la stessa avrebbe maturato il diritto alla provvigione per l'attività di mediazione immobiliare svolta sia nell'interesse della proprietaria dell'immobile ( ) e su incarico della Controparte_1 stessa sia per l'attività di mediazione immobiliare svolta nell'interesse dei convenuti CP_2
e , in varia misura coinvolti nella
[...] CP_3 Controparte_4 CP_5 conclusione del contratto preliminare di acquisto dell'immobile di proprietà della CP_1

3. Precisato l'oggetto del presente giudizio, è opportuno procedere ad un necessario inquadramento della fattispecie, con riferimento alle condizioni di maturazione del diritto alla provvigione e al compenso sia con riferimento alla mediazione tipica sia con riferimento alla mediazione atipica.

3.1 In punto di diritto appare necessario in primo luogo definire l'ambito di operatività della normativa in materia di mediazione tipica (art. 1754 c.c.: “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”) e verificare quali siano i presupposti per il sorgere del diritto alla provvigione (art. 1755, comma 1, c.c.: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”).

3.2 Mentre l'art. 1754 c.c. si limita a qualificare il mediatore come “… colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare …” e quindi ricollega alla messa in relazione una mera valenza qualificatoria, il successivo art. 1755 c.c., riferito specificamente alla 'provvigione', precisa, a conferma di quanto poi si dirà sull'adeguatezza dell'apporto causale ai fini del sorgere del diritto, che vi deve essere la conclusione dell'affare e che detta conclusione sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore stesso.

3.2.1 La legge parla infatti di “... affare ... concluso ...” (cfr. art. 1755 c.c.) e, al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione, l'affare va ritenuto 'concluso', in base a pacifica e condivisa giurisprudenza, quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto ex art. 2932 c.c. o per il risarcimento del danno (cfr. Cass. 6599/2001; Cass.
12022/2002; Cass. 15161/2004; Cass. 7519/2005; Cass. 8555/2006).

3.3 Pertanto per 'affare' deve intendersi, in senso generico ed empirico, ogni operazione di natura economico-commerciale generatrice di obbligazioni, da cui scaturisca un vincolo giuridico suscettibile, appunto, di esecuzione o di risarcimento danni (cfr. Cass. 21836/2010;
Cass. 10833/2014).

3.4 Ai fini che qui interessano assume rilievo, nell'ottica del citato art. 1755 c.c., quanto meno la stipula di un contratto preliminare, atteso che già la conclusione di un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi 'atto conclusivo dell'affare', idoneo a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, indipendentemente dalla circostanza che poi segua o non segua la stipula del contratto definitivo (cfr. citata Cass. 12022/2002;
Cass. 13067/2004; Cass. 13260/2009).

3.5 Da ultimo la giurisprudenza ha confermato questo orientamento, escludendo la rilevanza, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, di altre fattispecie, come p.es. quella della stipula di un 'contratto preliminare di preliminare', superando in tal modo precedente orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass. 30083/2019; Cass. 7781/2020; Cass.
39377/2021; Cass. 15559/2022; Cass. 28879/2022; Cass. 22012/2023; Cass. 31431/2023: “Il
c.d. 'preliminare di preliminare', pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un “affare” idoneo, ex artt. 1754 e
1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime”).

3.5.1 Sempre in tempi recenti è stato ribadito che “nel contratto di mediazione, il pagamento della provvigione ai sensi dell'art. 1755 cod. civ. è strettamente connesso alla conclusione dell'affare. La rilevanza causale della conclusione dell'affare, quale fondamento delle pretese di carattere patrimoniale del mediatore, del resto, emerge indirettamente anche dall'art. 1756 cod. civ., ai sensi del quale, salvo patti o usi contrari, il mediatore avrà diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso (Cass. Sez. 2, n. 26682 del 24.22.2020).
Dall'art. 1755 cod. civ. deriva, allora, che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell'attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell'affare …” (cfr. Cass. 9612/2023 in motivazione)

3.6 Dunque il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in base alla richiamata normativa e giurisprudenza, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare.

3.6.1 Pertanto, mentre non assume rilievo, in senso ostativo, il mancato conferimento espresso e/o per iscritto dell'incarico, assume invece rilevanza la circostanza che il mediatore abbia di fatto messo in relazione le parti e soprattutto abbia svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare, sempre che di tale attività le parti fossero consapevoli e ne abbiano tratto vantaggio, così che detta attività venga a costituire l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo il principio della causalità adeguata (cfr.
Cass. 11443/2022; Cass. 869/2018; Cass. 25851/2014).

3.6.2 E' stato altresì precisato, proprio a margine della ricostruzione del principio di causalità adeguata, che “al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1,
c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare. L'esistenza del nesso di causalità tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare è soggetta a verifica in sede di legittimità” (cfr. Cass.
3165/2023; Cass. 403/2024; Cass. 538/2024).

3.6.3 Dunque il semplice aver messo le parti in relazione, secondo la definizione qualificatoria di cui al citato art. 1754 c.c., non è sufficiente al sorgere del diritto alla provvigione, essendo richiesto un adeguato apporto causale nella conclusione dell'affare, mediante lo svolgimento di un'attività utile per la conclusione dell'affare stesso.

3.7 Di per sé, sempre come discorso di carattere generale, la circostanza che le trattative vengano riprese e concluse per effetto dell'intervento di altro mediatore non esclude che il primo mediatore abbia diritto alla provvigione, essendo sufficiente la sussistenza del ricordato adeguato nesso causale fra detta conclusione e la precedente attività di mediazione (cfr. Cass.
15880/2010; Cass. 23842/2008).

3.8 Di converso, è stato escluso il diritto alla provvigione nel caso di mancato accertamento in concreto di detto nesso di causalità fra l'attività di mediazione, svolta in una prima fase delle trattative, e la conclusione dell'affare (cfr. Cass. 22426/2020; Cass.
1120/2015).

3.9 E' poi altrettanto consolidato l'orientamento per cui, di per sé, la sostituzione della parte dell'affare concluso non è tale da impedire il riconoscimento della provvigione in favore del mediatore e a carico dell'originaria parte (cfr. Cass. 8850/2001; Cass. 6652/2018).

4. A questo punto è opportuno richiamare, sempre come discorso di inquadramento, la tematica della c.d. mediazione atipica, cui hanno fatto riferimento i convenuti e più. CP_3

4.1 La mediazione atipica si fonda su un contratto a prestazioni corrispettive, mediante il quale il mediatore agisce non sulla base di un comportamento di mera messa in contatto di due o più soggetti per la conclusione di un affare -non è questa la sede per discutere sulla natura meramente materiale del comportamento del mediatore (arg. ex Cass. 11384/1991) ovvero sulla riconducibilità della mediazione nell'ambito dei rapporti contrattuali di fatto o dei contatti sociali rilevanti (cfr. Cass. 16382/2009)-, ma in quanto incaricato da una o più parti ai fini della conclusione dell'affare e, quindi, in adempimento di un obbligo di tipo contrattuale, riconducibile al rapporto di mandato.

4.1 In detta fattispecie, agendo il mediatore su incarico di una delle parti, si sarebbe in presenza propriamente -come detto- di un mandato (cfr. Cass. 15577/2022; Cass.
16382/2009).

4.2 Dunque, accanto all'ipotesi di mediazione tipica di cui agli artt. 1754 e ss c.c., è stata elaborata la fattispecie della mediazione atipica, fondata appunto su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una soltanto delle parti interessate, come nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di soggetti interessati alla conclusione del medesimo affare a determinate e prestabilite condizioni.

4.3 I principi elaborati dalla giurisprudenza per la mediazione tipica valgono, mutatis mutandis, anche nel caso di mediazione atipica in tema p.es. di necessario comportamento del mediatore secondo buona fede e correttezza ovvero di adempimento degli obblighi informativi ex art. 1759 c.c. (cfr. citate Cass. 15577/20222; Cass. 16382/2009).

4.4 In questo caso il diritto del mediatore al compenso nei confronti del soggetto che ha conferito l'incarico non deriva dall'art. 1755 c.c., ma è dovuto in base ai principi di cui agli artt. 1709 e 1720 c.c..

4.4.1 Al riguardo nella giurisprudenza di legittimità è stato affermato che “è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cd. atipica, fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni …” (cfr. Cass. SU
19161/2017; Cass. 29287/2018).

4.5 Ci si è peraltro chiesti se, a latere del rapporto di mediazione atipica e oltre al diritto al compenso pattuito con il mandante, il mediatore possa maturare anche il diritto alla provvigione nei confronti del soggetto messo il contatto con il mandante ai fini della conclusione dell'affare e per effetto appunto della conclusione dell'affare stesso.

4.6 Al riguardo nulla esclude che il mediatore, oltre al compenso pattuito con il mandante, possa maturare, nei confronti dell'altra parte, il diritto alla provvigione per l'attività di mediazione prestata in favore di quest'altra parte, qualora costui abbia svolto un'attività utile anche nei confronti di quest'ultima, la quale abbia consapevolmente accettato detta attività di mediazione e ne abbia tratto vantaggio ai fini della conclusione dell'affare.

4.7 In tale contesto potrà pertanto assumere rilievo il concreto atteggiarsi del rapporto del mediatore con la parte, che non aveva conferito l'incarico, e si dovrà tener conto sia della natura dell'attività svolta in favore della stessa sia degli eventuali accordi in concreto intercorsi con detta parte (cfr. Cass. 12651/2020; Cass. 25260/2009; Cass. 14582/2007).

4.7.1 Sul punto è stato precisato che “… Osserva il Collegio che correttamente
l'impugnata sentenza distingue tra mediazione (a)tipica, che non presuppone alcun rapporto negoziale tra il mediatore e le parti, e mediazione atipica (o negoziale) che, come hanno ribadito le Sezioni Unite di questa Corte nella sentenza n. 19161/17, si fonda su un contratto a prestazioni corrispettive, che può riguardare anche una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), la quale, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni …” e che “… La Corte milanese è tuttavia incorsa in un errore di diritto là dove ha ritenuto che la mediazione atipica -quale quella svolta dal c.d. procacciatore d'affari, che si distingue dal mediatore appunto perché la sua attività viene prestata esclusivamente nell'interesse di una delle parti (Cass. n. 27729/05, Cass. n. 4422/09;
Cass. n. 26370/16)- sia di per sé stessa, sempre e comunque, incompatibile con il diritto del mediatore a percepire la provvigione (anche) dalla parte diversa da quella da cui ha ricevuto
l'incarico …” (cfr. citata Cass. 12651/2020 in motivazione).

4.8 Dunque, con riferimento alla parte che non ha conferito l'incarico, si deve verificare se il diritto alla provvigione possa essere in concreto riconosciuto sulla base dell'attività svolta dal mediatore e consapevolmente accettata da detta parte e sulla base degli eventuali accordi fra le parti stesse (mediatore e appunto soggetto non conferente l'incarico) sul riconoscimento della provvigione nel caso di affare concluso per effetto di detta attività di mediazione.

4.9 In casi del genere nei rapporti fra l'agente e il soggetto non conferente l'incarico ben possono pertanto assumere rilievo i principi generali, elaborati per la mediazione tipica, in tema di maturazione del diritto alla provvigione nel caso di conclusione dell'affare.

5. Chiusa questa parentesi di inquadramento della fattispecie, si osserva che parte attrice, pur avendo richiamato i principi in tema di mediazione tipica anche per quanto riguarda l'asserita maturazione della provvigione, ha prospettato un'ipotesi di mediazione atipica nei confronti della proprietaria stante il richiamato incarico sia pure CP_1 asseritamente ricevuto verbalmente.

6. Si tratta di circostanza confermata dalla convenuta in comparsa di risposta, CP_1 dove infatti la stessa, negato che si trattasse di incarico verbale, ha richiamato il conferimento dell'incarico di procurare la vendita, conferito alla società attrice per iscritto in data
22/1/2019, con riconoscimento di compenso all'1% e con scadenza dell'incarico al 30/5/2019
(cfr. doc. 2 della convenuta . CP_1

7. In base a detto incarico di mediazione era stato concordato, per quanto qui di interesse, che il bene doveva essere proposto in vendita ad € 950.000,00, comprendente anche il compenso pari all'1% + IVA (punto A); che il compenso pattuito sarebbe stato saldato al rogito (punto C), con la precisazione che “Il sottoscritto dichiara di accettare sin d'ora l'impegnativa di acquisto conforme al presente incarico. In caso di mia accettazione di un contratto di acquisto a condizioni diverse, il diritto al vostro compenso maturerà al momento dell'accettazione dello stesso”; che “Il compenso pattuito vi sarà ugualmente dovuto nei seguenti casi: … per affidamento ad altre società concorrenziali e/o intermediari nel periodo del presente incarico;
per vendita effettuata anche dopo la scadenza del presente incarico con clienti da voi presentati …” (punto F: in detto paragrafo risultano depennate varie ipotesi che pertanto non sono state riportate), con la previsione espressa, riportata in caratteri maiuscoli e in nero, che “Salvo i casi sopra previsti in caso di mancata vendita nulla sarà dovuto alla alla scadenza del presente …” incarico (cfr. citato doc. 2 di parte attrice). Parte_1

8. Si tratta di circostanza poi sostanzialmente ammessa dalla stessa attrice nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., in cui è stato allegato, alla luce degli scambi di mail con il legale della proprietaria, che l'incarico era stato prorogato per facta concludentia anche dopo la formale scadenza del 30/5/2019 (cfr. doc. 7 di parte attrice: mail del 13/10/2019 ore 20:27 dell'avv.to Rosati per conto della proprietaria, con cui era rigettata la proposta di locazione con promessa di acquisto: “… la dott.ssa non intende accettare la proposta che ricalca in CP_1 larga parte quella precedente e, al contempo, disattende le richieste rappresentate con mia mail del 31/7/2019. Non le sfuggirà che, pur nella prospettiva di un buon prezzo di vendita, la proprietaria attualmente riceverebbe un canone locativo e una caparra non adeguati al valore dell'immobile …”).

9. La contestazione di parte attrice sulla questione dell'annotazione della riconsegna delle chiavi sul modulo di conferimento dell'incarico non fa venir meno la circostanza che, come ammesso dalla stessa attrice, quest'ultima aveva ricevuto dalla l'incarico di CP_1 procurare l'acquisto dell'immobile e che la pretesa azionata nei confronti della è CP_1 riconducibile appunto a detto incarico.
10. Del resto il riferimento alla proroga per facta concludentia implicitamente corrobora quanto detto sull'esistenza di un incarico di procurare la vendita, conferito dalla proprietaria.
11. E' al riguardo documentalmente emerso che in data 9/10/2019 il convenuto CP_5 aveva formulato la proposta di locazione con promessa di acquisto (cfr. doc. 3 di parte
[...] attrice), come del resto ammesso dai convenuti e più. CP_3
12. Si tratta di proposta, pacificamente non accettata dalla proprietaria (cfr. citato doc.
7 di parte attrice: mail del 13/10/2019 dell'avv.to Rosati per conto della proprietaria), che prevedeva (punto b: prezzo di locazione) “… la sottoscrizione di un contratto di locazione con pagamento mensile pari ad € 3.500,00 … e con versamento di deposito cauzionale pari ad €
7.000,00 …, pari a due mensilità del canone, da restituirsi alla cessazione del contratto di locazione, previa verifica dello stato dei locali. Si richiede, inoltre, una franchigia di tre mesi esente dal pagamento dei canoni per effettuare i lavori di cui sopra. Quindi il contratto verrà sottoscritto, in caso di accettazione da parte della proprietà dell'immobile, entro il
31/10/2019, ma l'effetto del contratto di locazione (e i relativi canoni) decorrerà dal 1° febbraio 2020, escluso il possesso che decorrerà dalla data del contratto di locazione”.
12.1 Inoltre la proposta prevedeva (punto c: prezzo di acquisto) la somma di €
850.000,00 “… con versamento di caparra pari ad € 5.000,00 …. contestualmente alla sottoscrizione del preliminare notarile di acquisto, che avverrà entro il 1° febbraio 2020, ed acconti mensili in conto prezzo come di seguito riportato: € 1.500,00 … per i primi dodici mesi;
€ 2.500,00 … per i mesi dal 13° al 24°; € 3.500,00 … per i mesi dal 25° al 36°: €
755.000 …, già considerata la caparra ad € 5.000,00 … . Pertanto il saldo verrà effettuato entro 36 mesi dalla sottoscrizione del suddetto preliminare notarile di acquisto, quindi entro il
31 gennaio 2023, anche tramite finanziamento e/o leasing immobiliare”.
12.2 Al punto g) era inoltre previsto che “la provvigione spettante all'intermediario immobiliare sarà regolata con scrittura a parte, sottoscritta dal proponente e dall'agente immobiliare stesso e riporterà le provvigioni spettanti in caso di locazione e di vendita e le tempistiche relative alla liquidazione”.
13. Richiamato quanto esposto, si osserva che l'attrice ha fatto riferimento all'incarico di mediazione ricevuto per procurare l'acquirente dell'immobile della secondo le CP_1 prescrizioni date dalla stessa e quindi ha fatto riferimento alla fattispecie della mediazione atipica, cui -come detto- si può innestare la pretesa della provvigione nei confronti dell'altra parte messa in relazione.
14. L'attrice, pur parlando di diritto alla provvigione al 3% e non di compenso pattuito all'1%, fin dalla citazione ha allegato che “… in esecuzione dell'incarico ricevuto la ha messo in contatto la signora con i sigg.ri Parte_1 Controparte_7 CP_3
, nonché la con ciò contribuendo in maniera Controparte_4 CP_5 CP_2 fondamentale alla sottoscrizione del contratto dell'immobile di via CO NI n° 23
(00179 Roma) …” (cfr. citazione a pag. 5).
15. Al riguardo nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. di parte attrice, a pagg. 7 e 8, è dato leggere che “… la ha correttamente e positivamente intermediato Parte_1
l'immobile de quo in quanto la proposta del 9.10.2019 sebbene non fu accettata dalle parti convenute soltanto per pretestuose motivazioni che in realtà celano solo l'intento di non voler pagare le sacrosante provvigioni alla Infatti a ben guardare la proposta del Parte_1

9.10.2019 e il contratto preliminare del 20.12.2019 sono praticamente identici per i seguenti motivi essenziali …”.
16. L'attrice ha ulteriormente dedotto che, pur non avendo partecipato alla fase della stipula del contratto preliminare, in realtà aveva fornito il proprio apporto causale per la conclusione dell'affare e che pertanto, contrariamente a quanto allegato dalla convenuta CP_1
“… intermediazione e affare ci furono e non già per opera di MA, bensì di Parte_1 che pertanto ha maturato una legittima provvigione …” (cfr. citata memoria ex art.
[...]
183/6 n. 1 c.p.c. a pagg. 10 e 11).
17. Tanto premesso, osserva il Giudice che, ipotizzando appunto la fattispecie della mediazione atipica, l'attrice non ha diritto al compenso, peraltro in via meramente astratta e ipotetica nella sola misura concordata dell'1% e non certo del 3% a titolo di provvigione, in quanto la proposta di locazione con promessa di acquisto del veicolata appunto CP_5 tramite la società attrice, non è stata accettata dalla proprietà.
18. Si tratta di circostanza ammessa dalla stessa attrice e comunque risultante dalla ricordata mail del 13/10/2019 ore 20:27 dell'avv.to Rosati.
19. Dunque nei confronti della che aveva conferito l'incarico di procurare CP_1
l'acquisto, la domanda non può trovare accoglimento in quanto, in base al richiamato incarico
(cfr. doc. 2 della convenuta , il compenso pattuito per l'incarico sarebbe stato non solo CP_1 pagato, ma addirittura sarebbe maturato solo alla data del rogito, come riportato a penna in luogo della previsione a caratteri di stampa di “alla sottoscrizione del contratto preliminare di acquisto”: si tratta di correzione non oggetto di alcuna contestazione da parte dell'attrice.
20. In difetto della stipula del contratto definitivo l'attrice non ha diritto al compenso da parte della quand'anche per mera ipotesi -ma così non è, come si vedrà- si volesse CP_1 considerare il contratto preliminare del dicembre del 2019 come risultato dell'attività dell'attrice di procurare l'acquirente dell'immobile (cfr. conferimento di incarico del
22/1/2019).
21. A questo punto va ricordato che la si era obbligata a pagare il compenso pure CP_1 nel caso “… di vendita effettuata anche dopo la scadenza del presente incarico con clienti da voi presentati …” (cfr. doc. 2 di parte attrice: punto f).
22. La società attrice non ha però ricollegato la pretesa creditoria a detta fattispecie, che verrebbe a ben vedere a configurare il pagamento di una sorta di penale, avendo invero instato per la condanna della al pagamento della provvigione al 3% per l'asserita CP_1 mediazione, invocando al riguardo l'art. 1755 c.c. (cfr. atto di citazione), e non per la condanna della stessa al pagamento del compenso all'1%, in forza dell'incarico a suo tempo ricevuto dalla in conseguenza della conclusione diretta della vendita con soggetto CP_1
'presentato' dall'attrice.
23. Del resto nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., depositata quindi dopo la costituzione in giudizio della convenuta e le difese svolte dalla stessa, l'attrice ha CP_1 continuato a porre a fondamento della domanda di pagamento della provvigione al 3%
l'attività di mediazione, che asseritamente aveva contribuito alla conclusione del contratto preliminare e quindi alla conclusione dell'affare e che non era stata superata dall'asserita, ma
-a detta stessa attrice- non provata, attività di mediazione della nuova agenzia MA, visto che non vi era alcuna novità del contratto preliminare rispetto a quanto mediato dalla stessa e risultante dalla proposta a suo tempo avanzata da . CP_5
24. In conclusione, non può trovare ingresso, in quanto non oggetto di conferente domanda, il pagamento del compenso a titolo di penale, come previsto dal richiamato punto f) dell'incarico di mediazione (cfr. doc. 2 della convenuta . CP_1
25. La domanda nei confronti dei convenuti e più, questa volta correttamente CP_3 prospettata in termini di riconoscimento della provvigione, è ugualmente infondata.
26. Orbene, richiamate le superiori osservazioni in fatto e in diritto, osserva il Giudice che la mediazione fra le parti, poi giunte alla stipulazione del contratto preliminare, è stata formalmente svolta, in base a quanto allegato dalla e dagli altri convenuti, dalla MA CP_1
(cfr. doc. 3 della convenuta . CP_1
27. Si tratta di verificare se, nonostante ciò, l'attrice possa ugualmente avere diritto alla provvigione per aver comunque messo in relazione le parti e per aver in ogni caso svolto un'attività causalmente adeguata alla conclusione dell'affare, da individuare, in base alla ricordata giurisprudenza, anche nella stipulazione di un contratto preliminare.
28. Ribadisce al riguardo il Giudice, dando continuità alla propria giurisprudenza e prestando adesione alla condivisa giurisprudenza richiamata (cfr. precedenti paragrafi 3 e ss), che il diritto del mediatore alla provvigione sorge nel caso in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare; è infatti sufficiente che detta attività venga a costituire, in base al ricordato principio della causalità adeguata, l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione dell'affare, con la precisazione -da un lato- che il semplice aver messo le parti in relazione tra loro, p.es. attraverso la visita dell'immobile, non è di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e -dall'altro- che l'eventuale intervento di un secondo mediatore non è di per sé e automaticamente idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare.
29. Nel caso di specie è pacifico che l'attrice ha veicolato la proposta di locazione con promessa di acquisto del 9/10/2019 (cfr. citato doc. 3 attoreo) del convenuto , CP_5 che aveva effettuato la proposta per sé o per persona (anche giuridica) da nominare, proposta poi non accettata dalla proprietà ad ottobre 2019, e che l'affare è stato poi concluso a dicembre 2019 con l'intervento di altra agenzia, dopo che erano fallite le precedenti trattative e ne erano state riprese delle altre.
30. Osserva il Giudice, alla luce delle risultanze di causa, che il contratto preliminare poi stipulato presenta delle difformità rispetto a quello riconducibile all'attività di mediazione della società attrice.
31. Nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. l'attrice ha allegato, con riferimento alla proposta a suo tempo mediata da essa attrice e al contratto preliminare poi sottoscritto, che
“… i) prevedono entrambi un possesso immediato e un impegno dei compratori a acquistare successivamente, rispettivamente: quello del 9.10.2019 entro il 31.01.2023 e quello del
20.12.2019 entro (il) 31.12.2022; ii) un prezzo di vendita che differisce di 2.000,00 euro, che su un prezzo di oltre 850.000,00 euro è pari a meno dello 0,2 % …, praticamente nulla;
iii)
l'unica vera differenza è che se le parti avessero accettato la proposta formulata il 9.10.2019 gli odierni convenuti avrebbero dovuto liquidare le provvigioni alla Parte_1 invece con il contratto preliminare del 20.12.2019 hanno cercato furtivamente di evitarle: si fa presente che per tutto quanto supra esposto è la ad aver messo in contatto i Parte_1 convenuti e non la MA, nella persona dell'ing. rispetto ai quali la Controparte_8
è assolutamente terza e ne contesta la validità/efficacia -almeno nei propri Parte_1 confronti e del quale non ne aveva alcuna conoscenza- del paventato contratto di intermediazione immobiliare del 17.06.2019; iv) da una attenta lettura è doveroso fare un'ulteriore incredibile riflessione: come è possibile che la sig.ra conferisca Controparte_1 incarico alla MA di vendere il proprio immobile a 690.000,00 euro … ma poi sottoscriva un contratto preliminare di vendita per 848.000,00 euro? e, ancora, come è possibile che la sig.ra non accetta la proposta intermediata dalla di vendere a CP_1 Parte_1
850.000,00 euro alla sig.ra e sig.ri e accetta quella della MA di venderla a CP_3 CP_5
848.000,00 euro ? …”.
32. Orbene, premesso che è irrilevante quanto possano aver concordato le parti in ordine all'entità e alle modalità di pagamento della provvigione alla ReMax, ciò che assume rilievo è unicamente il contenuto del contratto stipulato, dovendosi accertare, in fatto e in diritto, se lo stesso sia nuovo e diverso rispetto a quello oggetto della mediazione della prima agenzia (odierna attrice) o se lo stesso sia del tutto indipendente e autonomo rispetto a quello riconducibile all'intervento del primo mediatore, che aveva originariamente posto in contatto le parti.
33. In tale contesto non assume rilievo la circostanza che le parti possano o meno essersi conosciute di persona in occasione della prima fase delle trattative -già si è detto che in astratto potrebbe essere anche irrilevante la modifica della persona del contraente rispetto al proponente, come nel caso della c.d. electio amici (art. 1401 e ss c.c.)-, mentre assume, come detto, rilievo il contenuto del contratto e se cioè lo stesso sia appunto nuovo e quindi frutto di nuove trattative, svolte dopo il fallimento delle precedenti e tali da rendere irrilevante l'originaria messa in contatto delle parti.
34. Nel caso di specie, rammentato che l'originaria offerta del convenuto si CP_5 sostanziava in una proposta di locazione con promessa di acquisto (cfr. più volte citato doc. 3 di parte attrice) e che detta proposta, dall'attrice ricondotta nella fattispecie del 'rent to buy', non era stata accettata dalla proprietaria, in quanto non ritenuta soddisfacente proprio a livello
'funzionale' (cfr. citato doc. 7 di parte attrice: mail del 13/10/2019 dell'avv.to Rosati per conto della proprietaria), osserva il Giudice che il prezzo della futura vendita, oggetto del contratto preliminare del 20/12/2019 fra e per sé o per persona Controparte_1 CP_3 da nominare, era stato convenuto in € 848.000,00 (cfr. contratto preliminare del 20/12/2019, prodotto dai convenuti e più), regolato come segue “ … 1) quanto ad € 55.000,00 … la CP_3 promittente acquirente consegna alla promittente venditrice, contestualmente alla sottoscrizione del presente atto, a titolo di caparra confirmatoria assegno bancario …; 2) quanto a € 20.000,00 … saranno corrisposti dalla promittente acquirente alla promittente venditrice, a titolo d'integrazione della caparra confirmatoria, entro il termine essenziale convenuto nell'interesse della promittente venditrice del 30/6/2020 a mezzo bonifico …; 3) quanto a € 25.000,00 … saranno corrisposti dalla promittente acquirente alla promittente venditrice, a titolo d'integrazione della caparra confirmatoria, entro il termine essenziale convenuto nell'interesse della promittente venditrice del 30/12/2020 a mezzo bonifico …; 4) quanto a € 198.000,00 … a titolo d'integrazione della caparra confirmatoria saranno corrisposto dalla promittente acquirente in 33 … rate mensili eguali consecutive e costanti di
€ 6.000,00 ciascuna, scadenti, la prima, il 5 aprile 2020 e, le successive, il giorno cinque di ogni mese fino al 5/12/2022 a mezzo bonifico …; 5) quanto al residuo prezzo, sarà corrisposto dalla promittente acquirente alla promittente venditrice, anche con l'eventuale intervento di istituto di credito mutuante, in sede di stipula del rogito di vendita di cui al successivo art. 3 a mezzo di uno o più assegni circolari. In sede di stipula del rogito di vendita il promittente venditore sarà tenuto a saldare l'intero residuo prezzo anche nell'ipotesi in cui non fossero ancora scaduti i termini dilatori del pagamento delle quote di prezzo di cui ai superiori punti 2), 3) e 4) del presente articolo, restando espressamente esclusa qualsiasi ipotesi di dilazione all'esito della stipula del rogito di vendita” (art. 2).
34.1 Al successivo art. 3 era stato concordato che “L'atto definitivo di vendita dovrà intervenire presso lo studio di notaio in Roma designato dal promittente acquirente entro il giorno 31 dicembre 2022. A tal fine il promittente acquirente si obbliga a convocare la promittente venditrice con racc. A/R, telegramma o altra analoga modalità con preavviso non inferiore a 15 giorni”.
34.2 All'art. 6, dopo aver previsto che “La detenzione in precario dell'immobile qui compromesso è trasferita con la consegna della chiavi. …”, erano previste specifiche disposizioni in ordine a qualsivoglia tipo di lavoro da eseguirsi sull'immobile in questione e agli obblighi in tal caso assunti dalla promissaria acquirente.
34.3 Nel medesimo art. 6, oltre a specifiche disposizioni in tema di pagamento da parte della promissaria acquirente di ogni onere condominiale e tasse varie a partire dalla data di consegna delle chiavi, era stato appositamente previsto che “… in caso di tardivo pagamento, il promittente acquirente risponderà anche delle sanzioni e degli interessi di mora, fatto salvo di quanto in appresso. Le somme tutte corrisposte e da corrispondere dal promittente acquirente alla promittente venditrice … a titolo di caparra confirmatoria ovvero ad integrazione degli stessi, sono destinate a compensare la promittente venditrice dell'anticipata consegna dell'immobile e, pertanto, sono irripetibili nell'ipotesi di risoluzione, rescissione o annullamento del presente preliminare per qualsivoglia titolo e/o causa, anche se non imputabili alla promittente acquirente. La dilazione del pagamento del prezzo di cui al superiore art. 2 è subordinata al puntuale pagamento dei ratei di prezzo stessi alle rispettive scadenze. Il mancato o parziale pagamento dei ratei di prezzo, ovvero degli oneri condominiali ovvero ancora delle imposte e di ogni altra somma dovuta dal promittente acquirente in forza del presente contratto per un importo complessivamente superiori a €
10.000,00 … determinerà la decadenza del promittente acquirente dal beneficio del termine e il consequenziale obbligo dello stesso a corrispondere alla promittente venditrice, a semplice richiesta di quest'ultima, l'intero residuo prezzo entro cinque giorni dalla richiesta. In difetto di integrale pagamento del residuo prezzo entro il predetto termine di cinque giorni dalla richiesta, il presente contratto si intenderà risolto ai sensi dell'art. 1456 c.c. e, pertanto, il promittente acquirente sarà tenuto a rilasciare immediatamente l'immobile libero da persone e cose. In difetto di immediato integrale rilascio dell'immobile, il promittente acquirente sarà tenuto al pagamento di una penale giornaliera di € 300,00 … oltre a tutti gli oneri condominiali e fiscali maturato e maturandi fino all'effettiva integrale riconsegna alla proprietaria dell'immobile compromesso …” (cfr. citato contratto preliminare, prodotto dalla promissaria acquirente)
35. Dunque nel caso di specie non vi era, rispetto alla proposta del 9/10/2019, alcun riferimento a pretesi lavori da eseguire “… per l'ottenimento della licenza di inizio attività
…” e a un preteso contratto di locazione con canoni mensili ad aumentare, con esonero dal pagamento dei tre mesi iniziali per compensare detti lavori, e, pur a voler considerare sostanzialmente similare il corrispettivo, era da ultimo stato previsto un regolamento dei pagamenti più constante, con addirittura una caparra confirmatoria iniziale undici volte superiore a quella offerta nella proposta del 9/10/2019, e una specifica clausola risolutiva espressa nel caso di mancato rispetto del cronoprogramma nei pagamenti, il tutto frutto, con ogni evidenza, di nuove trattative e quindi di un differente apporto causale da parte della nuova agenzia di mediazione.
36. In tale contesto non va dimenticato, a riprova delle trattative svolte anche dopo la presentazione della proposta di acquisto del 22/11/2019, che le condizioni previste nel contratto preliminare sono anche diverse da quelle contenute nella proposta di acquisto, presentata da , sia per quanto riguarda il corrispettivo sia per quanto riguarda Controparte_4 le modalità di pagamento (cfr. citata offerta, prodotta dalla convenuta e più). CP_3
37. Alla luce delle risultanze di causa risulta che l'attrice non ha svolto un'attività causalmente adeguata alla conclusione dell'affare, risultante dalla stipula del contratto preliminare fra la convenuta (promittente venditrice) e la convenuta (promissaria CP_1 CP_3 acquirente), con riserva di nomina di altri al momento del rogito.
38. Risulta assorbita ogni altra questione anche in ordine all'individuazione del soggetto passivo dell'obbligazione di pagamento della provvigione, indistintamente proposta nei confronti della di di e di . CP_2 CP_3 CP_5 Controparte_4
39. Le prove costituende di parte attrice non sono state ammesse, in quanto superflue alla luce dei fatti come processualmente emersi in base alla documentazione in atti e alle allegazioni e deduzioni delle parti.
40. Va conseguentemente rigettata la domanda ex art. 96 c.p.c. svolta dalla parte attrice.
41. Le spese di lite, liquidate in dispositivo in base al DM 147/2022, vanno poste per intero a carico dell'attrice per la soccombenza. 41.1 La liquidazione viene disposta in relazione ai 'giudizi di cognizione innanzi il tribunale' e ai valori compresi fra il minimo e il medio dello scaglione '26.001-52.000', tenuto conto della natura e del valore (domandato) della controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dal difensore delle due parti vittoriose.
41.2 Il valore da prendere in considerazione è appunto quello della domanda attrice, in quanto diversamente, essendo stata la domanda rigettata, il valore (accertato) sarebbe pari a zero e si tratterebbe di una soluzione giuridicamente non sostenibile (cfr. Cass. 28417/2018).

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• rigetta ogni domanda dell'attrice nei confronti della convenuta Parte_1 [...]
e dei convenuti e CP_1 CP_2 CP_3 CP_5 CP_4
;
[...]
• rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. della società attrice;

• condanna la società attrice al pagamento delle spese di lite, che liquida, in favore di ciascuna delle due distinte parti convenute, in € 4.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario, CPA e IVA come per legge.
Così deciso a Roma, il 13/6/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato