REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa AF Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 42705 del ruolo generale dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 22.5.2025, svolta mediante trattazione scritta, con concessione del termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di successivo termine di giorni 20 per il deposito di memorie di replica, vertente
TRA
(C.F. rappresentata e difesa dall'Avv. Marco Parte_1 C.F._1
Mattei giusta procura in atti
ATTRICE
E
(C.F. rappresentata e difesa dagli Avv.ti Controparte_1 C.F._2
EL Lo PR e AF FA giusta procura in atti
CONVENUTA
E
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Marco Controparte_2 C.F._3
Ottaiano giusta procura in atti
CONVENUTO
NONCHE'
ed Controparte_3 Controparte_4
CONVENUTI CONTUMACI
Conclusioni per “Voglia l'On. Tribunale adito, ogni contraria e diversa istanza, Parte_1 eccezione, deduzione disattesa,
In via principale e nel merito
-Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1538 c.c., accertare e dichiarare il diritto dell'attrice alla riduzione del prezzo del bene immobile oggetto del preliminare di vendita concluso con gli odierni convenuti in data 23.03.2017, con conseguente rideterminazione del prezzo di vendita per la somma complessiva di euro 73.058,00, o nella maggiore o minore somma accertata in corso di causa e ritenuta di giustizia dall'On. Tribunale adito.
- Ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c., accertato il diritto dell'attrice alla conclusione del contratto di vendita avente ad oggetto il bene immobile censito al Catasto del Comune di Roma, foglio 355, particella 64, subalterni 512 e 514, 515 e 517 graffati, IA OR n. 41 piano T, zona censuaria 5, categoria C/3, classe 1, al minore prezzo così come rideterminato ai sensi dell'art. 1538
c.c. pari alla somma, già corrisposta, di euro 73.058,00 o nella maggiore o minore somma accertata in corso di causa e ritenuta di giustizia dall'On. Tribunale adito, trasferire in favore della sig.ra
nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...]n. 41 (c.f. Parte_1 [...]
, il predetto bene immobile, previa liberazione dello stesso da ipoteche, pegni, C.F._4 cose, persone, vincoli pregiudizievoli ed ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito.
Accertare e dichiarare che l'attrice ha già versato ai promittenti venditori a titolo di caparra e di acconto sul prezzo, la somma di euro 77.500,00, e conseguentemente, rideterminato il prezzo di compravendita, condannare i promittenti venditori alla restituzione della eventuale maggiore somma versata per il pagamento dell'immobile oggetto del preliminare di vendita.
Accertare il credito della sig. nei confronti dei promittenti venditori per le spese Parte_1 anticipate a loro vantaggio per l'importo complessivo di euro 3.403,49, oltre interessi dai singoli pagamenti sino all'effettivo soddisfo, così come individuate nel paragrafo III della parte in Diritto dell'atto di citazione e, per l'effetto, condannarli alla restituzione della predetta somma in favore dell'attrice.
Rigettare le avversarie domande riconvenzionali perché infondate in fatto e in diritto, e comunque non provate per le causali tutte di cui alle premesse.
In via subordinata e gradata Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle domande proposte in via principale, accertato l'inadempimento contrattuale degli odierni convenuti, dichiarare ai sensi e per gli effetti dell'art. 1382 c.c., il recesso dell'attrice dal contratto preliminare di vendita sottoscritto e per l'effetto condannare i promittenti venditori ciascuno in proporzione a quanto a suo tempo ricevuto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria per la somma complessiva di euro
150.000,00 ovvero della diversa somma maggiore e/o minore accertata in corso di causa.
In via ulteriormente gradata
Nella denegata e non creduta ipotesi di rideterminazione dell'importo imputato a caparra confirmatoria, condannare i promittenti venditori, ciascuno in proporzione a quanto a suo tempo ricevuto, alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria così come eventualmente rideterminata nell'importo, nonché alla restituzione della residua somma percepita dai promissari venditori ciascuno in proporzione a quanto a suo tempo ricevuto oltre interessi legali, su detta somma, dai singoli pagamenti.
In IA istruttoria
si insiste per l'ammissione delle prove articolate con la memoria ex art. 183 n. 2 c.p.c. in quanto rilevanti e volte a dimostrare la buona fede della sig.ra nel rapporto contrattuale. Parte_1
Con vittoria di spese e compensi di giudizio oltre IVA, CPA e spese generali.
Ove l'Ill.mo G.U. ritenesse la causa matura per la decisione, l'Avv. Mattei chiede concedersi termini ex art. 190 c.p.c..”
Conclusioni per “Voglia l'On. le Tribunale adito, contrariis reiectis, In via Controparte_1 principale: - rigettare le domande tutte ex adverso formulate, siccome infondate sia in fatto, che in diritto per i motivi tutti per come precisati negli atti di causa;
- condannare l'attrice, per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., al risarcimento dei danni da quantificarsi in via equitativa.
In via riconvenzionale: Ove il Tribunale adito non possa pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. al prezzo pattuito a causa dell'eccepita assenza delle corti di proprietà esclusiva, essendo tale difformità imputabile all'illegittima modifica catastale operata arbitrariamente dai coniugi
condannare questi ultimi, in solido tra loro, a procedere a loro cura e spese Parte_2 alla regolarizzazione catastale dell'immobile de quo, nonché al risarcimento dei danni patiti e patendi dalla Sig.ra a seguito della mancata realizzazione del prezzo della Controparte_1 compravendita e, dunque, in pari somma quantificati. In via subordinata e riconvenzionale:i nella non creduta ipotesi di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. ex adverso formulata, condizionare l'efficacia della sentenza all'effettivo pagamento del prezzo entro un termine dal passaggio in giudicato della sentenza stessa. In ogni caso, nella non creduta ipotesi di accoglimento delle domande ex adverso formulate in via principale, si chiede che questo Tribunale voglia condannare i Sigg.ri e in solido tra loro, al pagamento in favore Parte_1 Controparte_3 dell'odierna convenuta del medesimo importo pari alla minor somma dalla stessa conseguita rispetto al prezzo pattuito nel contratto preliminare di compravendita;
ii. nella non creduta ipotesi di accoglimento della domanda subordinata ex adverso avanzata o di condanna della convenuta al pagamento di qualsivoglia somma, anche a titolo di restituzione, si chiede che questo Tribunale voglia:
a) dichiarare la nullità, anche parziale, della clausola nella parte in cui imputa l'importo di€.
77.500,00 integralmente a caparra confirmatoria e non ad acconto prezzo, ai sensi del combinato disposto dagli artt. 1343 e 1418 c.c. per contrasto con l'art.2 della Costituzione, ovvero, in subordine, in virtù di suddetta parziale nullità, riconduca ad equità il rapporto obbligatorio riducendo il relativo importo;
b) condannare i Sigg.ri e in solido tra loro, a risarcire Parte_1 Controparte_3
l'equivalente danno e, così, al pagamento in favore dell'odierna convenuta di una somma di pari importo, con conseguente estinzione per compensazione delle rispettive poste di dare avere;
iii. in via ulteriormente gradata, nella non creduta ipotesi di accoglimento delle domande attoree, condannare il Sig. al pagamento, in favore della Sig.ra del Controparte_3 Controparte_1 medesimo importo pari alla minor somma dalla stessa conseguita rispetto al prezzo pattuito nel contratto preliminare di compravendita, ovvero condannare lo stesso a pagare direttamente in favore dell'attrice, con conseguente malleva dell'odierna convenuta, qualunque somma l'odierna concludente fosse tenuta a versare alla a qualsivoglia titolo, anche di restituzione e di Parte_1 spese legali. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio. In via istruttoria si insiste nella revoca delle ordinanze di rigetto delle prove richieste con conseguente ammissione delle prove articolate con la memoria ex art. 183 n. 2 c.p.c. siccome: i capitoli 1 e 2, sono diretti a provare la persistenza del rapporto di coniugio con comunione di intenti tra l'attrice ed il Sig.
[...]
i capitoli 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 12, 13 e 14 sono diretti a provare l'interesse da sempre di CP_3 ad acquistare le quote di proprietà dei fratelli e la circostanza che le trattative Controparte_3 per l'acquisto sono state condotte da i capitoli dal 15 al 23, sono diretti a provare Controparte_3 la condotta in spregio ai principi di correttezza e buona fede tenuta dai coniugi e diretta ad impedire la stipula del contratto definitivo.”
Conclusioni per “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, per le ragioni esposte: Controparte_2
- IN VIA PRINCIPALE, respingere tutte le domande formulate dalla parte attrice in quanto totalmente infondate, sia in fatto sia in diritto;
- DOMANDA RICONVENZIONALE: In via principale, accertato il diritto del sig. Controparte_2
e degli altri convenuti, alla conclusione del contratto di compravendita del locale terraneo sito in
IA OR n. 41, censito al NCEU del Comune di Roma al foglio 355, part. 64, sub. 518, zona cens. 5, categoria C/3, classe 1, al prezzo concordato nell'atto preliminare di compravendita di Euro
130.000,00 trasferire, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c, in favore della sig.ra
[...]
il bene immobile su indicato, previa regolarizzazione catastale dell'immobile da porre a Parte_1 cura e spese della parte attrice, e previo versamento da parte della medesima del residuo prezzo dovuto a ciascuno dei promittenti venditori, pari complessivamente ad Euro 52.500,00, di cui Euro
13.500,00 in favore del sig. ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari Controparte_2 di effettuare le trascrizioni di rito;

- In via subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto della precedente domanda riconvenzionale, accertato l'inadempimento della promissaria acquirente, accertare e dichiarare il diritto del sig. alla ritenzione della caparra confirmatoria, pari ad Euro 12.500,00, ricevuta dal Controparte_2 medesimo al momento della stipula del contratto preliminare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385
c.c.;
- In via ulteriormente subordinata e gradata, nella denegata ipotesi di rigetto delle precedenti domande, e nel caso di declaratoria di risoluzione del contratto preliminare, dichiarare l'obbligo dei promittenti venditori alla restituzione, in favore dell'attrice, del solo importo ricevuto da ciascuno di essi al momento della stipula del contratto preliminare, con esclusione di ogni vincolo di solidarietà passiva;

- Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande proposte dall'attrice, accertata la responsabilità dei sigg.ri. ed condannarli in solido al Parte_1 Controparte_3 risarcimento di tutti danni cagionati al sig. nella misura della minor somma Controparte_2 conseguita rispetto al prezzo stabilito nel contratto preliminare di compravendita;

- In ogni caso, accertata la responsabilità dei sigg.ri. ed Parte_1 Controparte_3 condannarli in solido al risarcimento di tutti danni cagionati al sig. nella misura Controparte_2 pari all'eventuale diminuzione patrimoniale che il predetto dovesse subire in considerazione delle domande o delle condotte avversarie, o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
- Infine, considerate le risultanze della CT e la condotta processuale avversaria, condannare
l'attrice, in solido con il sig. al risarcimento dei danni per responsabilità Controparte_3 aggravata, ai sensi dell'art. 96 cpc, da quantificarsi equitativamente, in misura non inferiore ad Euro
7.000,00;
Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali, oltre
IVA e CPA come per legge.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, la Sig.ra conveniva in giudizio Parte_1
i Sig.ri e Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_1 dinanzi il Tribunale di Roma esponendo che:
- con scrittura privata denominata contratto preliminare di compravendita del 23.3.2017 autenticata davanti al Notaio e registrato in Roma il 3.4.2017 aveva promesso di Persona_1 acquistare dai convenuti l'unità immobiliare sita in Roma, IA OR n.41 e precisamente:
[...]
censito al catasto fabbricati al foglio 355, particella 64 subalterni 5012 e 514,515 e 517 Parte_3
(doc.1) ;
- nella predetta scrittura privata la parte promissaria acquirente aveva informato le promittenti venditrici della volontà di richiedere al Comune di Roma il frazionamento e il cambio di destinazione d'uso di detto immobile;

- aveva versato ai promittenti venditori a titolo di caparra confirmatoria e acconto sul maggiore avere la somma di € 77.500,00 a fronte di un prezzo di compravendita convenuto in € 130.000,00;
- prima di procedere con la sottoscrizione del preliminare le era stato mostrato dai venditori un progetto per il cambio di destinazione d'uso redatto dall'Arch. ; Per_2
- in seguito alla sottoscrizione del contratto preliminare era venuta a conoscenza della circostanza che una porzione dell'immobile pari a circa 41 mq risultava essere abusivo e per tali ragioni dopo Cont innumerevoli difficoltà era stato dato incarico all' per la presentazione delle pratiche CP_6 amministrative necessarie per l'eliminazione delle parti abusive e preordinate alla regolarizzazione urbanistica del bene allo stato incommerciabile;

- demolite le parti abusive l'acquirente si era resa disponibile a procedere con la stipula del rogito definitivo previa riduzione del prezzo in conseguenza della superficie utile netta irregolare eliminata.
La perizia di stima redatta dall'Arch. aveva quantificato una riduzione di valore in € Per_3
57.000,00;
- ad un fine meramente conciliativo l'attrice aveva proposto la riduzione del prezzo in € 25.000,00 ma tale proposta non aveva trovato accoglimento;

- l'attrice al fine di approfondire gli studi tecnici dell'Arch. aveva conferito incarico all'Arch. Per_3
di eseguire una nuova perizia tecnica di parte e l'elaborato oltre a confermare le conclusioni Per_4 dell'Arch. aveva accertato una nuova gravissima circostanza riguardante la proprietà degli Per_3 spazi esterni risultando questi ultimi di proprietà comune agli altri appartamenti presenti nello stabile e non come indicato nel preliminare di proprietà esclusiva del locale magazzino.
Sulla base di tali premesse in fatto l'attrice chiedeva la riduzione del prezzo pattuito nonché
l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c..
Chiedeva inoltre la restituzione delle spese anticipare per la demolizione dei manufatti abusivi pari ad € 3.403,49. In via subordinata, in caso di mancato accoglimento delle domande proposte in via principale chiedeva di dichiarare il recesso dal contratto preliminare con conseguente pagamento da parte dei promittenti venditori del doppio della caparra confirmatoria versata.
Si costituiva tempestivamente in data in data 19.1.2021, il quale chiedendo nel Controparte_2 merito il rigetto delle domande di parte attrice poiché infondate in fatto ed in diritto sosteneva che:
- la Sig.ra e il Sig. erano stati sposati e poi si erano separati nel Parte_1 Controparte_3
2004 ma malgrado l'omologazione dell'accordo di separazione, e il successivo accordo di modifica delle condizioni previamente pattuite, avvenuto nel 2017, detti coniugi avevano sempre continuato a convivere nel medesimo immobile, vanificandone gli effetti (doc. 3);
- sig. da sempre notoriamente interessato al locale laboratorio aveva Controparte_3 coinvolto la sig.ra nell'operazione di acquisto dell'immobile oggetto di Parte_1 giudizio;

- sigg.ri e al fine favorire l'acquisto Controparte_2 Controparte_4 Controparte_1 da parte del fratello del locale laboratorio e permettere che il bene rimanesse nella disponibilità di un componente della famiglia, avevano acconsentito alla cessione in favore dell'odierna attrice al complessivo importo di Euro 130.000,00, e dunque a un prezzo decisamente inferiore al valore effettivo dell'immobile;
- Da quel momento il sig. si era attivato in virtù del suo primario interesse Controparte_3 nella realizzazione dell'operazione di compravendita e delle competenze tecniche derivategli dal titolo di architetto, curando gli aspetti organizzativi e tecnici propedeutici alla conclusione della compravendita, inclusa la redazione dell'atto preliminare e la scelta del notaio, il Dott.
, con lo studio del quale il predetto aveva tenuto in via esclusiva Persona_1
i contatti;

- Tuttavia, due settimane prima della sottoscrizione del preliminare, a insaputa degli altri comproprietari, i sigg.ri ed avevano incaricato il Geom. Parte_1 Controparte_3 per effettuare la modifica dei catastali del laboratorio e un frazionamento delle Persona_5 corti esterne;
- In data 09.03.2017, il predetto aveva effettuato la variazione catastale prot. N. 0121987, attraverso la quale aveva alterato i dati catastali del laboratorio, aumentando la superficie catastale complessiva da 297 mq a 351 mq, ed erroneamente attribuendo a detto immobile
(prima subalterno 506 poi divenuto sub. 517), tre nuove corti esclusive, aventi subalterni 512,
514 e 515, sebbene le stesse costituivano in buona parte aree comuni condominiali (doc. 5);
- con email del 13.03.2017, il sig. aveva trasmesso, per conto proprio e della Controparte_3 moglie, ai sigg.ri e il “PRELIMINARE DEFINITIVO CP_2 Controparte_1
CORRETTO”, in cui erano espressamente richiamati i permessi edilizi, inclusa la licenza per variante n. 1001 del 21.06.1969 contenente, l'impegno “a mantenere aperto il portico esterno”;
- Senza effettuare alcun preventivo controllo in relazione ai dati catastali, né ai permessi edilizi già presenti nella bozza condivisa alcuni giorni prima dal fratello , anche in CP_3 considerazione della fiducia che i medesimi riponevano nel suo operato e nella professionalità del notaio, in data 23.03.2017, i sigg.ri , , e assieme al CP_2 CP_4 Controparte_1 suddetto, avevano sottoscritto con la sig.ra l'atto preliminare di Parte_1 compravendita con cui si erano impegnati a vendere a corpo, e quest'ultima ad acquistare, per sé o per persona da nominare, mediante la stipula dell'atto definitivo entro il 30.11.2017, il locale laboratorio, comprensivo di corti esclusive sito in IA OR n. 41, catastalmente individuato al foglio 355, particella 64, sub. 512, 514, 515 e 517 graffati, per una superficie catastale 351 mq, al prezzo complessivo di Euro 130.000,00, di cui aveva versato a titolo di caparra confirmatoria la somma di Euro 77.500,00, così ripartita Euro 27.500,00 alla sig.ra
Euro 12.500,00 al sig. Euro 12.500 al sig. Controparte_1 Controparte_2 [...]
ed Euro 25.000,00 al sig. CP_3 Controparte_4
- Con email del 07.09.2017 il sig. aveva inviato, asseritamente per conto Controparte_3 dell'odierna attrice, una richiesta di riduzione del prezzo di compravendita, pari complessivamente a Euro 14.272,00, evidenziando pretestuosamente la presenza alcune difformità rispetto ai permessi edilizi, consistenti in circa 39 mq. di spazi interni non regolarizzati, di cui 34 mq. derivanti alla chiusura del portico e di 4,50 mq. per un presunto ampliamento sul lato est del laboratorio. Inoltre, al fine di evitare la risoluzione del contratto, aveva richiesto il rimborso, in favore della sig.ra delle somme che la medesima Parte_1 avrebbe dovuto sostenere per rimuovere le difformità esistenti e garantire la conformità urbanistica dell'immobile (doc. 8 – email del 07.09.17);
- Con la ricezione della predetta email, il sig. e i fratelli, e Controparte_2 CP_4 [...]
effettuate le opportune verifiche, si erano avveduti progressivamente degli errori CP_1 e delle omissioni contenuti nel contratto preliminare sottoscritto, e soprattutto delle difformità rispetto bozza del preliminare trasmessa dal fratello alcuni giorni prima;
CP_3
- Compreso l'artificio escogitato dai coniugi e Parte_1 Controparte_3 palesemente finalizzato a richiedere una cospicua riduzione del prezzo di acquisto del laboratorio, già promesso in vendita a una somma ampiamente inferiore al valore di mercato, si originavano fra le parti comprensibili attriti e malumori;

- In data 07.08.2017, senza informare i legittimi proprietari, la sig.ra aveva Parte_1 depositato, per il tramite del Geom. , presso il Comune di Roma una Parte_4
Comunicazione asseverata di ZI AV (CILA) per la demolizione delle parti abusive del laboratorio;

- In data 7.9.2017, la medesima, senza neppure aver dato l'avvio ai lavori di demolizione, aveva proceduto ad accatastare, con prot. RM 0424200, le demolizioni indicate nella CILA, di fatto non ancora realizzate, commettendo un evidente falsità in atti;

- A causa delle lungaggini derivate dal rifiuto da parte della sig.ra di riconsegnare le Parte_1 chiavi dell'immobile e l'ostracismo messo in atto da parte di al fine di Controparte_3 procrastinare sine die l'inizio delle demolizioni, i lavori di ripristino dello stato dei luoghi e di rimozione degli abusi realizzati dai precedente danti causa, erano stati avviati da parte, e a spese, dei sigg.ri , e in data 25.07.2018; CP_2 CP_4 Controparte_1
- Concluse le opere e conseguita la piena regolarità urbanistica dell'immobile, le parti contrattuali erano state convocate presso lo studio del Notaio in data 5.3.2019, Per_1 ove erano comparsi solamente i sigg.ri ed Controparte_2 Controparte_1 [...]
per procura conferita al primo nonché l'Avv. Marco Mattei il quale aveva CP_4 espresso la disponibilità della sig.ra a stipulare l'atto definitivo al prezzo già Parte_1 corrisposto di Euro 77.500,00;
- In seguito al rifiuto di stipulare l'atto definitivo di compravendita, la aveva Parte_1 convocato le parti dinanzi l'organismo per l'esperimento del tentativo di CP_7 mediazione che, in seguito all'incontro del 04.12.18, si era concluso con esito negativo.
Si costituiva tempestivamente, in data 19.1.2021, la quale chiedendo nel merito Controparte_1 il rigetto delle domande di parte attrice poiché infondate in fatto ed in diritto sosteneva che:
-l'attrice era moglie del Sig. dal quale formalmente risultava separata dal lontano Controparte_3
2004, ma in sostanza conviveva e continuava a convivere con il proprio marito, proprio nell'appartamento al di sopra del magazzino di cui è causa, almeno stabilmente dal luglio 2001 (doc.
1) e quindi la stessa era a conoscenza dello stato dei luoghi nei più piccoli particolari, anche tecnici e catastali, essendo tra l'altro il proprio marito Architetto, e occupando entrambi il magazzino da anni, sia con propri mobili, che con la propria attività, esercitata attraverso la Società Y. Staff Sas (doc. 2), di cui i coniugi erano soci;

- la vicenda traeva origine dalla sempre esternata volontà del Sig. di voler acquisire Controparte_3 le quote di proprietà dei tre fratelli dell'immobile di cui è causa, loro pervenute per successione (cfr doc. 3 email 23 dicembre 2015);
- Non giungendo alcuna reale proposta, la Sig.ra aveva reiterato la sua volontà Controparte_1 di voler addivenire ad una divisione ereditaria e, nella more, mettere a reddito l'immobile;
- dopo lo scambio di diverse bozze di preliminare (doc. 11), nessuna delle quali faceva menzione dell'esistenza di corti esclusive, mentre veniva precisata l'esistenza dell'atto d'obbligo a mantenere aperto il portico, di cui alla licenza edilizia n.1001 del 21-06-1969, nonché un importo a titolo di caparra confirmatoria di soli €. 27.500,00, esclusivamente in favore dell'odierna convenuta, restando le ulteriori somme versate in acconto sul maggior prezzo in favore di ed e a saldo in CP_2 CP_3 favore di , in data 13-03-2017, sempre aveva inviato un'ultima bozza del CP_4 Controparte_3 medesimo preliminare, che a detta dello stesso aveva inoltrato al Notaio. Tra le righe era comparsi vari nuovi subalterni afferenti corti esclusive, ma era stata ancora richiamata la suindicata licenza e confermato il suddetto importo afferente la caparra (doc.12);
- in data 23.3.2017, innanzi al Notaio , incaricato da parte acquirente, Persona_1 le parti aveva sottoscritto il noto preliminare di cui è causa, ove la caparra, stavolta versata in favore di “parte promittente veditrice che al medesimo titolo accetta” ,era passata da €.27.500,00 ad €.
77.500,00, non risultava più indicata la licenza n. con l'obbligo a mantenere aperto il Numero_1 portico ed erano comparsi mq 351,00 incomprensibilmente quantificati;

- quindi già in epoca anteriore alla sottoscrizione del preliminare di cui è causa, i coniugi e solo loro, conoscevano perfettamente lo stato dei luoghi ed erano stati loro, Parte_5 senza alcun consenso degli altri comproprietari, a mezzo del proprio geometra di fiducia Sig. Per_5 ad aver proceduto alla variazione catastale di arbitraria attribuzione delle corti esclusive e, con essa, di ampliamento della superficie catastale e, altrettanto arbitraria, riduzione della rendita, il tutto appena 15 giorni prima del preliminare;

-era stata la sig.ra ad aver dato incarico, all'insaputa di , e Parte_1 CP_1 CP_4 [...]
al geom di presentare una SCIA, peraltro, solo parziale e, come si aveva avuto CP_2 CP_6 modo di apprendere solo dopo l'intervento dell'arch. con presentazione di progetti difformi Per_6 dallo stato dei luoghi;
- le innumerevoli iniziative della convenuta dirette al ripristino dello stato dei luoghi avevano sempre incontrato, da parte dei coniugi atteggiamenti ostativi e strumentalmente Parte_2 dilatori;

- parte promissaria acquirente convocata innanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo non si era presentata.
All'udienza di prima comparizione dell'11.2.2021 parte attrice depositava l'atto di citazione notificato a tutti i convenuti e chiedeva di poter precisare i dati catastali indicati in citazione, essendo stati modificati. Il Giudice, dichiarata la contumacia di , rilevava che la notifica ai Controparte_3 sensi dell'art. 143 c.p.c. nei confronti del convenuto non rispettava i termini Controparte_4 minimi a comparire e quindi ne disponeva la rinnovazione, da effettuarsi nei termini di legge e rinviava la causa all'udienza del 21.10.2021.
All'udienza del 21.10.2021 era dichiarata la contumacia di ed assegnati termini Controparte_4 per la notifica delle comparse con domanda riconvenzionale al convenuto contumace CP_3
.
[...]
All'udienza del 20.1.2022 il Giudice, rilevato che non era ancora pervenuta la cartolina di ritorno attestante l'esito della notifica ad della comparsa di costituzione con cui Controparte_3 [...] aveva svolto nei confronti dello stesso domanda riconvenzionale, considerato anche che CP_1 le parti avevano posto in essere trattative per la soluzione bonaria della controversia, rinviava all'udienza del 5.5.2022 per la verifica dell'esito delle trattative pendenti e, in mancanza di definizione, per verifica dell'esito della notifica al sig. salvi i diritti di prima Controparte_3 udienza.
All'udienza del 2.2.2023 le parti chiedevano congiuntamente l'assegnazione dei termini ex art. 183
6° co. c.p.c. con termine iniziale differito anche al fine di portare prima a termine il procedimento di mediazione il cui ultimo incontro era fissato per il 22.2.2023. Il Giudice preso atto assegnava alle parti i termini di cui all'art. 183 6° co. c.p.c. decorrenti dal 1.4.2023 e rinviava all'udienza del

6.7.2023 per l'ammissione dei mezzi istruttori.
All'udienza del 6.7.2023 il Giudice decideva sulle richieste e ammetteva l'interrogatorio formale del convenuto come richiesto dalle parti convenute costituite e sui capitoli dalle stesse Controparte_3 formulati nelle seconde memorie istruttorie ex art. 183 6° co. c.p.c. riservando all'esito ogni decisione in ordine alle prove testimoniali ed alla opportunità di disporre CT.
All'udienza dell'11.10.2023 il Giudice dava atto della regolarità delle due notifiche ad opera delle parti convenute del verbale con cui era stato disposto l'interrogatorio per l'odierna udienza di , e rilevava che alle ore 12:20 il predetto non era presente in aula né aveva fatto Controparte_3 pervenire alcuna giustificazione per l'assenza. Si riservava di provvedere sulle istanze istruttorie delle parti.
Con ordinanza del 29.3.2024 non ammetteva le prove testimoniali richieste dalle parti poiché inammissibili in quanto aventi ad oggetto circostanze in parte irrilevanti, in parte generiche ovvero già risultanti da documenti in atti o con essi in contrasto;
disponeva consulenza tecnica d'ufficio affinché fosse accertata la superficie e consistenza catastale, conformi ai legittimi titoli edilizi, dell'immobile per cui è causa alla data del preliminare di compravendita intercorso tra le parti, e fosse altresì quantificata l'eventuale incidenza delle risultanze del predetto accertamento sul prezzo di vendita concordato tra le parti, nominava CT l'arch. e rinviava la causa all'udienza Persona_7 del 2.5.2024 per il giuramento del CT e la formulazione del quesito.
All'udienza del 2.5.2024 il CT Arch. si dichiarava disponibile ad accettare l'incarico e Per_7 prestava il giuramento. Veniva sottoposto al CT il seguente quesito “Accerti il CT, esaminati gli atti di causa ed effettuata ogni indagine ritenuta utile, la superficie e consistenza catastale, conformi ai legittimi titoli edilizi, dell'immobile per cui è causa alla data del preliminare di compravendita
(23/3/2017) intercorso tra le parti;
quantifichi l'eventuale incidenza delle risultanze del predetto accertamento sul prezzo di vendita concordato tra le parti.” Il Giudice rinviava la causa all'udienza dell'11.12.2024 per esame CT.
All'udienza dell'11.12.2024 parte attrice si riportava al contenuto degli scritti difensivi e contestava la relazione di CT , chiedendo la rinnovazione della stessa
Con ordinanza del 16.12.2024 il Giudice ritenuto che non ricorrevano motivi per disporre la rinnovazione della CT e lo stralcio della relazione peritale, ritenuta la causa sufficientemente istruita e matura per la decisione rinviava la causa all'udienza del 20.2.2025 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 20.2.2025, a seguito di assegnazione della causa ad altro giudice , era convocato a chiarimenti il ctu Arch. in merito alla attuale conformità catastale dell'immobile, Persona_7 rinviava la causa all'udienza del 6.3.2025 per la comparizione del CT.
All'udienza del 6.3.2025 il ctu Arch. sentito a chiarimenti con riferimento alla Persona_7 relazione di ctu depositata in atti, dichiarava: “L'immobile non è attualmente catastalmente conforme, in quanto risulta la presenza delle corti esterne che sono state accorpate come corti esclusive all'immobile in assenza di titolo edilizio”. Parte attrice dichiarava di aver ricevuto un'offerta di acquisto dell'immobile oggetto di causa e chiedeva pertanto un breve rinvio al fine di ottenere la formalizzazione dell'offerta, potendo tale nuova circostanza portare alla definizione stragiudiziale della lite. Le altre parti non si opponevano. Il Giudice, preso atto, rinviava la causa all'udienza del 10.4.2025 per eventuale definizione bonaria della controversia.
All'udienza del 10.4.2025 parte attrice dava atto che non vi era stata alcuna formalizzazione scritta dell'offerta e quindi le possibilità di una definizione transattiva della controversia non si erano concretizzate. Il Giudice, preso atto, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 22.5.2025.
Indi la causa era assunta in decisione in data 22.5.2025 sulle conclusioni delle parti come in epigrafe riportate con assegnazione del termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di successivo termine di giorni 20 per il deposito di memorie di replica.
2. La domanda della attrice di esecuzione in forma specifica del preliminare
La domanda proposta ai sensi dell'art.2932 c.c. da , promissaria acquirente del Parte_1 preliminare stipulato in data 23.3.2017, con la quale chiede l'esecuzione in forma specifica previa riduzione del prezzo, non può essere accolta per la sussistenza di difformità catastali come rilevate dal CT (vedi quanto indicato a verbale all'udienza del 6.3.2025 dal CT arch. . Per_7
Ha riscontrato il CT che la variazione catastale effettuata dal geom. in data Persona_5
09/03/2017 prot. n. 0121987 alterava i dati catastali del laboratorio perchè annettendo allo stesso le tre corti esclusive ai subalterni 512, 514 e 515 le attribuiva erroneamente al laboratorio in quanto costituivano spazi comuni condominiali, nel senso che le corti promesse in vendita quale proprietà esclusiva dai signori , , ed non erano di loro proprietà CP_1 CP_4 CP_2 Controparte_3 esclusiva ma in comunione con terze persone ossia , e Parte_1 Persona_8 CP_2
.(vedi relazione di CT pag.18)
[...]
La descritta irregolarità catastale è di ostacolo alla pronuncia di sentenza che tenga luogo del contratto non concluso in quanto le prescrizioni previste dall'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 conv., con modif., dalla l. n. 122 del 2010, che si riferiscono ai contratti traslativi comportano che la mancanza della c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, comporta la nullità dell'atto traslativo , sicché non può procedersi al trasferimento in difetto di dette condizioni .
Quanto rilevato è di ostacolo altresì all'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica al prezzo pattuito nel preliminare, avanzata dai convenuti in via riconvenzionale. Il contratto preliminare non è tuttavia nullo, in quanto appunto dette prescrizioni i riferiscono ai soli contratti traslativi, non trovando quindi applicazione ai contratti aventi effetti meramente obbligatori
(vedi Cass. Sez. 2, 08/03/2022, n. 7521).

3. La domanda di riduzione ex art.1538 c.c. del prezzo di vendita
L'art. 1538 c.c. si applica non solo alla vendita, ma anche al preliminare di vendita a corpo di un terreno, sicché, ove la misura reale del bene risulti superiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, il promissario acquirente ha la facoltà di recedere da esso, in alternativa all'obbligo di corrispondere un supplemento di prezzo rispetto a quello pattuito, mentre, nell'ipotesi in cui la superficie del bene si riveli inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella concordata, trovano applicazione i generali strumenti di tutela e, tra essi, la risoluzione del contratto per inadempimento. (Cass. Sez. 2, 17/11/2016, n. 23404).
La norma invocata dall'attrice trova dunque applicazione anche al contratto preliminare, e tuttavia nella specie la pretesa è infondata.
Giova rilevare che la richiesta di riduzione de prezzo è fondata su due circostanze che sarebbero state apprese dalla promissaria acquirente all'esito della stipula del preliminare:
-una consistente porzione dell'immobile, pari a circa 40,10 mq, era stata realizzata abusivamente e non era sanabile, rendendo necessaria la sua demolizione per ripristinare la conformità urbanistica del bene, con conseguente significativa riduzione della superficie utile;

- le "corti esclusive" menzionate nel contratto preliminare di compravendita e ricomprese nella superficie catastale di 351 mq, in realtà non erano di proprietà esclusiva dei promittenti venditori, bensì aree comuni all'intero stabile.
Ora dal contesto “familiare” in cui si colloca la vicenda contrattuale in questione e dalla documentazione versata in atti dai convenuti ( in particolare lo scambio di e-mail tra CP_3
, e la cui valenza probatoria è confermata dalla
[...] Controparte_1 Controparte_2 mancata risposta del contumace all'interpello, con il quale gli si chiedeva di Controparte_3 confermare la ricezione e invio delle suddette e-mail), emerge in primo luogo che la promissaria acquirente era verosimilmente ben consapevole della situazione urbanistica del cespite in cui la stessa dimorava ( vedi certificazioni anagrafiche sub doc.1 Convenuti e ) . Sul Controparte_1 CP_2 punto deve precisarsi , infatti, che come allegato e documentato dalla parte convenuta CP_1
, casalinga ed architetto, coniugati , risultano
[...] Parte_1 Controparte_3 conviventi nella casa coniugale di IA OR 41 dal 1982, collocata al piano superiore dello stabile
, tanto che alla separazione personale del 2004, ove i coniugi concordavano di continuare a vivere nella medesima abitazione, non ha mai fatto seguito lo scioglimento degli effetti civili del matrimonio e nel 2007 i coniugi hanno costituito la con socio Controparte_8 accomandante e soci accomandatari la moglie, e il figlio Controparte_3 Parte_1
con sede legale nell'immobile oggetto del preliminare (cfr doc. n.2 visura Controparte_9 storica camerale delle società ).
Inoltre è ad avere interesse all'acquisto delle quote degli altri eredi relative al Controparte_3 magazzino al piano terra , ove ha sede la e lo manifesta con Controparte_8
e-mail in data 6/7/2016 diretta alla sorella ove si legge (cfr doc. 5): “Quindi, nel confermarti CP_1 ancora il mio interesse, non posso però ancora formalizzare nessuna offerta, dato che sto ancora aspettando che il tecnico ( ... ) mi dica quanto costerebbe la sua prestazione Per_2 omnicomprensiva, e devo farmi fare almeno altri due preventivi da altre due imprese (a proposito, se conosce qualcuno affidabile e che tra qualche mese potrebbe essere disponibile e CP_10 interessato, digli di farmi chiamare). lnoltre, devo verificare gli importi da pagare per gli oneri di urbanizzazione e le spese varie da versare in comune e quanto "costerebbe" in ogni senso definire la storia delle servitù relative agli impianti presenti nel locale, anche dal punto di vista legale. Dopo aver fatto tutto ciò, devo decidere di dare immediatamente un mandato ad un' agenzia per vendere il mio appartamento, e solo dopo aver stimato quanto potrei realmente ricavarne potrò fare un'offerta definitiva…”.
Quindi in data 16.9.2016 formula ai fratelli la seguente proposta: “Cari fratelli, a Controparte_3 seguito alla lettera del 17/12/2015 (già trasmessa via mail a ed ), per comunicarvi CP_2 CP_1
l'offerta (che in caso di accettazione verrà formalizzata a nome di ) per rilevare le vostre quote Pt_1 di eredità relative alla proprietà di IA OR … Per determinarla ho visionato più di trenta annunci immobiliari relativi a locali artigianali nella nostra zona e limitrofe, ricavandone un valore medio al mq. dopo aver scartato il valore più alto e il più basso. Ho quindi chiesto a due agenti immobiliari di darmi la loro valutazione, dicendo che volevo vendere il locale, ricevendo da entrambi la stessa risposta, ovvero che data la tipologia e la superficie (i locali C3 sono richiesti se sono molto piccoli o molto più grandi), per avere delle concrete possibilità di riuscirci, il prezzo non dovrebbe essere superiore a 400/450 euro/mq. Questa analisi ha determinato un prezzo che corrisponde in linea di massima alla reale disponibilità di ,. attuale e futura, tenendo conto delle spese da Pt_1 affrontare per ottenere il cambio di destinazione d' uso e per la successiva teorica realizzazione dei piccoli appartamenti. Ciò premesso, considerando l'attuale stato di conservazione, l'assenza di impianti idrico, sanitario ed elettrico e la presenza nel locale delle tubazioni degli impianti di riscaldamento e idrico dell' ex appartamento di che dovrebbero essere spostate (con tutte le CP_4 difficoltà dovute ai rapporti tutt' altro che cordiali con gli attuali proprietari), la valutazione conclusiva è pari €. 120 000,00. Ne consegue che in base alle quote, gli importi pro capite capite sarebbero, salvo diversi accordi privati, i seguenti: ad (9/24") = €. 45.000,00 a OL ( CP_1
5/24 ") = €. 25.000,00 a (5/24n) = €. 25.000,00 a (5/24") = €. 25.000,00 […] Confido CP_3 CP_4 che l' offerta possa essere da voi accolta, anche per rinunciare al ricorso ormai quasi inevitabile ad azioni giudiziarie per lo scioglimento della comunione ereditaria, con tutte le conseguenze relative
a spese legali per tutti ed eventuali ripercussioni sui rapporti personali in caso di divergenze e liti.[…]. In caso di accoglimento, vi farò avere l'offerta definitiva stilata e firmata da . A titolo Pt_1 informativo, la presente proposta ha una validità non superiore a 45 giorni, ma spero che potrete e saprete darmi una risposta prima.”
Ora tali elementi , che testimoniano una approfondita analisi della situazione dell'immobile ( che era costituito dal locale magazzino al piano terra dell'immobile da sempre occupato dalla e Parte_1 dal marito, pur separati legalmente , nonché sede della società di cui la stessa era socia ) ad opera del soggetto, , che aveva portato avanti le trattative ed era peraltro architetto, militano Controparte_3 nel senso della inverosimiglianza di questa successiva discovery delle difformità del cespite tali da incidere sul prezzo . V'è, inoltre, da considerare che in esecuzione dell'accordo di negoziazione assistita (doc. n. 34 convenuta), in data 6.3.2016 trasferisce ad estinzione del Controparte_3 proprio debito relativo al mantenimento, l'intera proprietà del proprio appartamento di via OR
n.41, alla moglie - con le corti comuni e l'espressa indicazione della licenza edilizia Parte_1
n.1001/1969 ( vedi art.7 ) , licenza edilizia che riporta l'atto d'obbligo concernente appunto l'obbligo a mantenere il portico aperto ( vedi doc. 45 convenuta ).
Resta poi singolare il documentato incarico, affidato dal il 9.3.2017 , al geometra Controparte_3 per procedere ad annettere all'immobile, che pochi giorni dopo avrebbe formato oggetto del Per_5 preliminare, corti esterne che sono state accorpate come corti esclusive all'immobile in assenza di titolo edilizio”, (come acclarato dal CT ) , variazione catastale effettuata dal geometra su incarico del solo (vedi doc.38 e doc.5 ) . Controparte_3 Controparte_1 Controparte_2
A tali elementi, indizianti la consapevolezza della reale situazione e consistenza del cespite, in capo alla promissaria acquirente , va poi ad aggiungersi la valutazione del CT , che ha escluso l'incidenza sul valore dell'immobile ritenendo congruo il prezzo concordato a corpo ( si rinvia alla relazione di
CT a pag.29 e seg.).
La richiesta di riduzione del prezzo non può pertanto essere accolta.
4. La domanda subordinata di recesso dal preliminare con diritto alla restituzione del doppio della caparra Quanto dianzi illustrato porta ad escludere altresì la sussistenza di un inadempimento di non scarsa importanza a carico dei promittenti alienanti , che peraltro hanno sostenuto ( in verità la sola
) le spese per la riduzione in pristino dell'immobile ( CILA geometra Controparte_1
) al fine di procedere al trasferimento . Ed infatti per quanto detto al paragrafo che precede CP_6 non può ritenersi legittimo il recesso dichiarato- in via subordinata- dalla La stessa si è Parte_1 sottratta alla esecuzione del preliminare nei termini economici concordati, accampando una diversa consistenza del cespite rispetto a quanto indicato nel preliminare che le era in realtà verosimilmente ben nota, sia per il contesto familiare in cui si colloca la vicenda, sia per le stesse iniziative prese al fine di verificare la fattibilità del progetto di cambio di destinazione d'uso.
Si veda peraltro l'incarico conferito al geometra per la eliminazione dell'abuso (vedi doc. CP_6
16:messaggio del 5.10.2017, indirizzato dalla alla ) e quanto consta sul Per_9 Controparte_1 punto dalla CT, in data 07/09/2017, la sigra aveva provveduto prima ancora dei lavori Parte_1 di demolizione delle parti abusive, tramite l'arch. , ad accatastare l'immobile con prot. CP_6
0424200 e con nuovo sub 518 comprendente il laboratorio e le tre corti i cui sub 512, 514,515 venivano soppressi in luogo di uno unico 518. ( relazione di CT pag.19).
Significativa di un comune interesse tra i coniugi e di una approfondita Parte_2 conoscenza della situazione urbanistica dell'immobile è , ancora, la missiva con la quale rispondono alla iniziativa di che si era recata in Comune per visionare la CILA presentata, Controparte_1 dalla , “Ma se qualcuno aveva interesse a visionare la CILA per ripristino, bastava chiedere Parte_1
a me, invece di andare nell' Ufficio Tecnico, creando i presupposti per mettere in difficoltà il geom.
, che ha lavorato operando senza "cavillare”, omettendo di inserire anche un'altra parte CP_6 di locale che risulta irregolare tra quelle da sanare. Infatti, rispetto alle difformità emerse dalla visura dei progetti approvati, c'è una superficie di circa 4,5 mq. che è stata "ignorata" nel nostro interesse (i venditori), altrimenti si doveva demolire anche la muratura esterna nell' ambiente dove stavano i banchi dei falegnami, adiacente all' appartamento di e ricostruirla subito dopo Pt_6 spostata di un metro all'interno, con tutto il rivestimento in cortina, e potete certamente immaginare
i costi…” (doc. 14 convenuta ).
Ebbene, come già rilevato, perché sia legittimo, in applicazione dell'art.1538 c.c. il rifiuto alla stipulazione del definitivo di vendita da parte del promittente compratore, che pretenda la riduzione del prezzo, occorre che costui opponga “con fondamento o, comunque, senza colpa - secondo una valutazione rimessa al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logico-giuridici - che la misura reale del bene è inferiore ad un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. (Cass. Sez. 2, 05/09/2013, n. 20393) . Nella specie per quanto dianzi osservato è da escludere il fondamento della pretesa riduzione del prezzo e soprattutto l'assenza di una condotta della promissaria acquirente esente da colpa.
Deve pertanto essere rigettata anche la domanda subordinata.
5. La domanda di ripetizione dell'importo di euro 3.403,49
L'attrice ha chiesto che sia in ogni caso accertato il proprio credito nei confronti dei promittenti venditori per le spese anticipate a loro vantaggio per l'importo complessivo di euro 3.403,49, oltre interessi dai singoli pagamenti sino all'effettivo soddisfo, trattandosi di spese per la eliminazione di manufatti abusivi e regolarizzazione dell'immobile che quindi dovrebbero gravare sui promittenti venditori .
L'attrice chiede il rimborso delle seguenti somme:
a) per incarico conferito all'arch. per la sanatoria edilizia, pagamento dell'importo di euro Per_10
2800,00 a tele titolo ( fattura 12/2015 e bonifico -doc.9 e 10)
b)incarico al Geometra per l'aggiornamento catastale dell'immobile , importo euro 927,25 Per_5
(fattura 7/2017 - doc. 11 e12);
c) incarico arch. per variazione mappale euro 350,00 , saldato in contanti;
Per_4
d)pagamento della reversale saldata con bonifico 7.8.2017 euro 251,24 (doc.13 e 14 )
e)sanzioni relative alla CILA in sanatoria per la attività dell'arch. , euro 500,00 ancora dovute Per_10
(doc. 15).
Sicuramente non spetta il rimborso della somma sub c) per difetto di prova dell'esborso e sub b) atteso che come emerso l'iniziativa è stata assunta dal , che infatti è il destinatario Controparte_3 della fattura del geometra , condotta che di fatto ha impedito la possibilità di trasferire il Per_5 cespite. Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, infatti, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ciascuno di loro operi con il consenso degli altri (Cass. 2000 n. 962), ma nella specie tale presunzione è stata come visto superata. E lo stesso vale per la fattura sub a) anche questa era intestata al , in Controparte_3 favore del quale sono state evidentemente anticipate le somme e per gli altri importi . Pur trattandosi di debiti dipendenti dai rapporti di comunione, in quanto afferenti alla gestione della comunione ereditaria, gli stessi dovranno tra gli eredi essere regolati in sede di divisione ex artt.723 c.c. e seg., potendo allo stato gravare solo sul soggetto in favore del quale è stata fatta la anticipazione, ossia
. Controparte_3
6. Le domande riconvenzionali dei convenuti e Controparte_1 Controparte_2 Entrambi i convenuti hanno chiesto il rigetto delle domande proposte dalla attrice con condanna della stessa per responsabilità aggravata ex art.96 c.p.c. ed hanno proposto articolate domande risarcitorie e restitutorie per l'ipotesi di accoglimento delle domande avversarie, che coinvolgono anche l'altro convenuto . Controparte_3
Il rigetto delle domande dell'attrice comporta quindi l'assorbimento delle domande riconvenzionali subordinate , condizionate all'accoglimento delle domande proposte dalla attrice .
Venendo quindi alla residue domande riconvenzionali proposte dai convenuti, posta la già rilevata impossibilità di accogliere la domanda ex art.2932 c.c. al prezzo pattuito nel preliminare per difetto della condizione di conformità catastale del cespite, si rileva che la ha proposto Controparte_1 per l'ipotesi in cui il Tribunale non possa pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. al prezzo pattuito a causa dell'eccepita assenza delle corti di proprietà esclusiva, essendo tale difformità imputabile all'illegittima modifica catastale operata arbitrariamente dal coniugi Parte_7 condannare questi ultimi, in solido tra loro, a procedere a loro cura e spese alla regolarizzazione catastale dell'immobile de quo, nonché al risarcimento dei danni patiti e patendi dalla Sig.ra
a seguito dell'impossibilità di messa a reddito dell'immobile compromesso e Controparte_1 della mancata realizzazione del prezzo della compravendita, il tutto come meglio verrà quantificato in corso di causa anche a mezzo CT.
Diversamente ha chiesto che , accertato l'inadempimento dell'attrice, sia Controparte_2 dichiarato il recesso ex art. 1385 c.c. dell'odierno convenuto dal contratto preliminare di compravendita per inadempimento della promissaria acquirente, con diritto del medesimo alla ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta al momento della stipula del contratto preliminare e in via ulteriormente subordinata e gradata, nella denegata ipotesi di rigetto delle precedenti domande, e nel caso di declaratoria di risoluzione del contratto preliminare, dichiarare l'obbligo dei promittenti venditori di restituzione, in favore dell'attrice, del solo importo ricevuto da ciascuno di essi al momento della stipula del contratto preliminare, con esclusione di ogni vincolo di solidarietà passiva.
La diversità delle istanze dei convenuti rispetto al rapporto contrattuale cui hanno preso parte quali comproprietari dell'immobile, impone una breve digressione sulla disciplina della vendita o promessa di vendita di un immobile in comunione ereditaria.
Nel caso di contratto preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, si presume, salvo che risulti il contrario, che le parti lo abbiano considerato come un "unicum" inscindibile, e che le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno dei contraenti siano prive di specifica autonomia e destinate a fondersi in un'unica dichiarazione negoziale, in quanto i promittenti venditori si pongono congiuntamente come un'unica parte contrattuale complessa ( vedi
Cass. n. 4227 del 23/02/2007; Cass. 1866/2015 ; Cass. 12039/2010).
Alla comunione ereditaria che costituisce una communio pro indiviso , quindi una comunione per quote, si applica la disciplina della comunione ordinaria e pertanto sugli immobili oggetto di comunione concorrono, infatti, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ciascuno di loro operi con il consenso degli altri.
In tema di cessazione, recesso o risoluzione di contratti aventi ad oggetto l'utilizzazione economica dell'immobile oggetto di comunione, vige il principio della concorrenza dei pari poteri gestori in tutti i comproprietari, in forza del quale ciascuno di essi è legittimato ad agire, anche in giudizio - e senza che sia all'uopo necessaria una autorizzazione degli altri compartecipi, contro chi pretenda di avere un diritto di godimento sul bene, sulla base della comunanza di interessi tra tutti i partecipanti alla comunione e della conseguente presunzione di un loro consenso all'iniziativa volta alla tutela di detti interessi, salvo che si deduca e si dimostri, a superamento di tale presunzione, il dissenso della maggioranza dei partecipanti stessi. (In applicazione del principio di cui sopra, la S.C ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto idonea a provocare la cessazione del contratto la disdetta inviata da uno solo dei due comproprietari, ancorché questi non avesse espressamente dichiarato di agire anche in nome e per conto dell'altro ed essendo irrilevanti le diverse disposizioni relative all'esercizio del diritto di ripresa ex art. 42 legge 203 del 1982) (Cass. Sez. 3, 02/08/2004, n. 14772, fra le tante).
Ora avendo ad oggetto il preliminare l'immobile nel suo complesso ( vedi contratto preliminare in atti) ed essendo stata espressa la volontà di sciogliersi dal vincolo dal solo - non vi Controparte_2
è infatti analoga domanda della , che peraltro è la titolare della quota di maggior Controparte_1 consistenza- né constando una volontà nel medesimo senso dei contumaci ed Controparte_3
, la domanda non può trovare accoglimento. CP_4
Le domande subordinate proposte dal tese allo scioglimento del vincolo negoziale Controparte_2
e conseguenti effetti restitutori vanno, pertanto, rigettate.
La domanda proposta dalla di condanna della e di Controparte_1 Parte_1 Controparte_3
a procedere a loro cura e spese alla regolarizzazione catastale dell'immobile de quo, nonché al risarcimento dei danni patiti dalla a seguito dell'impossibilità di messa a Controparte_1 reddito dell'immobile compromesso non può trovare parimenti accoglimento, atteso che la procedura di regolarizzazione può essere adottata su iniziativa di ciascun comproprietario salva la possibilità di regolare , come già detto, i relativi costi sostenuti quali debiti dipendenti dai rapporti di comunione, in quanto afferenti alla gestione della comunione ereditaria , in sede di divisione ex artt.723 c.c. e seg..
Quanto ai danni rivendicati dai convenuti, questi sono sforniti di prova posto che la possibilità di cessione a terzi delle singole quote o di messa a reddito dell'immobile, dato il dissidio esistente tra i comproprietari, sono alquanto remote .
Non ricorrono i presupposti per la condanna della ex art. 96 c.p.c. atteso che sotto Parte_1 il profilo soggettivo, occorre una concreta presenza di malafede o colpa grave della parte soccombente, perché agire in giudizio per far valere una pretesa non è di per sé condotta rimproverabile, anche se questa si riveli infondata, dovendosi attribuire a tale figura carattere eccezionale, al pari del correlato istituto dell'abuso del processo, giacché una sua interpretazione lata o addirittura automaticamente aggiunta alla sconfitta processuale verrebbe a contrastare con i principi dell'art.24 Cost..
Vanno pertanto rigettate tutte le domande riconvenzionali.
Conclusivamente vanno rigettate tutte le domande proposte da nei confronti dei Parte_8 convenuti fatta eccezione della domanda di condanna al pagamento dell'importo di euro 3.403,49, che va accolta nei soli confronti del e per il minor importo di euro 3053,49 oltre Controparte_3 interessi dai singoli pagamenti sino all'effettivo soddisfo e rigettate altresì e in parte dichiarate assorbite le domande riconvenzionali proposte dai convenuti.
Le spese vanno compensate tra tutte le parti per reciproca soccombenza e quelle di ctu vanno fatte gravare sull'attrice e i convenuti in ragione della metà a carico della prima e di ¼ a carico di ciascun convenuto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1)condanna al pagamento in favore di dell'importo di euro Controparte_3 Parte_1
3053,49 oltre interessi dai singoli pagamenti sino all'effettivo soddisfo;

2) rigetta ogni altra domanda proposta dalla attrice,
3) rigetta le domande riconvenzionali proposte dai convenuti;

4) compensa le spese e pone definitivamente quelle di CT a carico dell'attrice e dei convenuti, in ragione della metà a carico della prima e di ¼ a carico di ciascun convenuto costituito . Roma,7.11.2025 Il Giudice
dott.ssa AF Tronci