SENTENZA A VERBALE
n.° / 2025
Cron. ______
R.G. n. 644.2024

TRIBUNALE DI SAVONA
VERBALE DI UDIENZA
nella causa civile promossa da
Parte_1
difeso dall'avv. VALERIA BIANCO;
RICORRENTE=
contro

Controparte_1
difesa dall'avv. CRISTIANO ZUNINO;
CONVENUTA=
All'udienza del 8.1.2025 sono comparsi l'avv. BIANCO e l'avv. ZUNINO che procedono alla discussione richiamando le proprie difese e conclusioni;
è presente anche Parte_1
l'avv. BIANCO richiama anche le istanze istruttorie già formulate nella parte in cui sono state respinta;

l'avv. ZUNINO richiama le risultanze emerse dall'attività istruttoria espletata;

i legali indicano che non saranno presente alla lettura della sentenza per motivi professionali.
Il Giudice
si ritira in camera di consiglio per la decisione e alle ore 15.15 da lettura della sentenza
IL GIUDICE
Dr. LUIGI ACQUARONE

1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SAVONA
SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. Luigi Acquarone ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 644.2024 R.C. CIV. decisa all'udienza del 8.1.2025 ex art. 447 bis C.P.C. per le seguenti ragioni di fatto e di diritto tra
residente in Borghetto Santo Spirito, Parte_1
difeso dall'avv. Valeria Bianco;
RICORRENTE=
contro
, residente in [...], rappresentata dal Controparte_1
procuratore generale;
CP_2
difesa dall'avv. Cristiano Zunino;
CONVENUTA=
*****
Rilevato in fatto: con ricorso ex art. 447 bis C.P.C. datato 22.3.2024, Parte_1
conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Savona, Controparte_1
esponendo quanto segue: era conduttore, in forza di contratto di locazione
2 stipulato in data 1.3.2023 con la proprietaria Controparte_1
dell'immobile sito in Borghetto Santo Spirito, corso Europa n. 37, facente parte del Condominio 4 CON D, int. 10/S, posto al piano secondo, in atto meglio decritto;
nel gennaio 2023, aveva visionato l'immobile in compagnia dell'incaricata dell'agenzia “La Borghettina” con sede in Borghetto Santo,
Spirito, SO Serena, allorquando era ancora abitato ed arredato dalla precedente inquilina;
in occasione della visita era emerso che l'alloggio necessitava di alcuni lavori per l'adeguamento degli impianti, il ripristino parziale della pavimentazione e la sistemazione del bagno;
aveva concordato con la titolare dell''agenzia immobiliare “La Borghettina”, signora , che si sarebbe fatto carico di tali lavori a fronte di una Pt_2
riduzione del canone di locazione inizialmente fissato in € 450,00= mensili oltre spese, a € 400,00= oltre spese;
in tal senso, tra fine febbraio e inizio marzo 2023, prima di trasferirsi nell'immobile, aveva fatto eseguire, a sua cura e spese, gli interventi di adeguamento dell'alloggio e, segnatamente, la messa a norma degli impianti, il rifacimento del bagno e il ripristino parziale della pavimentazione;
terminata la fase di sistemazione e di arredamento, nel corso della seconda settimana del mese di marzo 2023, si era poi trasferito nell'appartamento ed aveva riscontrato che gli infissi esterni erano usurati e vetusti, che i serramenti erano in pessimo stato poiché fessurati o rotti, con gli avvolgibili malfunzionanti e poco resistenti al freddo ed alle intemperie, al punto da consentire l'ingresso di aria e acqua all'interno dell'appartamento in caso di vento e pioggia;
aveva, pertanto, incaricato , titolare di una impresa che si Controparte_3
occupava della fornitura, installazione e manutenzione di porte, finestre e infissi di sicurezza, di effettuare un sopralluogo nell'alloggio per verificare tale situazione ed il aveva redatto la relazione in atti CP_3
prodotta con cui aveva confermato le precarie condizioni degli infissi ed
3 elaborato un preventivo per la loro sostituzione;
nel periodo tra marzo e maggio 2023, era stato esposto al freddo ed agli spifferi e la situazione era risultava gravosa tenuto conto anche delle sue precarie condizioni di salute (era invalido al 100% in quanto affetto, dal 2016, da una severa forma di encefalomielite, patologia che comportava la necessita di vivere in un ambiente salubre e riscaldato); aveva più volte segnalato sia alla che alla agenzia immobiliare le condizioni degli infissi e, con CP_1
raccomandata del 12.6.2023, aveva poi richiesto formalmente la loro sostituzione senza alcun esito;
la situazione era rimasta invariata anche nel corso della stagione invernale 2023/2024; era configurabile inadempimento della ai suoi obblighi di locatore ex art. 1575 C.C. CP_1
e lo stesso art. 13 del contratto di locazione prevedeva essere interamente a carico della locatrice le spese di manutenzione straordinaria, tra cui rientravano quelle relative agli infissi esterni dell'immobile; aveva, quindi, diritto alla condanna della proprietaria all'esecuzione degli interventi necessari per ovviare alla situazione
(adempimento in forma specifica) oltre al risarcimento di tutti i danni da lui subiti, da quantificarsi anche in via equitativa;

concludeva, quindi, chiedendo dichiararsi l'inadempimento della , CP_1
quale proprietaria dell'immobile locato, all'obbligo di manutenzione straordinaria e riparazione dello stesso, con la condanna della medesima all'esecuzione delle necessarie opere oltre al risarcimento dei danni subiti, quantificati in € 2.400,00= ovvero da liquidarsi in via equitativa, con previsione dell'applicazione dell'art. 614 bis C.P.C, per ogni violazione o inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento di condanna all'esecuzione delle opere;

4 si costituiva in giudizio che contestava le avversarie Controparte_1
argomentazioni ed esponeva quanto segue;
i lavori di cui il Parte_1
richiedeva l'esecuzione non rientravano tra quelli di manutenzione imposti al locatore ex art. 1576 C.C, ma, semmai, nei vizi ex art. 1578 C.C (il conduttore non lamentava, invero, il degrado delle finestre, che tra l'altro si era impegnato a manutenere a sue spese, ma contestava il fatto che erano di vecchia concezione e non isolanti); nel caso di vizi della cosa locata, in presenza di alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, bensì incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima il conduttore non era legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576 C.C, né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ma, semmai soltanto a richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone (fatto non avvenuto); in ogni caso,
l'appartamento in questione era stato da lei a lungo locato a tale
[...]
in forza di contratto di locazione 4+4 con scadenza nell'anno Per_1
2024, senza che fosse intervenuta alcuna doglianza ed il aveva Parte_1
visionato l'immobile quando ancora questo era ancora abitato e ne aveva adeguatamente valutato le condizioni al punto che le parti si erano accordati per una riduzione del canone rispetto a quanto richiesto e precedentemente preteso (riduzione di € 50,00= al mese), a fronte dell'assunzione dell'obbligo del conduttore di sistemarlo a sua cura e spese
(art. 11 del contratto), con conseguente sua rinuncia anche alla dazione della cauzione;
inoltre il era stato immesso nel possesso in data Parte_1
anteriore alla stipula del contratto di locazione (precisamente il
20.2.2023) ed aveva avuto la possibilità di ulteriormente valutare lo stato di fatto dell'immobile, eventualmente anche coadiuvato degli artigiani incaricati delle lavorazioni di sistemazione dall'appartamento; ancora,
5 all'atto della stipula, aveva consegnato al conduttore copia l'attestazione di certificazione energetica n. 2084 del 14.1.2014, scadente il 14.1.2024, nella quale erano state evidenziate le scarse prestazioni energetiche dell'appartamento classificato in categoria “G” (la peggiore) ed il si era assunto anche lo specifico obbligo di provvedere alla Parte_1
tinteggiatura e manutenzione periodica di superfici ed infissi interni ed esterni (art. 13); lo stato di fatto dell'immobile risultava, quindi, ben noto al conduttore, già immesso nel possesso;
non sussisteva, inoltre alcuna prova circa l'eventuale danno da lui subito e, parimenti, risultava infondata la pretesa di cui all'art. 614 bis C.P.C;
concludeva, quindi, per la reiezione del ricorso;

disposto senza esito rinvio per verifica eventuale accordo, con ordinanza emessa a scioglimento di riserva datata 31.7.2024, il Giudicante ammetteva parzialmente i capitoli di prova dedotti dalla con CP_1
ammissione in controprova dei testi indicati dal;
Parte_1
all'udienza del 12.9.2024 venivano escussi dal G.O.P. dr. Ricciardi, a cui la prova era stata delegata, i testi SO e e a quella del 10.10.2024 il Tes_1
teste ; Tes_2
con ordinanza emessa all'udienza del 15.11.2023, il Giudice ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la discussione orale;

all'udienza del 8.1.2025 i legali procedevano alla discussione ed il
Giudicante decideva la vertenza dando lettura della motivazione ex art. 447 bis C.P.C:
******
Rilevato in diritto:
6 ha richiesto dichiararsi l'inadempimento di Parte_1 CP_1
all'obbligo di manutenzione straordinaria, in relazione alla
[...]
riparazione e/o sostituzione di infissi, serramenti e tapparelle dell'immobile locato, nonché la condanna della medesima all'esecuzione delle necessarie opere oltre al risarcimento dei danni subiti da detto inadempimento;

è pacifico, trattandosi di fatti indicati in ricorso dallo stesso conduttore, che il abbia visionato l'appartamento oggetto del contratto (in Parte_1
allora condotto in locazione da altro soggetto), sito in Borghetto Santo
Spirito, corso Europa n. 37, nel gennaio 2023, che già in quell'occasione fosse emersa la necessità di provvedere a rilevanti interventi di ristrutturazione dello stesso, che le parti si fossero accordate per l'esecuzione degli stessi a spese dell'inquilino, che, proprio per tale motivo, fosse stato concordato un canone ribassato rispetto a quello inizialmente richiesto e che la consegna dell'immobile al ricorrente sia avvenuta alcuni giorni prima della data di effettiva decorrenza del contratto (1.3.2023) per consentirgli di eseguire le opere concordate (in tal senso anche testi
SO e;
Tes_1
più in dettaglio, poi, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti, per quanto rileva ai fini della presente vertenza indica, all'art. 10, che il conduttore ha visionato l'immobile e ha dichiarato di averlo trovato in buono stato locativo e conforme all'uso convenuto, all'art. 11 che il conduttore si è impegnato a sistemare l'alloggio a sue spese e, all'art. 13 che la manutenzione e la tinteggiatura di infissi interni ed esterni era a carico del conduttore;

osserva il Giudicante che le circostanze in precedenza richiamate e, segnatamente, il fatto che il avesse visionato anticipatamente Parte_1
7 l'immobile e si fosse avveduto (o comunque potesse facilmente avvedersi) delle condizioni precarie dello stesso e, soprattutto, avesse ottenuto un prezzo ribassato rispetto a quello inizialmente richiesto dalla proprietaria proprio per tale situazione in essere (con l'accordo che avrebbe provveduto all'esecuzione di una serie di lavori manutentivi a sue spese) ed avesse addirittura ricevuto le chiavi qualche giorno prima rispetto alla data di sottoscrizione del contratto per provvedervi con artigiani di sua fiducia (con l'ulteriore possibilità di valutare anche con professionisti del settore l'immobile nei dettagli e nella sua globalità), portano a ritenere
(sebbene le clausole del contratto di locazione in relazione alla questione degli infissi siano effettivamente lacunose e di dubbia interpretazione), che il conduttore fosse a conoscenza (o, comunque, avrebbe potuto esserlo mediante l'utilizzo della normale diligenza) anche della specifica condizione degli infissi: in tal senso anche il teste , artigiano che ha eseguito Tes_2
su incarico del gli interventi di manutenzione (ancor prima della Parte_1
stipula del rapporto negoziale), ha riferito essere evidente sia che gli infissi (in legno e con vetri sottili) si trovavano in cattive condizioni e che sia per sia per le finestre che per le tapparelle non fosse mai stata posta in essere alcuna manutenzione;

ad abundantiam neppure è stato espressamente contestato che all'atto della stipula del contratto di locazione, la abbia consegnato al CP_1
conduttore copia dell'attestazione di certificazione energetica n. 2084 del 14.1.2014, scadente il 14.1.2024, nella quale erano state evidenziate le scarse prestazioni energetiche dell'appartamento classificato in categoria
“G”;
indipendentemente, pertanto, dalla corretta qualificazione o meno della domanda proposta dal (va, comunque, in effetti, rilevato che Parte_1
8 laddove il conduttore abbia accertato la sussistenza del vizio della cosa locata come già esistente al momento della consegna del bene, o fosse facilmente riscontrabile, e sia stato posto in concreto nella condizione di procedere agli opportuni preventivi accertamenti, che anche laddove il vizio sia tale da diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, può solo domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo), essa deve essere respinta;

in forza delle argomentazioni in precedenza esposte, va ribadito che si deve ritenere che il avesse avuto (o potesse avere avuto) Parte_1
concreta contezza delle globali condizioni precarie dell'immobile circostanza che gli impedisce di dolersi successivamente della situazione specifica degli infissi (la situazione in essere era già presente al momento della stipula del contratto con corrispettivo ribassato ragione per la quale non si può ritenere che sia sopravvenuta una condizione successiva tale da richiedere un intervento di manutenzione ad opera della proprietaria): in tal senso rappresenta principio consolidato quello per il quale ove il conduttore all'atto della stipula non abbia denunziato i difetti a lui già conosciuti o conoscibili con l'ordinaria diligenza e facilmente verificabili, egli implicitamente abbia così rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risulta e, pertanto, non può poi chiedere né la risoluzione o la riduzione del canone, né il risarcimento o la condanna del proprietario all'esecuzione di interventi modificativi della situazione in essere poiché che non si può escludere che abbia ritenuto di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (ex
9 pluribus, Cass. n. 2597.1979; Cass. n. 3341.2001; Cass. n. 25278.2009;
Cass. n. 12708.2010; Cass. n. 6495.2017);
le spese di lite, seguono la soccombenza, vanno accollate a Parte_1
e liquidate come in dispositivo, con applicazione del D.M. n.
[...]
147.2022, cause di valore da € 5.200,00= a € 26.000,00=, valore medio di tabella per la fase introduttiva, di studio e di istruzione e minimo per la fase di decisione (causa decisa all'esito di discussione orale);
sentenza esecutiva ex lege.


P.Q.M.


ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente decidendo
RESPINGE
le domande proposte da nei confronti di Parte_1 CP_1
;
[...]
CONDANNA
al pagamento a favore di delle Parte_1 Controparte_1
spese processuali, che liquida in € 4.227,00= per compensi, oltre spese generali 15% sui compensi, oltre I.V.A. e C.P.A;
Sentenza esecutiva.
Così deciso in Savona il 8.1.2025 IL GIUDICE
Dott. LUIGI ACQUARONE
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