Repubblica Italiana
Tribunale di Bologna In Nome del Popolo Italiano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 832/2023 tra le parti:
PARTE ATTRICE
(C.F.: ) Parte_1 P.IVA_1 in persona della/del legale rappresentante pro-tempore
− Difesa: Avv.to CANDINI ALESSANDRO;

− Domicilio: GALLERIA DEL TORO 3 40121 BOLOGNA presso lo studio dell'Avv.to Alessandro Candini
PARTI CONVENUTE
(C.F.: Controparte_1 C.F._1
− Difesa: Avv.ta DALLA VERITA' MARIA SOFIA
− Domicilio: PIAZZA CALDERINI 5 40124 BOLOGNA presso lo studio dell'Avv.ta Maria Sofia Dalla Verità
(C.F.: ) CP_2 C.F._2
− Difesa: Avv.to PUGLIESE ANTONIO
− Domicilio: VIA F.LLI CANOVA N. 1 SAN LAZZARO DI SAVENA presso lo studio dell'Avv.to Antonio Pugliese
PARTE CHIAMATA
C.F.: CP_3 P.IVA_2
in persona della/del legale rappresentante pro-tempore
− Difesa: Avv.ta BARISI ANITA
− Domicilio: VIA RIZZOLI N. 4 BOLOGNA presso lo studio dell'Avv.ta Anita Barisi
1 Decisa a Bologna il 20/05/2025 sulle seguenti conclusioni:
Parte attrice:
v. udienza 27 novembre 2024
Parti convenute:
“I) nel merito, rigettare le domande avanzate da siccome Parte_1 infondate in fatto e in diritto e comunque non provate;
II) nel merito, rigettare la domanda trasversale avanzata dal sig. poiché infondata in fatto e in diritto e CP_2 comunque non provata;
III) sempre nel merito, in via subordinata e salvo gravame, nella denegata ipotesi in cui venisse riconosciuta, anche solo in parte, la fondatezza delle domande proposte dall'attrice nei confronti della dr.ssa determinare la Controparte_1 quota-parte di provvigione spettante ad per l'attività dalla stessa Parte_1 posta in essere, utilizzando come parametro l'effettivo prezzo di vendita dell'Immobile, e quindi condannare, già con la sentenza che definirà il presente giudizio a CP_3 tenere la dr.ssa integralmente mallevata e indenne dalla predetta propria Controparte_1 soccombenza verso l'attrice; con condanna della terza chiamata al pagamento diretto verso del denegato quantum di condanna, o altrimenti, in subordine, Parte_1 con sua condanna al pagamento in favore della chiamante dr.ssa del Controparte_1 medesimo quantum”

“Rigettare la pretesa attorea perché infondata in fatto e in diritto;
- In tutti i casi rigettarla nei confronti del convenuto in quanto nei suoi riguardi certamente CP_2 infondata in fatto e in diritto;
così ed eventualmente accertando la responsabilità della sola Sig.ra e conseguentemente condannandola, come già richiesto da parte attrice;
- CP_1 In via subordinata, per scrupolo difensivo, qualora la conclusione di cui al punto che precede fosse letta quale domanda riconvenzionale c.d. trasversale, si insiste ugualmente per il suo accoglimento, dunque eventualmente accertando la sola responsabilità della Sig.ra con conseguente condanna della medesima;
- In tutti i casi, ridurre il CP_1 quantum a quanto emergerà di giustizia e ciò sia in ordine alla cifra richiesta a titolo di provvigione e/o mandato, azionata su un valore maggiore rispetto a quello di vendita e considerando il reale contributo causale eventualmente ravvisato nell'opera dell'attrice, sia in tema di risarcimento delle spese legali per la fase stragiudiziale, del tutto sproporzionate;
- In ogni caso e nella non creduta ipotesi in cui fosse ravvisata una qualche responsabilità del Sig. , senza solidarietà passiva;
- Valuti il Tribunale, per le CP_2 ragioni esposte, l'eventuale responsabilità di parte attrice ex art. 96 c.p.c.”
Parte chiamata:
“I. nel merito, rigettare le domande avanzate da nei confronti Parte_1 della dott.ssa dichiarando che nulla è dovuto dalla sig.ra ad CP_1 CP_1 [...] e, di conseguenza, dichiarando che nulla è dovuto da alla sig.ra Parte_1 CP_3 a titolo di manleva;
II. nel merito, in via subordinata, per la denegata ipotesi in cui CP_1 l'Ecc.mo Tribunale intestato dovesse accogliere, anche solo in parte, le domande formulate
2 dall'attrice nei confronti della dott.ssa determinare l'importo per il quale Controparte_1 dovrà manlevare la dott.ssa sulla base dell'attività effettivamente CP_3 CP_1 posta in essere da in relazione alla compravendita dell'immobile Parte_1 Parte_1 acquistato dalla sig.ra utilizzando come parametro l'effettivo prezzo di vendita CP_1 dell'appartamento”
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. allega: Parte_1
1) di aver fatto visitare in data 16 luglio 2021 a l'immobile in Controparte_1 vendita di e di aver inviato mail esplicativa in tale data;
CP_2
2) che ha acquistato l'immobile da il 17 novembre Controparte_1 CP_2 2021 al prezzo di euro 210.000,00; 3) di aver sostenuto spese in fase stragiudiziale per euro 1930,42.
Pertanto, chiede che e siano Parte_1 CP_2 Controparte_1 condannati al pagamento di euro 4928,80 ciascuno e ed euro 1930,42 in solido tra loro si difende eccependo che l'affare si è concluso con la mediazione di Controparte_1
CP_3
Pertanto, chiede il rigetto della domanda e in subordine di essere tenuta Controparte_1 indenne da in caso di soccombenza. CP_3 si difende eccependo di non aver mai conferito alcun incarico a parte CP_2 attrice e di non aver corrisposto alcunchè neppure a CP_3
Pertanto, chiede il rigetto della domanda e in subordine che la domanda CP_2 sia accolta nei soli confronti di Controparte_1
chiamata in causa da si difende eccependo di aver svolto CP_3 Controparte_1 attività di mediazione in favore di per il resto aderendo alle sue difese. Controparte_1
Pertanto, chiede il rigetto della domanda e in subordine che la condanna sia CP_3 limitata in relazione alle attività che si ritengano espletate da parte attrice.
2.
Devono in via preliminare respingersi le istanze istruttorie reiterate in sede di precisazione delle conclusioni perché la causa può essere decisa sulla base della documentazione in atti.
3 3.
Occorre muovere dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'utile intervento del mediatore nelle fasi delle trattative e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di giudizio da compiere ex post, ad affare compiuto, e incombendo sul mediatore l'onere della relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro (nella specie […] per aver il mediatore “accompagnato” […] a visionare l'immobile e per aver inviato mediante fax alla stessa la planimetria della villa, attività svolte un anno prima della stipula della compravendita, avvenuta poi per un prezzo sensibilmente inferiore) sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza” (Cassazione, ord. n. 538/2024).
Nel caso di specie, tale prova non è stata offerta in quanto:
1) come riferisce la stessa parte attrice, non esisteva un rapporto di mandato con il venditore;
CP_2
2) come si evince anche dal messaggio whatsapp di , prodotto da parte CP_2 attrice, è inverosimile che parte attrice non sapesse (o comunque non potesse supporre) che anche altre agenzie stavano facendo vedere l'immobile ad altri soggetti;

3) a maggior ragione in una situazione di questo tipo, il fatto che ci sia stata una visita per un verso (come indica la Cassazione) di per sé non suggerisce nulla in merito all'adeguatezza, risultando un mero antecedente storico al pari di altre possibili visite con altre agenzie, per un altro non equivale a una “prenotazione” di un eventuale futuro intervento di mediazione nel caso in cui le parti decidano di concludere l'affare;
4) in altri termini, l'assenza di un incarico del venditore condiziona anche i termini del rapporto (quale che sia) con il visitatore dell'immobile, che non si instaura con una semplice visita, assumendo l'agenzia immobiliare come rischio implicito che le parti pervengano alla conclusione dell'affare “in maniera indipendente da quell'originario intervento, per effetto d'iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate” (Cassazione, cit.), potendosi anzi presumere, in assenza elementi contrari (nel caso di specie non forniti), che il primo termine del nesso causale con la conclusione dell'affare sia costituito dall'intervento del (diverso) mediatore che, per ragioni non sindacabili attinenti all'autonomia privata, sia stato scelto per far prendere corpo alla trattativa;

5) a rafforzare il convincimento dell'assenza di un nesso di causalità adeguato tra la visita del 16 luglio 2021 (e mail in pari data) e la conclusione dell'affare concorrono anche le circostanze per cui la vendita è avvenuta a novembre 2021 e a un prezzo diverso da quello indicato da parte attrice.
4.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri di cui al DM n. 147/2022, istruttoria nei minimi.
Le spese della terza chiamata sono poste a carico di parte attrice, perché, seppure la chiamata sia stata qualificata dalla convenuta come di garanzia, in realtà la richiesta di
4 pagamento diretto, nell'ipotetico caso di soccombenza, dalla terza chiamata all'attrice, sottintendeva un'estensione della domanda (sulla base del meccanismo cd “laudatio actoris”) astrattamente giustificata dall'art. 1189 comma II cc ( sarebbe stato il CP_3
“creditore apparente” di una provvigione in realtà dovuta, in tutto o in parte, all'attrice).



P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) condanna a rifondere a le spese di lite, Parte_1 Controparte_1 liquidate in euro 4.237,00 oltre spese generali, imposta e contributi;

3) condanna a rifondere a le spese di lite, Parte_1 CP_2 liquidate in euro 4.237,00 oltre spese generali, imposta e contributi;

4) condanna a rifondere a le spese di lite, Parte_1 CP_3 liquidate in euro 4.237,00 oltre spese generali, imposta e contributi.
Bologna, 20/05/2025
Il giudice
Paolo Siracusano
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